ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
                    В КОНТЕКСТЕ СУДЕБНОЙ ЗАЩИТЫ
                         ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

                                                   А.С. ОГНЕВ, юрист
                                             РЕЦЕНЗЕНТ А.А. СИМОНОВ,
                                       начальник Главного управления
                                                    судебных органов
                                                Министерства юстиции
                                                 Республики Беларусь

     Суды  оставляют без движения исковые заявления, материальные  и
нематериальные  требования, которые вытекают из  договоров  долевого
строительства   жилья,  при  условии,  что  истец  свои   требования
основывает на нормах законодательства о защите прав потребителей.
     Преамбула  к Закону Республики Беларусь от 9 января  2002  года
«О  защите  прав  потребителей» (далее - Закон)  гласит,  что  Закон
регулирует   отношения,  возникающие  между   гражданами,   имеющими
намерение заказать или приобрести либо заказывающими, приобретающими
или  использующими товары (работы, услуги) исключительно для личных,
бытовых,  семейных  и  иных  нужд,  не  связанных  с  осуществлением
предпринимательской  деятельности,  и  организацией,  индивидуальным
предпринимателем,  производящими  товары,  выполняющими  работы  или
оказывающими  услуги потребителям, реализующими товары  потребителям
при  розничной  торговле, бытовом подряде, медицинском,  гостиничном
обслуживании   и   тому  подобных  договорах,  устанавливает   права
потребителей  на  приобретение товаров  (работ,  услуг)  надлежащего
качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей  и
окружающей среды, получение информации о товарах (работах,  услугах)
и  об изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение в области
защиты  прав потребителей, государственную и общественную защиту  их
интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
     Согласно   ст.   1   Закона  потребителем  является   гражданин
(граждане),   имеющий   намерение  заказать  или   приобрести   либо
заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги)
исключительно  для  личных,  бытовых,  семейных  и  иных  нужд,   не
связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
     Указанные  выше положения Закона хотя и облечены в формулировки
обобщающие, однако, на мой взгляд, позволяют с достаточной  степенью
точности  определить круг регулируемых правоотношений. Тем не  менее
толкование  и  применение названных положений на  практике  зачастую
являются противоречивыми и непоследовательными.
     Рассмотрим пример из судебной практики.
     Гражданин   П.  в  апреле  2002  г.  заключил  со  строительным
предприятием   договор  долевого  строительства   жилья*,   согласно
которому  последнее обязалось осуществить строительство  3-комнатной
квартиры в 9-этажном жилом доме по ул. Тимошенко в г. Минске,  а  П.
обязался внести средства на строительство данной квартиры.
     Усматривается, что правоотношения сторон возникли из  договора,
в  соответствии  с  которым  предприятие по  заданию  гражданина  П.
обязалось   выполнить  определенную  работу,  а  именно  осуществить
строительство   квартиры  и  ввести  жилой  дом  в  эксплуатацию   в
установленные  договором  сроки, а П. обязался  оплатить  и  принять
результат   выполненных  работ.  Данный  договор  был  заключен   П.
исключительно с целью удовлетворения личных нужд.
     Необходимые  по договору денежные средства П. внес  в  срок.  В
соответствии с положениями заключенного договора был установлен срок
ввода жилого дома в эксплуатацию - II квартал 2002 г. При заключении
договора  были предусмотрены случаи, при которых срок ввода  дома  в
эксплуатацию  может продлеваться, а именно наступление обстоятельств
непреодолимой  силы:  стихийное бедствие, пожар,  военные  действия,
чрезвычайное  положение и т.д. Иные основания  для  изменения  срока
ввода дома в эксплуатацию договором не были предусмотрены.
     До   18  июня  2003  г.  предприятие  не  сдало  жилой  дом   в
эксплуатацию,   чем  нарушило  свои  договорные  обязательства.   За
нарушение  срока ввода дома в эксплуатацию свыше 5 месяцев договором
предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,01 % от  суммы
внесенных средств за каждый день просрочки.
     Гражданином  П. принимались меры для досудебного урегулирования
данного   спора  с  предприятием,  однако  последнее  оставило   все
направленные П. письма без ответа.
     За   защитой   нарушенных  прав  гражданин  обратился   в   суд
Фрунзенского  района г. Минска, руководствуясь правилом  подсудности
по  выбору  истца, предусмотренным частью шестой ст. 47 Гражданского
процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ГПК). В исковом
заявлении  к  названному  предприятию  П.  просил  суд  взыскать   с
последнего  неустойку  за  нарушение  срока  ввода  жилого  дома   в
эксплуатацию  исходя  из положений п. 6 ст.  29  Закона  (1  %  цены
выполнения   работы  за  каждый  день  просрочки).   Учитывая,   что
вследствие длительного нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию П.
по  вине  ответчика  был  причинен моральный  вред,  выразившийся  в
нравственных  страданиях, на основании  ст.  17  Закона  и  ст.  152
Гражданского  кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)  П.  требовал
материальной компенсации морального вреда.
     Определением   суда   Фрунзенского  района  г.  Минска  исковое
заявление П. было оставлено без движения. Из вынесенного определения
усматривается, что исковое заявление оставлено без движения в  связи
с  неуплатой  государственной пошлины.  Также  указывается,  что  на
требования  о  взыскании неустойки за нарушение срока  ввода  жилого
дома  в  эксплуатацию на основании договора о долевом  строительстве
жилья  Закон  не распространяется. Почему не распространяется  -  не
разъяснено.
     Указанное  определение было обжаловано в судебную  коллегию  по
гражданским  делам  Минского  городского  суда,  затем  председателю
Минского  городского суда, после этого была подана надзорная  жалоба
Председателю  Верховного  Суда  Республики  Беларусь.   Все   жалобы
оставлены  без удовлетворения. В полученных определениях  содержатся
те  же  аргументы,  которые были приведены в  определении  районного
суда:  указывается на правильность применения норм  материального  и
процессуального  права  судом  Фрунзенского  района  г.  Минска  при
оставлении   искового   заявления  без   движения   ввиду   неуплаты
государственной пошлины, а также на то, что к данным правоотношениям
Закон   применению   не   подлежит.  В  судебных   определениях   не
опровергается  и  не  ставится под сомнение то  обстоятельство,  что
гражданин П., являясь стороной данных правоотношений, выступает  как
потребитель.  Также  не  указывается,  какой  конкретно  нормативный
правовой  акт  подлежит применению к возникшим  правоотношениям.  Не
содержится  указаний  и относительно того,  какой  акт  и  по  каким
причинам запрещает применять Закон в сложившейся ситуации.
     Вернемся   к  нормативному  обоснованию  действий  истца.   Что
касается   правовой   природы  заключенного   договора,   необходимо
отметить,   что   договор  долевого  строительства  жилья   является
смешанным  договором.  Налицо совокупность элементов  купли-продажи,
инвестиционных    правоотношений   и   подряда    со    значительным
превалированием элементов последнего.
     Согласно  правилам  п.  2  ст. 391 ГК стороны  могут  заключить
договор,   в   котором  содержатся  элементы  различных   договоров,
предусмотренных законодательством (смешанный договор). К  отношениям
сторон  по смешанному договору применяются в соответствующих  частях
правила   о  договорах,  элементы  которых  содержатся  в  смешанном
договоре,  если иное не вытекает из соглашения сторон  или  существа
смешанного договора.
     Таким    образом,   правомерно   применение   к    общественным
отношениям,  образующим договор долевого строительства  жилья,  норм
права,  регулирующих  соответствующие элементы структуры  указанного
договора, в частности, положений ГК о подряде .
        Поскольку   общественные  отношения  возникают   по   поводу
строительства  определенного объекта, применению  подлежат  нормы  о
строительном подряде (§ 3 гл. 37 ГК).
     На  основании  положений п. 3 ст. 696 ГК в  случаях,  когда  по
договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения
личных,  домашних и семейных потребностей гражданина (заказчика),  к
такому договору соответственно применяются также правила § 2  гл. 37
ГК  о правах заказчика по договору бытового подряда. В силу того что
к    отношениям    по   договору   бытового   подряда    применяется
законодательство о защите прав потребителей (п. 3  ст.  683  ГК),  к
возникшим  правоотношениям  вполне правомерно  применение  положений
Закона.
     Изложенное  в  договоре  соглашение о  размере  ответственности
является  ничтожным, так как в силу требований  п.  2   ст.  371  ГК
соглашение  об  ограничении  размера  ответственности  должника   по
договору  присоединения  или иному договору,  в  котором  кредитором
является  гражданин,  выступающий в качестве потребителя,  ничтожно,
если  размер  ответственности для данного вида обязательств  или  за
данное нарушение определен законом.
     Кроме  того,  о ничтожности условий договора, ущемляющих  права
потребителя по сравнению с правами, установленными законодательством
в области защиты прав потребителей, говорится в п. 1 ст. 18 Закона.
     Последствия  нарушения  исполнителем  сроков  выполнения  работ
установлены  п. 6 ст. 29 Закона, в соответствии с которым  в  случае
нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель  обязан
уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере  1
%  цены  выполнения  работы.  Естественно,  общая  сумма  неустойки,
подлежащей выплате, - на два порядка выше.
     Исходя  из правил ст. 121 Гражданского процессуального  кодекса
Республики Беларусь государственная пошлина уплачивается в  порядке,
определяемом  законодательством о государственной пошлине.  Также  в
случаях  и порядке, определяемых законодательством о государственной
пошлине,  ст.  128 данного Кодекса предусматривает  освобождение  от
уплаты государственной пошлины.
     Порядок    взимания  и  зачисления  в  бюджет   государственной
пошлины    регламентирован   Законом    Республики    Беларусь    «О
государственной пошлине», согласно п. 21 части первой ст. 4 которого
от  уплаты  пошлины в доход государства по делам, рассматриваемым  в
судах,  освобождаются  потребители по искам о  нарушениях  их  прав,
предусмотренных законодательными актами о защите прав потребителей.
     Дополнительно  с  целью разъяснения законодательства  гражданин
П. обратился в Министерство по налогам и сборам Республики Беларусь.
На  запрос  был  получен ответ, в котором указывалось:  «Потребители
(граждане)  при подаче в суд заявления по иску к юридическому  лицу,
которое  не  исполняет принятые на себя обязательства по договору  о
долевом строительстве жилья, освобождаются от уплаты государственной
пошлины  в  случае,  если  строительство  жилья  не  связано  с   их
предпринимательской    деятельностью».    Аналогичные    разъяснения
содержались  и  в ответе из Главного экспертно-правового  управления
Секретариата Палаты представителей Национального собрания Республики
Беларусь.   Освобождение  потребителей  от  уплаты   государственной
пошлины   по   искам,  связанным  с  нарушением   их   прав,   также
предусматривает подп. 2.1 п. 2 ст. 43 Закона.
     Возвращаясь    к   вопросу   о   применимости    к    возникшим
правоотношениям норм Закона, помимо преамбулы к Закону  и  положений
ст. 1 (разъяснение термина «потребитель») необходимо также упомянуть
постановление  Пленума  Верховного Суда Республики  Беларусь  от  25
сентября  2003 г. № 10 «О практике рассмотрения судами дел о  защите
прав   потребителей».  Согласно  части  второй   п.   3   указанного
постановления   законодательство  о  защите  прав  потребителей   не
применяется   при  разрешении  споров,  вытекающих   из   договорных
отношений  между  гражданами,  из  отношений  с  участием   граждан-
предпринимателей  в  случае приобретения ими товаров,  использования
работ, услуг, связанных с предпринимательской деятельностью, а также
в  связи  с  приобретением товаров, использованием работ, услуг  для
нужд организаций. Приведенный перечень является исчерпывающим.
     Следовательно,  законных  оснований  для  оставления   искового
заявления  без движения не имелось, а судебное определение подлежало
отмене   как   необоснованное  и  вынесенное   с   нарушением   норм
материального и процессуального права.
     
     На   основании   вышеизложенного   можно   сделать   вывод    о
неоднозначном  толковании положений действующего законодательства  о
защите  прав  потребителей  в контексте правоотношений  по  долевому
строительству  жилья,  что  в  свою  очередь  должно  повлечь   либо
конкретизацию  существующих норм, либо пересмотр занимаемых  позиций
отечественными  правоприменительными органами  по  данному  вопросу,
поскольку сложившаяся ситуация препятствует реализации права граждан
на   судебную   защиту  своих  прав,  предусмотренного   положениями
Конституции Республики Беларусь.

     * Форма   Типового  договора   долевого   строительства   жилья 
приводится на с. 86 данного номера журнала. - Ред.


05.07.2004 г.


Право Беларуси, 2004 г., № 25, с.70