НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ О РЕГИСТРАЦИИ
НЕДВИЖИМОСТИ, ПРАВ И СДЕЛОК С НЕЙ
А.Н. БОДАК, директор департамента
нормотворческой деятельности
Министерства юстиции Республики Беларусь
О новой системе государственной регистрации
недвижимого имущества, прав и сделок
Сегодня регистрацией недвижимости, прав на него и сделок с
ним занимаются две системы государственных органов: в отношении
строений - Министерство жилищно-коммунального хозяйства и его
организации, Бюро регистрации и технической инвентаризации
недвижимости, а в отношении земли - Комитет по земельным ресурсам,
геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь,
Национальное кадастровое агентство и органы землеустройства.
Вместе с тем согласно Гражданскому кодексу к недвижимости
относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. По сути, один объект гражданских правоотношений -
недвижимость рассматривается отдельно применительно к земле и
зданиям и содержит соответственно два разных подхода к
регулированию данных отношений.
Такая ситуация не только громоздка и затруднительна де-факто
в плане практической регистрации гражданами и юридическими лицами,
но и де-юре не в должной мере отвечает требованиям гражданского
права.
Настоящий Закон позволит установить единую систему органов
государственной регистрации земли и строений на ней и
соответственно единые правила такой регистрации на всей территории
республики.
Одним из основных вопросов при принятии такой системы
является определение специально уполномоченного органа
государственного управления, который должен обеспечивать проведение
единой государственной политики в данной области. Закон не
определяет такой орган, а содержит норму отсылочного характера,
устанавливающую прерогативу Президента Республики Беларусь
определить по предложению Правительства такой государственный
орган. Пока такой орган не определен. Вместе с тем нельзя не
отметить важность данного положения, поскольку речь идет об органе,
который будет устанавливать новые правила в области регистрации и в
конечном итоге формировать правоприменительную практику нового
закона. Можно сказать, что жизнеспособность нового Закона зависит
от специально уполномоченного органа, призванного обеспечить
реализацию положений Закона.
Основываясь как на действующем законодательстве Республики
Беларусь, так и на опыте Российской Федерации и ряда других стран
по названному вопросу, отметим обоснованность закрепления за
Министерством юстиции Республики Беларусь функций специально
уполномоченного органа государственного управления в области
государственной регистрации недвижимого имущества.
Справочно.
Обратимся к опыту России - участнице Договора о создании
Союзного государства. 21 июля 1997 г. Государственная Дума России
приняла Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». Согласно ст. 9 названного Закона
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории
регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации
прав относятся, в частности, такие функции, как проверка
действительности поданных заявителем документов и наличия
соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа
власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее
заявленных прав; государственная регистрация прав и т.п.
При этом в соответствии с Положением о Министерстве юстиции
Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской
Федерации от 2 августа 1999 г. № 954, Министерство юстиции
Российской Федерации осуществляет функции уполномоченного
федерального органа исполнительной власти в области регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. 10
вышеназванного Закона Российской Федерации Министерство юстиции
осуществляет координацию работ по созданию учреждений юстиции по
регистрации прав, правовой контроль за деятельностью учреждений
юстиции по регистрации прав, разработку методических материалов по
вопросам практики ведения государственной регистрации прав и иные
установленные законодательством полномочия в системе
государственной регистрации прав.
Таким образом, Россия пять лет назад определила орган
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним - Министерство юстиции и определяет государственную политику
относительно регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним исходя из этого.
Международный опыт, в частности, европейских стран имеет
более чем вековые традиции в разрешении данного вопроса.
Так, в Германии и Австрии регистрация прав на недвижимое
имущество осуществляется посредством ведения так называемых
поземельных книг, которые ведутся судами около 100 лет. А введение
самого принципа регистрации прав на недвижимость было осуществлено
в XVIII в. (более 200 лет назад). В отличие от кадастра
недвижимости, который удостоверяет положение, размер и границы
земельных участков, поземельная книга информирует о правовом
статусе земельного участка. Она фиксирует, кто является
собственником земельного участка и находящегося на нем здания,
включая квартиры. Из книги также следует, какими правами третьих
лиц обременен участок. При этом поземельные книги ведутся
поземельной службой (ведомством поземельной книги), там учитываются
все находящиеся в округе земельные участки. Поземельная служба
является отделом суда первой инстанции (участкового суда). Все
связанные с этим вопросы находятся в ведении служащего суда,
чиновника органов юстиции, не имеющего прав судьи, но
уполномоченного решать определенные судейские вопросы. Все записи в
поземельной книге должны быть подписаны этим служащим и
делопроизводителем, ведущим поземельную книгу.
В других странах Европы и в Австралии наряду с вышеназванной
системой среднеевропейского типа существуют также другие системы
поземельных книг, например система Торренса, применяемая в наиболее
четкой своей форме в Австралии. Система Торренса базируется, как и
среднеевропейская, на принципе заведения поземельной книги
ведомственными путями, предусмотрения открытия специального листа
на каждый учитываемый земельный участок и основном принципе
заселения.
Таким образом, в большинстве развитых стран речь идет о
поземельной книге - правовом документе, который является основным
гарантом при осуществлении сделок и защите права собственности на
недвижимость.
Законодательством прибалтийских стран также взята за основу
немецкая система поземельных книг. Так, согласно Закону Эстонской
Республики о крепостной книге от 15 сентября 1993 г. регистрация
прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется
крепостными отделениями при уездных и городских судах путем ведения
крепостных книг. При этом министр юстиции вправе издавать
постановления по вопросам претворения в жизнь настоящего Закона и
организации деятельности крепостных отделений.
В соответствии со ст. 22 Закона Литовской Республики от 6
октября 1992 г. «Об ипотеке» регистрацией ипотеки занимаются
ипотечные учреждения, которые создаются согласно постановлению
Правительства Литовской Республики и подведомственны Министерству
юстиции. При этом ипотечными учреждениями руководят назначаемые
министром юстиции ипотечные судьи. Регистрация ипотеки
осуществляется путем ведения ипотечной книги.
В любом случае регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним - компетенция правовых учреждений, и осуществляют ее
прежде всего юристы. Эта система является фундаментом правовой
защиты при проведении сделок и эффективно действует во многих
развитых европейских странах более 100 лет. При осуществлении
сделок правовые гарантии - это главный вопрос.
Регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним в Едином государственном реестре прав
Настоящим Законом в Республике Беларусь вводится совершенно
новый институт - Единый государственный реестр прав. Предусмотрено,
что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
При этом неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав
являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на
недвижимое имущество, и книги учета документов.
Введено понятие регистратора - работника территориального
органа государственной регистрации, который обладает исключительным
правом осуществлять регистрационные действия в отношении
недвижимого имущества.
Наряду с существованием единого регистра недвижимого
имущества предусмотрено создание территориальных регистров
недвижимого имущества.
В Законе четко регламентированы три самостоятельные действия
- регистрация недвижимости, прав и сделок. При этом создана такая
система органов, которая позволит максимально эффективно
организовать для граждан и юридических лиц осуществление названных
действий, исключая многократные обращения в разные промежуточные
инстанции.
Одним из основных элементов действенной реализации права
собственности на недвижимое имущество является четкая система
регистрации как самого права собственности, так и его ограничений в
отношении недвижимости. Собственник недвижимости заинтересован в
наличии такой системы регистрации, которая бы гарантировала ему
эффективное владение, пользование и распоряжение недвижимым
имуществом. Поэтому Законом расписывается процедура регистрации
ограничений прав на недвижимое имущество:
- пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- постоянного пользования земельным участком;
- временного пользования земельным участком;
- оперативного управления, хозяйственного ведения, аренды,
субаренды, сервитута, ипотеки и т.д.
Нотариальное удостоверение не предусмотрено
В заключение хотелось бы также обратить внимание читателей
еще на одно очень важное новое положение в области регистрации
недвижимости. Сегодня все сделки в отношении недвижимости подлежат
обязательному нотариальному удостоверению. Законом «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним» нотариальное удостоверение не предусматривается.
Такой подход предусмотрен Гражданским кодексом Республики Беларусь.
В частности, согласно ст. 1147 ГК впредь до вступления в силу акта
законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 522, 531 и п. 3
ст. 545 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном
удостоверении таких договоров, установленные законодательством,
действовавшим до вступления в силу Кодекса.
Со вступлением в силу названного Закона договор купли-продажи
недвижимости будет заключаться в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами. Это свидетельствует о
том, что правовую оценку сделки вместо нотариуса будет давать лицо,
осуществляющее регистрацию недвижимости. Очевидно, что компетентно
такую оценку может дать только юрист, поскольку речь идет о
правовых категориях: регистрации права собственности и ограничений
этого права.
Гарантия права собственности
Изложенная в Законе организация регистрации недвижимости,
содержащая единую, полную и достоверную информацию о недвижимости в
республике, необходима для функционирования цивилизованного рынка
недвижимости. Закон призван обеспечить права граждан и юридических
лиц на недвижимость, приобретенную законным способом, и защитить
граждан - от мошенничества, а государство - от необоснованных
притязаний незаконных владельцев недвижимости. Нельзя также не
сказать, что система, обеспечивающая реальные гарантии права
собственности на недвижимость, является основой для привлечения
инвестиций в любое государство. В этом плане данный Закон можно
рассматривать как двигатель всех экономических процессов в
Республике Беларусь.
24.07.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 2, с.93
