Жилищное законодательство и возможность реализации гражданами своего права на жилье
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ВОЗМОЖНОСТЬ
РЕАЛИЗАЦИИ ГРАЖДАНАМИ СВОЕГО ПРАВА НА ЖИЛЬЕ
Г.П. ПОДРЕЗЕНОК, начальник управления
законодательства о государственном социальном
строительстве и обеспечении основных прав и свобод
граждан Министерства юстиции Республики Беларусь
Большое количество нормативного материала, наличие
специфических правил применения тех или иных норм, отсутствие
возможности ознакомиться со всеми предусмотренными в
законодательстве способами решения жилищной проблемы - все это
диктует необходимость детального рассмотрения основных
положений жилищного законодательства, позволяющих составить
общую картину возможностей реализации гражданами своего права
на жилище. В частности, читателю будет интересно узнать: какие
новые институты закреплены в Жилищном кодексе; что такое жилое
помещение социального пользования и кто может на него
рассчитывать; как расселить «коммунальную» квартиру; что такое
специальный служебный жилищный фонд; как взимается плата за
жилье и какие санкции могут быть применены к неплательщикам; как
получить льготный кредит на строительство жилья и что нового
будет содержать в себе проект Закона Республики Беларусь «О
внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Республики
Беларусь». Ответы на эти и многие другие наболевшие вопросы мы
постараемся дать в ряде публикаций в журнале «Право Беларуси».
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей
истории человечества остается для большинства людей одной из
самых острых и трудно разрешимых задач. Поэтому Жилищный кодекс
Республики Беларусь (далее - ЖК) относится к числу законов,
имеющих особо важное значение для каждого человека. Проводимая в
республике жилищная реформа является одним из приоритетных
направлений социально-экономического развития республики и
направлена на обеспечение конституционного права граждан в
соответствии с потребностями и возможностями приобретать в
собственность, реконструировать или получать в пользование по
договору найма жилое помещение.
Право пользования жилыми помещениями
Ныне действующее жилищное законодательство предусматривает
для граждан различные способы приобретения права пользования
жилыми помещениями. Все эти способы можно разделить на три
большие группы: во-первых, приобретение права пользования жильем
в силу наличия права собственности на него; во-вторых,
пользование чужим жильем на основании договора найма жилого
помещения; в-третьих, возникновение права пользования чужим
жилым помещением по другим основаниям.
В силу наличия права собственности возникает право
пользования жильем по следующим основаниям: приобретение жилья
на основании заключения договора купли-продажи (за счет личных
средств, привлечения кредитов, государственных субсидий или иных
форм государственной поддержки) или на основании других сделок
(например, дарение, рента, принятие наследства и т. д.);
оформление права собственности на квартиру членом организации
граждан-застройщиков (такой организацией, в частности, является
жилищный, жилищно-строительный кооператив, молодежный жилой
комплекс, коллектив индивидуальных застройщиков); индивидуальное
жилищное строительство или реконструкция (за счет личных
средств, привлечения кредитов, государственных субсидий или иных
форм государственной поддержки); приватизация жилья в домах
государственного жилищного фонда; получение жилья в
собственность вместо снесенного в связи с изъятием земельного
участка для государственных нужд; получение жилья в
собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом
или реконструкцией жилого дома.
Право пользования чужими жилыми помещениями возникает, как
правило, на основании договора найма жилого помещения. Жилищное
законодательство предусматривает следующие виды договора найма
жилого помещения: договор найма жилого помещения
государственного жилищного фонда; договор найма жилого помещения
социального пользования; договор найма жилого помещения в
специальном доме; договор найма служебного жилого помещения;
договор найма жилого помещения в общежитиях; договор найма
жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в
собственности граждан; договор найма жилого помещения в домах,
принадлежащих организациям граждан-застройщиков.
К числу других оснований возникновения права пользования
чужими жилыми помещениями (помимо договора найма жилого
помещения) можно отнести приобретение жилья путем вступления в
жилищный кооператив, а также осуществление коллективного
строительства (через жилищно-строительный кооператив, молодежный
жилой комплекс, коллектив индивидуальных застройщиков). Кроме
того, право пользоваться жилым помещением, принадлежащим другому
лицу, имеют также члены семьи нанимателя, собственника жилья,
члена организации граждан-застройщиков; опекуны и попечители;
временные жильцы; лица, заключившие договор поднайма жилого
помещения с нанимателем такого помещения; лица, которым
предоставлено право проживания в жилом помещении на основании
завещательного отказа.
На современном этапе развития республики первостепенной
задачей жилищного законодательства является обеспечение
конституционных прав граждан при реализации ими своих жилищных
прав. В частности, обеспечение правовых гарантий получения или
приобретения жилых помещений теми из них, кто нуждается в
улучшении жилищных условий. Регулирование отношений по принятию
и состоянию на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий,
сохранению права состоять на таком учете и снятию с него
осуществляется ст. 42-49 ЖК и Правилами учета граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых
помещений в Республике Беларусь, утвержденными постановлением
Совета Министров Республики Беларусь от 22 сентября 1999 г.
№ 1468 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь,
1999 г., № 74, 5/1705) (далее - Правила учета граждан).
В свою очередь, новым ЖК предусмотрен институт найма
жилого помещений социального пользования.
Жилое помещение социального пользования - жилое помещение
типовых потребительских качеств государственного жилищного
фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма.
Право на жилое помещение социального пользования возникает из
сложного юридического состава, элементами которого являются:
решение местного исполнительного и распорядительного органа о
предоставлении конкретного жилого помещения; договор найма
жилого помещения социального пользования, заключенный в
установленном законодательством порядке. Решению о
предоставлении жилого помещения социального пользования
предшествует постановка гражданина на учет нуждающихся в
улучшении жилищных условий и имеющих право такое жилье получить.
Право на одноразовое получение жилого помещения социального
пользования имеют малообеспеченные нетрудоспособные граждане
(условия и порядок отнесения к которым устанавливаются Советом
Министров Республики Беларусь (ст. 12 ЖК)), граждане, жилые
помещения которых в результате стихийного бедствия, техногенных
и социальных катастроф стали непригодными для проживания, дети-
сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей (в
определенных законом случаях), больные активной формой
туберкулеза. Иным категориям граждан такое право может быть
предоставлено только законодательными актами Республики Беларусь
(ст. 84 ЖК).
Государственные предприятия, учреждения, организации,
имеющие жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство,
предоставляют своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных
условий, жилые помещения в соответствии с ЖК и коллективными
договорами (ст. 54 ЖК).
Нередко граждане, которым предоставляется жилое помещение
по договору найма, имеют в собственности жилое помещение либо
занимают жилое помещение по договору найма в домах
государственного жилищного фонда на момент принятия решения о
предоставлении жилого помещения. Если в принадлежащем гражданину
на праве собственности жилом помещении или занимаемом им жилом
помещении по договору найма в государственном жилищном фонде не
остаются проживать члены его семьи, то он обязан произвести
отчуждение (сдачу) этого жилого помещения местному Совету
депутатов, предприятию, учреждению, организации, предоставляющим
жилое помещение в порядке, установленном законодательством.
Отказ гражданина от исполнения обязательств по отчуждению
(сдаче) занимаемого жилого помещения является основанием для
отмены решения о предоставлении ему жилого помещения (п. 30
Правил учета граждан).
Приватизация жилья
С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на
то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись в первую очередь
за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности
граждан. В этих целях осуществляется приватизация
государственного жилищного фонда. Законом Республики Беларусь от
16 апреля 1992 г. «О приватизации жилищного фонда в Республике
Беларусь» (Ведамасцi Вярхоўнага Савета Рэспублiкi Беларусь,
1992 г., № 15, ст. 247) определены основные принципы
приватизации жилья, среди которых - установление взаимосвязи
приватизации с решением жилищной проблемы. Безвозмездная
приватизация жилых помещений осуществляется путем наделения
жилищной квотой в денежной форме граждан Республики Беларусь
(ст. 10 данного Закона). Право граждан Республики Беларусь на
денежную жилищную квоту удостоверяется именными
приватизационными чеками «Жилье». Жилье предоставляется
безвозмездно, если величина жилищной квоты (суммы квот) равна
стоимости занимаемого гражданином жилья. Условия и порядок
приватизации гражданами жилых помещений определены в указанном
Законе.
Льготные кредиты, субсидии
Основания возникновения права собственности граждан и
юридических лиц негосударственной формы собственности на жилое
помещение определены в ст. 102 ЖК. Помимо приведенных выше
оснований к таковым относятся: принятие гражданином жилого
помещения в наследство; оформление права собственности на жилое
помещение членом организации граждан-застройщиков; передача
гражданину жилого дома, квартиры в собственность вместо
снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для
государственных нужд; передача гражданину жилого помещения в
собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом
или реконструкцией жилого дома; совершение гражданско-правовых
сделок, а также другие основания, предусмотренные
законодательными актами Республики Беларусь.
Реализация конституционного права граждан на жилище
обеспечивается также предоставлением гражданам, нуждающимся в
улучшении жилищных условий, права получать в установленном
порядке льготные кредиты, субсидии и иные формы государственной
поддержки для строительства, реконструкции или приобретения
жилого помещения. Такое право в соответствии со ст. 13 ЖК имеют
малообеспеченные трудоспособные граждане Республики Беларусь,
состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а
также граждане, на которых распространяется действие ст. 84
«Внеочередное предоставление жилых помещений социального
пользования» ЖК. Порядок предоставления льготных кредитов
установлен Указом Президента Республики Беларусь от 14 апреля
2000 г. № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на
строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений»
(Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь,
2000 г., № 38, 1/1172; 2001 г., № 8, 1/1963, № 100, 1/3137).
Льготные кредиты на строительство (реконструкцию) или
приобретение жилых помещений предоставляются по спискам,
составленным с соблюдением очередности граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий, и утвержденным облисполкомами,
Минским горисполкомом, соответствующими государственными
органами.
Вне очереди в указанные списки могут быть включены
граждане, перечисленные в подпункте 1.10 п. 1 Указа. К ним, в
частности, относятся:
граждане, выполнявшие воинский либо служебный долг в
Афганистане или в других странах, где велись боевые действия
(воины-интернационалисты);
военнослужащие, уволенные в запас (отставку) до 2 декабря
1992 г., кроме военнослужащих срочной службы и курсантов военно-
учебных заведений;
члены семей погибших или пропавших без вести
военнослужащих, партизан и подпольщиков, погибших (умерших)
вследствие ранений, контузий, увечий, заболеваний, полученных в
боевых действиях в годы Великой Отечественной войны, а также
военнослужащих, лиц начальствующего и рядового состава органов
внутренних дел, погибших (умерших) при выполнении воинского или
служебного долга в Афганистане или в других странах, где велись
боевые действия (а равно пропавших без вести в районах ведения
боевых действий), или при исполнении воинских (служебных)
обязанностей;
граждане, имеющие право на внеочередное получение жилых
помещений социального пользования;
специалисты, направленные государственными органами на
работу в сельскую местность;
инвалиды и участники Великой Отечественной войны и
приравненные к ним в установленном порядке лица.
Льготные кредиты молодым семьям и молодым гражданам
Особое внимание при предоставлении льготных кредитов
уделяется молодым семьям и молодым гражданам из числа одиноких
матерей, разведенных (овдовевших) супругов, воспитывающих
несовершеннолетних детей, в том числе, проживающих совместно с
родителями (независимо от уровня обеспеченности жилой площадью),
в общежитиях, в служебных жилых помещениях, по договору поднайма
в домах государственного жилищного фонда или по договору найма в
домах частного жилищного фонда (независимо от длительности
проживания). Указанная категория граждан имеет право на
совместное использование льготного кредита и одноразовой
безвозмездной субсидии на строительство (реконструкцию) или
приобретение жилых помещений. При этом следует отметить, что под
молодыми гражданами понимаются лица в возрасте до 31 года, а под
молодыми семьями - семьи, в которых хотя бы один из супругов
находится в возрасте до 31 года на момент принятия на учет
нуждающихся в улучшении жилищных условий. К членам семьи
молодого гражданина (молодой семьи) относятся его супруг
(независимо от возраста) и их дети.
Следует отметить, что с принятием Жилищного кодекса
1999 г. не исчезли недостатки и коллизии в национальном жилищном
законодательстве. В настоящее время Национальным центром
законопроектной деятельности совместно с республиканскими
органами государственного управления подготовлен проект Закона
Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в
Жилищный кодекс Республики Беларусь». В указанном законопроекте
с учетом предложений заинтересованных государственных органов,
граждан Республики Беларусь, анализа правоприменительной
практики пересматриваются, уточняются, детализируются
нормативные предписания действующего Жилищного кодекса
Республики Беларусь. В частности, предлагается дополнить
Жилищный кодекс институтом, содержащимся в Жилищном кодексе
1983 г. и не нашедшим своего отражения в действующем жилищном
законодательстве, повторного заселения жилых помещений в домах,
переданных республиканскими органами государственного
управления, организациями в коммунальный жилищный фонд. Более
подробно регламентируется структура платежей нанимателя жилого
помещения и расходы собственника жилья. Пересматриваются в
сторону увеличения категории граждан, имеющих право на получение
жилого помещения по договору социального найма.
Таким образом, на нынешнем этапе решения жилищной проблемы
существуют как положительные, так и отрицательные тенденции.
Положительные усматриваются в том, что расширены возможности
граждан по распоряжению полученным жильем. Между тем перспектива
получения жилья для подавляющего большинства очередников
является все же призрачной, а субсидии и кредиты не покрывают
затраты на приобретение жилья в собственность.
17.07.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 1, с.80
