ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ -
ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ И КОНТРОЛЯ
В.А. ПРОКОПИК, аспирант кафедры
гражданского права юридического факультета
Белорусского государственного университета
В соответствии со ст. 26 Закона Республики Беларусь от 8
января 1998 г. «О совместном домовладении» (Ведамасці
Нацыянальнага сходу Рэспублікі Беларусь, 1998 г., № 7, ст. 88)
органами управления товарищества собственников являются:
- общее собрание его членов;
- правление товарищества или его председатель, избираемые
по решению общего собрания членов товарищества в соответствии с
его уставом.
Собрание членов товарищества собственников жилья
Высший орган товарищества собственников - собрание его
членов. Товарищество проводит собрания для того, чтобы
собственники могли обсудить возникшие проблемы и вопросы,
представляющие для них интерес. В соответствии с п. 4.4 Типового
устава товарищества собственников, утвержденного постановлением
Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. № 569
(регистрационный № 5/6679; не опубл.) (далее - Типовой устав),
общее собрание созывается правлением товарищества собственников
не реже одного раза в год. Следует отметить, что белорусское
законодательство не уточняет крайние сроки проведения собрания
собственников. В российском законодательстве этот вопрос
урегулирован следующим образом (п. 2 ст. 34 Закона Российской
Федерации от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников
жилья»): годовое общее собрание собственников проводится не позже
60 дней после окончания финансового года. Это позволяет членам
товарищества собственников своевременно получить информацию о
финансовом состоянии дел в товариществе, подвести итоги
деятельности товарищества за год и т. д. На наш взгляд,
целесообразным является закрепление данной нормы и в нашем
законодательстве.
Общее собрание считается правомочным, если на нем
присутствуют члены товарищества собственников или их
представители, обладающие более чем двумя третями голосов от
общего числа голосов всех членов товарищества (п.4.6 Типового
устава). Несколько по-иному этот вопрос решен в законодательстве
государств ближнего зарубежья. Так, по российскому
законодательству общее собрание правомочно, если на нем
присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более
чем 50% голосов от общего числа домовладельцев (ст. 22 Закона РФ
«О товариществах собственников жилья»). В соответствии с
законодательством Кыргызской Республики общее собрание
правомочно, если на нем присутствуют не менее 51% голосов (ст.18
Закона Кыргызской Республики «О товариществах собственников
жилья»).
Общее собрание избирает председателя собрания, который
ведет собрание и обеспечивает оформление протокола (п. 4.6
Типового устава). Однако стоит отметить, что поскольку общее
собрание созывается правлением товарищества собственников
(председателем), то каждый раз выбор председателя собрания
является не совсем практичным. Например, по российскому
законодательству общее собрание ведет только председатель
правления или его заместитель, в случае их отсутствия - один из
членов правления или управляющий.
При отсутствии кворума правление товарищества собственников
или председатель назначает новую дату, время и место проведения
общего собрания (п. 4.7 Типового устава). Вновь назначенное
собрание созывается не позднее 30 дней со дня несостоявшегося
собрания. Оно считается правомочным, если на нем присутствуют
члены товарищества собственников или их представители, обладающие
более половины голосов от общего числа голосов всех членов
товарищества. Российские законодатели более конкретно подошли к
решению этого вопроса. Пункт 13.4 Примерного устава ТСЖ РФ
предусматривает, что вновь назначенное собрание может быть
созвано в срок не ранее 48 часов, т. е. правлению товарищества
для устранения возможных причин срыва собрания дается время.
В случае необходимости экстренного решения вопросов может
быть созвано внеочередное собрание (п. 4.4 Типового устава).
Инициаторами внеочередного собрания могут выступать: правление
(председатель) товарищества; ревизионная комиссия (ревизор);
члены товарищества, обладающие не менее чем четвертью от общего
числа голосов всех членов товарищества. По российскому
законодательству внеочередное собрание членов товарищества может
быть созвано по инициативе правления, членов товарищества,
обладающих 10% и более голосов от общего числа голосов в
товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии и органа
местного самоуправления.
Письменный опрос (заочное голосование).
Типовым уставом также предусмотрено, что по решению
правления товарищество собственников вместо созыва общего
собрания может проводить письменный опрос (заочное голосование)
членов товарищества по вопросам, включенным в повестку дня
(п. 4.11 Типового устава). Каждому члену товарищества рассылается
опросный лист, содержащий однозначную формулировку вопроса и
предлагаемые варианты ответа. Голосование, проведенное таким
способом, считается правомочным, если в нем приняли участие члены
товарищества собственников или их представители, обладающие не
менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов
товарищества. Данный способ голосования весьма часто применяется
в практике функционирования товариществ собственников жилья в
Польше.
Действительно, часто бывает сложно достичь согласия о
времени и месте проведения собрания. Кворум становится постоянной
проблемой в товариществе собственников. Многие текущие решения,
даже самые простые, могут подвергаться сомнению. С одной стороны,
данная норма позволяет избежать многих организационных проблем. В
то же время злоупотребление этим правом может еще более
затруднить процесс принятия решений, поскольку данная форма
голосования предусматривает на практике ряд дополнительных
неудобств в первую очередь для инициаторов собрания. Во-первых,
определить письменно свое мнение по выносимым на собрание
вопросам должны иметь возможность более чем две трети членов
товарищества собственников жилья. Во-вторых, организаторы
собрания должны определить срок подведения итогов заочного
голосования; подготовить бюллетени для всех домовладельцев,
вручить их под расписку или отправить по почте заказным письмом,
ознакомить домовладельцев с результатом собрания, хранить данные
документы в делах товарищества собственников жилья. Все это
требует значительных затрат времени. Именно поэтому к данной
форме голосования желательно прибегать как можно реже.
Компетенция общего собрания
Общее собрание компетентно принимать решения по различным
вопросам. В Типовом уставе определены вопросы исключительной
компетенции этого органа управления. Это положение является
императивным, т.е. решение указанных вопросов не может быть
передано другим органам, даже если по этому поводу будет принято
решение общего собрания. В перечень вопросов исключительной
компетенции общего собрания входят вопросы, связанные с
утверждением и изменением устава товарищества собственников,
избранием состава правления товарищества и ревизионной комиссии,
рассмотрением жалоб на деятельность правления, решением вопросов
отчуждения общих элементов и получением кредитов и т.д. (п. 4.8
Типового устава).
Альтернативная компетенция общего собрания предполагает
возможность принятия к своему рассмотрению вопросов, отнесенных к
ведению исполнительно-распорядительных органов товарищества, что
должно быть обязательно отражено в уставе товарищества
собственников.
Вместе с тем, обладая возможностью рассматривать любые
вопросы, связанные с деятельностью товарищества собственников,
высший орган не имеет права вмешиваться в осуществление права
собственности на квартиру или иную недвижимость в жилищной сфере.
Принятие решений
Решения на общем собрании принимаются путем голосования
собственников. В зависимости от важности рассматриваемых вопросов
решения принимаются: простым большинством голосов присутствующих
на собрании членов товарищества собственников или их
представителей; квалифицированным большинством голосов (не менее
двух третей голосов присутствующих на собрании); единогласно.
Весьма интересен порядок принятия решений в товариществе
собственников жилья в Польше. Так, ст. 23 Закона Республики
Польша от 24 июня 1994 г. «О собственности на индивидуальные
квартиры» устанавливает, что принятие решений по важным вопросам
товарищества собственников осуществляется: на собрании
собственников; при помощи заочного голосования; при соединении
этих двух способов голосования, т.е. комбинированным способом. В
последнем случае участники товарищества, которые по различным
причинам не присутствовали на собрании, опрашиваются письменно.
Такой комбинированный способ голосования является наиболее
эффективным в том случае, когда принять участие в голосовании
должны все собственники, но по каким-то причинам кворума достичь
не удалось. Этот способ позволяет узнать мнение всех
собственников независимо от того, присутствовали они на собрании
или нет; он наименее трудоемок в сравнении с заочным голосованием
и не требует организации нового собрания в случае отсутствия
кворума.
По условиям Типового устава (п. 4.3) при голосовании
каждый член товарищества собственников обладает количеством
голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на
общее имущество совместного домовладения.
Арендаторы и наниматели, если им собственником помещения не
предоставлено право участвовать в отношениях совместного
домовладения, обладают только правом совещательного голоса.
Большинство голосов при голосовании определяется не по
количеству отданных голосов, а по размеру участия в совместной
собственности участника кондоминиума. Исключение составляет
единственный случай, когда решение может быть принято единогласно
всеми собственниками совместного домовладения, - это вопросы,
касающиеся отчуждения общих элементов здания и получения кредитов
товариществом собственников жилья. В этом случае каждый член
товарищества собственников на общем собрании может иметь только
один голос (п. 4.3 Типового устава). Однако это не означает, что
единогласного решения собственников не может быть и по иным
вопросам. Более того, участники товарищества в уставе могут
дополнительно определить круг вопросов, для принятия которых
требуется единогласное решение. С другой стороны, законодатель не
совсем ясно определил условия наступления вышеуказанного
исключения. Из текста п. 4.3 Типового устава видно, что
необходимым условием является единогласие всех собственников,
однако совершенно не ясно, каких именно собственников: или
собственников, присутствующих на собрании товарищества, или
вообще всех членов товарищества. В.А. Фадеев и О.В. Сивограков
утверждают, что в данном случае речь идет не обо всех членах
товарищества, а только о присутствующих на собрании. С данной
точкой зрения можно полностью согласиться. В целях предотвращения
двоякого понимания этого положения п. 4.3 Типового устава требует
изложения в новой редакции: «в случае единогласного принятия
решения собственниками, присутствующими на общем собрании, каждый
из них при голосовании имеет только один голос».
Несколько по-иному проходит порядок определения голосов
при голосовании в товариществе собственников жилья согласно
законодательству Польши. Здесь участники товарищества
собственников на стадии организации товарищества в учредительных
документах сами устанавливают принцип определения большинства при
голосовании, т. е. они могут определять голоса по размеру
участия в совместной собственности участника кондоминиума или по
количеству проголосовавших участников. Подобный прецедент
существует и в практике функционирования белорусских товариществ
собственников жилья. Так, члены товарищества собственников,
действующего в г. Минске по ул. Варвашени, 74, после создания
товарищества внесли изменение в Устав товарищества собственников,
согласно которому при решении всех вопросов на общем собрании
каждый присутствующий член товарищества обладает только одним
голосом, независимо от размера (площади) участия в совместной
собственности кондоминиума.
На наш взгляд, применение этого способа определения
большинства при решении вопросов видится возможным только в двух
случаях: во-первых, если решение на собрании принято единогласно
всеми собственниками, присутствующими на собрании; во-вторых,
если товарищество собственников жилья создано на базе здания, в
котором площадь каждого индивидуального помещения, и тем самым
размер участия собственников в общей собственности, является
одинаковым. В противном случае возникнет определенная
«дискриминация» участников товарищества собственников при решении
вопросов. В то же время возникает вопрос: целесообразно ли вообще
закреплять данное положение? Если проанализировать смысл этого
условия, то очевидно, что особой значимости этот порядок не
имеет. Так, если представить товарищество собственников жилья, в
котором его участники владеют на праве собственности
индивидуальными помещениями одинаковой площади и, следовательно,
имеют равное участие в общей собственности кондоминиума, то в
данной ситуации совершенно не имеет значения, как определять
большинство при голосовании.
Белорусским законодательством не урегулирован вопрос:
вправе ли член товарищества принимать участие в голосовании по
вопросам, касающимся совершения сделок по управлению объектами
общей собственности, в которых он является заинтересованным лицом
или если принимаемое решение касается вопросов возбужденного в
отношении него судебного разбирательства. Представляется, что в
этом случае член товарищества вообще не имеет права принимать
участие в голосовании.
В кондоминиуме ряд помещений могут занимать не только
собственники, но и лица, пользующиеся помещениями на праве аренды
или найма. Передача полномочий оформляется доверенностью, которая
должна быть заверена в установленном законом порядке (ч. третья
п. 4.3 Типового устава).
Все члены товарищества подчиняются результатам голосования
вне зависимости от того, голосовали ли они «за» или «против».
Исполнительный орган товарищества
собственников жилья
Исполнительным органом товарищества собственников жилья
является его правление. Члены товарищества делегируют правлению
право разрабатывать политику управления недвижимым имуществом,
находящимся в общей собственности. Оставляя за общим собранием
право решать ключевые вопросы деятельности товарищества,
правление принимает на себя обязанность текущей работы по
управлению кондоминиумом.
Состав правления товарищества избирается общим собранием
сроком на два года. Общим собранием определяется и его
количественный состав. Как показывает практика функционирования
товариществ собственников в Беларуси и в Российской Федерации,
количественный состав правления зависит от величины жилого здания
и количества членов товарищества. Так, в товариществах, где более
двадцати собственников, правление избирается в количестве пяти
человек, более пятидесяти человек - в количестве семи человек.
Членами правления товарищества могут быть избраны представители
от каждого подъезда (один человек от каждого подъезда), и тогда
число членов правления будет равно количеству подъездов в доме.
Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении»
содержит диспозитивную норму, которая предусматривает, что в
случае создания товарищества собственников в совместном
домовладении, более 50% площади жилых или нежилых помещений
которого находится в государственной собственности, наниматели и
арендаторы указанных помещений вправе направить своего
представителя в состав правления товарищества с правом решающего
голоса (ст. 18).
В соответствии с российским законодательством, если в
государственной или муниципальной собственности находится более
30% всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего
члена товарищества входит в правление в обязательном порядке. Как
видно, в отличие от белорусского законодательства в российском
данная норма является императивной. В каждой конкретной ситуации
могут быть применены и другие подходы. Например, если нежилые
помещения в жилом доме составляют 41% всей площади дома, то по
федеральному закону доля голосов такой категории может быть
уменьшена до 30%, а остальная часть - 11% голосов может быть
распределена между остальными собственниками пропорционально
занимаемой площади или отдана правлению товарищества. Это
делается для того, чтобы представители муниципалитета или
собственники нежилого помещения не могли заблокировать принятие
решений собственниками жилья.
Правление ведет ежедневную оперативную работу товарищества,
управляет его имуществом и денежными средствами. Оно осуществляет
контроль за своевременным внесением собственниками установленных
платежей и перечислением денежных средств по договорным
обязательствам за предоставленные услуги, решает вопросы,
связанные с финансово-хозяйственной деятельностью товарищества
(составление годового плана финансово-хозяйственной деятельности
товарищества, отчет об этой деятельности, ведение бухгалтерского
учета и т.д.), созывает и организовывает проведение общего
собрания, обеспечивает сохранность общего имущества кондоминиума,
рассматривает иные вопросы, не отнесенные к исключительной
компетенции общего собрания.
Правление созывается председателем, а в случае его
отсутствия - членом правления, временно заменяющим председателя,
не реже одного раза в месяц и признается правомочным при участии
в нем не менее двух третей членов правления (п. 4.15 Типового
устава).
Решения, принимаемые правлением, являются обязательными для
всех членов товарищества, а также лиц, работающих в товариществе
по трудовым договорам. Отменить решение, принятое правлением,
может только общее собрание товарищества.
Не реже одного раза в год правление отчитывается на общем
собрании товарищества по результатам своей работы.
Деятельностью правления руководит председатель правления,
который обеспечивает выполнение решений правления. Он избирается
членами правления или общим собранием товарищества на срок
деятельности правления. Председатель правления становится главным
уполномоченным лицом в товариществе собственников жилья. Он в
пределах своей компетенции: обеспечивает выполнение решений
правления; действует без доверенности от имени товарищества;
подписывает платежные документы, совершает сделки в соответствии
с законодательством Республики Беларусь, решением общего собрания
или правления товарищества собственников и уставом товарищества,
заключает договоры, в том числе и трудовые, с обслуживающим
персоналом товарищества собственников; издает приказы и
распоряжения, обязательные для исполнения всеми штатными
сотрудниками товарищества собственников; осуществляет контроль за
содержанием и ремонтом дома, соблюдением обязательств по договору
на его обслуживание и ремонт; организует ведение делопроизводства
товарищества собственников, в том числе и реестра его членов; в
случае несвоевременного внесения членами товариществ
собственников соответствующих взносов и платежей принимает меры к
их взысканию в установленном законодательством Республики
Беларусь порядке.
За свою работу председатель правления может получать
доход, если товарищество решит начислять ему плату или
вознаграждение, а может действовать на добровольных началах.
В товариществах с небольшим количеством собственников, как
правило, правление не избирается, избирается только председатель
товарищества (избирать правление в данном случае является с
практической точки зрения нецелесообразным). В этом случае
председатель товарищества будет являться исполнительным органом с
соответствующим объемом полномочий.
Белорусский законодатель не ограничивает членов
товарищества в праве избрать в состав правления либо
председателем товарищества лиц, не являющихся собственниками
помещений в данном кондоминиуме. Представляется, что такое
избрание может быть произведено на основе открытого конкурса либо
по представлению членов товарищества.
Следует отметить, что ни в Законе Республики Беларусь «О
совместном домовладении», ни в типовых учредительных документах
не урегулирован вопрос, касающийся переизбрания и освобождения от
полномочий председателя правления (товарищества). Поскольку
полномочия по избранию председателя правления (товарищества)
принадлежат общему собранию и правлению товарищества, то данные
органы могут иметь полномочия переизбрания и освобождения от
полномочий. Представляется, что такое дополнение необходимо
внести в Типовой учредительный договор товарищества собственников
жилья.
Ревизионная комиссия
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной
деятельностью товарищества создается ревизионная комиссия из
числа членов товарищества или их представителей. Данный орган,
как и правление, избирается сроком на два года.
Основной задачей ревизионной комиссии является контроль за
соблюдением финансово-хозяйственной дисциплины и законодательства
Республики Беларусь товариществом собственников. Не реже чем один
раз в год она обязана проводить ревизии финансово-хозяйственной
деятельности товарищества и по результатам проверки отчитываться
перед общим собранием.
Необходимо обратить внимание, что Типовым уставом
предусмотрена возможность вхождения в члены ревизионной комиссии
всех членов товарищества. Это означает, что в нее могут входить и
члены правления. На наш взгляд, если в состав ревизионной
комиссии будет входить член правления, то велика возможность
отсутствия объективности в результатах проверки комиссии. В
российском законодательстве этот вопрос решен иначе:
предусмотрено, что в состав ревизионной комиссии не могут входить
члены правления товарищества.
Аудиторская проверка.
Если товарищество собственников состоит из небольшого числа
участников, то оно может нанять независимого аудитора, заключив с
ним договор. В отличие от ревизионной комиссии независимый
аудитор не может осуществлять контроль за финансово-хозяйственной
деятельностью товарищества. В его задачи входит только проведение
аудиторской проверки и представление ее результатов товариществу.
Весьма важно подчеркнуть, что в соответствии с п. 4.22
Типового устава без заключения ревизионной комиссии (аудитора)
общее собрание не вправе утверждать финансовый отчет, годовой
баланс и общий размер платежей.
Иные органы управления товарищества собственников жилья
Белорусское законодательство не предусматривает создание
каких-то вспомогательных органов товарищества. Однако это не
означает, что внутри товарищества собственников жилья не могут
быть созданы вспомогательные комиссии, комитеты и т.д.
В практике функционирования товариществ собственников жилья
в Российской Федерации широко используется создание комитетов и
комиссий, отвечающих за разные направления деятельности. Они
создаются с целью вовлечения наибольшего числа жителей в работу
товарищества. В состав комитетов и комиссий может быть включен
любой желающий член товарищества. Каждый комитет и комиссия
избирает своего председателя, который не должен быть членом
правления. Комитет или комиссия разрабатывает положение
(инструкцию) о своей деятельности, которое утверждается
правлением товарищества. Среди возможных комитетов и комиссий
можно назвать следующие: по эксплуатации и ремонту жилого здания
и сохранности имущества товарищества; по финансам; по социальным
программам; комитет ответственных по подъездам и этажам;
согласительная комиссия.
Такие различные комиссии и комитеты на постоянной или
временной основе создаются в помощь правлению. Они могут
оказывать конкретную помощь в решении спорных вопросов между
членами товарищества, в проведении выборов, общественных и
культурных мероприятий, в учете лиц, имеющих льготы от
государства, в разработке бюджета.
Компетенция и порядок формирования комитетов и комиссий,
сроки их полномочий и местонахождение определяются товариществом
самостоятельно. Это может быть учтено в уставе, учредительном
договоре или в правилах проживания.
Наем специалистов
Товарищество может нанять профессионального управляющего
либо фирму, которые будут заниматься текущим управлением
товарищества и отвечать за вопросы эксплуатации и техобслуживания
здания. Преимущество такого варианта состоит в том, что
товарищество может принимать на работу специалистов высокой
квалификации, которых никто не сможет упрекнуть в предвзятости
решений, принимаемых ими в рамках их компетенции. При этом
обеспечивается непрерывность процесса управления имуществом
товарищества домовладельцев. Однако этот вариант требует больших
расходов со стороны членов товарищества.
Так как правление, а в случае необходимости и ревизионная
комиссия, создаются из членов товарищества, то политика
товарищества формируется комиссией, включающей домовладельцев,
избираемых из общего числа домовладельцев, и приглашенных
специалистов в области финансов и управления недвижимостью.
Прежде чем товарищество наймет управляющего, оно должно
четко уяснить, для каких целей он необходим.
Иногда могут возникнуть специфические проблемы, связанные,
например, со сбором взносов или реализацией крупных проектов (к
примеру, капитальным ремонтом), решение которых требует
специальных знаний, а также значительных затрат времени.
Делегирование профессионалу подобных полномочий дает правлению
возможность действовать более эффективно. Кроме того, в случае
возникновения споров и разногласий между группами собственников
наем беспристрастного специалиста для управления собственностью
способствует разрешению конфликтных ситуаций. Неорганизованность
членов товарищества, их нежелание принимать участие в управлении
своим недвижимым имуществом не являются причинами для найма
профессионального управляющего.
Окончательное решение о найме управляющего принимается
собственниками на общем собрании после обсуждения этого вопроса
правлением. Если результаты общего голосования положительны, то
на правление товарищества возлагается обязанность организации
процесса найма управляющего.
24.07.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 2, с.77
