РАЗМЕЩЕНИЕ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В КВАРТИРАХ
ИЛИ ИНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ
А.В.ЛОГАЧЕВ
заместитель начальника юридического
отдела Минского областного
исполнительного комитета
Действующее законодательство характеризуется противоречивостью
в вопросах правового регулирования размещения юридических лиц в
жилых помещениях, что требует внесения изменений в соответствующие
нормативные правовые акты с целью выработки единого подхода при
использовании жилых помещений для указанных целей.
В целях обеспечения нормального гражданского оборота
законодательство Республики Беларусь предусматривает
индивидуализацию юридического лица, т.е. выделение его из массы всех
других организаций. Наряду с присвоением наименования юридическому
лицу его индивидуализация осуществляется путем определения места
нахождения (юридического адреса).
Место нахождения юридического лица определяют его учредители
(участники) и фиксируют в учредительных документах.
В настоящее время далеко не каждое юридическое лицо имеет
достаточно средств, чтобы приобрести или арендовать помещения для
офисов, что может привести (и приводит) к регистрации юридических
лиц по адресам, по которым в действительности они никогда находиться
не будут. В связи с этим назрела необходимость разрешения
регистрации юридических лиц в жилых помещениях.
Вопросы использования жилых помещений регулируются Жилищным
кодексом Республики Беларусь (далее - ЖК) и Гражданским кодексом
Республики Беларусь (далее - ГК). Так, в соответствии со ст. 8 ЖК
жилые помещения предназначаются для проживания граждан.
Использование не по назначению пригодных для проживания жилых
помещений не допускается, за исключением случаев, предусмотренных
ЖК. Использование не по назначению одноквартирных, блокированных
жилых домов или их части производится по согласованию с местными
исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил
градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной
безопасности.
Таким образом, ЖК допускает возможность размещения юридических
лиц в жилых помещениях при одновременном выполнении следующих
условий:
- жилые помещения должны представлять собой одноквартирные,
блокированные жилые дома или их части;
- местные исполнительные и распорядительные органы должны дать
согласие на размещение юридических лиц;
- при размещении юридических лиц должны быть соблюдены правила
градостроительства, нормы санитарной гигиены и противопожарной
безопасности.
Согласно ст. 272 ГК права владения, пользования и распоряжения
жилым помещением осуществляются собственником в соответствии с его
назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан и
могут сдаваться их собственниками гражданам для проживания на
основании договора. Размещение в жилых домах промышленных
производств не допускается. А размещение собственником в
принадлежащем ему жилом помещении организаций и их подразделений
допускается только после перевода этих помещений в нежилые.
Как видим, нормы ГК существенно отличаются от норм ЖК, так как
вообще запрещают размещать юридические лица в жилых помещениях. При
этом норма о возможности размещения собственником в принадлежащем
ему жилом помещении организаций и их подразделений по сути не несет
никакой правовой нагрузки, поскольку допускает указанное размещение
только после перевода помещений в нежилые. То есть размещение
юридических лиц фактически допускается только в нежилых помещениях.
Если же помещение нежилое (в том числе стало нежилым после перевода
его из жилого помещения), то разместить в нем юридическое лицо
возможно не только собственником, но и другими лицами (например,
арендатором нежилого помещения), поскольку нормы о целевом
использовании жилых помещений не подлежат применению в отношении
нежилых помещений.
Также вопросы размещения юридических лиц в жилых помещениях
регулируются Положением о государственной регистрации и ликвидации
(прекращении деятельности) субъектов хозяйствования (далее -
Положение), утвержденным Декретом Президента Республики Беларусь от
16 марта 1999 г. № 11 (в редакции Декрета Президента Республики
Беларусь от 17 декабря 2002 г. № 29).
В соответствии с п. 4 Положения местонахождением частного
унитарного предприятия может являться жилое помещение (квартира,
жилой дом) физического лица - собственника имущества частного
унитарного предприятия при условии, что данное помещение принадлежит
ему на праве собственности, а также с согласия всех совершеннолетних
членов семьи. При этом с собственника жилого помещения взимается
плата за коммунальные услуги и иные платежи, связанные с
эксплуатацией такого помещения, в порядке, определяемом Советом
Министров Республики Беларусь. Осуществление производственной
деятельности (выполнение работ, оказание услуг) в жилом помещении,
являющемся местонахождением частного унитарного предприятия, не
допускается без перевода этих помещений в нежилые в порядке,
определенном законодательством.
Таким образом, указанный пункт Положения разрешает размещение
юридических лиц в жилых помещениях при одновременном выполнении
следующих условий:
- размещаемое юридическое лицо должно иметь организационно-
правовую форму унитарного предприятия;
- форма собственности на имущество унитарного предприятия
должна быть частной;
- учредителем размещаемого юридического лица должно быть
физическое лицо;
- жилое помещение должно принадлежать учредителю юридического
лица на праве собственности;
- все совершеннолетние члены семьи собственника жилого
помещения должны дать согласие на размещение юридического лица в
данном помещении;
- осуществление производственной деятельности (выполнение
работ, оказание услуг) в данном жилом помещении не допускается.
Норма о возможности осуществления производственной деятельности
(выполнения работ, оказания услуг) в данном помещении после перевода
его в нежилое не носит, как и вышеуказанная норма ГК, правовой
нагрузки, так как нормы о целевом использовании жилых помещений не
подлежат применению в отношении нежилых помещений (в том числе и
переведенных из жилых).
Хотя в Положении отсутствует прямая норма, позволяющая иным
юридическим лицам (кроме частного унитарного предприятия,
создаваемого физическим лицом) в качестве места нахождения
использовать жилое помещение, однако из анализа подп. 40.1 п. 40
Положения можно сделать вывод, что при определенных условиях такая
возможность имеется. И действительно, в соответствии с указанным
подпунктом государственная регистрация юридического лица не
допускается, если оно расположено в жилом помещении (за исключением
частного унитарного предприятия, создаваемого физическим лицом) без
соответствующего решения местного исполнительного и
распорядительного органа.
Таким образом, если юридическое лицо, на которое
распространяет свое действие Положение (за исключением частного
унитарного предприятия, создаваемого физическим лицом), получит на
основании решения местного исполнительного и распорядительного
органа (местного исполнительного комитета) согласие на размещение
его в жилом помещении, то регистрирующий орган будет не вправе
отказать в государственной регистрации юридического лица по
соответствующему адресу. Однако при этом следует иметь в виду, что
местный исполнительный и распорядительный орган обязан строго
руководствоваться законодательством и при принятии соответствующего
решения должен учитывать вышеуказанные нормы ЖК и ГК.
Таким образом, подп. 40.1 п. 40 Положения разрешает размещение
юридических лиц в жилых помещениях при одновременном выполнении
следующих условий:
- размещаемое юридическое лицо должно иметь одну из следующих
организационно-правовых форм юридических лиц: хозяйственное
товарищество, хозяйственное общество, унитарное предприятие (за
исключением частного унитарного предприятия, создаваемого физическим
лицом), производственный кооператив, в том числе
сельскохозяйственный производственный кооператив, крестьянское
(фермерское) хозяйство, ассоциация (союз) - объединение коммерческих
организаций, объединение некоммерческих организаций, объединение
коммерческих и некоммерческих организаций, потребительский
кооператив, учреждение, товарищество собственников, фонд;
- местный исполнительный и распорядительный орган должен
принять решение о даче согласия на размещение юридического лица.
Как видим, нормы по вопросу возможности размещения юридических
лиц в жилых помещениях содержатся в разных законодательных актах,
причем имеют принципиальное различие по своему содержанию. Какими же
нормами следует руководствоваться учредителям при решении вопроса о
размещении юридических лиц в жилых помещениях?
Учитывая юридическую силу указанных нормативных правовых
актов, дату их принятия, а также регулирование определенной области
общественных отношений, в настоящее время необходимо
руководствоваться Положением.
И действительно, применять нормы о возможности разрешения
юридическому лицу размещения в жилом помещении будет регистрирующий
орган, принимая решение о регистрации либо об отказе в регистрации
юридического лица по заявленному месту нахождения.
Поскольку Положение содержит специальные нормы о размещении
юридических лиц и условия отказа в государственной регистрации,
связанные с таким размещением, естественно, что оно и применяется
регистрирующими органами.
Нормы ЖК и ГК о размещении юридических лиц в жилых помещениях
в настоящее время имеют значение в основном для местных
исполнительных и распорядительных органов при принятии решения о
даче согласия на размещение юридического лица в жилом помещении.
Что касается размещения в жилых помещениях религиозных
организаций, а также политических партий и других общественных
объединений, на которые не распространяется действие Положения, то
необходимо отметить следующее.
В ст. 21 Закона Республики Беларусь «О свободе совести и
религиозных организациях» среди оснований отказа в государственной
регистрации религиозной организации предусмотрено несоответствие
требованиям законодательства Республики Беларусь устава и других
представленных документов, а также недостоверность содержащихся в
них сведений. Согласно ст. 20 данного Закона в уставе религиозной
организации указывается место ее нахождения. В числе документов,
подлежащих представлению в регистрирующий орган, назван документ,
подтверждающий право размещения религиозной организации по месту
нахождения, указанному в уставе (ст. 17 и 18 данного Закона).
Статья 11 Закона Республики Беларусь «О политических партиях»
предусматривает, что уставы политических партий должны в числе
прочих положений содержать сведения о юридическом адресе партии
(месте нахождения ее руководящих органов). Пункт 3 Положения о
государственной регистрации (перерегистрации) политических партий,
профессиональных союзов, иных общественных объединений и их союзов
(ассоциаций), утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь
от 26 января 1999 г. № 2, установил, что для государственной
регистрации политических партий, профессиональных союзов и иных
общественных объединений в регистрирующий орган среди прочих
документов представляется подтверждение наличия юридического адреса
объединения (места нахождения руководящих органов).
Таким образом, проверяя уставы религиозных организаций,
политических партий и других общественных объединений и документы,
подтверждающие право размещения по месту нахождения, указанному в
уставе (наличие юридического адреса), регистрирующий орган при
решении вопроса о государственной регистрации религиозных
организаций, политических партий и других общественных объединений
обязан проверить соблюдение законодательства, в том числе и при
определении местонахождения организации в жилом помещении.
Поскольку нормы Положения в отношении религиозных организаций,
а также политических партий и других общественных объединений
применению не подлежат, необходимо руководствоваться вышеуказанными
нормами ЖК и ГК, регулирующими размещение юридических лиц в жилых
помещениях.
Таким образом, действующее законодательство характеризуется
противоречивостью в вопросах правового регулирования размещения
юридических лиц в жилых помещениях, что требует внесения изменений в
соответствующие нормативные правовые акты с целью выработки единого
подхода при использовании жилых помещений для указанных целей.
30.08.2004 г.
Право Беларуси, 2004 г., № 31, с.58
