Предприятие-арендодатель  сдает   в   аренду   предприятию-
арендатору часть складского помещения согласно договору  аренды.
Оплата  за аренду помещения осуществляется арендатором  согласно
выставленному счету арендодателя.
     
     Вопрос:
     1.   На   основании  каких  документов  арендодатель  может
выставлять счет арендатору за потребленную электроэнергию,  воду
и т.д.?
     2. Обязательно ли наличие отдельного счетчика у арендатора?
     3.  Может  ли арендодатель включать в счет на оплату  суммы
возмещения  на потребленную электроэнергию и другие коммунальные
платежи пропорционально занимаемой арендатором площади?
     3.1.  При  невозможности установки  отдельного  счетчика  у
арендатора  и  при невозможности выставить счет  пропорционально
занимаемой  площади  может  ли  арендодатель  в  полном  размере
относить  на  затраты  потребленную  электроэнергию,  включая  и
электроэнергию, потребленную арендатором?
     3.2. Может ли арендодатель выставить счет арендатору исходя
из  разработанных арендатором норм потребления электроэнергии  и
воды?
     
     Ответ:
     Обязанности  сторон  по содержанию арендованного  имущества
регулируются  ст. 587 Гражданского кодекса Республики  Беларусь.
На  арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество  в
исправном состоянии, производить за свой счет текущий  ремонт  и
нести  расходы на содержание имущества, если иное не установлено
законодательством или договором аренды.
     Согласно действующему законодательству состав, объем  работ
по  эксплуатации  и  текущему ремонту  здания  и  предоставление
коммунальных  и иных услуг не являются арендной платой.  Так,  в
соответствии  с  Положением   о  порядке   определения  размеров
арендной     платы   при    сдаче   в   аренду  производственных
зданий,    сооружений      и      помещений,    находящихся    в
республиканской    собственности,  утвержденным   постановлением
Министерства экономики,  Министерства   финансов и  Министерства
по  налогам  и   сборам  от   29 июля  2002  г.  №   165/104/78,
арендная   плата,   рассчитанная  согласно  данному   Положению,
включает  в  себя амортизационные отчисления, а также  все  виды
налогов,  сборов  и  других  обязательных  платежей  в   бюджет,
уплачиваемых  арендодателем в соответствии с  законодательством.
Что  касается расходов арендодателя по содержанию, эксплуатации,
текущему   ремонту   производственных   зданий,   сооружений   и
помещений,  отоплению,  энергоснабжению, связи,  коммунальным  и
другим  услугам,  то  они   не включаются  в  арендную  плату  и
оплачиваются  арендатором отдельно по договоренности  сторон  на
основании   фактических  расходов.  При  наличии  у   арендатора
отдельно    установленных   приборов    учета    теплоснабжения,
водоснабжения,  электроснабжения - на основании  показаний  этих
приборов.
     Аналогичным образом данные нормы определены и  в  Положении
об   определении   размеров  арендной  платы  за   общественные,
административные  и  переоборудованные производственные  здания,
сооружения    и   помещения,   находящиеся   в   государственной
собственности,  и  условиях освобождения  от  арендной  платы  и
предоставления  их  в  безвозмездное  пользование,  утвержденном
Указом Президента от 30 сентября 2002 г. № 495 (п. 4 Положения).
     В   действующем  законодательстве,  регулирующем   арендные
отношения  в  республике,  не нашел отражения  вопрос,  в  какие
сроки  арендатор  производит оплату за  расходы арендодателя  по
содержанию, эксплуатации, текущему ремонту зданий, сооружений  и
помещений,  отоплению,  энергоснабжению, связи,  коммунальным  и
другим услугам.
     Согласно  постановлению Министерства экономики от  25  июля
2002  г.  №  162  «Об утверждении формы договора аренды  зданий,
сооружений  и  нежилых помещений, находящихся в  республиканской
собственности» оплата за эксплуатационные, коммунальные  и  иные
услуги  не  включается в установленную сумму  арендной  платы  и
должна производиться в порядке, установленном  сторонами.
     Таким   образом,   состав,  объем  работ   по   содержанию,
эксплуатации,   текущему   ремонту   производственных    зданий,
сооружений  и  помещений,  отоплению,  энергоснабжению,   связи,
коммунальным  и  другим услугам, их качество, сроки  выполнения,
стоимость  и  сроки  оплаты  должны  определяться  сторонами   в
договоре   аренды   (прилагаемых  к  нему    сметах,   заданиях,
калькуляциях  и  т.п.) или производиться на  основании  отдельно
заключаемых   между   арендодателем  и  арендатором   договоров.
Арендатор  вправе требовать от арендодателя  обоснования  цен  и
тарифов на эти работы и услуги.
     Оплата расходов по эксплуатации, текущему ремонту зданий  и
помещений,    отоплению,   коммунальным   услугам   производится
арендатором  путем  возмещения арендодателю  определенной  части
этих   расходов  исходя  из  фактической  оплаты  их   стоимости
арендодателем  сторонним  предприятиям и  организациям  согласно
заключенным договорам.
     При  этом арендатору надлежит оплачивать только те  расходы
по   эксплуатации  и  текущему  ремонту  зданий,  сооружений   и
помещений,  которые непосредственно связаны с его нахождением  и
функционированием в данном здании.
     Если работы, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий
(помещений)   выполняются   штатными  работниками   организации-
арендодателя (охрана, уборка помещений и прилегающей  территории
и  т.д.),  то  их можно расценивать как услуги производственного
характера для арендатора. При определении стоимости таких  работ
арендодатель  вправе  учитывать все затраты,  включая  накладные
расходы, плановые накопления, а также все виды налогов, сборов и
других   обязательных   платежей  в   бюджет,   уплачиваемых   в
соответствии с законодательством.
     Что  касается   ответов на конкретные вопросы, поставленные
читателем, то считаем следующее:
     1.  Расходы  за  потребляемую электроэнергию,  воду  и  др.
погашаются арендатором сверх суммы  арендной  платы на основании
поступивших к оплате платежных требований, счетов арендодателя о
фактически произведенных расходах.
     2. Наличие отдельного счетчика у арендатора необязательно.
     3.  Может,  если  согласен арендатор (не  имеет  отдельного
счетчика) и это соответствует реальному потреблению.
     3.1.Арендодатель    не    может   относить    на    затраты
электроэнергию,    потребляемую    арендатором.     В     случае
невозможности выставить счет пропорционально занимаемой  площади
или установки отдельного счетчика расходы  могут определяться по
договоренности  сторон  исходя  из    количества    и   мощности
источников энергопотребления или другим показателям.
     3.2. Может, при согласии арендатора оплачивать такие счета.
Но,  как  правило,  счета  должны  выставляться  по  фактическим
расходам.     Фактические    расходы      могут     определяться
пропорционально арендуемой площади   помещений,   количеству   и
мощности источников энергопотребления или другим показателям.
     
                       К.Н.КУЦКО, начальник отдела использования
                          нежилых помещений и арендных отношений
                                      департамента по управлению
                                      государственным имуществом
                                                    Минэкономики
                                                                

16.12.2002 г.


Вестник Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, 2002 г., № 47, с.90