СПОРЫ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ
Обзор судебной практики
(Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь,
2001 г., N 4, стр. 226)
Договор аренды является одним из самых распространенных
договоров. В последнее время аренда занимает значительное место в
гражданском обороте в связи с развитием новых экономических отношений.
Согласно статье 577 Гражданского кодекса (ГК) Республики Беларусь
договором аренды признается договор, по которому арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество
за плату во временное владение и пользование. Плоды, продукция и
доходы, полученные арендатором в результате использования
арендованного имущества в соответствии с договором, являются его
собственностью.
ГК Республики Беларусь (глава 34) детально регламентирует
арендные отношения. Однако это не сдерживает инициативу сторон в
определении условий договора, поскольку большинство норм Кодекса носит
диспозитивный характер.
Глава 34 ГК Республики Беларусь построена по следующему принципу.
Сначала в ней излагаются общие положения для всех видов договора
аренды, а затем специальные нормы, касающиеся конкретного вида
договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и
сооружений, аренда предприятий и др.). В статье 596 ГК закреплено
правило, согласно которому к указанным договорам подлежат применению
общие положения об аренде, если иное не установлено специальными
нормами об аренде.
Хозяйственным судом Гродненской области изучена и обобщена
практика рассмотрения споров за 2000 год и за I квартал 2001 года,
вытекающих из арендных правоотношений.
За указанный период хозяйственным судом всего было рассмотрено 78
дел данной категории, что составляет 7,2 процента от общего количества
споров. Из них 65 дел касались взыскания задолженности по арендной
плате и штрафных санкций, 8 исков связаны с заключением, изменением и
расторжением договоров аренды, 3 иска были заявлены о признании
договоров аренды недействительными и 2 иска -- об истребовании
сданного в аренду имущества после прекращения договора аренды.
Анализ исков о взыскании задолженности по арендной плате и
штрафных санкций показал, что заявленная по ним сумма составила 93
миллиона 381 тысячу рублей. Судом взыскано 63 миллиона 614 тысяч
рублей. Таким образом удовлетворяемость имущественных исков по делам
об аренде составила 68,1 процента.
За анализируемый период хозяйственным судом было возвращено 30
исковых заявлений, вытекающих из арендных правоотношений. Наиболее
часто встречающейся причиной их возвращения явилось несоблюдение
истцами требований к форме и содержанию искового заявления, а также к
перечню прилагаемых к нему документов, установленному статьями 123 и
124 Хозяйственного процессуального кодекса (ХПК) Республики Беларусь
(пункт 1 части первой статьи 126 ХПК Республики Беларусь).
Так, при подаче иска к МП "П" о взыскании 240524 рублей
задолженности по арендной плате Трест гостиничного хозяйства г. Гродно
к исковому заявлению не приложил копию заявления. Кроме того, вместо
почтового адреса ответчика указал домашний адрес директора МП "П", что
не соответствует требованиям пункта 2 части второй статьи 123 ХПК
Республики Беларусь. Изложенное обусловило возвращение искового
заявления истцу.
В некоторых случаях суд возвращал исковые заявления о расторжении
договоров аренды в связи с несоблюдением истцом требований пункта 2
статьи 422 ГК Республики Беларусь о том, что иск о расторжении
договора может быть заявлен стороной в суд только после получения
отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо
неполучения ответа в установленный арендодателем или Кодексом срок.
Например, при обращении в суд ГДУП "Ж" с иском к Лидской
птицефабрике о расторжении договора аренды и выселении к исковому
заявлению не были приложены документы, подтверждающие соблюдение
досудебного порядка урегулирования спора. Это повлекло возвращение
искового заявления на основании пункта 5 статьи 126 ХПК Республики
Беларусь.
В анализируемом периоде было отказано в принятии пяти исковых
заявлений, вытекающих из арендных правоотношений. Причиной отказа во
всех случаях явилась неподведомственность споров хозяйственному суду,
поскольку иски предъявлялись к филиалам юридических лиц, которые в
соответствии со статьей 40 ХПК Республики Беларусь не могут быть
ответчиками в хозяйственном процессе.
Например, прокурором района был заявлен иск в интересах
Островецкого агропромышленного предприятия по материально-техническому
снабжению сельского хозяйства к филиалу совместного предприятия "Б" о
взыскании 1474766 рублей задолженности по арендной плате. Однако
указанный филиал является обособленным подразделением юридического
лица СП "Б" и действует от имени последнего в соответствии с
предоставленными полномочиями. На основании пункта 1 статьи 125 ХПК
Республики Беларусь хозяйственный суд отказал прокурору в принятии
искового заявления.
Споры, вытекающие из арендных правоотношений, можно подразделить
на следующие группы:
1) о взыскании задолженности по арендной плате и штрафных
санкций;
2) о заключении, изменении и расторжении договоров аренды;
3) о признании договоров аренды недействительными;
4) об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Своевременное внесение арендной платы является основной
обязанностью арендатора. Порядок, условия и сроки ее внесения
определяются договором.
В условиях инфляции и неплатежей вопрос о своевременной оплате по
арендной плате за арендуемое имущество является наиболее острым и
порождает значительное количество судебных споров.
Мингосимуществом, Минфином и Минэкономики Республики Беларусь 29
февраля 1996 года утверждено Временное положение по определению
размеров арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания
(помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской
собственности. Данный порядок расчета арендной платы является
обязательным для всех арендодателей, сдающих в аренду нежилые здания
(помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской
собственности, юридическим и физическим лицам Республики Беларусь, в
том числе и предприятиям с иностранными инвестициями.
Однако сторонами при заключении договоров не всегда соблюдается
указанный порядок расчета арендной платы, что приводит к возникновению
споров и необходимости обращения в суд.
Так, при рассмотрении дела по иску Гродненского торгового
предприятия "В" (г. Гродно) к колхозу "Г" о взыскании 89470 рублей
ущерба, причиненного неправильным взиманием арендной платы,
установлено, что ГТП "В" при сдаче данному колхозу в аренду помещения
не выполнило требования названного Временного Положения и применило не
предусмотренный законодательством понижающий коэффициент.
В удовлетворении иска судом отказано, поскольку колхоз производил
расчеты исходя из сумм, определенных договором аренды между сторонами
по делу. Кроме того, в соответствии с пунктом 1.7 вышеуказанного
Временного положения ответственность за правильность исчисления
арендной платы возлагается на арендодателя.
В процессе рассмотрения иска ЖРЭУ Октябрьского района г. Гродно к
индивидуальному предпринимателю Т. о признании не подлежащей
исполнению исполнительной надписи нотариуса на взыскание арендной
платы судом установлено завышение арендодателем размера арендной
платы. В частности, несмотря на то, что часть арендуемых помещений
относится к типу подвальных, понижающий коэффициент 0,75 при расчете
арендной платы арендодателем применен не был, чем нарушен пункт 5.2
Порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в
административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной
собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от
21 августа 1996 г. N 302. В этой связи исполнительная надпись
нотариуса была признана не подлежащей исполнению в части взыскания
соответствующей суммы.
Также судом установлено, что в нарушение пункта 1 Указа
Президента Республики Беларусь от 4 января 1996 г. N 9 "Об
упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений,
находящихся в государственной собственности", сдаваемое в аренду
помещение не было зарегистрировано в органах технической
инвентаризации и паспорт на него не был оформлен.
Согласно пункту 3 статьи 585 ГК Республики Беларусь размер
арендной платы может изменяться только по соглашению сторон.
Законодательство не допускает изменение условий договора в
одностороннем порядке. Но это требование на практике не всегда
выполняется.
Примером тому служит дело о взыскании арендной платы по иску
транспортного прокурора в интересах ОРСа Гомельского отделения
Белорусской железной дороги к ГТП "Л".
В процессе рассмотрения дела установлено, что несмотря на то, что
условия договора предусматривали изменение арендной платы только по
соглашению сторон, ОРС Гомельского отделения Белорусской железной
дороги (истец по делу) увеличил ее размер без согласования с
арендатором, в связи с чем судом отклонены требования истца о
взыскании арендной платы в увеличенном размере и пени за просрочку
платежа.
По другому делу (иск НПП "В", г. Орша, к АСМТ N 1, г. Сморгонь, о
взыскании 1 миллиона 222 тысяч рублей излишне внесенной арендной
платы) в суде была установлена правомерность увеличения арендатором
размера арендной платы, который был изменен в связи с переоценкой
основных фондов, что предусмотрено частью 2 статьи 14 Закона
Республики Беларусь "Об аренде" и пунктами 1.1, 1.2 Временного
положения по определению размеров арендной платы за сдаваемые в аренду
нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности.
Учитывая данное обстоятельство, истец отказался от части исковых
требований. Согласно акту взаимосверки, составленному сторонами по
делу, сумма необоснованно списанной арендной платы составила 673486
рублей и была взыскана с ответчика.
Нередки случаи отказа в удовлетворении требования о взыскании
арендной платы ввиду признания в суде договора аренды незаключенным.
Так, ООО "Б" города Гродно обратилось в суд с иском о взыскании с
ООО "Т" 634233 рублей арендной платы. Ответчик иск не признал,
сославшись на то, что договор между сторонами по делу является
незаключенным.
Проанализировав материалы дела, суд пришел к выводу, что между
сторонами по делу не было достигнуто соглашение по поводу объекта
аренды, поскольку в договоре аренды не указаны помещения, подлежащие
сдаче в аренду, их конкретный состав, планировка, а также не указан
адрес, по которому расположены помещения. В соответствии с пунктом 3
статьи 578 ГК Республики Беларусь данный договор признан
незаключенным. Кроме того, договор был признан незаключенным и по иным
основаниям (отсутствие регистрации). Поскольку договорные отношения
были предусмотрены на срок не свыше одного года, то согласно
Временному положению о порядке государственной регистрации договоров
аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утвержденному
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября
2000 г. N 1452, договор аренды подлежал государственной регистрации. В
силу пункта 3 статьи 403 ГК Республики Беларусь и пункта 6
вышеуказанного Временного положения договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации.
На том же основании по пункту 3 статьи 578 ГК Республики Беларусь
был признан незаключенным договор аренды жилого здания между
индивидуальным предпринанимателем К. и торговым унитарным предприятием
"И" (ответчик). В удовлетворении требований истца о взыскании 2771370
рублей арендной платы отказано. Кроме того, если бы данный договор
аренды был бы заключен, то он являлся бы ничтожным по основаниям
статьи 169 ГК Республики Беларусь, как не соответствующий
законодательству. Согласно требованию статьи 272 ГК Республики
Беларусь собственник осуществляет права владения, пользования и
распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его
назначением. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом
помещении предприятий, организаций и их подразделений допускается
только после перевода этих помещений в нежилые. Таким образом,
использование жилого помещения под размещение магазина допускается
только после изменения его статуса, что истцом сделано не было.
Анализ дел показал, что субъекты хозяйствования не всегда
принимают меры к своевременному взысканию арендных платежей.
Так, областной проектный институт "Г" обратился в суд с иском о
взыскании с МНПП "Я" задолженности по арендной плате в размере 307472
рублей только после проведенной КРУ МФ по Гродненской области проверки
института. Как было установлено, данная задолженность образовалась за
длительный период (за 22 месяца).
Имели место случаи обращения субъектов хозяйствования в суд с
требованием о взыскании части сумм задолженности по арендной плате при
наличии на эту сумму исполнительной надписи нотариуса, которая в силу
пункта 6 статьи 229 ХПК Республики Беларусь является исполнительным
документом. В таких случаях суд прекращал производство по делам в этой
части иска (дела NN 807 и 808 по искам ЖРЭУ Октябрьского района города
Гродно).
Согласно статье 402 ГК Республики Беларусь договор аренды
считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме
достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам. Существенными
являются условия о предмете договора, условия, которые названы в
законодательстве как существенные для договоров данного вида.
В соответствии с пунктом 3 статьи 578 ГК Республики Беларусь для
договоров аренды такими условиями являются в договоре данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. Стороны не всегда учитывают это
при заключении договоров, в связи с чем они могут быть признаны
незаключенными.
Так, в суд обратилось ЖРЭУ Ленинского района города Гродно с
иском к ООО "Д" о расторжении договора аренды и взыскании 1307777
рублей задолженности по арендной плате. Как выяснилось в ходе
судебного разбирательства, в договоре аренды не было конкретно
определено имущество, подлежащее передаче арендатору в аренду, в связи
с чем судом данный договор признан незаключенным и в удовлетворении
иска отказано.
Суд отклонил требования ПК "С" города Гродно о признании
незаключенным договора аренды с ЖРЭУ Ленинского района города Гродно,
так как факт заключения договора признан решением хозяйственного суда
Гродненской области по другому делу по иску ЖРЭУ Ленинского района
города Гродно к ПК "С". В силу статьи 66 ХПК Республики Беларусь
обстоятельства, установленные судом по ранее рассмотренному делу, не
доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором
участвуют те же лица. Существование договорных отношений между
сторонами по делу подтверждалось неоднократным подписанием актов
сверки взаимных расчетов задолженности по арендной плате, уплатой
истцом соответствующих сумм, использованием помещения по назначению,
указанному в договоре. В соответствии со статьей 408 ГК Республики
Беларусь действия по выполнению существенных условий договора могут
быть признаны ответом о согласии на заключение договора.
Согласно части 2 статьи 422 ГК Республики Беларусь требование об
изменении или расторжении договора может быть заявлено в суд только
после получения отказа другой стороны на предложение изменить или
расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в
предложении или установленный законодательством либо договором, а при
его отсутствии -- в 30-дневный срок. Несоблюдение досудебного порядка
урегулирования спора, предусмотренного для таких споров, стало
основанием для оставления без рассмотрения иска ТЗУП "Ц" ОПС к
индивидуальному предпринимателю В. о расторжении договора аренды
(пункт 4 статьи 96 ХПК Республики Беларусь).
Основной причиной расторжения договоров аренды является
неисполнение арендатором обязательств по оплате за аренду имущества.
Поэтому, как правило, предметом исковых требований одновременно
является взыскание задолженности по арендной плате и расторжение
договора.
Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь,
изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если
иное не предусмотрено данным Кодексом либо иными актами
законодательства или договором. В иных условиях это возможно только по
решению суда. Статьи 590 и 591 ГК конкретизируют случаи, когда договор
аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. В
частности, по требованию арендодателя он может быть досрочно
расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по
истечении установленного договором срока платежа не внес арендную
плату. По этой причине были расторгнуты договоры аренды между
Гродненским заводом "Б" и СП "Т", а также между Трестом гостиничного
хозяйства города Гродно и фирмой "С".
Статья 590 ГК предусматривает досрочное расторжение договора по
требованию арендодателя и в случае, когда арендатор пользуется
имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения
имущества либо с неоднократными нарушениями. Так, с иском в суд
обратилось управление коммунального имущества и приватизации
Гродненского горисполкома к предприятию о расторжении договора аренды
ввиду существенного нарушения его условий -- нецелевого использования
арендуемого помещения. По утверждению истца, по договору помещение
должно было быть использовано ответчиком "под офис", а в
действительности оно использовалось для оказания юридических услуг. В
удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды по
указанному в исковом заявлении основанию было отказано, поскольку
действующее законодательство не содержит определения "под офис", а
иных доказательств нецелевого использования помещения истцом приведено
не было. По этим же причинам было признано необоснованным требование
истца о выселении ответчика из арендуемого помещения.
Касаясь вопроса о признании договоров аренды недействительными,
следует отметить, что ГК Республики Беларусь делит недействительные
сделки на оспоримые и ничтожные. Различия между ними проявляются в
разном определении круга лиц, имеющих право предъявлять требования по
поводу таких сделок, в различных последствиях, к которым приводит
признание сделки недействительной или оспоримой.
Согласно статье 168 ГК Республики Беларусь недействительная
сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые
связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее
совершения.
Хозяйственный суд может признать договор аренды недействительным
или установить факт ничтожности сделки по ряду оснований,
предусмотренных гражданским законодательством. Одним из них является
заключение договора неправомочным лицом. Право сдачи имущества в
аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут
быть также лица, управомоченные законодательством или собственником
сдавать имущество в аренду (статья 579 ГК).
Так, при рассмотрении одного из дел судом установлено, что
государственное торговое предприятие "В" заключило более 10 договоров
аренды без согласия собственника.
Хозяйственным судом области по иску Гродненского транспортного
прокурора признаны недействительными два договора аренды между СП "Б"
(арендодатель) и ПКФ "О" и ПКП "Э" (арендаторы), поскольку имущество
было передано в аренду без согласия собственника.
По другому делу суд отказал в иске индивидуальному
предпринимателю Ч. к индивидуальному предпринимателю М. о признании
договора аренды автомобиля-тягача недействительным. Свое требование
истец обосновал тем, что сделка совершена лицом, не имеющим полномочий
на ее заключение. Поскольку в последующем сделка была одобрена
представляемым, суд, основываясь на части 2 статьи 184 ГК, признал
сделку действительной.
ИГНК по Ленинскому району города Гродно обратилась с иском об
установлении факта ничтожности договоров аренды автомобиля УАЗ-3303,
заключенных между ПО "Г" (арендодатель) и ЗАО "О" по статье 171 ГК. В
обоснование иска истец ссылался на то, что объединение, фактически
осуществляя транспортные услуги, притворно заключило договоры аренды
транспортного средства, так как не имело лицензии на перевозку грузов
автомобильным транспортом. В процессе рассмотрения дела суд установил,
что сделки по своему содержанию соответствуют действительно арендным
отношениям сторон, являются реальными, а не притворными. Лицензия на
перевозку грузов ПО "Г" не требовалась, поскольку оно в данной
ситуации ее не осуществляло. Сдача в аренду транспортных средств с
экипажем как вид деятельности не подлежит лицензированию. В этой связи
суд отказал в удовлетворении иска.
В анализируемом периоде было рассмотрено два спора об
истребовании арендованного имущества, причиной возникновения которых
явилось неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного
имущества в связи с истечением срока действия договора аренды.
Согласно части 1 статьи 593 ГК Республики Беларусь при
прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю
имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом
нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Так, решением суда по делу было удовлетворено требование ЖРЭУ
Ленинского района к ПК "С" о возврате арендованного имущества.
Учитывая, что факт истечения срока договора аренды подтверждался самим
договором, дополнительным соглашением к нему, суд, признав ссылку ПК
"С" на невозможность освобождения помещения в связи с арестом его
имущества, находящегося в данном помещении, безосновательной, в
соответствии с частью 1 статьи 593 ГК обязал освободить арендованное
помещение.
Ввиду отсутствия арендованного автотранспортного средства у
арендатора и невозможности его возврата арендодателю в натуре
законными и обоснованными были признаны требования Гродненского
межхозяйственного строительного комбината о взыскании с ПКФ "А"
стоимости невозвращенного последним имущества.
По делам об аренде хозяйственным судом принимались меры
профилактического характера: вынесено три частных определения, на
которые получены ответы о принятых мерах по устранению установленных
судом нарушений арендного законодательства, три дела рассмотрены в
выездных судебных заседаниях по месту нахождения ответчиков.
Учитывая, что в настоящее время существует необходимость в
трактовке отдельных правоотношений в области аренды, представляется
целесообразным принять совместное постановление Пленумов Высшего
Хозяйственного Суда и Верховного Суда Республики Беларусь.
Владимир ФИЛИППОВСКИЙ,
судья хозяйственного суда
Гродненской области
