12.  Между  индивидуальным предпринимателем и физическим  лицом
заключен договор аренды 1-го этажа жилого дома, в котором оговорено,
что ремонт и обслуживание арендуемого помещения производятся за счет
индивидуального  предпринимателя. На основании этого  индивидуальный
предприниматель  затраты  по  ремонту  относил  на   расходы.   Была
проведена  проверка,  в  ходе которой было установлено,  что  данное
помещение действительно используется для предпринимательских целей.
     
     Вопрос:
     Как правильно оформить документы для заключения договора аренды
помещения между индивидуальным предпринимателем и физическим  лицом,
которое   прописано  в  данном  помещении,  но   не   является   его
собственником?  Возможно  ли  в данной  ситуации  заключить  договор
субаренды?
     Какие   налоги  должны  платить  арендодатель  и  арендатор   в
сложившейся ситуации?
     
     Ответ:
     Заключение договоров аренды жилых помещений для использования в
предпринимательской деятельности должно соответствовать  требованиям
жилищного законодательства.
     В  соответствии со ст. 8 Жилищного кодекса Республики  Беларусь
(далее - ЖК) жилые помещения предназначаются для проживания граждан.
Использование  не  по  назначению  пригодных  для  проживания  жилых
помещений  не  допускается, за исключением случаев,  предусмотренных
ЖК.
     Использование  не  по назначению одноквартирных,  блокированных
жилых  домов  или их части производится по согласованию  с  местными
исполнительными  и  распорядительными органами с соблюдением  правил
градостроительства,  норм  санитарной  гигиены   и   противопожарной
безопасности.
     На основании указанного прежде всего необходимо решить вопрос о
возможности использования жилого помещения не по назначению и только
потом  рассматривать  проблему  заключения  договоров  аренды   либо
субаренды этого помещения.
     В  силу ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее
-  ГК)  договор  аренды  - это соглашение, по которому  арендодатель
обязуется  предоставить арендатору имущество за плату  во  временное
владение  и  пользование или во временное пользование.  Право  сдачи
имущества в аренду принадлежит собственнику имущества. Несобственник
осуществляет  владение  и  пользование  чужим  имуществом  сам.  Как
правило,  он не имеет права передавать эти правомочия другим  лицам.
Однако  в случаях, предусмотренных законом или договором, он  вправе
передать  имущество  с согласия собственника или  другого  законного
владельца  во  владение  и пользование другим  лицам.  В  частности,
согласно ст. 586 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать
арендованное   имущество  в  субаренду,  предоставлять  арендованное
имущество в безвозмездное пользование.
     Статья 578 ГК предусматривает, что в аренду могут быть переданы
земельные   участки   и  другие  обособленные   природные   объекты,
предприятия  и  иные  имущественные комплексы,  здания,  сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют
своих    натуральных   свойств   в   процессе    их    использования
(непотребляемые  вещи). Пункт 3 этой статьи предусматривает,  что  в
договоре  аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить  имущество,  подлежащее передаче  арендатору  в  качестве
объекта  аренды.  При отсутствии этих данных в договоре  условие  об
объекте,  подлежащем  передаче в аренду,  считается  несогласованным
сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
     Форма  договора аренды - письменная, если договор  заключен  на
срок  более одного года либо вне зависимости от срока, если хотя  бы
одной из сторон договора является юридическое лицо.
     В   случае,   если   индивидуальный  предприниматель   арендует
помещение у физического лица, он является источником выплаты  дохода
такому  физическому  лицу.  В  соответствии  со  ст.  10  Закона  «О
подоходном  налоге с физических лиц» в редакции от 9 марта  1999  г.
источник  выплаты  обязан  удерживать подоходный  налог  из  дохода,
причитающегося физическому лицу. Следует также отметить,  что,  если
физическое  лицо  систематически сдает в  аренду  свое  имущество  и
получает  от этого доход, такая деятельность подпадает под  признаки
предпринимательской.*
     _____________________________________________________________
       *Дополнительную информацию по данному вопросу читатель  может
получить в рубрике «Официальная консультация», НКП, 2003 г., № 22, в
ответе   главного  государственного  налогового  инспектора   отдела
методологии исчисления имущественных налогов, декларирования доходов
и имущества МНС В.Е.Рыбки.

                                              О.В.НЕСТЕРОВА, главный
                                                 юрисконсульт отдела
                                                      исковой работы
                                                    и систематизации
                                                законодательства МНС
                             
                                           (Согласовано: Т.Н.САПЕГА,
                                            начальник отдела исковой
                                             работы и систематизации
                                               законодательства МНС)



23.06.2003 г.


Налоговый курьер предпринимателя, 2003 г., № 23, с.44