К ВОПРОСУ О ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ В ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
(Судовы веснiк, 2001 г., N 3, стр. 51)
По данным Европейской экономической комиссии ООН жилище
представляет собой предназначенное для жилья здание постоянного типа,
его обособленные структуры с соответствующими принадлежностями
(комната, ряд комнат) для ведения домашнего хозяйства, которое
построено, перестроено, приспособлено и т.п., имеющее общие сообщения
с внешней средой (выход на улицу, во двор, земельный участок) и
сообщения во внутреннем пространстве здания (коридоры, лестницы,
террасы).
В нормативных актах Республики Беларусь и юридической литературе
для обозначения жилья используются различные термины: помещение, жилое
здание, жилой дом, жилое помещение, квартира и т.д.
Помещение -- это внутренняя обособленная пространственная часть
здания, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов
или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во
двор, коридор общего пользования или на лестничную клетку. Помещения
по назначению подразделяются на жилые, вспомогательные, подсобные.
Помещение по проекту ЖК -это единица комплекса недвижимого имущества
(здание, его часть, иной связанный со зданием объект недвижимости),
выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного
использования для жилых и иных целей 1).
Жилое здание -- это жилой дом постоянного типа, рассчитанный на
длительный срок службы.
Жилой дом -- это здание, в котором более половины площади пола
занято жилыми помещениями, имеющее адрес, предназначенное для
постоянного проживания, расположенное на придомовой территории со
всеми находящимися на ней вспомогательными строениями, сооружениями,
элементами благоустройства в определенных границах.
Жилое помещение -- помещение, предназначенное и пригодное для
проживания граждан (ст.1 ЖК; в проекте ЖК -- только предназначенное
для проживания), то есть отвечающее минимальным потребительским
требованиям к безопасности и санитарно-гигиеническому комфорту,
закрепленным действующими законодательными актами, нормативно-
техническими документами.
Квартира -- жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких
жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое
организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений
жилого дома. Подсобные помещения -- это помещения, находящиеся внутри
квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для
хозяйственно-бытовых нужд проживающих (коридоры, прихожие, санузлы,
кладовые, кухни и другие нежилые помещения). Вспомогательные помещения
жилого дома -помещения, расположенные вне квартиры и предназначенные
для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюли, галереи,
лестничные марши и площадки, лифтовые холлы и т.п.).
Жилая комната -- внутренняя часть квартиры (жилого дома),
предназначенная для проживания, отделенная от других смежных ее частей
стенами без проемов или глухими перегородками и не имеющая внутри
других таких же отдельных частей (ст.2 проекта ЖК); комната в жилом
помещении, предназначенная для сна, отдыха, досуга, приема пищи.
Специальное жилище -- жилые помещения и дома, предназначенные для
проживания лиц, для которых пользование жилыми помещениями общего типа
невозможно либо существенно затруднительно (квартиры и жилые дома для
инвалидов, престарелых, приюты для бездомных и т.п.).
Жилое помещение социального пользования -- жилое помещение
типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда,
предоставляемое гражданам на условиях договора найма, отвечающее
установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и
благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта
(ст.1 ЖК). Благоустроенным применительно к условиям проживания в
данном населенном пункте по проекту ЖК признается жилое помещение,
благоустройство которого соответствует благоустройству большинства
жилых помещений, расположенных в данном населенном пункте.
Понятие типовых потребительских качеств является новым для нашего
законодательства. Для защиты интересов потребителей и государства в
вопросах качества жилищ установлены государственные стандарты
оптимальных (в том числе обязательных) потребительских качеств
благоустроенных жилищ, уровень которых гарантируется государством.
Номенклатура требований, характеризующих потребительские свойства
жилищ, определяет параметры жилых объектов, обеспечивающие всем
безопасные и здоровые условия проживания, экономное расходование
энергии, психологический комфорт, возможность выполнения всех
необходимых видов деятельности без излишних затрат усилий и времени на
передвижение и ожидание. Например, требования безопасности проживания
включают противопожарную, экологическую, радиационную, криминальную
безопасность.
Благоустроенное жилище -- жилое помещение, обеспеченное
хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением и канализацией,
отоплением и вентиляцией, радиофикацией, электроосвещением от
централизованных, местных или индивидуальных систем с использованием
традиционных или альтернативных источников, оборудованное газовыми или
электрическими напольными плитами, санблоком.
В соответствии с п.4 постановления Совета Министров Республики
Беларусь от 7 сентября 1999 г. N 1392 "О порядке обследования
состояния жилых помещений, признания их не соответствующими
установленным для проживания санитарным и техническим требованиям,
непригодными для проживания"2) проводится осмотр состояния жилых
помещений. В результате обследования могут быть установлены две
категории санитарно-технического состояния: жилое помещение признается
пригодным для проживания, но не соответствующим санитарно-техническим
требованиям; жилое помещение признается непригодным для проживания.
Невозможность устранения дефектов первой категории санитарно-
технического состояния в отдельных жилых комнатах и признание их не
соответствующими санитарным и техническим требованиям могут
рассматриваться только в том случае, если отдельные жилые комнаты
являются предметом самостоятельного договора найма жилого помещения
или принадлежат гражданину на праве собственности 3).
Правовые последствия признания жилого помещения либо не
соответствующим санитарно-техничеким требованиям, либо непригодным для
проживания являются различными. Граждане, проживающие в жилом
помещении, не отвечающем установленным для проживания санитарным и
техническим требованиям, признаются нуждающимися в улучшении жилищных
условий (п.4 Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных
условий, и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь) 4).
Непригодные для проживания жилые помещения восстанавливаются для
использования по назначению, переоборудуются для использования в
других целях либо сносятся (ч.3 ст.8 ЖК).
Если дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит
переоборудованию в нежилой, то граждане выселяются с предоставлением
жилого помещения типовых потребительских качеств (ч.1 ст.67, ст.69
ЖК). Жилые помещения социального пользования предоставляются вне
очереди гражданам, жилые помещения которых в результате стихийного
бедствия, техногенных и социальных катастроф стали непригодными для
проживания (ст.84 ЖК, п.32 Правил учета).
Жилое помещение, являющееся предметом договора найма,
предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры на семью.
Согласно Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации
жилищного фонда в Республике Беларусь от 3 декабря 1999 г. 5) при
перепланировках квартиры считаются отдельными при условии изолирования
и наличия отдельного оборудования, необходимого для жилой квартиры
(кухня, очаг, санузел), причем перепланированные квартиры могут
выходить в помещение общего пользования (в коридор, переднюю) и
считаются отдельными помещениями независимо от этого обстоятельства.
Помещения, разгороженные перегородками не до потолка (высота
перегородки не менее двух метров), учитываются и обмеряются как
отдельные комнаты.
Предметом договора найма также может быть изолированное жилое
помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, вход в которое
организован из подсобного помещения (ст.1 ЖК); жилое помещение, не
связанное с другим жилым помещением общим входом (проект ЖК).
Предоставить жилое помещение типовых потребительских качеств
обязан наймодатель по договору найма жилого помещения социального
пользования. Таких требований к жилому помещению по другим договорам
найма жилых помещений законодательство не возлагает.
Многие помещения построены в соответствии с типовыми
потребительскими качествами, одинаковыми для значительного количества
домов, квартир. Несмотря на это, всякое жилое помещение является
индивидуально-определенной вещью, поскольку расположено в определенном
районе населенного пункта, в определенном здании, на определенном
этаже, то есть имеет признаки, присущие только ему.
Жилое помещение является оборотоспособной вещью: может находиться
в частной собственности лиц, может переходить от одного лица к другому
по договорам купли-продажи, обмена (мены), дарения, по наследству;
жилые помещения, находящиеся у лица на праве пользования, могут быть
обменены, выкуплены, договор найма может быть изменен, если нет
ограничений, как, например, в общежитиях, специальном жилье.
Жилые помещения могут быть делимы. В соответствии с ч.1 ст.119 ЖК
собственники жилого помещения при наличии технической возможности и
разрешения местного исполнительного и распорядительного органа на
переустройство и перепланировку жилого помещения вправе по взаимному
согласию произвести раздел жилого помещения с образованием двух и
более отдельных помещений (квартир) 6).
Введение жилых помещений в экономический оборот вызвало
необходимость в определении стоимости жилых помещений. Это может быть
сделано с помощью их оценки. Оценка жилья используется при: учете
стоимости жилья как части основных фондов; определении величины
проиндексированного паевого взноса при выходе граждан из ЖСК; купле-
продаже государственного жилищного фонда; налогообложении
недвижимости; приватизации государственного и общественного жилищного
фонда; страховании недвижимости; определении величины компенсационных
выплат в случаях изъятия строений и сооружений в ходе репрессий 20-80-
х годов, изъятия земельных участков для государственных и общественных
нужд, утраты жилья в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС;
определении стоимости при конфискации бесхозяйственных строений и
наследовании государством; определении стоимости возвращаемого
конфискованного имущества.
Следует отметить, что единой схемы расчета стоимости жилых
помещений не существует. Оценка жилых домов (жилых помещений)
заключается в установлении первоначальной стоимости на дату ввода
жилого дома (жилого помещения) в эксплуатацию, а в случае
невозможности ее определения -- в установлении восстановительной
стоимости 7).
В зависимости от целевой направленности оценки применяется тот
или иной методологический критерий.
В соответствии с Методикой оценки стоимости декларируемого
имущества (жилые дома с надворными постройками, гаражи, иные строения,
квартиры, а также их (доли) части), находящегося в собственности
физических лиц 8), действительная стоимость объекта рассчитывается по
восстановительной стоимости (стоимости полного воспроизводства точной
копии оцениваемого объекта с использованием аналогичных материалов и
сохранением эксплуатационных параметров на дату оценки), уменьшенной
на стоимостную величину физического износа на дату оценки.
Для расчета показателя стоимости одного метра квадратного общей
площади, используемого для определения размера льготного кредита,
одноразовых безвозмездных субсидий и выделения бюджетных средств на
строительство жилых помещений, применяются Указания по определению
типовых потребительских качеств жилых помещений 9).
Для определения стоимости жилых помещений, подлежащих
приватизации, а также суммы паевых взносов, подлежащих выплате
выбывшему члену организации граждан-застройщиков либо наследникам
умершего члена этой организации, руководствуются Положением об оценке
стоимости жилья с учетом его потребительских качеств 10). Оценочная
стоимость квартиры определяется путем умножения ее действительной
стоимости (зависимой от действительной стоимости дома, исчисленной с
применением общих индексов изменения стоимости строительно-монтажных
работ по областям и г. Минску, ежемесячно утверждаемых, за вычетом
стоимости износа дома) на коэффициент потребительских качеств квартиры
(от 0,97 до 1,1) и коэффициент качества жилой среды (от 0,7 до 1,3).
Жилые помещения обладают также рыночной стоимостью, которая
отличается от стоимости затрат на строительство объекта.
Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная
цена, по которой объект будет продан на открытом рынке в условиях
конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют
разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть мотивы
продавца и покупателя являются типичными; обе стороны хорошо
осведомлены и действуют в своих интересах; объект находится на
открытом рынке достаточно продолжительное время; цена представляет
собой разумное вознаграждение за объект и каких-либо особых скидок или
уступок с чьей-либо стороны не было; платеж осуществляется наличными
или их эквивалентом 11).
Для определения рыночной стоимости жилого помещения используются
затратный метод, метод капитализации дохода, метод сравнительного
анализа продаж и смешанный метод.
Рыночная стоимость жилых помещений меняется с течением времени,
так как меняется сам рынок недвижимости. Зачастую в договорах купли-
продажи жилых помещений указываются не те цены, которые в
действительности проходят по сделкам. Отражение рыночной стоимости
жилого помещения не является обязательным при совершении сделок. Целям
законности и стабильности имущественных отношений способствовало бы
отражение реальной рыночной стоимости жилого помещения.
В нормативных актах признается, что потребительские качества
квартиры влияют на величину ее стоимости. Так, в Положении об оценке
стоимости жилья с учетом его потребительских качеств выделены
некоторые характеристики жилых помещений с установлением
соответствующего коэффициента, влияющего на уменьшение (расположение
квартиры в цокольном или мансардном этаже, совмещенный санузел,
отсутствие балкона и др.) либо увеличение (раздельная ванна и туалет,
раздельные комнаты, расположение квартиры не на первом и не на
последнем этаже и др.) стоимости жилого помещения, в частности,
подлежащего приватизации.
Тогда было бы логично, чтобы размер платы за пользование жилым
помещением тоже зависел от потребительских качеств жилья, его
комфортабельности, престижности расположения, состояния окружающей
среды.
На всей территории Республики Беларусь установлена единая ставка
квартирной платы за пользование гражданами жилыми помещениями
государственного жилищного фонда. Однако размер платы за пользование
(техническое обслуживание) жилыми помещениями может быть уменьшен на
10% за каждый отсутствующий вид благоустройства 12). То есть
существует зависимость размера квартплаты от качества жилья. Такую
зависимость необходимо продолжить. Введение дифференцированных ставок
квартирной платы в зависимости от потребительских качеств и
расположения соответствовало бы принципу разумности и справедливости
жилищных отношений.
При этом можно было бы использовать коэффициенты качества жилой
среды, устанавливаемые с учетом удаленности помещения от центра
поселения, транспортной связи, обеспеченности объектами социальной
инфраструктуры, экологических и других факторов, влияющих на условия
проживания человека (загрязнение воздуха, почвы, уровень шума и т.п.)
13).
____________________
1) Европейская программа текущей жилищной статистики.
Статистические стандарты и исследования. Организация Объединенных
Наций. Нью-Йорк, 1966//Жилищное право. 2001. N 1. С. 37; Согласно
Плану подготовки законопроектов на 2000 год, утвержденному Указом
Президента Республики Беларусь, запланировано принятие Закона "О
внесении изменений и дополнений в ЖК Республики Беларусь" (новая
редакция)//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь.
2000. N 11.
2) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999.
N 71.
3) Пункты 2, 3 Условий, при которых жилые помещения признаются не
соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными
для проживания, утвержденных постановлением Министерства жилищно-
коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000 г. N
4//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. N 51.
4) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999.
N 74.
5) БНПИ. 2000. N 8.
6) Пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда Республики
Беларусь от 30 марта 2000 г. "О некоторых вопросах применения судами
жилищного законодательства"//Судовы веснiк;. 2000. N 2.
7) Пункт 4.1 Инструкции о порядке государственной регистрации
жилищного фонда в Республике Беларусь//Национальный реестр правовых
актов Республики Беларусь. 2000. N 23.
8) БНПИ. 1997. N 12.
9) БНПИ. 1999. N 23.
10) Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь.
1992. N 33. Ст.603.
11) Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости:
Учеб. пособие. Минск, 1998. С.31.
12) Пункт 1.3 постановления Совета Министров Республики Беларусь
от 25 августа 1999 г. N 1332 "Об упорядочении расчетов населения за
пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами"//Национальный
реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. N 68.
13) В г. Минске коэффициенты качества жилой среды установлены
решением Мингорисполкома от 17 декабря 1992 г. N 640.
С.КОРЕБО,
старший консультант отдела обобщения
судебной практики Верховного Суда
Республики Беларусь
