СУБЪЕКТНЫЙ СОСТАВ НА СТОРОНЕ
НАНИМАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ НАЙМА
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
С.В. КОРЕБО, старший консультант
управления обобщения судебной практики
Верховного Суда Республики Беларусь
В соответствии со ст. 27 Жилищного кодекса Республики Беларусь
договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна
сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне
(нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Особенность договора найма жилого помещения выражается в том, что
сторонами договора являются наниматель и наймодатель, но к субъектам
договора найма жилого помещения относятся также выступающие на
стороне нанимателя члены его семьи и иные граждане, имеющие право
пользования жилым помещением.
Рассмотрение состава субъектов договора найма жилого помещения
имеет значение для установления самого субъективного права
пользования жилым помещением по договору найма, характеристики
правомочий каждого субъекта, четкой дифференциации и
индивидуализации граждан, имеющих право пользования жилым помещением
по договору найма.
На протяжении ряда лет терминологически менялось наименование
стороны договора найма жилого помещения: наниматель, съемщик,
основной съемщик, титульный пользователь, ордеродержатель,
представитель семьи. В настоящее время законодательством
предусматривается целая система договоров найма, которые имеют
отличия, в том числе и по субъектам предоставления жилых помещений.
По отдельным видам договоров найма жилые помещения
предоставляются лицам в связи с принадлежностью их к определенной
категории. Таким образом предоставляются служебные жилые помещения
(ст. 91 - 96 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК)),
жилые помещения социального пользования (Положение о порядке и
условиях предоставления жилых помещений социального пользования,
утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от
8 сентября 1999 г. № 1398; Положение об условиях и порядке отнесения
граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий, к категории малообеспеченных нетрудоспособных для
предоставления жилых помещений социального пользования, утвержденное
постановлением Министерства социальной защиты Республики Беларусь,
Министерства здравоохранения Республики Беларусь, Министерства труда
Республики Беларусь и Министерства жилищно-коммунального хозяйства
Республики Беларусь от 27 апреля 2000 г. № 4/3/4/7), жилые помещения
для ветеранов, престарелых и инвалидов (Положение о специальном доме
для ветеранов, престарелых и инвалидов, утвержденное постановлением
Министерства социальной защиты Республики Беларусь от 28 июня 2001
г. № 7), жилые помещения в домах для военнослужащих, расположенных
на закрытых территориях (Положение о жилых домах для военнослужащих,
расположенных на закрытых территориях, утвержденное приказом
Министерства обороны Республики Беларусь от 3 ноября 1999 г. № 606),
общежития (Положение об общежитиях, утвержденное постановлением
Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437).
По другим договорам найма нанимателем может выступать один из
дееспособных граждан, на которого также выделяется жилье. Это не
исключает возможности замены нанимателя в будущем в порядке
изменения договора найма жилого помещения по ст. 59 - 61 ЖК.
По действующему законодательству на стороне нанимателя
выступают: сам наниматель, члены его семьи, иные граждане, имеющие
право пользования жилым помещением.
Полагаем, что правовой статус каждого из субъектов договора
различен. При оформлении договора наниматель действует в качестве
представителя членов семьи: подписывает договор, знакомится с
правилами пользования (см. п. 9 Типового договора найма жилого
помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике
Беларусь, утвержденного постановлением Совета Министров Республики
Беларусь от 8 сентября 1999 г. № 1399). Однако на этом
представительство нанимателя заканчивается.
В соответствии с ч. первой ст. 30 ЖК наравне с нанимателем
пользуются правами и несут обязанности, вытекающие из договора найма
жилого помещения, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с
ним и вселенные в установленном ЖК порядке. Из этого правила имеется
ряд исключений, которые не позволяют согласиться с мнением отдельных
авторов, называющих членов семьи нанимателя сонанимателями*. (Тем
более если признать, что члены семьи являются сонанимателями, то
вообще нет необходимости иметь в законе понятие члена семьи.)
Так, договором между нанимателем и совершеннолетними членами
семьи может быть установлена солидарная ответственность по
обязательствам, вытекающим из договора найма (ч. первая ст. 30 ЖК).
Между бывшими членами семьи, оставшимися проживать в жилом
помещении, и нанимателем возможно письменное соглашение о правах и
обязанностях бывших членов семьи (ч. третья ст. 30 ЖК). При выезде
членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства (ч.
вторая ст. 37 ЖК) они признаются утратившими право пользования жилым
помещением, договор найма жилого помещения не расторгается,
поскольку сам наниматель остается проживать в жилом помещении. По
тем договорам найма, где жилье предоставляется лицу определенной
категории, право членов семьи на жилое помещение зависит от наличия
такого права у нанимателя.
Закон различает правовое положение тех членов семьи, кому
предоставлялось жилое помещение по договору найма, и тех, кто был
вселен позже. (В юридической литературе такие права называются
соответственно первоначальными и производными.)
Пример из судебной практики. После расторжения брака в 1995 г.
между супругами Р. сложились крайне неприязненные отношения. Бывший
супруг чинил препятствия в проживании в квартире бывшей жене,
совместное проживание стало невозможным, что подтверждается
неоднократными обращениями истицы в судебные органы за защитой
жилищных прав. Кроме того, ответчик вселил в квартиру свою вторую
жену. Суд Ленинского района г. Бобруйска этот факт сам по себе
признал препятствием для проживания истицы с сыном в названной
квартире и нарушением правил пользования, поэтому удовлетворил иск о
принудительном обмене спорной квартиры на две однокомнатные
квартиры.
Члены семьи нанимателя без согласия нанимателя вправе вселить
в занимаемое ими жилое помещение лишь своих несовершеннолетних детей
(ч. вторая ст. 30 ЖК). Таким образом, ограничивается право
нанимателя, он не может запретить вселять несовершеннолетних детей.
Правовое положение иных граждан, имеющих право пользования
жилым помещением, также имеет ряд особенностей. От их волеизъявления
зависит право на обмен, приватизацию. Так, согласно ч. первой ст. 75
ЖК наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда
вправе с письменного согласия совместно проживающих с ним
совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми
сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения
наймодателя произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим
нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации
граждан-застройщиков. Также по ст. 7 Закона Республики Беларусь от
16 апреля 1992 г. «О приватизации жилищного фонда в Республике
Беларусь» (с изменениями и дополнениями) для приобретения в
собственность занимаемого жилого помещения наниматель этого жилого
помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане,
за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с
нанимателем право пользования этим жилым помещением, подают
заявление в местный исполнительный и распорядительный орган либо в
орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении или
оперативном управлении которого находится жилое помещение.
Следует обратить внимание, что состав членов семьи в разных
отраслях права не совпадает из-за различия в целях и задачах
правового регулирования. Например, по ст. 6 Уголовно-процессуального
кодекса Республики Беларусь члены семьи - это близкие родственники
(родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры,
дед, бабка, внуки, супруг (супруга)), другие родственники,
нетрудоспособные иждивенцы и иные лица, проживающие совместно и
ведущие общее хозяйство с участником уголовного процесса; по ст. 1
Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь члены семьи
- это близкие родственники (родители, дети, усыновители,
усыновленные, родные братья и сестры, дед, бабка, внуки), а также
другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица, которые
проживают совместно с истцом или ответчиком, или третьим лицом и
ведут с ними общее хозяйство.
В рамках жилищных отношений имеется разный подход к пониманию
семьи и ее членов. Кроме того, в некоторых случаях применяется
термин «домохозяйство». Так, в соответствии с государственным
стандартом Республики Беларусь «Жилище. Основные положения» (введен
01.07.99. Минск. Министерство строительства и архитектуры Республики
Беларусь. 1999. С. 6) домохозяйством признается общность людей,
проживающих совместно, ведущих общий быт, имеющих общий бюджет;
домохозяйства могут быть семейными (семья, семейная группа),
несемейными (одиночка), смешанными (семья с домработницей, другими
домочадцами).
В ЖК отсутствует понятие «член семьи нанимателя». В нем
содержится лишь перечень лиц, которые относятся или могут быть
признаны членами семьи нанимателя (ст. 29 ЖК). К первой группе
членов семьи нанимателя относятся его супруг (супруга), их дети и
родители. Вторую группу составляют другие родственники, а также
нетрудоспособные иждивенцы, которые признаются членами семьи
нанимателя, если они проживают совместно с ним и ведут общее
хозяйство. К третьей группе относятся иные граждане, проживающие не
менее 5 лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство,
причем членами семьи нанимателя они могут быть признаны в судебном
порядке.
По мнению Ю.К. Толстого, такая позиция закона, с одной
стороны, ориентирует на то, что круг членов семьи нанимателя нельзя
растягивать до бесконечности, поскольку в этом случае само
закрепление в законе понятия «член семьи» утрачивает смысл, а с
другой - позволяет при наличии устойчивых признаков, характеризующих
семью, безболезненно относить к ее членам и тех лиц, которые не
являются ни родственниками, ни нетрудоспособными иждивенцами**.
Автором настоящей работы предлагается понятие члена семьи
нанимателя, которое может быть закреплено в ст. 1 ЖК, определяющей
основные термины и понятия, применяемые в Кодексе:
«К членам семьи нанимателя относятся супруг, дети, родители,
проживающие с нанимателем. Другие граждане являются или могут быть
признаны членами семьи нанимателя независимо от возраста, состояния
здоровья и материального положения, если они проживают совместно с
нанимателем или поселяются с этой целью, ведут с нанимателем общее
хозяйство, имеют с ним общий бюджет и, как правило, связаны с
нанимателем или другими членами его семьи семейными отношениями».
Правомочия членов семьи нанимателя характеризуются следующими
особенностями: 1) самостоятельность прав на жилое помещение, которая
выражается в том, что право пользования жилым помещением одного
члена семьи, как правило, не зависит от использования или утраты
этого права нанимателем или другими членами семьи. Каждый
совершеннолетний член семьи самостоятельно выражает согласие на
совершение того или иного действия, если согласие требуется по
закону; 2) независимость жилищных прав, которая проявляется в том,
что никто не может принудить члена семьи дать согласие на совершение
действий, требующих его волеизъявления; 3) исключительно личный
характер правомочий, который выражается в том, что никто из членов
семьи не может передать другим лицам вместо себя свое право давать
согласие на совершение каких-либо действий; 4) постоянный характер
прав членов семьи, который выражается в том, что каждый член семьи
вправе пожизненно пользоваться жилым помещением. Даже если член
семьи нанимателя перестает быть членом его семьи, но продолжает
проживать в этом же жилом помещении, он сохраняет свои права и
обязанности (ч. третья ст. 30 ЖК), т.е. прекращение семейной связи
не влечет бесспорного выселения.
В связи с изложенным интересен пример из практики о выселении
члена семьи нанимателя из занимаемого жилого помещения и вселения
его в дом, построенный хозяйственным способом.
Смолевичская райагропромтехника в 1969 г. на семью Ф. из 4
человек выделила трехкомнатную квартиру. В 1990 г. администрацией
предприятия было принято решение о строительстве одноквартирных
домов хозяйственным способом, в том числе и для семьи Ф. как для
работника, длительное время проработавшего на данном предприятии. С
Ф. был заключен договор, согласно которому предприятие обязано
предоставить ему земельный участок для строительства дома, возвести
фундамент, стены, крышу с кровлей, а Ф. обязался принимать участие в
строительстве фундамента, внутренних отделочных работах и
обеспечении строительными материалами, за что ему по нарядам должна
выплачиваться зарплата в пределах сметной стоимости строительно-
монтажных работ. После получения ордера на дом Ф. обязался сдать
предприятию ранее занимаемую им квартиру.
В 1994 г. Ф. с женой и дочерью переселился в построенный дом,
а в квартире осталась проживать семья сына. Поскольку Ф. не выполнил
условия договора и квартиру не освободил, предприятие предъявило иск
в суд о выселении Ф. со всеми проживающими с ним лицами и имуществом
из построенного дома в ранее занимаемую ими квартиру.
Решением суда Смолевичского района от 16 сентября 1996 г. в
иске было отказано, однако определением судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь указанное
решение отменено, и дело направлено на новое рассмотрение по
следующим основаниям.
Вывод суда о том, что Ф., переселившись в построенный дом с
женой и дочерью, выполнил условия договора на строительство жилого
дома хозспособом, сделан без учета положений, содержащихся в п. 4
этого договора. В соответствии с п. 4 Ф. и члены его семьи обязаны
были сдать занимаемую ими квартиру вне зависимости от необходимости
улучшения жилищных условий для остальных членов семьи. Поэтому
добровольное переселение Ф. с женой и дочерью в построенный дом без
семьи сына нельзя признать выполнением обязательств по договору. То
обстоятельство, что договор на строительство дома хозспособом
заключался в 1990 г., когда сын Ф. был несовершеннолетним, а к
моменту рассмотрения дела достиг совершеннолетия и не желает
переселяться в дом вместе с семьей отца, не имеет правового значения
для разрешения спора, поскольку предоставление жилой площади
основано не на нормах жилищного законодательства (в порядке
улучшения жилищных условий), а на гражданско-правовых
обязательствах.
Дискуссионным остается вопрос: является ли семья субъектом
договора найма жилого помещения? По мнению некоторых авторов,
поскольку по договору найма жилого помещения права и обязанности
приобретает не только наниматель, но и члены его семьи, то субъектом
на стороне нанимателя является семья***.
Имеется и противоположная точка зрения: семья не является
субъектом жилищных правоотношений; на стороне нанимателя выступает
множественный состав лиц****. Данная точка зрения представляется
наиболее обоснованной и вытекающей из действующего жилищного
законодательства исходя из следующего.
Ни в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее - ГК), ни
в ЖК семья не указывается как субъект правового отношения, однако
нельзя отрицать, что она подвергается правовому воздействию.
Принадлежность к семье говорит о существовании жилищных прав. На
общее состояние семьи фактически влияет и наложение какого-либо вида
ответственности или получение каких-либо льгот.
Нельзя утверждать, что ответственной стороной в договоре найма
является семья, так как только совершеннолетние члены семьи несут с
нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем, если иное
не предусмотрено письменным договором между ними. При солидарной
обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от
всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности,
притом как полностью, так и в части долга (ст. 304 ГК).
Если предположить, что семья является субъектом жилищного
правоотношения, то можно сделать вывод, что в случае нарушения
обязанностей по договору найма даже одним из ее членов прекращаются
жилищные права всей семьи и следует ее выселение. Но этого не
происходит. Так, по ст. 39 ЖК выселению без предоставления жилого
помещения подлежит виновное лицо, следовательно, ответственность у
каждого лица персональная. Заметим, что в случае спора в суде
выясняются мотивы отказа каждого лица, а не семьи в целом. Как
правило, юридически значимые действия наниматель должен совершать с
письменного согласия совместно проживающих совершеннолетних членов
семьи (ст. 40, 57, 58, 64, 75, 85 ЖК).
Сказанное выше позволяет сделать вывод, что семья в жилищном
праве не является стороной договора найма жилого помещения.
Носителем жилищных прав и обязанностей является отдельный гражданин
(ст. 6 ЖК называет субъектами жилищных отношений граждан,
юридических лиц и государственные органы). Особенностью договора
найма жилого помещения является множественный состав лиц на стороне
нанимателя: сам наниматель, члены его семьи, иные граждане, имеющие
право пользования жилым помещением.
________________________
* См.: Гражданское право. Общая часть /Под ред. В.Н. Витушко.
Мн., 1998. С. 237; Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого
помещения нормами гражданского и жилищного права //Российская
юстиция. 1998. № 9. С. 29; и др.
**См.: Толстой Ю.К. Советское жилищное право. Л., 1967. С. 61.
*** См.: Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства:
предмет регулирования и юридическая природа. Свердловск, 1981. С.18;
Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М., 1983. С. 129; и др.
**** См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-
Ата, 1963. С. 90; Чиквашвили Ш.Д. Жилищное право. Тбилиси, 1989. С.
121; и др.
02.08.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 8, с.80
