НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВАЛЮТНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
О.Р. ГОДУНИН, ст. преподаватель
кафедры правовых дисциплин филиала
Московского Государственного
социального университета в г. Минске
В последнее время распространение в Беларуси получил кредит в
иностранной валюте на строительство (реконструкцию) и приобретение
индивидуальных жилых домов и квартир.
Его популярность среди граждан объясняется рядом причин: во-
первых, кредит предоставляется без учета нуждаемости гражданина в
улучшении жилищных условий; во-вторых, отсутствует нормирование
жилой площади строящихся (реконструируемых, приобретаемых)
помещений; и, в-третьих, не учитывается совокупный семейный доход.
Также необходимо отметить, что кредит предоставляется сроком на 6
лет в размере 90% сметной стоимости строительства, а годовой процент
за пользование кредитом составляет 15 %.
Кроме того, в соответствии с подп 1.19 Указа Президента
Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185 «О предоставлении
гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или
приобретение жилых помещений» продажа жилых помещений, построенных
(реконструированных, приобретенных) с привлечением льготного
кредита, до полного его погашения не допускается, а в течение 3 лет
со дня погашения этого кредита может осуществляться соответствующему
районному, городскому, районному в городе исполнительному и
распорядительному органу в порядке, установленном законодательством.
В рассматриваемом нами случае данная норма не применяется.
Однако далеко не все отчетливо представляют себе трудности,
связанные с получением названного кредита.
В первую очередь, в соответствии со ст. 298 Гражданского
кодекса Республики Беларусь, постановлением Правления Национального
банка Республики Беларусь от 24 мая 2001 г. № 116 «Об утверждении
Правил размещения банками Республики Беларусь денежных средств в
форме кредита» (далее - Правила) и другими нормативными актами
Нацбанка, а также учитывая положения ст. 11 Банковского кодекса
Республики Беларусь, расчет размера кредита производится в
белорусских рублях. Затем валютная служба банка рассчитывает его в
иностранной валюте по курсу Национального банка Республики Беларусь
на дату принятия решения о выдаче кредита. В соответствии с
действующим законодательством кредитные средства могут выдаваться
физическим лицам только в национальных денежных единицах, поэтому
банк заключает с получателем кредита договор купли-продажи
иностранной валюты, и на его счет зачисляется рублевый эквивалент.
Подобный вариант не совсем устраивает тех граждан, которые,
например, стремятся приобрести квартиру у частных лиц (одних из
основных субъектов рынка жилья), так как продавец заинтересован в
«живых» деньгах, причем сразу и желательно в иностранной валюте. А
одним из условий предоставления валютного кредита является то, что
кредитные средства зачисляются на счет продавца вне зависимости от
того, является он физическим или юридическим лицом.
Хотелось бы отметить еще один момент, который огорчит граждан.
Дело в том, что по условиям выдачи кредита не предоставляются льготы
по уменьшению процентной ставки за пользование им в случае погашения
кредита ранее установленного кредитным договором срока.
В то же время погашение кредита и уплата процентов могут
производиться кредитополучателем как в валюте предоставленного
кредита, так и белорусскими рублями. Во втором случае размер платежа
рассчитывается исходя из курса, установленного в учреждении банка
для продажи валюты в обменных пунктах на момент погашения кредита.
Одной из характерных черт нашей действительности является
правовая неграмотность населения и отсутствие должной
информированности. Учитывая этот факт, хотелось бы несколько
подробнее остановиться на самой процедуре оформления кредита, а
именно на документах, необходимых для получения кредита.
В соответствии с вышеназванными Правилами и
внутриведомственными указаниями Правления Национального банка
Республики Беларусь для получения кредита в иностранной валюте и
оформления кредитного договора кредитополучатель предоставляет в
банк следующие документы:
- письменное заявление на имя руководителя банка с просьбой о
выдаче кредита;
- заполненную анкету индивидуального кредитополучателя;
- заявления поручителей с просьбой о включении их дохода в
совокупный доход семьи кредитополучателя при расчете
платежеспособности;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность (для
обозрения);
- справки с места работы кредитополучателя и поручителей о
среднемесячном доходе и размере производимых удержаний за последние
3 месяца и (или) документы, подтверждающие другие источники дохода
(при наличии последних).
Однако этот перечень не исчерпывающий, и его пополнение
зависит от назначения кредитных средств.
При строительстве индивидуального жилого дома необходимо
представить документы, подтверждающие принадлежность земельного
участка кредитополучателю (государственный акт на право постоянного
пользования землей, право пожизненного наследуемого владения
земельным участком или право частной собственности на земельный
участок, или удостоверение на право временного пользования землей,
или договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и
свидетельство о перерегистрации владельца земельного участка, или
договор дарения земли). Обязательно наличие копии, которая после
заверения кредитным работником подшивается в кредитное досье
кредитополучателя.
Помимо этого:
- проектно-сметная документация, оформленная в установленном
порядке. Она представляется в банк для обозрения, следовательно,
копии не нужны. Однако банк вправе в любое время в ходе
строительства потребовать документы для контроля за целевым
использованием кредитных ресурсов;
- копия сводного сметного расчета стоимости строительства;
- справка органа архитектуры, градостроительства и
землеустройства гор(рай)исполкома с указанием сметной и остаточной
стоимости строительства в ценах 1991 г. и в текущих ценах, общей
площади строящегося дома с указанием процента строительной
готовности объекта;
- копия государственной вневедомственной экспертизы по
проектной документации на строительство индивидуального жилого дома;
- копия разрешения органов Государственного строительного
надзора на строительство индивидуального жилого дома (данное
разрешение не требуется, если вы строите дом до 2 этажей);
- если строительство будет осуществляться подрядным способом -
договор строительного подряда. Причем заключен ли договор на весь
срок строительства или на отдельный этап, значения не имеет. Копия
данного договора остается в банке, им же заверенная.
При строительстве квартиры в доме организации граждан-
застройщиков дополнительно представляются: выписка из решения
местного исполнительного и распорядительного органа о включении
кредитополучателя в члены организации граждан-застройщиков и
выделении ему квартиры и справка органа управления организации
граждан-застройщиков о сметной стоимости квартиры, размере внесенных
средств и размере очередного платежа.
При наличии собственных финансовых средств граждане вправе
воспользоваться возможностью строительства квартиры на условиях
долевого участия. В данном случае необходимо в первую очередь
представить оригинал договора, заключенного с застройщиком, о
долевом участии в строительстве квартиры с указанием сметной
стоимости строительства в белорусских рублях и условий оплаты, а
также справку застройщика об очередном размере платежа,
рассчитанного по объему выполненных работ, и размере внесенных
собственных средств, перечисленных займах предприятия на
строительство и др.
Наиболее простым способом улучшения своих жилищных условий с
точки зрения практики является приобретение индивидуального жилого
дома либо квартиры. В этом случае дополнительно потребуются: договор
купли-продажи и справка органа регистрации и технической
инвентаризации либо иной организации, имеющей лицензию на оценку
недвижимости о рыночной стоимости объекта купли-продажи. Причем
договор должен быть составлен в белорусских рублях, удостоверен
нотариально и содержать конкретные сроки и условия оплаты по нему.
И последнее, даже при самых приблизительных подсчетах в случае
предоставления кредита в размере, эквивалентном 10 000 долларов США
по курсу Национального банка, ежемесячные выплаты будут составлять
порядка 200-250 долларов, следовательно, заработная плата должна
быть не менее 400 долларов. К сожалению, вряд ли многие граждане
могут похвастаться подобными доходами.
30.09.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 12, с.88
