КОММЕНТАРИЙ
к постановлению Пленума Верховного Суда Республики Беларусь
от 26 марта № 2 «О применении судами законодательства
при разрешении споров, связанных с правом
собственности на жилые помещения»
В собственности граждан находится значительная часть жилищного
фонда, и количество такого жилья увеличивается. Поэтому растет и
поступление в суды дел, связанных с правом собственности граждан на
жилые помещения, в 2002 году их рассмотрено около двух тысяч.
Изучение судебной практики по рассмотрению этих дел выявило
ошибки в применении законодательства, спорные и неясные вопросы,
требующие разъяснения Пленума. В связи с этим принято публикуемое
постановление «О применении судами законодательства при разрешении
споров, связанных с правом собственности на жилые помещения», на
некоторых положениях которого хотелось бы акцентировать внимание.
Момент возникновения права собственности на жилые помещения
определен ст.ст. 220, 224 и 529 ГК, в соответствии с которыми право
собственности на возведенное жилое помещение возникает с момента его
государственной регистрации, а на полученное по договору - с момента
регистрации договора.
Порядок регистрации объектов недвижимости, том числе жилых
помещений, определяется Законом «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», действующим с
8 мая 2003 г.
Принимая во внимание значимость проблем, связанных с
возникновением права собственности на жилое помещение, в п.п. 4, 5,
8, 9, 10 постановления содержатся необходимые для судов разъяснения
по этим вопросам.
Для приобретения жилого помещения в собственность в
соответствии с требованиями ст. 235 ГК необходимо несколько условий,
соблюдение каждого из которых обязательно для решения вопроса о
возникновении права собственности в силу приобретательной давности.
Одним из таких условий является указание в законе о том, что лицо,
заявившее требование на жилое помещение по основаниям
приобретательной давности, не является его собственником. В п. 10
постановления разъяснено, что в этом случае лицо (гражданин или
юридическое лицо) не может владеть жилым помещением и на основании
договора либо по другим основаниям, предусмотренным законом. Наличие
доказательств о том, что лицо, претендующее на имущество, владеет им
как участник долевой собственности или, например, по договору
хранения, найма, аренды, является основанием к отказу в
удовлетворении требований об установлении факта приобретательной
давности. В ГК и ГПК не установлен порядок рассмотрения таких дел,
поэтому в п. 10 постановления обращено внимание судов на то, что в
силу положений ст. 56 Закона «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» по итогам
рассмотрения дела суд выносит решение об установлении факта
приобретательной давности, на основании которого регистрируется
право собственности на жилое помещение. Таким образом, дела этой
категории подлежат рассмотрению в порядке особого производства.
Признаки самовольной постройки достаточно полно определены в
ст. 223 ГК. В отличие от ранее действовавшего законодательства, п. 3
ст. 223 ГК допускает возможность признания судом права собственности
на самовольную постройку, если жилой дом возведен на не
принадлежащем застройщику земельном участке. Для этого необходим ряд
условий и прежде всего: при рассмотрении дел о праве собственности
на самовольно построенный дом на земельном участке, не
предоставленном застройщику для этих целей в установленном порядке,
нужны доказательства, подтверждающие факт предоставления застройщику
компетентными органами земельного участка под возведенное самовольно
строение. Таким доказательством, как разъяснено в п. 11
постановления, является решение о предоставлении земельного участка.
Без такого решения суд не вправе признать право собственности на
строение.
При разрешении споров о долях в праве собственности на жилое
помещение суды в первую очередь руководствуются соглашением сторон.
Иногда сам закон позволяет определить доли в имуществе, к примеру
ст. 12 закона о приватизации жилищного фонда, в соответствии с
которой при льготной приватизации жилое помещение передается всем
участникам приватизации в равных долях. Однако нередко доли
невозможно определить ни по закону, ни по договору. Тогда, исходя из
положений п. 1 ст. 247 ГК, доли участников долевой собственности
признаются равными.
Практика применения законодательства о приватизации жилых
помещений сложилась, основные спорные вопросы разъяснены Верховным
Судом в постановлении Пленума от 26 декабря 2000 г. «О применении
судами Закона Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в
Республике Беларусь». Вместе с тем при разрешении судами споров об
определении долей в приватизированном жилом помещении возник вопрос
о размере долей членов семьи, давших согласие на приватизацию жилья
с зачетом их жилищной квоты, но впоследствии не включенных в состав
участников приватизации. Такая ситуация возникает, как правило, в
том случае, когда стоимость жилого помещения значительно ниже
суммарной стоимости жилищных квот и на приватизацию зачисляется
только часть начисленных жилищных квот. Исходя из того, что до
приватизации все члены семьи нанимателя имели равное право
пользования жилым помещением, согласие на приватизацию давали с
условием зачета жилищной квоты, исключение из числа участников
приватизации без их согласия представляется необоснованным. Поэтому
в п.15 постановления указано, что в данной ситуации члены семьи
собственника не лишаются права требовать признания за ними доли в
праве собственности на жилое помещение; их доля определяется
пропорционально начисленным жилищным квотам и с учетом вложенных
денежных средств.
Приватизация жилых помещений, оформление в собственность жилых
помещений в домах ЖСК, строительство и приобретение жилых помещений
в собственность на основании различных сделок создали условия для
того, чтобы многие семьи и отдельные граждане имели в собственности
несколько жилых помещений. Суды по-разному разрешали споры о разделе
имущества, в составе которого было два и более жилых помещения: одни
суды признавали, например, за бывшими супругами право на долю в
каждом из жилых помещений, другие - выделяли супругам отдельные
жилые помещения на праве собственности. Пленум Верховного Суда
согласился со вторым вариантом раздела имущества (п. 18
постановления). Такой раздел имущества супругов, при котором каждому
из них выделяется на праве собственности отдельное жилое помещение,
не противоречит законодательству, в том числе ст. 42 Кодекса
Республики Беларусь о браке и семье; разница в стоимости этих жилых
помещений может быть возмещена путем взыскания денежной компенсации.
При рассмотрении дел, связанных с прекращением права долевой
собственности и выплатой денежной компенсации, увеличением доли в
праве собственности, суды нередко устанавливают, что сторона,
заявившая требования об увеличении доли, не имеет средств на выплату
денежной компенсации. Возник вопрос: как быть суду, если других
препятствий к увеличению доли, в том числе и в связи с прекращением
права долевой собственности, не имеется? Поэтому в п. 21
постановления Пленума указано: наличие обстоятельств,
свидетельствующих о невозможности исполнить решение из-за отсутствия
необходимых средств, может явиться основанием к отказу в
удовлетворении требований истца об увеличении доли в праве
собственности. Такое разъяснение направлено на защиту интересов
собственника, который в случае удовлетворения иска лишается доли в
праве собственности на жилое помещение, а при неплатежеспособности
истца - не имеет возможности и получить взамен доли денежную
компенсацию.
В п.п. 25 - 28 постановления разъяснены проблемные вопросы,
связанные с разрешением споров о недействительности сделок с жилыми
помещениями.
С принятием ГК 1998 года в гражданском законодательстве
появилось понятие ничтожных и оспоримых сделок. Принимая во
внимание, что такие сделки отличаются по кругу лиц, имеющих право
заявить требования о недействительности сделок, по срокам исковой
давности, имеет существенное значение выяснение вопроса о том,
заявлен иск об установлении факта ничтожности сделки и применении
последствий ее недействительности или о признании оспоримой сделки
недействительной и применении последствий ее недействительности.
Выяснение этого вопроса важно еще и потому, что, исходя из положений
п. 2 ст. 167 ГК, последствия недействительности ничтожной сделки,
установленные ст. 168 ГК (как правило, это двусторонняя реституция,
то есть приведение сторон в первоначальное положение), суд вправе
применить и по собственной инициативе. Иными словами, если заявлено
требование об установлении факта ничтожности сделки, суд вправе
применить последствия недействительности и без заявленных об этом
требований. Когда заявлен иск о признании оспоримой сделки
недействительной, то без дополнительных требований о применении
последствий недействительности сделки суд не вправе решить вопрос о
применении таких последствий. Поэтому представляется важным
разъяснение, изложенное в п. 25 постановления.
В ст. 283 ГК законодателем дано определение добросовестного
приобретателя - это лицо, которое приобрело имущество по возмездному
договору у другого лица и на момент приобретения не знало и не могло
знать о том, что последний не вправе был его отчуждать.
Суды республики не всегда едины в подходах, когда речь идет об
истребовании жилого помещения у приобретателя, не являющегося
стороной недействительной сделки, то есть когда после первой сделки,
по которой собственник произвел отчуждение своего имущества,
совершено несколько последующих сделок и жилым помещением владеет
последний, добросовестный приобретатель. Требуется ли в этом случае
собственнику для истребования жилого помещения признания
недействительности всех совершенных сделок либо он вправе предъявить
иск о недействительности сделки, участником которой является, и
виндикационный иск к последнему, добросовестному приобретателю? Как
разъяснено в п. 27 постановления, собственник вправе заявить иск о
недействительности сделки, на основании которой жилое помещение
выбыло из его владения, и виндикационный иск к добросовестному
приобретателю, который не являлся участником первичной,
недействительной сделки. В ситуации, раскрытой в п. 27
постановления, если суд придет к выводу о недействительности сделки,
заключенной собственником жилого помещения, и при наличии
обстоятельств, связанных с выбытием имущества от собственника,
перечисленных в ст. 283 ГК, он вправе решить вопрос об истребовании
жилого помещения и у добросовестного приобретателя, взыскав в его
пользу уплаченное им за жилое помещение. Если расходы
добросовестного приобретателя превышают сумму, за которую
собственник продал, к примеру, жилое помещение и которую он обязан
уплатить добросовестному приобретателю при возврате проданного
жилого помещения, то разница взыскивается со стороны, виновной в
недействительной сделке.
В практике работы судов возникают и другие вопросы, связанные
с применением законодательства о праве собственности, например о
сроках исковой давности.
Статьей 182 ГК установлены специальные сроки исковой давности
по требованиям о недействительности сделок, в том числе сделок с
жилыми помещениями. В отношении ничтожных сделок этот срок
существенно увеличен - до десяти лет и начинает течь со дня, когда
началось исполнение сделки, независимо от того, кто из участников
сделки начал ее исполнение. Для предъявления требований о признании
оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее
недействительности установлен сокращенный срок исковой давности -
один год. Этот срок начинает течь в зависимости от вида сделки. В
частности, если иск о недействительности сделки заявлен по
основаниям ст. 180 ГК, то течение срока начинается со дня
прекращения насилия или угрозы. При разрешении споров о
недействительности сделок судам необходимо также иметь в виду, что
когда право на предъявление иска о признании оспоримой сделки
недействительной и применении последствий ее недействительности
возникло до 1 июля 1999 г., то применяется трехгодичный срок исковой
давности, установленный ранее действовавшим законодательством (ч. 2
ст. 1143 ГК).
Л. БАКИНОВСКАЯ,
судья Верховного Суда
Республики Беларусь
