СУЩНОСТЬ ЮРИДЕЧЕСКОЙ КОНСТРУКЦИИ ДОГОВОРОВ О СЛИЯНИИ И РАЗДЕЛЕ                                  
    НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ                      
                                                                    
                                                     Э.А.Мартыненко,                                                                 
                                                               юрист                                                                   
                                        РЕЦЕНЗЕНТ К.В. ДРОБЫШЕВСКАЯ,                                                                   
           заместитель начальника управления правового регулирования                                                                  
              гражданских, экологических отношений, лицензирования и                                                                   
                внешнеэкономической деятельности Главного управления                                                                   
           нормотворческой деятельности в сфере экономики и экологии                                                                   
                            Министерства юстиции Республики Беларусь                                                                   
     
     Введение  в гражданский оборот конструкции договоров о списании
и  разделе  недвижимого  имущества,  вне  всяких  сомнений,  следует
рассматривать как отдельные виды договора простого товарищества.

     Закон   Республики  Беларусь  «О  государственной   регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее -  Закон)
закрепил  две новых непоименованных в Гражданском кодексе Республики
Беларусь  (далее - ГК) договорных конструкции. Так,  ст.  51  Закона
говорит  о  том, что раздел недвижимого имущества осуществляется  на
основании  договора  между сособственниками  о  разделе  недвижимого
имущества,  являющегося  общей  собственностью,  на  два  или  более
объекта  недвижимого  имущества  того  же  вида.  Статья  53  Закона
закрепляет,  что  слияние  недвижимого имущества  осуществляется  на
основании  договора между сособственниками о слиянии двух или  более
объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с
образованием общей собственности.
     Прежде  чем  приступить  к анализу юридической  природы  данных
договоров и определению их места в системе обязательственного  права
следует отметить следующее.
     Во-первых,  два  вышеназванных договора  призваны  регулировать
отношения,  связанные только с недвижимым имуществом  (т.е.  вещами,
являющимися объектами гражданского оборота, перечисленными в п.1 ст.
130 ГК).
     Во-вторых,  субъектный состав данных договоров  будет  обладать
определенной  спецификой.  Специфика  эта  заключается  в  том,  что
недвижимое имущество может находиться в частной собственности  (т.е.
у  физических  лиц,  юридических лиц, физических  лиц,  занимающихся
предпринимательской   деятельностью  без  образования   юридического
лица),  государственной (республиканской или коммунальной)  и  общей
собственности  (долевой или совместной). В связи  с  этим  возникает
закономерный вопрос о том, все ли вышеназванные субъекты могут  быть
участниками  рассматриваемых  договоров.  Ответ  на  данный   вопрос
противоречив  и  неоднозначен.  С одной  стороны,  Закон  не  вправе
ограничивать  волеизъявления  участников  гражданского  оборота  при
заключении  подобного  рода договоров. Но,  с  другой  стороны,  как
произвести    слияние    недвижимого    имущества,    принадлежащего
государству,  и  недвижимого  имущества, принадлежащего  физическому
лицу? Поэтому более логичным будет рассматривать вопрос о субъектном
составе    названных   договоров   с   позиции   рациональности    и
целесообразности.    Например,   насколько   целесообразным    будет
заключение  договора о разделе недвижимого имущества  между  лицами,
состоящими  в браке, если все аспекты раздела недвижимого  имущества
(равно как и движимого) могут быть предусмотрены супругами в брачном
договоре.
     В-третьих,   Закон   призван  регулировать  вопросы   процедуры
государственной регистрации недвижимого имущества, прав  на  него  и
сделок  с  ним,  а  не вопросы, связанные с процедурой  слияния  или
раздела   недвижимого   имущества,  находящегося   в   собственности
участников гражданского оборота. Общие вопросы о процедуре раздела и
слияния  недвижимого  имущества должны регулироваться  ГК.  Так  как
договоры  о  слиянии  и  разделе недвижимого  имущества  заключаются
именно  для  регулирования процедуры раздела или слияния,  Закон  не
может содержать положений, раскрывающих сущность юридической природы
рассматриваемых договоров. Однако если процедура раздела недвижимого
имущества ГК предусмотрена (ст. 255 и 257 ГК), то процедура  слияния
недвижимого  имущества  частично урегулирована  нормами  ГК  лишь  в
отношении  юридических  лиц.  В  последнем  случае  имеется  в  виду
процедура реорганизации юридического лица в форме слияния (п. 1  ст.
54  ГК). При этом следует помнить, что в данном случае слиянию будет
подлежать  как  недвижимое, так и движимое имущество.  К  физическим
лицам  нормы реорганизации в форме слияния не применяются, что  дает
право физическим лицам самостоятельно урегулировать данную процедуру
в   договоре.  Это  обстоятельство  еще  раз  подчеркивает  важность
исследования  юридической  природы договоров  о  слиянии  и  разделе
недвижимого имущества, но не с позиции процедуры (поскольку  стороны
вольны   разделить  или  объединить  принадлежащее   им   на   праве
собственности  недвижимое имущество, использовав такое  субъективное
правомочие собственника, как право распоряжения собственностью), а с
позиции   сущности  той  правовой  конструкции,  в  рамках   которой
процедура слияния или раздела будет произведена.
     Несмотря  на то что законодатель напрямую ничего не  говорит  о
том, что данные договоры должны быть облечены в конструкцию договора
простого товарищества,  очевидность последнего налицо.
     Проанализировав  и  вникнув  в юридическую  природу  отношений,
которые  возникнут при заключении сторонами подобного рода договоров
(о   слиянии  и  разделе  недвижимого  имущества),  можно   отметить
следующие особенности.
     Во-первых, заключение данных договоров опосредовано наличием  у
их    сторон    единой   цели:   разделить   недвижимое    имущество
сособственниками  или объединить в один объект недвижимое  имущество
разных собственников.
     Во-вторых,  цели,  ради  достижения которых  будут  действовать
собственники или сособственники недвижимого имущества по  договорам,
обусловлены совместной деятельностью последних.
     В-третьих,  спецификой данных договоров будет являться  наличие
своего  рода  вкладов.  В договоре о слиянии  недвижимого  имущества
такими  вкладами  будут  части, доли в  недвижимом  имуществе,  а  в
договоре  о  разделе недвижимого имущества своеобразными вкладами  в
общее  дело  будут  определенные  действия,  навыки  и  умения  лиц,
направленные  на то, чтобы максимально выгодно и в интересах  каждой
стороны  произвести  раздел. Это может быть  выражено,  например,  в
затратах  сторон по оплате услуг, связанных с процедурой  раздела  и
регистрации  недвижимого имущества, осуществляемой  государственными
органами.
     В-четвертых,  сущности волеизъявлений сторон в  данных  сделках
согласованы, но не со встречной, противоположной, а с тождественной,
параллельной направленностью.
     Однако  типы и виды договоров жестко отграничены в ГК  друг  от
друга.  Использование для регулирования отношений по одному договору
норм,  установленных  для  других типов и разновидностей  договоров,
допускается только в случаях, предусмотренных ГК.
     Правоприменительная же практика вынуждена идти по  иному  пути:
в  случае  спора между участниками, объединившимися для  совместного
достижения  любой  цели, их договорные отношения  квалифицируют  как
договоры  простого товарищества, к которым применяют  нормы  гл.  54
ГК,- договора простого товарищества.
     Согласно ст. 911 ГК по договору простого товарищества двое  или
несколько  лиц  (товарищей)  обязуются  соединить  свои   вклады   и
совместно   действовать  без  образования  юридического   лица   для
извлечения   прибыли   или   достижения   иной   не   противоречащей
законодательству цели.
     Достижение  «иной  не  противоречащей  законодательству   цели»
указывает на некоммерческий характер совместной деятельности  по  ее
достижению.  В  нашем  случае  договоры  о  слиянии  и   о   разделе
недвижимого    имущества   следует   рассматривать   как    договоры
некоммерческого характера.
     Из  существа обязательств по данным договорам явствует, что эти
договоры  по  своей  юридической природе следует  рассматривать  как
многосторонние    (могут   быть   двусторонними),    консенсуальные,
безвозмездные и фидуциарные.
     То,  что  совместная  деятельность по договору  о  слиянии  или
разделе  недвижимого имущества приносит определенную пользу  каждому
из участников такого договора, не подлежит никакому сомнению. Однако
извлечение пользы не сводится к встречному удовлетворению,  которое,
как  принято  в науке гражданского права, характеризует возмездность
любого договора. Что же касается рассматриваемых договоров, то здесь
встречное  удовлетворение  один контрагент  получает  от  другого  и
непосредственно  для  себя,  так как в  названных  договорах  польза
извлекается  каждым  именно  от  совместных  усилий  всех,   включая
собственные усилия данного контрагента.
     Справедливости   ради   и   в  поддержание   точки   зрения   о
безвозмездности договоров о слиянии и разделе недвижимого  имущества
следует   отметить,  что  необходимо  придерживаться   классического
понятия  возмездного договора, в силу которого возмездным признается
такое   соглашение,   по  которому  предоставление   одной   стороны
обусловливает    и,   в   свою   очередь,   обусловлено    встречным
предоставлением  другой стороны, причем оба  этих  предоставления  в
совокупности  составляют  предмет  договора.  В  нашем   же   случае
предметом договора о слиянии или разделе недвижимого имущества будет
совместная деятельность участников, направленная на его слияние  или
раздел.  Объектом же данных договоров будет являться само недвижимое
имущество.
     Несмотря  на  то  что  законодатель не  определил  существенных
условий  для  рассматриваемых договоров, таковые  можно  вывести  из
общих  начал договорного права и аналогии закона. Как было  отмечено
выше,  к  данным  договорам следует применять нормы  ГК  о  договоре
простого  товарищества (гл. 54). К существенным же условиям договора
простого товарищества законодатель относит:
     - условие о совместной деятельности участников;
     - условие о наличии единой цели;
     - условие о внесении вкладов.
     Однонаправленность интересов участников договоров о  слиянии  и
разделе  недвижимого имущества указывает также на отсутствие  фигуры
кредитора  и  должника  в  этих договорах. Все  действия  участников
договора, их взаимные права и обязанности преломляются сквозь призму
общей  цели  и опосредованы необходимостью ее достижения: произвести
раздел   недвижимого  имущества  или  его  слияние.  Поэтому  каждый
сособственник или собственник обязан координировать свои действия  с
волей  всех  участников  и с той целью, для достижения  которой  они
объединились.  Несомненно, что все это отразится как  на  внутренних
отношениях  собственников  и сособственников,  заключивших  подобные
договоры  между  собой,  так  и на внешних  отношениях  последних  с
третьими  лицами.  В данном случае следует применять  положения  ст.
914,  916  ГК  о  ведении общих дел товарищей и о  порядке  покрытия
расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей.
     В  связи  с  тем  что совместная деятельность  собственников  и
сособственников   в   соответствующих   договорах   не   связана   с
предпринимательской  деятельностью, ответственность  их  в  процессе
совместных действий будет долевой (ст. 917 ГК).
     Таким  образом,  вне всяких сомнений, введенные  в  гражданский
оборот   конструкции  договоров  о  слиянии  и  разделе  недвижимого
имущества следует рассматривать как отдельные виды договора простого
товарищества.   В   связи  с  этим  необходимо   обратить   внимание
законодателя  на подобный пробел в гражданском законодательстве,  и,
по  возможности, дополнить гл. 54 ГК статьей следующего  содержания:
«Договор  о  слиянии  недвижимого  имущества  и  договор  о  разделе
недвижимого    имущества   являются   видами    договора    простого
товарищества, соответственно нормы гл. 54 ГК применяются к настоящим
договорам,  если  иное  не  установлено  правилами  ГК,  специальным
законодательством  и  не  противоречит  существу  договора  простого
товарищества».
     Подобные  дополнения помогут избежать ошибок  при  квалификации
соответствующих правоотношений в правоприменительной практике.


31.05.2004 г.


Право Беларуси, 2004 г., № 20, с.89