14.
     Вопрос:
     Имеет  ли  право  арендодатель включать в счет  арендной  платы
заработную   плату  директора,  бухгалтера,  экономиста,  электрика,
уборщицы и т.д.?
     
     Ответ:
     В  заданном  вопросе по всей вероятности речь  идет  о  порядке
восполнения   арендатором  арендодателю  расходов   по   содержанию,
эксплуатации,  коммунальным и иным услугам  за  арендуемые  площади,
поскольку в соответствии с действующим законодательством расходы  по
эксплуатации и предоставлению коммунальных и иных услуг не  являются
арендной платой. Так, в соответствии с п. 4 Положения об определении
размеров   арендной   платы  за  общественные,  административные   и
переоборудованные производственные здания, сооружения  и  помещения,
находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения
от  арендной  платы и предоставления их в безвозмездное пользование,
утвержденного  Указом Президента от 30 сентября 2002  г.  №  495,  в
размер  арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги
и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных
и   переоборудованных   производственных  помещений   в   бюджет   в
соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством,  и  не
включаются  соответствующие  расходы  по  эксплуатации  и   текущему
ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату  за
потребляемую электроэнергию.
     Аналогичным  образом  данные нормы определены  и  Положением  о
порядке  определения  размеров арендной платы  при  сдаче  в  аренду
производственных  зданий,  сооружений  и  помещений,  находящихся  в
республиканской    собственности,    утвержденным     постановлением
Министерства  экономики,  Министерства финансов  и  Министерства  по
налогам и сборам от 29 июля 2002 г. № 165/104/78.
     Напомним,    что   на   арендатора   возлагается    обязанность
поддерживать  имущество в исправном состоянии, производить  за  свой
счет  текущий  ремонт  и  нести расходы  на  содержание  арендуемого
имущества, если иное не установлено законодательством или  договором
аренды.  При  этом состав, объем работ по содержанию и эксплуатации,
текущему  ремонту  арендуемых площадей, отоплению,  энергоснабжению,
связи, коммунальным и другим услугам, их качество, сроки выполнения,
стоимость  и сроки оплаты должны определяться сторонами  в  договоре
аренды  (прилагаемых к нему сметах, заданиях, калькуляциях  и  т.п.)
или   производиться   на   основании  отдельно   заключаемых   между
арендодателем  и  арендатором договоров. Арендатор при  этом  вправе
требовать от арендодателя обоснования цен и тарифов на эти работы  и
услуги.
     Оплата  расходов  по эксплуатации, текущему  ремонту  зданий  и
помещений,  отоплению, коммунальным услугам производится арендатором
путем  возмещения  арендодателю  определенной  части  этих  расходов
исходя  из  фактической оплаты их стоимости арендодателем  сторонним
предприятиям  и  организациям согласно заключенным  договорам,  если
данные работы выполняются сторонними организациями.
     Если  работы,  связанные с содержанием и  эксплуатацией  зданий
(помещений),    выполняются   штатными   работниками    организации-
арендодателя  (охрана, уборка помещений и прилегающей  территории  и
т.д.),   то   их  можно  расценивать  как  услуги  производственного
характера  для  арендатора. При определении  стоимости  таких  работ
арендодатель   вправе  учитывать  все  затраты,  включая   накладные
расходы,  плановые  накопления, а также все виды налогов,  сборов  и
других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых в соответствии с
законодательством.
     При  этом  арендатору надлежит оплачивать только те расходы  по
эксплуатации  и  текущему  ремонту зданий, сооружений  и  помещений,
которые    непосредственно   связаны    с    его    нахождением    и
функционированием    в   данном   здании,   и    они    определяются
пропорционально арендуемой площади.
     В  расходы по содержанию и эксплуатации зданий и сооружений  не
должны  включаться  расходы на содержание управленческого  персонала
арендодателя  (директор, главный бухгалтер и т.п.), а также  расходы
по  материальному поощрению работников арендодателя. Для этих  целей
используется  прибыль от арендной платы, остающаяся  в  распоряжении
арендодателя.
     
                                        К.Н. КУЦКО, начальник отдела
                                   использования нежилых помещений и
                                  арендных отношений департамента по
                                          управлению государственным
                                             имуществом Минэкономики
     



29.09.2003 г.


Налоговый курьер предпринимателя, 2003 г., № 35, с.35