ОСНОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ
НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
С.В. Коребо, старший консультант
управления обобщения судебной
практики Верховного Суда
Республики Беларусь
Действующий жилищный кодекс, регулируя вопросы заключения,
исполнения и расторжения договора найма жилого помещения, не
содержит перечня видов данного договора. Вместе с тем анализ
действующего жилищного законодательства свидетельствует о наличии
различных видов договоров найма жилых помещений, которые
регулируют пользование жилыми помещениями с различным правовым
режимом.
Система договоров найма может быть представлена следующим
образом:
тип
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1) вид
Договор найма жилого помещения в доме государственного
жилищного фонда.
В него входят:
- договор найма жилого помещения, заключаемый местным
исполнительным и распорядительным органом в лице жилищно-
эксплуатационной организации с гражданином, получающим жилье на
общих основаниях, в том числе жилье, построенное за счет средств,
направляемых на преодоление последствий катастрофы на ЧАЭС;
- договор найма жилого помещения, заключаемый
республиканским или коммунальным предприятием, учреждением,
организацией, у которых жилые помещения находятся на праве
хозяйственного ведения, с гражданами, получающими жилье на общих
основаниях или основаниях, закрепленных в коллективном договоре;
- договор найма жилого помещения социального пользования;
- договор найма жилого помещения маневренного фонда;
- договор найма жилого помещения в специальном доме для
ветеранов, престарелых и инвалидов;
- договор найма жилого помещения в специальном доме для
военнослужащих, расположенном на закрытой территории;
- договор найма служебного жилого помещения (исходя из ч.
второй ст. 91 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК)
допускается возможность заключения договоров найма служебных
жилых помещений в домах не только государственного, но и частного
жилищного фонда);
- договор найма жилого помещения в общежитии (п. 1
Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета
Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437,
содержит возможность предоставлять общежития предприятиями,
учреждениями, иными организациями, в ведении (собственности)
которых они находятся, независимо от форм собственности);
- договор найма жилого помещения для временного поселения
иностранных граждан и лиц без гражданства, ходатайствующих о
признании их беженцами или признанных беженцами
подвид
- договор поднайма жилого помещения в доме государственного
жилищного фонда
2) вид
Договор найма жилого помещения в доме частного жилищного
фонда.
В него входят:
- договор найма жилого помещения, находящегося в
собственности гражданина;
- договор найма жилого помещения, находящегося в
собственности юридического лица негосударственной формы
собственности;
- договор найма служебного жилого помещения (исходя из ч.
второй ст. 91 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК)
допускается возможность заключения договоров найма служебных
жилых помещений в домах не только государственного, но и частного
жилищного фонда);
- договор найма жилого помещения в общежитии (п. 1
Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета
Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437,
содержит возможность предоставлять общежития предприятиями,
учреждениями, иными организациями, в ведении (собственности)
которых они находятся, независимо от форм собственности);
- договор найма жилого помещения для временного поселения
иностранных граждан и лиц без гражданства, ходатайствующих о
признании их беженцами или признанных беженцами
подвид
- договор найма жилого помещения в доме организации граждан-
застройщиков
Основания заключения договоров найма жилых помещений
зависят от вида заключаемого договора найма.
1. В соответствии со ст. 53, 56 ЖК, Типовым договором найма
жилого помещения в домах государственного жилищного фонда,
утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь
от 8 сентября 1999 г. № 1399, Правилами учета граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых
помещений в Республике Беларусь, утвержденными постановлением
Совета Министров Республики Беларусь от 22 сентября 1999 г.
№ 1468, для заключения договора найма жилого помещения в домах
государственного жилищного фонда на общих основаниях необходимо:
1) решение местного исполнительного и распорядительного
органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам о
постановке гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных
условий;
2) отнесение лица к категории граждан, в отношении которых
в нормативных правовых актах закреплена обязанность государства
предоставить жилье по договорам найма жилых помещений в домах
государственного жилищного фонда, а именно:
- военнослужащим, лицам рядового и начальствующего состава,
нуждающимся в улучшении жилищных условий, прослужившим на военной
службе или на службе в органах внутренних дел, финансовых
расследований, органах и подразделениях по чрезвычайным ситуациям
20 календарных лет и более (Декрет Президента Республики Беларусь
от 13 июня 2001 г. № 17 «О порядке обеспечения жилыми помещениями
военнослужащих, лиц рядового и начальствующего состава органов
внутренних дел, финансовых расследований, органов и подразделений
по чрезвычайным ситуациям»);
- лицам, уволенным с военной службы в запас или отставку до
2 декабря 1992 г., в том числе прибывшим в Республику Беларусь из
вооруженных сил государств бывшего СССР, нуждающимся в улучшении
жилищных условий и принятым до 1 января 1997 г. на учет в
исполнительных и распорядительных органах (постановление Совета
Министров Республики Беларусь от 15 апреля 1993 г. № 241 «О
первоочередных мерах по обеспечению жильем и социальной защите
военнослужащих»);
- инвалидам; семьям погибших или пропавших без вести
воинов; воинам-интернационалистам; лицам, страдающим тяжелыми
формами некоторых хронических заболеваний; многодетным семьям,
имеющим троих и более детей; семьям при рождении близнецов;
одиноким матерям; участникам ликвидации последствий катастрофы на
Чернобыльской АЭС (Указ Президента Республики Беларусь от 10
сентября 1996 г. № 358 «О мерах по улучшению жилищных условий
молодежи»).
В соответствии с Положением о порядке заселения жилищного
фонда, построенного за счет средств, направляемых на преодоление
последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, его приватизации и
продажи, утвержденным постановлением Министерства по чрезвычайным
ситуациям Республики Беларусь от 28 апреля 2000 г. № 1, для
получения жилья, построенного за счет средств, направляемых на
преодоление последствий катастрофы на ЧАЭС, необходимо отнесение
лица к: эвакуированным, отселенным или самостоятельно выехавшим
из зон первоочередного и последующего отселения; заболевшим и
перенесшим лучевую болезнь; врачам и провизорам, работникам
среднего медицинского и фармацевтического персонала,
педагогическим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных
условий, отработавшим на контрактной основе не менее 3 лет;
медицинским, педагогическим работникам, специалистам сельского и
жилищно-коммунального хозяйства, работающим в зоне радиоактивного
загрязнения и состоящим на учете нуждающихся или прибывшим на
работу на замещение вакантных должностей. По отдельному списку
ведется учет и строительство жилья для выпускников высших и
средних специальных учебных заведений медицинского,
педагогического профиля, специалистов сельского и жилищно-
коммунального хозяйства, изъявивших желание работать в районах,
пострадавших от чернобыльской катастрофы; включение лица в список
имеющих право на отселение и изъявивших желание переехать на
другое место жительства и согласование списков с Комитетом по
проблемам последствий катастрофы на ЧАЭС при Министерстве по
чрезвычайным ситуациям;
3) решение местного исполнительного и распорядительного
органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам о
предоставлении жилого помещения;
4) заключение данного договора осуществляется на основе
Типового договора найма жилого помещения в домах государственного
жилищного фонда.
Лишь при условии наличия всех перечисленных обстоятельств
наниматель приобретает право пользоваться жилым помещением в доме
государственного жилищного фонда.
Следует отметить, что раньше такой порядок предоставления
жилья был преобладающим. Сейчас же, когда значительную долю
жилищного фонда составляет частный фонд, в практике нередко
возникают вопросы, связанные с правом нанимателей на обмен
государственных жилых помещений. Так, в заявлении суду истица
указала, что в период ее брака с ответчиком была предоставлена
трехкомнатная квартира в г. Бобруйске, и супруги вместе с двумя
несовершеннолетними детьми в нее вселились. После расторжения
брака стали возникать жилищные конфликты, а от предлагаемых
вариантов обмена бывший муж отказывается. Истица просила суд
произвести принудительный обмен жилого помещения, предоставив
ответчику с одним сыном, а ей с другим сыном по отдельной
квартире по предлагаемому ею варианту обмена. Решением суда иск
удовлетворен. Однако впоследствии решение суда отменено,
поскольку ответчик является нанимателем государственной квартиры,
а согласно варианту обмена ему с сыном предоставлялась
однокомнатная квартира, относящаяся к частному жилищному фонду.
В соответствии с общими положениями гражданского и
жилищного законодательства приобретение права собственности на
основании сделок допускается только при наличии волеизъявления
обеих сторон. Принудительный обмен жилой площади по решению суда
производится без волеизъявления одной из сторон. Следовательно,
наниматель государственной жилой площади не может быть понужден к
обмену на жилую площадь, принадлежащую на праве частной
собственности. Поэтому решение об удовлетворении иска об обмене
жилой площади признано незаконным.
В практике имеются также сложности с предоставлением жилья,
построенного за счет средств, направляемых на ликвидацию
последствий катастрофы на ЧАЭС.
В заявлении суду Т. указал, что с 1952 по 1990 г. проживал
в д. Ходорово Чиженского сельсовета Славгородского района. После
аварии на ЧАЭС сдал свой дом Чиженскому сельсовету, получил
денежную компенсацию и выехал для постоянного проживания в
г. Могилев. В исполкомах г. Могилева и г. Славгорода ему отказали
предоставить жилье, ссылаясь на то, что он не проживал в д.
Ходорово, поэтому Т. просил суд установить факт проживания в
указанной деревне с 1952 по 1990 г. и отселения из нее в связи с
аварией на ЧАЭС. Решением суда требования удовлетворены, однако
суд был не вправе это делать. Из материалов дела видно, что
требование Т. об установлении юридического факта связано с
разрешением спора о предоставлении ему жилой площади по случаю
отселения из д. Ходорово вследствие аварии на ЧАЭС. Такой спор
подлежал рассмотрению судом в исковом порядке, а не в порядке
особого производства.
2. В соответствии со ст. 53, 54, 56 ЖК основаниями
заключения договора найма жилого помещения в домах предприятий,
учреждений, организаций государственной формы собственности
являются:
1) совместное решение администрации предприятия,
учреждения, организации и профсоюзного комитета (при его наличии)
о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по
основаниям, закрепленным в законодательстве, в коллективном
договоре, а при его отсутствии - в иных нормативных актах.
Согласно п. 5 Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике
Беларусь организации независимо от форм собственности могут
устанавливать иные основания признания граждан нуждающимися в
улучшении жилищных условий. Например, в соответствии с Положением
о правилах учета работников ЗАО «Атлант», нуждающихся в улучшении
жилищных условий, и предоставления им жилья, являющимся
приложением к коллективному договору на 2002 г., на предприятии
учет нуждающихся осуществляется путем ведения общего списка
очередников (по основаниям нуждаемости, закрепленным в ст. 43 ЖК)
и списка нуждающихся в первоочередном улучшении жилищных условий.
Согласно п. 3.8 указанного Положения право на
первоочередное выделение жилья имеют: высококвалифицированные
специалисты; рационализаторы и изобретатели, внесшие значительный
вклад в разработку и совершенствование выпускаемых изделий,
технологических процессов; работники, внесшие значительный вклад
в строительство и развитие ЗАО «Атлант»; ветераны труда
предприятий; работники, имеющие большие заслуги перед страной;
остронуждающиеся семьи, проживающие в крайне сложных условиях;
работники предприятий ЗАО «Атлант», страдающие тяжелыми формами
некоторых хронических заболеваний, перечень которых утвержден
приказом Министерства здравоохранения Республики Беларусь, или же
онкологическими заболеваниями III - IV стадии;
2) совместное решение администрации предприятия,
учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном
управлении которых находятся жилые помещения, и профсоюзного
комитета (при его наличии) о предоставлении жилого помещения;
3) заключение данного договора осуществляется на основе
Типового договора найма жилого помещения в домах государственного
жилищного фонда.
3. В соответствии со ст.80 ЖК, Положением о порядке и
условиях предоставления жилых помещений социального пользования,
утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь
от 8 сентября 1999 г. № 1398, Положением об условиях и порядке
отнесения граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении
жилищных условий, к категории малообеспеченных нетрудоспособных
граждан для предоставления жилых помещений социального
пользования, утвержденным постановлением Министерства социальной
защиты Республики Беларусь, Министерства здравоохранения
Республики Беларусь, Министерства труда Республики Беларусь и
Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь
от 27 апреля 2000 г. № 4/3/4/7, для заключения договора найма
жилого помещения социального пользования необходимы:
1) включение жилого помещения в число жилых помещений
социального пользования;
2) решение местного исполнительного и распорядительного
органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам о
постановке гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных
условий;
3) включение лица в список малообеспеченных
нетрудоспособных граждан для предоставления жилых помещений
социального пользования (по месту формирования списков
нуждающихся в улучшении жилищных условий). К ним относятся
пенсионеры, достигшие возраста 55 лет - женщины, 60 лет -
мужчины; инвалиды I и II группы, у которых среднемесячный
совокупный доход на члена семьи не превышает утвержденного
бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения,
исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на
учет (и на день предоставления жилого помещения социального
пользования), и располагающие заявленным имуществом, общая
стоимость которого не превышает размера стоимости квартиры
типовых потребительских качеств исходя из максимальной нормы
предоставления общей площади жилого помещения социального
пользования на одного члена семьи.
К гражданам, имеющим право на получение жилого помещения
социального пользования вне очереди, относятся граждане, жилые
помещения которых в результате стихийного бедствия, техногенных и
социальных катастроф стали непригодными для проживания; дети-
сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; больные
активной формой туберкулеза (ст. 84 ЖК);
4) решение местного исполнительного и распорядительного
органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам или
совместное решение администрации предприятия, учреждения,
организации государственной формы собственности и
соответствующего профсоюзного комитета о предоставлении жилого
помещения социального пользования;
5) заключение договора найма жилого помещения социального
пользования (см. договор найма социального жилья, приведенный в
решении Минского городского исполнительного комитета от 18 ноября
1999 г. № 1210 «Об утверждении Положения о порядке постановки на
учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и
предоставления жилых помещений в г. Минске»).
Поскольку договор найма жилого помещения социального
пользования является новым, а в законодательстве не содержится
понятия этого договора, что приводит к определенным сложностям
при установлении его основных признаков, то автором предлагается
следующее его определение: «Договор найма жилого помещения
социального пользования - это соглашение, в силу которого
наймодатель в порядке очереди предоставляет нанимателю
(гражданину, относящемуся к категории малообеспеченных
нетрудоспособных и нуждающемуся в улучшении жилищных условий) и
членам его семьи в пользование без права распоряжения отдельную
квартиру типовых потребительских качеств в пределах установленной
нормы общей площади на человека и обеспечивает пользование и
сохранность жилого помещения; со своей стороны наниматель и члены
его семьи имеют право получить свободное жилое помещение, обязаны
использовать его по назначению и вносить плату».
Нерешенным в законодательстве является вопрос о сроке
действия договора найма жилого помещения социального пользования.
Законодательством определено, что договор социального найма
действителен до времени утраты нанимателем и (или) членами его
семьи права пользования этим жилым помещением. Жилищные отношения
не статичны. Могут измениться обстоятельства, которые служили
основаниями получения социального жилья. Что в таком случае
произойдет с договором? Полагаем, имеются два варианта.
В случае смерти или выезда на постоянное проживание в
другое жилое помещение лица, относящегося к категории
малообеспеченных нетрудоспособных (пенсионера, инвалида I или II
группы (даже если среднемесячный совокупный доход, приходящийся
на других членов семьи, не увеличился), жилое помещение
социального пользования должно быть выведено из состава
социального жилья, а с остальными проживающими должен быть
заключен договор найма жилого помещения в домах государственного
жилищного фонда на это же жилое помещение. Таким образом, договор
социального найма трансформируется в договор найма жилого
помещения в домах государственного жилищного фонда.
В случае если в жилом помещении проживает инвалид I или II
группы и по каким-либо причинам материальное положение семьи
улучшилось, возрос среднемесячный совокупный доход на каждого
члена семьи, то было бы несправедливо лишать семью и каждого
члена в отдельности льготного жилья. Ведь социальное жилье
получают на основе принципа одноразовости, а поскольку в семье
проживает инвалид, нельзя гарантировать, что материальное
положение снова не изменится.
4. В соответствии с Порядком отнесения жилых домов к
категории специальных домов, предоставления жилых помещений и
пользования такими помещениями в специальных домах, утвержденным
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 сентября
1999 г. № 1371, специальными домами являются: дома маневренного
фонда; дома-интернаты; территориальные центры социального
обслуживания для престарелых и инвалидов; специальные дома для
ветеранов, престарелых и инвалидов; дома для военнослужащих,
расположенные на закрытых территориях. Пользование жилыми
помещениями в таких домах осуществляется в соответствии с Типовым
договором найма жилого помещения в специальном доме, утвержденным
приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики
Беларусь от 1 ноября 1999 г. № 154.
В соответствии со ст. 100 ЖК, Положением о жилых помещениях
маневренного фонда, утвержденным приказом Министерства жилищно-
коммунального хозяйства Республики Беларусь от 1 ноября 1999
г. № 154, основаниями заключения договора найма жилого помещения
маневренного фонда являются:
1) решение местного исполнительного и распорядительного
органа по ходатайству органа управления жилищно-коммунального
хозяйства или организации, в хозяйственном ведении или
оперативном управлении которых находятся жилые помещения, об
отнесении жилого помещения к категории маневренного фонда;
2) отнесение нанимателя и членов его семьи к категории лиц,
отселяемых из жилого дома, подлежащего капитальному ремонту или
реконструкции, если ремонт или реконструкция дома не могут быть
произведены без выселения проживающих;
3) решение органа управления жилищно-коммунального
хозяйства местного исполнительного и распорядительного органа или
администрации предприятия, учреждения, организации
государственной формы собственности о предоставлении жилого
помещения маневренного фонда;
4) заключение договора найма жилого помещения маневренного
фонда осуществляется на основе Типового договора найма жилого
помещения в специальном доме без расторжения договора найма ранее
занимаемого жилого помещения.
Пример из судебной практики.
О. являлась нанимателем квартиры в доме, построенном в
1952 г. Квартира расположена в мансарде, кухня без естественного
освещения. В 1990 г. решением Брестского горисполкома квартира
признана не соответствующей санитарно-техническим требованиям.
При ее обследовании в 1999 г. установлено, что в одной из комнат
произошло обрушение потолочного настила. В связи с этими
обстоятельствами заключением комиссионной комплексной строительно-
технической экспертизы занимаемая истицей квартира признана
непригодной для проживания, указана необходимость проведения
капитального ремонта. О. просила суд обязать наймодателя -
Брестский горисполком предоставить ей другое жилое помещение на
условиях ранее заключенного договора найма и взыскать компенсацию
морального вреда. Судом первой инстанции производство по делу
прекращено ввиду неподведомственности данного спора суду.
Вышестоящие судебные инстанции посчитали вывод суда
ошибочным, поскольку п.1 Типового договора найма жилого помещения
в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь
предусмотрено, что наймодатель предоставляет нанимателю и членам
его семьи жилое помещение, пригодное для проживания и находящееся
в исправном состоянии. Споры, возникающие между сторонами по
настоящему договору, разрешаются уполномоченными на то органами в
соответствии с их компетенцией или судом (п. 8). Поскольку истица
как наниматель жилого помещения в связи с невыполнением
наймодателем обязанностей по договору найма лишена возможности
пользоваться предоставленной ей жилой площадью, она вправе
обратиться с иском в суд о понуждении к выполнению договора
найма, в том числе и путем предоставления другого жилого
помещения. Заявленный спор о предоставлении жилого помещения и
защите жилищных прав носит гражданско-правовой характер, поэтому
подведомствен суду.
5. Согласно Положению о жилых домах для военнослужащих,
расположенных на закрытых территориях, утвержденному приказом
Министра обороны Республики Беларусь от 3 ноября 1999 г. № 606,
основаниями заключения договора найма жилого помещения в
специальном доме для военнослужащих, расположенном на закрытой
территории, являются:
1) решение местного исполнительного и распорядительного
органа на основании ходатайства квартирно-эксплуатационной части
района об отнесении жилого дома, другого здания,
переоборудованного под жилой дом, к категории специальных домов;
2) включение лица в список воинской части на получение
жилого помещения в специальном доме, если лицо относится к
категории военнослужащих, проходящих военную службу в воинских
частях, размещенных в закрытых (обособленных) военных городках, а
также рабочих и служащих, работающих в указанных воинских частях;
3) решение жилищной комиссии гарнизона или совместное
решение командования (администрации) и профсоюзного комитета (при
его наличии) о предоставлении жилого помещения. Результаты
рассмотрения оформляются протоколом, утверждаемым начальником
гарнизона;
4) утверждение Министром обороны списков распределения
жилья;
5) заключение данного договора осуществляется на основе
Типового договора найма жилого помещения в специальном доме (для
военнослужащих в доме, расположенном на закрытой территории).
6. По Положению о специальном доме для ветеранов,
престарелых и инвалидов, утвержденному постановлением
Министерства социальной защиты Республики Беларусь от 28 июня
2001 г. № 7, основаниями заключения договора найма жилого
помещения для ветеранов, престарелых и инвалидов являются:
1) решение местного исполнительного и распорядительного
органа по ходатайству органа социальной защиты об отнесении дома
к категории специальных домов для ветеранов, престарелых и
инвалидов;
2) учет органами социальной защиты граждан, имеющих право
на вселение в дом. К ним относятся: одинокие граждане;
супружеские пары пенсионного возраста (женщины - 55 лет, мужчины
- 60 лет); инвалиды I и II группы (в том числе передвигающиеся на
колясках), нуждающиеся в оказании социально-бытовой помощи, не
имеющие трудоспособных членов семьи либо других граждан,
обязанных по закону их содержать, или если члены их семьи
проживают за пределами Республики Беларусь;
преимущественным правом на получение жилого помещения
пользуются одинокие инвалиды и участники Великой Отечественной
войны, воины-интернационалисты, граждане, ставшие инвалидами
вследствие аварии на ЧАЭС;
при наличии свободных квартир могут быть вселены пенсионеры
и инвалиды, проживающие отдельно от трудоспособных членов семьи,
обязанных по закону их содержать;
лица, находящиеся на учете в органах социальной защиты на
получение жилого помещения в специальном доме;
3) решение органа социальной защиты о предоставлении в
пользование жилого помещения в доме;
4) заключение данного договора осуществляется на основе
Типового договора о найме жилого помещения в специальном доме
(для ветеранов, престарелых и инвалидов).
7. Основаниями заключения договора найма служебного жилого
помещения являются (ст. 95 ЖК):
1) решение местного исполнительного и распорядительного
органа о включении в число служебных отдельных квартир,
относящихся к государственному жилищному фонду (ч. вторая ст. 91
ЖК).
Президентом Республики Беларусь может быть предусмотрен
иной порядок включения жилых помещений в число служебных,
например, часть квартир жилого комплекса, находящихся в
собственности Национального олимпийского комитета,
представляющего собой общественную организацию, может
использоваться в качестве служебных жилых помещений для
временного проживания приглашенных специалистов. Условия и
порядок предоставления служебных жилых помещений определяется
Исполкомом Национального олимпийского комитета (Положение о жилом
комплексе «Олимпийский» Национального олимпийского комитета
Республики Беларусь, утвержденное Указом Президента Республики
Беларусь от 27 августа 1999 г. № 497);
2) отнесение лица к категории работников, которым жилые
помещения предоставляются в связи с характером их трудовых
отношений;
3) решение администрации предприятия, учреждения,
организации, в ведении которых находятся служебные жилые
помещения, если иное не предусмотрено другими актами
законодательства (ч. первая ст. 94 ЖК);
4) заключение и регистрация договора найма служебного
жилого помещения.
Пример из судебной практики.
Совхоз в заявлении суду указал, что в 1994 г. М.
предоставлена на семью трехкомнатная служебная квартира в связи с
его работой в совхозе. В 1998 г. М. уволился по собственному
желанию, освободить служебную квартиру отказался. Поэтому совхоз
просил выселить М. и членов его семьи из этой квартиры без
предоставления другого жилого помещения. Решением суда первой
инстанции в иске отказано верно.
По постановлению Совета Министров СССР от 24 мая 1982 г.
№ 437 все жилые помещения в домах совхозов были отнесены к
числу служебных. Между тем применение этого положения
законодательства СССР к жилым помещениям совхозов не является
верным.
Ордер на занятие семьей ответчика квартиры (не служебной)
выдан 26 сентября 1997 г., т. е. после принятия на
республиканском референдуме 24 ноября 1996 г. Конституции
Республики Беларусь 1994 г. (с изменениями и дополнениями).
Основной Закон не содержит указаний о возможности применения
правовых норм, действовавших в период существования СССР.
Возникшие между сторонами по данному спору правоотношения должны
регулироваться нормами жилищного законодательства,
предусматривающего, что жилое помещение включается в число
служебных решением исполнительного и распорядительного органа. В
связи с этим решение суда является правильным.
8. Согласно ст. 97 ЖК и п. 3 Положения об общежитиях,
утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь
от 15 сентября 1999 г. № 1437, под общежития предоставляются
специально построенные или переоборудованные для этих целей дома.
Не допускается размещение общежитий в подвалах, полуподвалах
(цокольных этажах), а также использование под общежития помещений
в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания
граждан.
Основаниями заключения договора найма жилого помещения в
общежитии являются:
1) включение жилого помещения в число общежитий;
2) ведение учета граждан, желающих получить общежитие. К
ним относятся рабочие и служащие, работающие в данной
организации, обучающиеся в организации, работники медицинских,
культурно-просветительных учреждений общественного питания,
торговли, бытового обслуживания, иных учреждений, непосредственно
обслуживающих трудовой коллектив организации, работники
организаций, которые принимали долевое участие в строительстве
этого общежития, работники другой организации по ее ходатайству
при наличии свободных мест и отсутствии в организации нуждающихся
в общежитии;
3) совместное решение администрации предприятия,
учреждения, организации и профсоюзного комитета (при его наличии)
о предоставлении жилого помещения в общежитии;
4) заключение данного договора осуществляется на основе
Типового договора найма жилого помещения в общежитии,
утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь
от 15 сентября 1999 г. № 1437.
В практике необходимо учитывать, что выселение работника из
общежития по основанию прекращения трудовых обязанностей вправе
требовать только организация, предоставившая общежитие.
Пример из судебной практики.
В заявлении суду ОАО «Витебский приборостроительный завод»
указало, что П. вместе с дочерью прописаны и постоянно проживают
в комнате общежития, которая им была предоставлена ремонтно-
строительным управлением (РСУ). В августе 1998 г. РСУ передало в
собственность завода часть комнат, в том числе и спорную комнату.
7 августа 1998 г. с П. заключен договор аренды, так как ответчицы
в трудовых отношениях с заводом не состоят. Оплату за общежитие,
исходя из плановых и фактических затрат, они не производят. В
связи с тем что на заводе большая очередь на получение жилья в
общежитии и истек срок договора аренды, истец просил выселить
ответчиц из общежития без предоставления другого жилого помещения
в связи с прекращением трудовых отношений. Решением суда иск
удовлетворен, однако впоследствии решение отменено, и президиумом
Витебского областного суда вынесено новое решение об отказе в
иске.
По делу установлено, что комната в общежитии РСУ
предоставлена П. с дочерью в период работы в данной организации в
установленном законом порядке. После увольнения П. с работы
организация не заявляла требования о выселении ответчиц из
общежития. Поэтому ОАО «Витебский приборостроительный завод»,
которому передана жилая площадь в общежитии РСУ, не имеет права
требовать выселения ответчиц в связи с прекращением трудовых
отношений. Что касается договора аренды жилой площади, то
жилищное законодательство не предусматривает возможности
предоставления жилых помещений в общежитии на основании договора
аренды с работниками, которым общежитие предоставлено в связи с
трудовыми отношениями. Проиллюстрируем это на конкретном примере.
Судами иногда не учитывается, что в соответствии с п. 27
постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь «О
некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства»
от 30 марта 2000 г. № 3 граждане, проживающие в общежитии и
служебных жилых помещениях, в случае увольнения по собственному
желанию подлежат выселению из занимаемых ими жилых помещений при
отказе возвратиться на прежнее место работы, в связи с которой им
было предоставлено жилое помещение.
Так, предприятие обратилось в суд с заявлением о выселении
З. и членов его семьи из общежития без предоставления другого
жилого помещения, указав при этом, что в 1987 г. ответчику в
связи с его работой предоставлено на семью общежитие из 2 комнат.
3 февраля 1997 г. З. уволен по собственному желанию. Освободить
жилплощадь в общежитии отказался. Решением суда иск удовлетворен,
однако впоследствии решение отменено и дело направлено на новое
рассмотрение. Суд первой инстанции не проверил объяснения
ответчика З. о том, что он неоднократно обращался с заявлением к
истцу о приеме его на работу, однако руководителем предприятия
ему необоснованно было отказано в этом, хотя в августе 1998 г.
истцом было принято на работу 26 человек.
9. Заключение договоров найма жилых помещений
предусматривается ст. 12, 17 Закона от 22 февраля 1995 г. «О
беженцах» (в редакции Закона Республики Беларусь от 16 июня 1999
г.) и п. 22, 30, 36 Положения о пребывании беженцев на территории
Республики Беларусь, утвержденного постановлением Совета
Министров Республики Беларусь от 3 февраля 2000 г. № 150. Для
пребывания иностранцев, ходатайствующих о признании их беженцами
или признанных беженцами, и членов их семей, не имеющих
возможности самостоятельно поселиться на территории Республики
Беларусь, должны служить места временного поселения (ст. 2
Закона). В настоящее время для этих целей используются общежития,
поскольку места временного поселения не созданы.
Основаниями заключения договора найма жилого помещения для
временного поселения иностранных граждан и лиц без гражданства,
ходатайствующих о признании их беженцами или признанных
беженцами, являются:
1) решение местного исполнительного и распорядительного
органа об определении мест для временного поселения, регистрация
и учет территориальным органом по миграции заявлений лиц,
относящихся к категории иностранцев, ходатайства которых о
признании их беженцами зарегистрированы в территориальном органе
по миграции и рассматриваются, и не имеющих возможности
самостоятельно поселиться на время рассмотрения ходатайства, а
также иностранцев, признанных в установленном порядке беженцами и
не имеющих возможности самостоятельно выбрать место для
проживания;
2) выдача в порядке очередности направлений на временное
поселение в жилые помещения;
3) заключение договора найма жилого помещения для
временного проживания осуществляется на основе Типового договора
найма жилого помещения в общежитии.
10. Для заключения договоров найма жилых помещений в домах
частного жилищного фонда достаточно волеизъявления двух сторон -
нанимателя и наймодателя (собственника жилого помещения).
Правовой базой для этих договоров служат ч. вторая ст. 101 ЖК и
Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного
фонда в Республики Беларусь, утвержденный приказом Министерства
жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13 июля
1999 г. № 110.
Иногда договоры найма жилых помещений именуют договорами
аренды (имущественного найма). Так, в перечень документов,
необходимых для заключения в нотариальном порядке договора аренды
(имущественного найма), входят:
- документ, подтверждающий право собственности на жилое
помещение (для обозрения);
- справка БРТИ о составе и стоимости жилого помещения;
- справка государственной нотариальной конторы по месту
нахождения жилого помещения об отсутствии арестов и запрещений
отчуждения (либо указанная отметка на справке БРТИ);
- разрешение органа опеки и попечительства (при сдаче
жилого помещения от имени несовершеннолетнего лица);
- паспорта (документы, их заменяющие) сторон сделки (при
личном подписании договора);
- доверенности и паспорта (документы, их заменяющие)
представителей (при подписании договора представителями);
- копия лицевого счета, выписка из домовой книги, справка
жилищно-эксплуатационной организации (ЖЭС) о проживающих в жилом
помещении (один из указанных документов);
- заявление всех совершеннолетних членов семьи, проживающих
в жилом помещении, о согласии на сделку.
При нотариальном удостоверении договора граждане уплачивают
госпошлину в размере: близкие родственники - 50 % базовой
величины, другие граждане - 3 базовых величин.
Применительно к договорам найма жилых помещений,
заключаемым в домах частного жилищного фонда, актуальным является
вопрос о порядке уплаты и размерах подоходного налога. В
соответствии с Положением о порядке и сроках уплаты фиксированных
сумм подоходного налога с доходов, полученных физическими лицами,
не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в
аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и нежилых помещений,
утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь
от 10 апреля 2002 г. № 464, установлено, что физические лица, не
являющиеся индивидуальными предпринимателями, получающие доходы
от сдачи в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и нежилых
помещений физическим лицам, не являющимся индивидуальными
предпринимателями, в размере, не превышающем 500 базовых величин
в календарном году, определяемых на день получения дохода,
уплачивают фиксированные суммы подоходного налога, размер которых
устанавливается областными и Минским городским Советами
депутатов. Доходы, полученные от сдачи в аренду (субаренду), наем
(поднаем) жилых и нежилых помещений, в размере, превышающем 500
базовых величин в календарном году, определяемых на день
получения дохода, включаются в совокупный годовой доход. Разница
между суммой подоходного налога, исчисленного исходя из
совокупного годового дохода, и уплаченными в течение года
фиксированными суммами подоходного налога подлежит доплате либо
возврату не позднее 15 мая года, следующего за отчетным.
12.08.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 5, с.74
