КОММЕНТАРИЙ
к постановлению Пленума Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь от 28 июня 2002 г. № 10 "Об отдельных
вопросах практики рассмотрения споров, возникающих
из арендных правоотношений"
Обобщение судебной практики по спорам, возникающим из арендных
правоотношений выявило ряд проблемных вопросов по применению
законодательства об аренде при рассмотрении таких споров.
В целях единообразного применения законодательства как
субъектами предпринимательской деятельности, так и хозяйственными
судами при рассмотрении споров, возникающих из арендных отношений, и
было принято постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь от 28 июня 2002 г. № 10 «Об отдельных вопросах
практики рассмотрения споров, возникающих из арендных
правоотношений» (далее - постановление Пленума), в котором нашло
отражение решение проблемных вопросов, выявленных в ходе обобщения
практики.
Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК), в
частности гл. 34, содержит как общие положения о договоре аренды,
так и нормы, регулирующие иные гражданско-правовые договоры,
являющиеся разновидностями договора аренды: договор проката, договор
аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений,
договор аренды предприятий, договор финансовой аренды (лизинга).
Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики
Беларусь освещает отдельные вопросы практики рассмотрения споров, в
основном это вопросы, касающиеся аренды нежилых помещений, зданий и
сооружений, которые получили наибольшее распространение на практике.
Не исключено, что в дальнейшем при более глубоком изучении отдельных
видов арендных правоотношений, к примеру финансовой аренды
(лизинга), постановление будет дополняться вопросами практики
рассмотрения споров по отдельным видам арендных правоотношений.
Основным документом, регулирующим отношения арендодателя с
арендатором, является договор аренды. При этом согласно ст. 580 ГК
договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из
сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока,
заключается в письменной форме. Отсутствие в договоре существенных
условий влечет серьезные правовые последствия для сторон. Договор в
этом случае считается незаключенным. В постановлении указываются
условия, которые в соответствии с нормами ГК об аренде является
существенными для договора аренды.
В постановлении обращается внимание, что согласно п. 3 ст. 578
ГК существенным условием для договора аренды является объект аренды,
т.е. данные, позволяющие определенно установить имущество,
подлежащее передаче арендатору. Поскольку сдача в аренду нежилых
помещений на практике получила наибольшее распространение, Пленум
указывает, что, характеризуя объект аренды, договор в этом случае
должен содержать сведения об общей площади арендуемых помещений,
месте расположения, планировке и составе (перечень, нумерация)
помещений.
В практике применения норм ГК об аренде много дискуссий вызвал
вопрос о том, какие нормы об аренде следует применять в отношении
аренды нежилых помещений. Подход в решении этого вопроса был разный:
в одних случаях применялись общие нормы об аренде, поскольку ГК не
содержал специального регулирования отношений аренды нежилых
помещений, в других - нормы об аренде зданий и сооружений, поскольку
нежилое помещение является частью здания (сооружения) и неразрывно с
ним связано.
Законом Республики Беларусь от 25 мая 2002 г. № 104-3 «О
внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики
Беларусь» п. 1 ст. 621 ГК был дополнен новой частью,
предусматривающей, что правила параграфа 4 «Аренда зданий или
сооружений» гл. 34 ГК применяются к аренде части здания или
сооружения, если иное не предусмотрено законодательством. С учетом
внесенных изменений и исходя из того, что нежилое помещение, будь то
одна, две или десять комнат, является частью здания или сооружения,
правила параграфа 4 применяются к аренде нежилых помещений. Исходя
из этого условие о размере арендной платы является существенным
условием договора аренды нежилого помещения и при его отсутствии
договор считается незаключенным (п. 4 постановления Пленума).
Отражение данного вопроса в постановлении Пленума будет
способствовать не только правильному применению норм материального
права, но и грамотному заключению договоров аренды субъектами
предпринимательской деятельности.
До вступления в действие ГК существенные условия договора
аренды определялись ст. 8 Закона Республики Беларусь «Об аренде»
(далее - Закон). Поскольку в практике возникал вопрос, является ли
существенным условием стоимость передаваемого в аренду имущества
применительно к сдаче в аренду нежилых помещений, Пленум в
постановлении указал, что стоимость имущества в этом случае не
является существенным условием, если иное не установлено соглашением
сторон. Пленум исходил из того, что ст. 8 Закона в отношении
существенных условий договора аренды применяется только в части, не
противоречащей нормам гл. 34 ГК.
Пленум разъяснил, что при признании договора аренды
незаключенным применяются нормы гл. 59 ГК для обязательств
вследствие неосновательного обогащения. Имущество, которым
пользовался приобретатель при незаключенном договоре аренды
(неосновательное обогащение приобретателя), подлежит возврату
потерпевшему в натуре в соответствии со ст. 973 ГК.
Согласно ст. 974 ГК в случае невозможности возвратить в натуре
неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель
возмещает потерпевшему стоимость неосновательного обогащения
полученного имущества.
В п. 5 постановления Пленума обращается внимание хозяйственных
судов на то, что согласно п. 2 ст. 580 ГК и ст. 1138 ГК
государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества,
заключенных после 1 июля 1999 г., является обязательной. Порядок
государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
регулируется специальными нормативными правовыми актами.
Очень существенным является вопрос о последствиях несоблюдения
требования о государственной регистрации договора аренды. При
отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости
применяется общее правило о последствиях несоблюдения требования о
государственной регистрации сделки, и согласно п. 1 ст. 166 ГК
сделка, совершенная с нарушением требования о государственной
регистрации, считается ничтожной.
Вместе с тем законодатель в п. 3 ст. 166 ГК предоставил
добросовестной стороне право обратиться в суд с требованием о
признании договора аренды зарегистрированным, если другая сторона
уклоняется от регистрации. Основным условием для удовлетворения
такого требования является совершение сделки в надлежащей форме.
Регистрация сделки производится на основании решения суда об
удовлетворении требования.
В постановлении Пленума акцентируется внимание хозяйственных
судов на вопросах досрочного расторжения договора аренды. Практика
показывает, что субъекты предпринимательской деятельности не всегда
правильно применяют нормы о досудебном урегулировании спора.
Неоднозначен и подход суда при оценке факта соблюдения сторонами
досудебного порядка урегулирования спора. Пленум разрешил этот
вопрос. При применении норм о досудебном порядке урегулирования
спора следует исходить из того, что, если требование о досрочном
расторжении договора аренды заявлено на основании ст. 590 ГК,
применяется специальная норма о порядке расторжения договора,
содержащаяся в ч. третьей данной статьи, которая в свою очередь не
противоречит общей норме, предусмотренной п. 2 ст. 422 ГК. Указанная
специальная норма предусматривает следующее: требование о досрочном
расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в
суд после направления арендатору письменного предупреждения о
необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Во всех
других случаях расторжения договора аренды, в том числе по
основаниям, предусмотренным ст. 591 ГК, применяется общий порядок
расторжения договора, предусмотренный п. 2 ст. 422 ГК. Предусмотрев
данную норму, законодатель предоставил арендатору возможность в
разумный срок устранить допущенные нарушения договора.
В разъяснениях Пленума указывается, что в случае исполнения
арендатором обязательства не в разумный срок, а также в момент
рассмотрения спора хозяйственным судом имеются все основания для
расторжения договора на основании ст. 590 ГК.
При досрочном расторжении договора аренды по требованию
арендодателя на основании п. 3 ч. первой ст. 590 ГК (при невнесении
арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного
договором срока платежа) необходимо учитывать, что суд может
досрочно расторгнуть договор аренды при невнесении арендной платы
как в полном размере, так и частично.
М.А. КЛИМЕНКОВА, судья
Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь
23.09.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 11, с.25
