КОММЕНТАРИЙ
                к постановлению Совета Министров
                   от 31 января 2003 г. № 121
           «Об утверждении Положения о порядке оценки
                зданий и строений, принадлежащих
                        физическим лицам»
                                
     В   Республике  Беларусь  физические  лица  уплачивают  два
имущественных  налога:  земельный  и  на  недвижимость.   Ставки
земельного налога установлены в фиксированных суммах  за  гектар
площади,   а   потому   исчисление  налога   сводится   лишь   к
арифметическому  действию,  тем  более  что  определить  площадь
занимаемого физическим лицом земельного участка, как правило, не
вызывает особых трудностей.
     Ставка же налога на недвижимость установлена Законом от  23
декабря  1991  г.  «О  налоге  на недвижимость»  в  процентах  к
стоимости принадлежащих физическим лицам зданий и строений.  При
наличии  сведений о стоимости объекта налогообложения рассчитать
причитающуюся  к уплате сумму налога также не составляет  труда.
Основная   задача  налоговых  органов,  поскольку   именно   они
исчисляют налоги физическим лицам, - обеспечение наличия  оценки
всех подлежащих налогообложению зданий и строений.
     До   настоящего  времени  стоимость  зданий   и   строений,
принадлежащих  физическим лицам, определялась в  соответствии  с
постановлением  Совета Министров от 27 февраля 1998  г.  №  309.
Налог  на недвижимость исчислялся исходя из страховой оценки  (в
отношении    зданий   и   строений,   подлежащих   обязательному
страхованию) или из стоимости, определенной органами регистрации
и технической инвентаризации по установленной методике.
     Парадокс   ситуации  заключался  в  том,  что  обе   оценки
осуществлялись     органами    регистрации     и     технической
инвентаризации,  которые информировали  налоговые  органы  о  ее
результатах. По сути дела, несмотря на разграничение,  стоимость
зданий определялась по одной и той же методике, а следовательно,
была  одинаковой  для всех объектов налогообложения.  Сам  собой
напрашивался вывод: незачем усложнять простые вещи.
     Необходимо  было установить, что оценка зданий  и  строений
производится   организациями   по  государственной   регистрации
недвижимого имущества и прав на него. Именно это и закреплено  в
подпункте  2.1  Положения о порядке оценки  зданий  и  строений,
принадлежащих  физическим  лицам,  утвержденного  постановлением
Совета Министров от 31 января 2003 г. № 121.
     С  1 января 2003 г. (дата вступления в силу комментируемого
постановления   и   утвержденного   им   Положения)   налог   на
недвижимость   будет   исчисляться  исходя   из   действительной
стоимости  зданий  и  строений с учетом  коэффициентов  качества
среды и типа населенного пункта.
     Что же такое действительная стоимость?
     Действительная   стоимость   -   это   стоимость    полного
воспроизводства точной копии строения, сооружения,  помещения  с
использованием   аналогичных  материалов  и   сохранением   всех
эксплуатационных    параметров   (восстановительная    стоимость
объекта), уменьшенная на величину физического износа.
     Другими  словами,  объектом налогообложения  становится  та
стоимость  объекта, которую может получить собственник имущества
в  случае  его отчуждения, т.е. реальная цена объекта. Вместе  с
тем  все  хорошо  понимают, что стоимость  абсолютно  одинаковых
домов  в  областном  центре  и  поселке  городского  типа  будет
существенно   различаться,  при  этом   чем   дальше   находится
недвижимое  имущество от крупного города,  тем  существенней.  С
другой  стороны,  и уровень доходов населения в крупных  городах
выше,  чем в сельской местности. Все это также необходимо учесть
для    того,    чтобы   сделать   налогообложение    максимально
справедливым.
     С  этой  целью  при  определении оценки зданий  и  строений
учитываются  коэффициент типа населенного пункта  и  коэффициент
качества среды.
     Коэффициент  типа населенного пункта - это  по  своей  сути
отношение  продажной  цены  объекта к действительной  стоимости.
Такие    коэффициенты    на   сегодняшний    день    установлены
постановлением  Министерства архитектуры и строительства  от  17
ноября  2000  г.  №  17.  Коэффициенты  установлены  только  для
населенных  пунктов  с  населением  свыше  10  тыс.  человек   и
колеблются от 1,1 до 1,45 (в г. Минске). Для сельской  местности
коэффициенты  установлены  только  для  городских   и   сельских
населенных   пунктов  Минского  района  в   размере   1,1,   что
обусловлено тем, что непосредственная близость столицы  сама  по
себе увеличивает ценность недвижимости.
     По  сути  коэффициент  типа населенного  пункта  определяет
изменение  цены  в  зависимости  от  местонахождения  здания  на
территории страны.
     Вместе   с  тем  даже  внутри  одного  населенного   пункта
стоимость   одинаковых  зданий  различается.   Обусловлено   это
многочисленными    факторами,   в   первую   очередь    степенью
благоустроенности  района,  где  находится  здание:   транспорт,
социально-культурные  объекты,  экологические  характеристики  и
т.д.  Влияние  этих факторов на стоимость недвижимости  отражает
коэффициент  качества  среды, который  устанавливается  местными
исполнительными и распорядительными органами. Причем  в  отличие
от  коэффициента типа населенного пункта для одного  населенного
пункта  может  быть установлено несколько коэффициентов,  в  том
числе  и  понижающих  (для  строений, находящихся  в  наибольшей
удаленности  от  центра  и имеющих недостаточную  обеспеченность
инфрастуктурой). Кроме того, коэффициент качества  среды  должен
постоянно пересматриваться, по крайней мере не реже одного  раза
в пять лет.
     Вместе   с   тем  в  республике  более  1,5  млн.  объектов
недвижимости и производить ежегодную переоценку каждого из них с
выходом  на  место  и  определением величины физического  износа
невозможно.    Поэтому   в   большинстве   случаев    переоценка
осуществляется путем применения коэффициентов переоценки  зданий
и    строений,   принадлежащих   физическим   лицам,    ежегодно
рассчитываемых  Министерством архитектуры и  строительства.  Для
того  чтобы поступление в бюджет налогов не зависело от качества
и оперативности работы регистрирующего органа с 1 января 2003 г.
налоговым органам дано право самостоятельно определять стоимость
зданий и строений, принадлежащих физическим лицам.
     Определять   налоговую  базу  для  исчисления   налога   на
недвижимость налоговые органы будут тремя способами:
     1)  методом индексации стоимости зданий и строений,  исходя
из  которой  в прошлом календарном году производилось исчисление
налога.   Для   индексации  будут  применяться  названные   выше
коэффициенты переоценки зданий и строений. Причем если в прошлом
году    в    качестве   объекта   налогообложения    применялась
действительная    стоимость    по   сведениям,    представленным
регистрирующим органом, с учетом коэффициентов типа  населенного
пункта  и  качества  среды,  то  повторно  эти  коэффициенты  не
применяются. Исключение составляют случаи, когда коэффициенты  в
текущем   налоговом   периоде  были  изменены   (уменьшены   или
увеличены);
     2)  путем  использования стоимости  1  кв.  метра  типового
здания и строения, утверждаемой решениями местных исполнительных
и   распорядительных  органов  в  абсолютных  цифрах.  Расчетная
стоимость  1 кв. метра типового здания или строения определяется
исходя из средней действительной стоимости 1 кв. метра зданий  и
строений  в  данном  населенном пункте.  Другими  словами,  если
регистрирующий  орган  определил  в  этом  году  стоимость   100
деревянных одноэтажных жилых домов, то на основании этой  оценки
будет  определена  средняя стоимость 1 кв.  метра  такого  дома.
Аналогично  может  быть определена средняя стоимость  кирпичного
здания,  железного гаража и других видов недвижимого  имущества.
Этот  метод  также имеет право на существование  и  не  поставит
отдельных   физических   лиц  в  менее  благоприятные   условия,
поскольку,  пусть и в усредненном виде, также будет основываться
на реальной стоимости здания.
     Данное новшество особенно важно, так как с 1 января 2003 г.
в  связи  с  внесенными изменениями и дополнениями  в  Закон  «О
налоге  на  недвижимость»  здания  и  строения,  находящиеся   в
сельской  местности, подлежат налогообложению.  Ранее  налог  на
недвижимость с такой категории зданий и строений не  исчислялся.
В   республике   их  более  800  тыс.,  и  определять   ежегодно
действительную  стоимость  таких  объектов  не  требовалось.  По
сведениям  регистрирующих  органов,  на  сегодняшний  день   они
располагают данными об оценке не более 10 процентов жилых  домов
и  других строений в сельской местности. Даже предположить,  что
они  смогут  провести оценку всех домовладений  до  начала  июня
(срок  вручения  физическим лицам платежных  извещений),  весьма
сложно, не говоря уже о воплощении этого на практике. Тем более,
что  проведение  таких  работ  будет  связано  со  значительными
затратами  средств  местных  бюджетов,  которые  вряд  ли  будут
сопоставимы с налогами, которые в результате поступят.
     Поэтому  применение метода определения базы для  исчисления
налога на недвижимость исходя из расчетной стоимости 1 кв. метра
будет,   вероятно,   наиболее   приемлемым   решением   проблемы
исчисления налога в сельской местности;
     3)   методом,  применимым  исключительно  к  индивидуальным
предпринимателям,   при  котором  для   исчисления   налога   на
недвижимость  со  стоимости зданий и строений, используемых  для
предпринимательской  деятельности,  используется  их  остаточная
стоимость   на  начало  года  при  условии,  что  такое   здание
(строение)  отражено  в  учете индивидуальным  предпринимателем.
Правда, применяться такой метод может только в том случае,  если
все другие установленные способы оценки применить невозможно.
     Весьма существенным новшеством является определение порядка
оценки  зданий и строений, не завершенных строительством. Прежде
всего   это   важно  с  той  точки  зрения,  что  обоснованность
исчисления  налога  на недвижимость со стоимости  незавершенного
строительства  не  будет вызывать сомнений.  С  другой  стороны,
любой объект недвижимости до его регистрации в общеустановленном
порядке считается незавершенным строительством, несмотря на  его
использование в качестве постоянного или временного  жилья  либо
по  другому  назначению. Вместе с тем до регистрации здания  или
строения  соответствующий орган не может произвести его  оценку.
Единственным   возможным   способом   определения    базы    для
налогообложения  является установление  стоимости  1  кв.  метра
типового  здания.  В  последующие годы  налоговый  орган  сможет
определять причитающуюся к уплате сумму налога на недвижимость с
применением коэффициентов переоценки, определяемых Министерством
архитектуры    и    строительства.   Кроме    того,    стоимость
незавершенного  строительства определяется с учетом  понижающего
коэффициента 0,8.
                                
                     М.О.ГРИГОРЧУК, начальник отдела методологии
                               исчисления имущественных налогов,
                                        декларирования доходов и
                                                   имущества МНС



21.02.2003 г.


Налоговый курьер предпринимателя, 2003 г., № 7, с.23
Вестник Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, 2003 г., № 9, с.44