НАЙМОДАТЕЛЬ КАК СТОРОНА ДОГОВОРА
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
С.В. КОРЕБО, старший консультант
управления обобщения судебной практики
Верховного Суда Республики Беларусь
Основное место среди оснований возникновения права пользования
жилыми помещениями занимает договор найма жилого помещения, стороной
которого наряду с нанимателем согласно ст. 27 Жилищного кодекса
Республики Беларусь является наймодатель, который обязуется
предоставить жилое помещение во владение и пользование за плату.
В ст. 56 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) в
качестве наймодателя по договору найма жилого помещения
государственного жилищного фонда назван местный исполнительный и
распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация
государственной формы собственности. Такая формулировка закона
требует уточнения, поскольку из практики применения и из смысла
нормы не ясно, состоят ли эти организации в обязательственных
правоотношениях с нанимателями жилых помещений, являются ли они
надлежащими истцами или ответчиками в судебных процессах по жилищным
делам. Проблема в понимании «наймодателя» связана с тем, что в
юридической литературе, практике и нормативных правовых актах
содержатся разные представления о наймодателе как стороне договора
найма жилого помещения.
Исходя из ранее действовавшего жилищного законодательства в
юридической литературе было представлено мнение, что наймодателями
являются жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) -
домоуправления, жилищно-эксплуатационные конторы, а в домах
ведомственного фонда, если такие организации не созданы, то
наймодателями являлись сами предприятия, учреждения, организации
(см.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963.
С. 91; Чигир В.Ф. Жилищное право. Мн., 1986. С. 73). Задачей ЖЭО
является «всемерное сохранение вверенного ей государственного
жилищного фонда путем правильного ведения домового хозяйства:
осуществление планово-предупредительного и капитального ремонта
здания и жилых помещений; содержание домовладения в надлежащем
санитарном состоянии; обеспечение сохранности жилых и нежилых
помещений, находящихся в пользовании квартиросъемщика» (см.: Бару
М.И. Жилищные права граждан в СССР. М., 1956. С. 22).
Другие авторы наймодателями называли лиц, предоставляющих
принадлежащую им жилую площадь, когда за такими лицами признается
право распоряжения ею и заселения ее, а также владельцев площади, не
имеющих таких прав, но обязанных заключить договоры жилищного найма
с лицами, занявшими площадь на основе ордера. В качестве
предоставляющих площадь и заключающих в отношении нее договоры найма
выступают предприятия, учреждения и организации, имеющие жилые дома
и распоряжающиеся площадью в них, кроме той, которую они передают в
ведение местных Советов депутатов (см.: Никитин П.С. Жилищное право
Молдавской ССР. Кишинев, 1977. С. 86). С такой позицией вряд ли
можно согласиться, поскольку не следует отождествлять с наймодателем
тот орган, по решению которого предоставляется жилое помещение.
Предоставление жилых помещений осуществляется в рамках
административно-правового отношения. Отношения, вытекающие из
договора найма жилого помещения, являются гражданско-правовыми, а
именно обязательственными. Для обязательственных правоотношений
характерно юридическое равенство сторон договора, наличие взаимных
прав и обязанностей по договору.
В юридической литературе высказывалось мнение, что
наймодателями являются собственники жилых помещений, действующие
непосредственно или через уполномоченных лиц (см.: Потяркин Д.
Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 2.
С. 35; Богданов Е.В. Жилище и рынок. Мн., 1992. С. 60). С такой
позицией можно согласиться только применительно к договорам найма
жилых помещений в домах частного жилищного фонда. Однако к договорам
найма жилых помещений государственного жилищного фонда такой вывод
не применим по следующим основаниям. Согласно ст. 7 ЖК
государственный жилищный фонд включает республиканский жилищный фонд
(собственность Республики Беларусь) и коммунальный жилищный фонд
(собственность административно-территориальных единиц). Но это не
дает основания утверждать, что в двусторонних обязательственных
отношениях по пользованию жильем по договору найма жилого помещения
состоит Республика Беларусь или административно-территориальная
единица.
Затруднения в понимании наймодателя в законодательстве и на
практике проявляются также в следующем. Согласно ст. 59 ЖК
требования нанимателей, объединяющихся в одну семью, об изменении
договора найма жилого помещения предъявляются к наймодателю.
Следовательно, по ст. 56 ЖК это должен быть местный исполнительный и
распорядительный орган. Однако правом изменять договоры найма жилых
помещений (при отсутствии спора между проживающими в квартире
гражданами) обладают и сами ЖЭО. При наличии спора изменение
договора найма жилого помещения производится в судебном порядке.
Также по ст. 64 ЖК переоборудование и перепланировка жилого
помещения возможны в целях повышения благоустройства жилого
помещения с разрешения наймодателя. Разрешение на переоборудование и
перепланировку выдает местный исполнительный и распорядительный
орган. Между тем по ранее действовавшему ЖК 1983 г. (ст. 98) на
переоборудование требовалось согласие наймодателя и исполкома, т.е.
из ст. 98 ЖК 1983 г. следовало, что законодатель разделял полномочия
ЖЭО и исполкома как двух органов, один из которых правомочен
обслуживать жилые помещения, а второй - предоставлять жилые
помещения.
При рассмотрении жилищных дел в качестве наймодателя и
надлежащей стороны по делу привлекаются органы, имеющие отношение и
к предоставлению жилых помещений, и к пользованию ими.
Постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30
марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного
законодательства» в п. 6 разъяснено, что по жилищным делам,
касающимся вопросов, решение которых отнесено к компетенции местных
исполнительных и распорядительных органов и администрации
юридических лиц (предоставление жилых помещений, обмен, признание
договора найма недействительным и др.), стороной в споре могут быть
только эти или уполномоченные ими органы.
При рассмотрении жилищных дел суды обязывают именно ЖЭО
заключать договоры найма жилых помещений. Такая практика отвечает
требованиям законодательства.
Пример из судебной практики.
Р. в заявлении суду указала, что ее бывший муж и свекровь
препятствуют ее проживанию в квартире, где она проживает и прописана
как член семьи. Заявитель просила изменить договор найма жилого
помещения и выделить ей и ее несовершеннолетней дочери в пользование
комнату. Решением суда Ленинского района г. Минска исковые
требования удовлетворены: изменен договор найма жилого помещения и
постановлено обязать ЖРЭО Ленинского района г. Минска заключить
договор найма жилого помещения с Р. и ее дочерью на изолированную
комнату в квартире и заключить договор найма жилого помещения с
бывшим мужем Р. и свекровью на две другие смежные комнаты в
квартире.
Вопросами предоставления жилья в порядке улучшения жилищных
условий занимаются либо администрации предприятий, учреждений,
организаций совместно с профсоюзным комитетом, либо местные
исполнительные и распорядительные органы.
Пример из судебной практики.
В заявлении суду Ч. указала, что ее мать в 1985 г. была лишена
родительских прав в отношении пятерых детей, в том числе и истицы. В
мае 1985 г. исполком вынес решение о сохранении за истицей и другими
детьми жилой площади - комнаты размером 17, 4 кв. метра в
двухкомнатной квартире в г. Слуцке. До 1994 г. истица находилась в
интернате, в 1995 г. поступила в ПТУ и училась там до 1998 г. В
связи с тем, что в феврале 1993 г. ее матери и еще четверым детям
была предоставлена четырехкомнатная квартира в г. Слуцке, исполком
вынес решение о предоставлении комнаты размером 17, 4 кв. метра
семье К., которая занимала в этой же квартире комнату 10,1 кв.
метра. Истица Ч. просила признать это решение исполкома незаконным и
выселить К. и членов ее семьи из комнаты, закрепленной за Ч. и
другими детьми.
Решением суда Слуцкого района и г. Слуцка постановлено
признать недействительным договор найма жилого помещения - комнаты
размером 17, 4 кв. метра, заключенный между К. и Слуцким
райпотребсоюзом на основании решения Слуцкого горисполкома. Однако
районный суд не учел, что по ст. 84 ЖК вне очереди жилое помещение
предоставляется, в частности, детям-сиротам и детям, оставшимся без
попечения родителей, находившимся в детских учреждениях, у
родственников, под опекой (попечительством), по окончании пребывания
в детских учреждениях, у родственников, опекунов (попечителей) либо
с их согласия после обучения в профессионально-техническом учебном
заведении, если за ними не сохранилось жилое помещение или если они
не могут быть по другим причинам вселены в жилое помещение, из
которого выбыли. Жилые помещения указанным лицам предоставляет
исполком местного Совета депутатов, предприятие, учреждение,
организация.
По делу установлено, что принадлежащая истице жилая площадь не
сохранена в связи с тем, что предоставлена третьим лицам в
установленном порядке. Постановлением президиума Минского областного
суда решение суда первой инстанции отменено как вынесенное с
нарушением материального закона, и по делу постановлено новое
решение, которым возложена обязанность на Слуцкий горисполком
предоставить Ч. другое жилое помещение.
Действующее жилищное законодательство, в частности Правила
пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных
помещений жилого дома в Республике Беларусь (п. 3), утвержденные
приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики
Беларусь от 7 декабря 1999 г. № 177, возлагают на ЖЭО, а в их
отсутствие - на юридических лиц независимо от форм собственности,
осуществляющих эксплуатацию жилых домов, обеспечивать сохранность
жилищного фонда и надлежащее его использование в соответствии с
законодательством Республики Беларусь. Исходя из п. 3 указанных
Правил термин жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) может быть
применим в качестве обобщающего понятия ко всем организациям системы
Министерства жилищно-коммунального хозяйства, занимающимся
эксплуатацией и содержанием жилых домов.
В п. 1 Типового договора найма жилого помещения в домах
государственного жилищного фонда в Республике Беларусь,
утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от
8 сентября 1999 г. № 1399, в качестве наймодателя указан местный
исполнительный и распорядительный орган, предприятие, учреждение,
организация. В п. 4 этого же нормативного правового акта
предусматривается в качестве особого условия передача на договорных
условиях жилищно-эксплуатационной или иной организации,
осуществляющей эксплуатацию жилого дома, обязанностей наймодателя,
связанных с эксплуатацией и обслуживанием жилого дома.
Законодательством установлено, что в качестве наймодателей по
отдельным видам договоров выступают: органы социальной защиты - по
договорам найма жилых помещений в специальных домах для ветеранов,
престарелых и инвалидов (п. 31 Положения о специальном доме для
ветеранов, престарелых и инвалидов, утвержденного постановлением
Министерства социальной защиты Республики Беларусь от 28 июня
2001 г. № 7); квартирно-эксплуатационные части - по договорам найма
жилых помещений в специальных домах для военнослужащих,
расположенных на закрытых территориях (п. 5 Положения о жилых домах
для военнослужащих, расположенных на закрытых территориях,
утвержденного приказом Министерства обороны Республики Беларусь от 3
ноября 1999 г. № 606).
Решением Минского городского исполнительного комитета от 3
декабря 1998 г. № 1282 утвержден Примерный устав ЖРЭО, согласно
которому (п. 2.1, 2.2) основными целями деятельности ЖРЭО являются
хозяйственная деятельность, направленная на удовлетворение
потребности населения в жилищных услугах, а также обеспечение
содержания и сохранности жилищного фонда, надлежащего его
использования, контроль за соблюдением правил содержания и
пользования жилыми и нежилыми помещениями и придомовой территорией в
соответствии с требованиями ЖК.
Структурными подразделениями ЖРЭО являются жилищно-
эксплуатационные службы (ЖЭСы). В своей деятельности они
руководствуются Примерным уставом государственного дочернего
предприятия «ЖЭС №__» и Примерным положением о «ЖЭС №__» -
структурном подразделении ЖРЭО, утвержденными решением Минского
городского исполнительного комитета от 3 декабря 1998 г. № 1282.
Основными функциями ЖЭСов являются организация технического
содержания жилищного фонда на основе заключенных с нанимателями и
собственниками жилых квартир договоров найма или технического
обслуживания и обеспечение жилищно-коммунальными услугами населения
по договорам со специализированными организациями - поставщиками
этих услуг (п. 2.2.1, 2.2.2 названного Примерного положения). Как
ЖРЭО, так и ЖЭСы имеют право быть истцами и ответчиками в судах.
Следует отметить и другие особенности правового положения ЖЭО.
Согласно постановлению Совета Министров Белорусской ССР от
23 декабря 1980 г. № 433 «О генеральной схеме управления
предприятиями и организациями системы Министерства жилищно-
коммунального хозяйства» предприятия и организации системы
Министерства жилищно-коммунального хозяйства, к которым относятся
ЖРЭО, находятся в двойном подчинении. Например, районная жилищная
ремонтно-эксплуатационная организация подчиняется районному
исполнительному и распорядительному органу и управлению жилищного
хозяйства, относящемуся к системе Министерства жилищно-коммунального
хозяйства.
ЖЭО состоят в договорных отношениях с местными исполнительными
и распорядительными органами. На основе Примерного договора между
местным исполнительным комитетом и жилищно-эксплуатационным,
коммунальным предприятием (объединением, организацией) на выполнение
работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда и предоставление
населению коммунальных услуг, утвержденного постановлением Кабинета
Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1995 г. № 514, исполком
оплачивает фактически выполненные работы и оказанные услуги.
С экономической точки зрения положение ЖЭО таково, что на
возмещение затрат ЖЭО предусматривается государственная дотация,
поскольку затраты на эксплуатацию и ремонт жилья оплачиваются
нанимателями не в полном объеме (примерно 30 % от реальной
себестоимости). Планируется переход от дотаций ЖЭО к выплате
государственных пособий гражданам для компенсации части затрат на
квартирную плату и плату за коммунальные услуги.
Основную массу договоров найма жилых помещений заключают ЖЭО в
лице их должностных лиц (директоров). Местные исполнительные и
распорядительные органы делегировали право ЖЭО заключать договоры
найма (например, распоряжением администрации Ленинского района
г. Минска предоставлено право унитарному предприятию «ЖЭС № 2 ЖРЭО
Ленинского района г. Минска» в лице директора заключать договоры
найма жилых помещений и именоваться в договоре наймодателем;
аналогичное распоряжение принято администрацией Московского района
г. Минска в отношении унитарного предприятия «ЖРЭО Московского
района г. Минска»).
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что в
обязательственных отношениях с нанимателями по договорам найма жилых
помещений, относящихся к государственному жилищному фонду, как
правило состоят жилищно-эксплуатационные организации. При отсутствии
ЖЭО в качестве наймодателя выступает юридическое лицо,
предоставившее жилое помещение и осуществляющее обслуживание и
эксплуатацию этого жилого помещения (например, обслуживание жилых
помещений в домах предприятий, учреждений, организаций
государственной формы собственности). Такой вывод также
подтверждается ст. 50 ЖК, где перечислены обязанности наймодателя по
обеспечению сохранности государственного жилищного фонда. В основе
договора найма жилого помещения лежит право пользования нанимателем
и членами его семьи жилым помещением; соответственно главная
обязанность другой стороны договора - наймодателя - обеспечить
надлежащее пользование жилым помещением. Такая цель может быть
достигнута путем выполнения наймодателем обязанностей по надлежащему
содержанию и эксплуатации жилищного фонда, предоставлению
коммунальных услуг.
Применительно к частному жилищному фонду необходимо обратить
внимание на то, что в Типовом договоре найма жилого помещения в
домах частного жилищного фонда, утвержденном приказом Министерства
жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13 июля 1999
г. № 110, различаются функции жилищно-эксплуатационной организации и
наймодателя, поскольку наймодателями по данным договорам найма
выступают граждане и юридические лица негосударственной формы
собственности (п. 3.11). Собственники жилых помещений заключают
договор на техническое обслуживание квартиры с ЖЭО (см. Примерный
договор на участие собственника квартиры в доме государственного,
общественного или кооперативного жилищного фонда в расходах по
содержанию, эксплуатации и ремонту жилого дома соразмерно с
занимаемой площадью, утвержденный приказом Министра жилищно-
коммунального хозяйства от 26 июля 1990 г. № 99).
В заключение хотелось бы отметить, что на отношения,
вытекающие из договора найма жилого помещения, когда наймодатель
является одновременно и исполнителем услуг (по ремонту жилищного
фонда, обеспечению работы инженерного оборудования, обеспечению
коммунальными услугами), распространяется действие Закона Республики
Беларусь «О защите прав потребителей» (п. 2 постановления Пленума
Верховного Суда Республики Беларусь от 28 марта 1996 г. № 3 «О
практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»). Тем
самым предоставлена возможность компенсации морального вреда в
качестве способа защиты личных неимущественных прав (п. 2 и 3
постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28
сентября 2000 г. № 7 «О практике применения судами законодательства,
регулирующего компенсацию морального вреда»).
26.08.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 7, с.82
