ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО
(Судовы веснiк, 2001 г., N 4, стр.62)
Статья 44 Гражданского кодекса Республики Беларусь определяет
юридическое лицо как организацию, которая имеет в собственности,
хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное
имущество, несет самостоятельную ответственность по своим
обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять
имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности,
быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо должно иметь
самостоятельный баланс или смету.
Функционируя как субъекты хозяйствования, юридические лица ставят
перед собой определенные цели и задачи. По этому критерию их можно
разделить на коммерческие и некоммерческие. Коммерческие юридические
лица определяют в качестве главной цели получение прибыли, а также
распределение ее между учредителями как итога осуществления
хозяйственной (предпринимательской) деятельности. Некоммерческие
юридические лица имеют иные цели, не связанные с хозяйственной
деятельностью. Они участвуют в гражданском обороте для удовлетворения
своих уставных целей и обусловленных ими потребностей.
Продолжающийся процесс приватизации жилищного фонда в нашей
республике способствовал появлению особой формы собственности --
совместного домовладения (далее -- кондоминиум). Одним из способов
управления имуществом кондоминиума является товарищество собственников
жилья (далее -- товарищество собственников). Порядок образования и
деятельности товарищества собственников регулируется Законом от 8
января 1998 г. "О совместном домовладении" (далее -- Закон) 1);
Типовым учредительным договором о создании товарищества собственников
(далее - Типовой договор) и Типовым уставом товарищества собственников
(далее - Типовой устав), которые утверждены постановлением Совета
Министров от 8 апреля 1998 г. N 569 2).
______________
1) Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1998. N
7. Ст.135; N 20. Ст.219.
2) Судовы веснiк. 1998. N 4. С.44--48.
Статья 20 Закона определяет товарищество собственников жилья как
объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, созданное в
целях обеспечения сохранения и содержания недвижимого имущества,
пользования им, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и
уставом товарищества.
Товарищество собственников, являясь юридическим лицом, отвечает
всем его признакам, которые указаны в ст.44 ГК. Рассмотрим этот вопрос
более подробно.
Товарищество собственников приобретает статус юридического лица с
момента его государственной регистрации, которой предшествует ряд
организационных процедур по созданию самого товарищества. Так, оно
может быть создано только в доме, в котором есть не менее двух
собственников недвижимого имущества. Не допускается создание двух и
более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом
одного кондоминиума, за исключением случаев, когда часть здания имеет
изолированный вход и может быть перестроена или снесена без нарушения
целостности этого здания. Законом также предусмотрено, что во вновь
строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании
товарищество может быть создано одним лицом-застройщиком (ч. 4 ст.20
Закона). Создание товарищества собственников возможно и на базе
нескольких объектов недвижимости.
Решение об образовании товарищества собственников принимается на
общем собрании домовладельцев, где принимаются и учредительные
документы, а также домовладельцы заключают учредительный договор,
который регулирует отношения учредителей по созданию товарищества, и
утверждают устав товарищества собственников, определяющий статус и
отношения в товариществе между его членами. При образовании
товарищества собственников по решению застройщика учредительный
договор отсутствует, поскольку для его заключения необходимо как
минимум два лица, не требуется и соблюдения процедуры проведения
общего собрания.
Членами товарищества собственников могут быть физические и
юридические лица, включая государственные органы, являющиеся
собственниками жилых или нежилых помещений и иного имущества
кондоминиума. Однако государственные органы не являются собственниками
имущества, а лишь представляют собственника -- государство в лице
Республики Беларусь и ее административно-территориальных образований
3).
_______________
3) Сивограков О.В., Фадеев В.Ф. Комментарий к Закону Республики
Беларусь "О совместном домовладении". Минск, 2000. С.44.
Необходимо обратить внимание на то, что возникновение членства в
товариществе собственников имеет весьма специфические особенности. При
приобретении в собственность жилых или нежилых помещений и иного
недвижимого имущества совместного домовладения новый собственник
становится членом товарищества с момента возникновения права
собственности (ч.3 ст.25 Закона). Иными словами, устанавливается
принцип "принудительного" членства в товариществе, поскольку оно
(членство) возникает независимо от воли субъекта, приобретающего
индивидуальную собственность в кондоминиуме. С моей точки зрения,
данная норма Закона противоречит ст.36 Конституции Республики
Беларусь, которая гласит, что каждый имеет право на свободу
объединений. Это означает, что никого нельзя принуждать к вступлению в
какое-либо объединение или к пребыванию в нем. Любое объединение
должно быть основано на личной инициативе, добровольном волеизъявлении
и членстве в нем. Полагаю также, что возникновение права собственности
на помещения в кондоминиуме нельзя ставить в зависимость от членства в
товариществе и по той причине, что по отношению к праву собственности
членство в товариществе собственников является производным правом, то
есть вторичным.
Интересно в связи с изложенным проанализировать законодательство
стран ближнего зарубежья. В Законе Российской Федерации "О
товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. также
существовало противоречие 4). Однако Постановлением Конституционного
Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. в связи с запросом
Советского районного суда г. Омска нормы федерального закона,
касающиеся обязательности членства в товариществе собственников без
волеизъявления домовладельца, были признаны не соответствующими
Конституции Российской Федерации 5). А в Законе Кыргызской Республики
"О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)"6) от 28 октября
1997 г. прямо указано, что никого из собственников помещений не могут
заставить стать членом кондоминиума, но все собственники обязаны
участвовать в общих расходах товарищества.
________________
4) Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. 17 июня.
N 25. Ст.2963.
5) Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. 13 апр.
N 15. Ст.1794.
6) http://www.toktom.elcat.kg
Представляется, что для устранения противоречия в нашем
законодательстве необходимо внести в ч. 3 ст.25 Закона дополнение,
сформулировав его, например, так: Факт приобретения лицом помещения в
совместном домовладении, в котором создано товарищество собственников,
должен быть отражен в договоре купли-продажи в качестве существенного
условия. Это для приобретающего помещение в доме, где функционирует
товарищество собственников, будет означать, что он автоматически
становится членом товарищества.
Основания прекращения членства в товариществе тоже весьма
специфичны, и сформулированы они в ч. 2 ст.25 Закона:
прекращение права собственности его члена на жилые и (или)
нежилые помещения и иное недвижимое имущество совместного
домовладения;
смерть гражданина -- собственника жилых и (или) нежилых
помещений;
ликвидация юридического лица -- собственника жилых и (или)
нежилых помещений;
отчуждение собственником имущества;
иные основания, предусмотренные законодательством Республики
Беларусь и уставом товарищества собственников.
Как видно, особенность выхода из товарищества заключается в том,
что член товарищества не может сделать это по собственному желанию без
прекращения права собственности на помещение. Именно поэтому в Типовом
уставе не регулируются вопросы, связанные с принятием или же
исключением из товарищества собственников его членов.
Юридическое лицо как субъект гражданских правоотношений реализует
свою дееспособность через органы управления. Органом управления
товарищества собственников является общее собрание, а также правление
товарищества или его председатель, избираемые по решению общего
собрания членов товарищества в соответствии с его уставом. Общее
собрание как высший орган управления товарищества собственников
правомочно рассматривать все вопросы, связанные с деятельностью
товарищества. Однако в п. 4.8 Типового устава содержится перечень
вопросов исключительной компетенции этого органа: избрание состава
правления (председателя) товарищества собственников, ревизионной
комиссии (ревизора), определение порядка реорганизации и ликвидации
товарищества собственников, покрытия убытков, определение размера
взносов и других платежей членов товарищества собственников и др.
Решение вопросов исключительной компетенции не может быть передано
другим органам (правлению или председателю), даже при единогласном
решении общего собрания 7).
_______________
7) Сивограков О.В., Фадеев В.Ф. Комментарий к Закону Республики
Беларусь "О совместном домовладении". С.46.
Исполнительным органом товарищества собственников является
правление или председатель товарищества, которые подотчетны общему
собранию. Типовой устав предусматривает, что председатель правления
может избираться не только правлением, но и общим собранием (п. 4.13).
Если общее собрание не избирает правления, то исполнительным органом
товарищества является председатель с объемом полномочий правления.
В целях осуществления контроля за финансово-хозяйственной
деятельностью товарищества собственников общее собрание образует
ревизионную комиссию из числа членов товарищества или их
представителей сроком на два года либо нанимает аудитора.
Признак имущественной обособленности служит необходимой
предпосылкой выступления юридического лица в имущественных
правоотношениях в качестве субъекта прав и обязанностей.
Имущество товарищества собственников формируется за счет
вступительных взносов, платежей членов товарищества, доходов от его
хозяйственной деятельности, за счет субсидий, дотаций и т.д. При
создании товарищества собственников все его члены обязаны уплатить
вступительные взносы, которые направлены на обеспечение его
деятельности. На содержание и ремонт общих элементов здания все
собственники в кондоминиуме вносят дополнительные платежи. Причем
размеры этих платежей определяются пропорционально принадлежащей
каждому собственнику доле в общем имуществе кондоминиума.
Доходы, получаемые товариществом собственников от своей
хозяйственной деятельности, используются для оплаты общих расходов или
направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные
уставом. Иными словами, товарищество собственников является
некоммерческим юридическим лицом. Однако это совсем не означает, что
оно не может заниматься предпринимательской деятельностью. Гражданским
кодексом определено, что некоммерческие организации могут осуществлять
предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку она
необходима для их уставных целей, ради которых они созданы, и
соответствует этим целям (п. 3 ч. 2 ст.46 ГК). Это подтверждает, что
товарищество собственников имеет право заниматься различными видами
деятельности, в том числе и предпринимательской, только с условием,
что полученная прибыль не может быть распределена между участниками
товарищества собственников.
Все имущество товарищества собственников, созданное от
вступительных взносов, полученное в результате уставной деятельности и
из иных источников, не запрещенных законодательством, принадлежит ему
на праве собственности. В Законе и типовых учредительных документах
остался неурегулированным вопрос о том, может ли товарищество
приобрести в свою собственность недвижимое имущество в самом
кондоминиуме. Что касается общего имущества кондоминиума, то оно
принадлежит членам товарищества на праве общей долевой собственности,
поэтому приобрести данное имущество в свою собственность товарищество
собственников не может. В отношении же остального имущества
кондоминиума (например, квартиры) мне видится это возможным.
Впоследствии средства, полученные от распоряжения данным имуществом
(например, от сдачи квартиры в наем), являлись бы дополнительным
источником доходов товарищества.
Более детально данный вопрос решен в законодательстве Российской
Федерации. Так, Закон "О товариществах собственников жилья"
устанавливает, что в собственности товарищества может находиться
движимое и недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума (ч. 4
ст.40).
Товарищество собственников несет имущественную ответственность по
обязательствам своим обособленным имуществом. Оно не отвечает по
обязательствам своих членов, а те, в свою очередь, не отвечают по
обязательствам товарищества. Убытки товарищества возмещаются за счет
резервного фонда (в случае его создания) или других средств, а при их
отсутствии -- за счет реализации имущества товарищества либо
дополнительных взносов членов товарищества по решению общего собрания.
Анализ национального законодательства и законодательства ряда
стран ближнего зарубежья позволяет сделать вывод о том, что
товарищество собственников жилья рассматривается как некоммерческое
юридическое лицо. Весьма интересной в связи с этим представляется
трактовка гражданско-правового статуса товарищества собственников
правовой доктриной Польши.
Правоотношения совместного домовладения регулируются в Польше
Гражданским, Торговым, Банковским кодексами и Законом "О собственности
на жилье" 8). Порядок образования и функционирования кондоминиума
весьма специфичен 9). Во-первых, в качестве предпосылки появления
товарищества собственников как субъекта хозяйствования необходимо
только одно условие -- наличие в доме не менее двух собственников. Не
требуется ни учредительных документов, ни государственной регистрации
товарищества 10). Оно возникает автоматически, как только в доме
появляется несколько собственников. Во-вторых, товарищество
собственников может приобретать права и отвечать по своим
обязательствам, быть истцом и ответчиком в суде. Однако нигде не
сказано, что товарищество собственников является юридическим лицом. В-
третьих, ст.16 Закона предусматривает условия, при наступлении которых
товарищество собственников может через суд лишить участника
кондоминиума права собственности на помещение (в случае невыполнения
им обязанностей), в отношении принадлежащего ему имущества. Более
того, собственника лишают права собственности без предоставления ему
другого помещения при следующих обстоятельствах: регулярная неуплата
своих платежей; поведение собственника не соответствует нормам
совместного проживания в одном доме; поведение собственника лишает
возможности других участников кондоминиума пользоваться имуществом.
Собственника могут лишить права собственности, даже если он там сам не
проживает, а сдал квартиру в наем, то есть несоответствующее поведение
нанимателей трактуется как несоответствующее поведение собственника.
После подачи товариществом собственников искового заявления в суд о
лишении права собственности участника кондоминиума суд выносит решение
о продаже помещения с аукциона. Вырученная сумма возвращается бывшему
владельцу квартиры, за вычетом его долгов товариществу собственников
11). В-четвертых, все товарищества собственников в Польше условно
подразделяются на "малые" и "большие" -- в зависимости от количества
квартир, входящих в кондоминиум. Если их число не более семи, то это
"малое" товарищество, а если более семи -- то "большое". Такое деление
имеет важное значение, поскольку определяет, каким законодательным
актом руководствоваться при выборе способа управления имуществом
кондоминиума: нормами Гражданского кодекса, касающимися общей долевой
собственности ("малое" товарищество), или нормами Закона ("большое"
товарищество) 12).
_______________________
8) Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r, "О wlasnosci lokaly"//Dz.U.
Nr. 85, poz. 388 zm.; Dz.U. z 1997 r. Nr. 106, poz. 682; Dz.U. z 2000
r. Nr. 29, poz. 355.
9) Правовая доктрина Польши трактует понятие кондоминиума только
как товарищество собственников жилья.
10) Gniewek E. "Wspolnota mieszkaniowa" wedlug ustawy о wlasnosci
lokaly//Rejent. 1995. N 1/45. S.35.
11) Gola A., Suchecki J. Naem i wlasnosc lokaly. Warszawa, 2000.
S.280.
12) Nazar M. Wlasnosc lokaly. Podstawowe zagadnienia
cywilnoprawne: Zbior pszepisow. Lublin, 1995. S.41.
Перечисленные особенности возникновения и правового режима
товарищества собственников в Польше направлены на упрощение
функционирования товарищества собственников как субъекта
хозяйствования.
Рассматриваемая разновидность юридического лица является новой
для нашего законодательства. Именно поэтому в цивилистической
литературе нет единого подхода к вопросу о том, к какой организационно-
правовой группе некоммерческих юридических лиц отнести товарищество
собственников.
Гражданским кодексом Республики Беларусь предусмотрены следующие
формы некоммерческих юридических лиц: потребительские кооперативы,
общественные объединения, религиозные организации, благотворительные
или иные фонды, учреждения, ассоциации и союзы. Однако этот список не
является исчерпывающим, поскольку п. 3 ст.46 ГК допускает возможность
создания некоммерческих организаций и в других формах, предусмотренных
законодательством.
Существует точка зрения, что товарищество собственников -- это
разновидность потребительского кооператива 13). Придерживаюсь мнения,
что товарищество собственников является самостоятельной формой
юридического лица. И вот почему.
_____________
13) Чигир В.Ф. Физические и юридические лица как субъекты
гражданского права. Минск, 2000. С.160, 166.
Потребительским кооперативом признается добровольное объединение
граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения
материальных (имущественных) и иных потребностей участников,
осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых
взносов (п. 1 ст.116 ГК).
У товарищества собственников много общих правовых черт с
потребительским кооперативом, особенно с такой его организационно-
правовой формой, как жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Жилищный
кодекс Республики Беларусь определяет ЖСК как организацию граждан-
застройщиков, создаваемую в целях строительства жилого дома (домов) и
последующей эксплуатации и управления им (ими) (ч. 1 ст.107). Как
видно из определения, одной из целей создания ЖСК тоже является
управление недвижимым имуществом. Однако товариществу собственников
присущи такие характерные особенности правового режима, которые
позволяют утверждать, что товарищество собственников жилья -- это
новая форма некоммерческого юридического лица.
Во-первых, членство в любом потребительском кооперативе строится
на добровольных началах. В товариществе собственников жилья членство
строится на принципе "принудительности" (ч. 3 ст.25 Закона). Более
того, выйти из товарищества собственников без потери права
собственности на помещение невозможно. Во-вторых, единственным
учредительным документом потребительского кооператива является его
устав 14). Учредительные документы товарищества собственников -- устав
и учредительный договор (ст.21 Закона). В-третьих, участники
потребительского кооператива несут субсидиарную ответственность по его
обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса
каждого из членов кооператива. Участники товарищества собственников
никакой дополнительной ответственности по обязательствам товарищества
не несут. В-четвертых, при решении вопросов каждый член кооператива
обладает одним голосом. Участник товарищества собственников на общем
собрании обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в
праве собственности на общее имущество кондоминиума. Только в случае
единогласного решения всех собственников кондоминиума каждый член
товарищества имеет один голос. В-пятых, все имущество ЖСК принадлежит
ему на праве собственности. Участник ЖСК до того момента, пока
полностью не погасит паенакопления, не является собственником своей
квартиры. В товариществе собственников собственниками жилых и нежилых
помещений, а также общего имущества являются его участники.
_________________
14 Там же. С.161.
Весьма интересная ситуация возникает, когда один из участников
ЖСК становится собственником квартиры. В соответствии с Законом "О
совместном домовладении" этот дом автоматически становится объектом
кондоминиума (ч. 1 ст.2). Его субъектами являются бывший участник ЖСК,
ставший собственником квартиры, с одной стороны, и ЖСК -- с другой.
Возникает вопрос: какую форму управления недвижимым имуществом
кондоминиума выбрать его участникам -- создать товарищество
собственников жилья или же оставить кооператив? Закон указывает
способы управления имуществом: непосредственное управление; управление
через товарищество собственников; управление иным способом,
предусмотренным законодательством Республики Беларусь (ч. 2 ст.15).
Думается, наиболее целесообразным решением этого вопроса является
сохранение ЖСК как способа управления недвижимым имуществом
кондоминиума до того момента, пока все квартиры в ЖСК не перейдут в
собственность его участников. Как только это произойдет, кооператив
утрачивает свои функции и должно быть принято решение о преобразовании
его в товарищество собственников жилья 15).
_________________
15) Сивограков О.В., Фадеев В.А. Комментарий к Закону Республики
Беларусь "О совместном домовладении". С.35.
Рассмотренные особенности правового режима товарищества
собственников позволяют прийти к выводу, что товарищество
собственников жилья является самостоятельной организационно-правовой
формой некоммерческого юридического лица.
В.ПРОКОПИК,
аспирант кафедры гражданского права
юридического факультета Белорусского
государственного университета
