Индивидуальный предприниматель арендует нежилое  помещение,
принадлежащее    организации    с    негосударственной    формой
собственности,  для  размещения  аптеки.  Арендодатель  увеличил
ставку арендной платы в четыре раза.
     
     Вопрос:
     Должен  ли арендодатель руководствоваться Указом Президента
от  21 августа 1996 г. № 302 и решением Минского облисполкома от
28  октября  1996 г. № 79 при определении ставки арендной  платы
для аптек с применением понижающего коэффициента 0,4?
     
     Ответ:
     Пунктом 1 Указа Президента от 21 августа 1996 г. №  302  «О
Порядке   определения  минимальных  ставок  арендной  платы   за
помещения в административных зданиях  и сооружениях, находящиеся
в   государственной  собственности»  (далее  -   Указ   №   302)
установлено, что данный Порядок распространяется на коммунальную
собственность, причем только  в той  части, в  которой  это   не
противоречит  порядку  управления  и  распоряжения  коммунальной
собственностью,  определенному  в  соответствии   со   ст.   120
Конституции   Республики Беларусь местными  Советами  депутатов.
Решение  Минского  областного  исполнительного  комитета  от  28
октября  1996 г. № 79 «О Порядке определения минимальных  ставок
арендной  платы  за  помещения  в  административных  зданиях   и
сооружениях,  находящиеся  в  государственной  собственности  на
территории   Минской   области»   (далее   -   решение   №   79)
распространяется на те же правоотношения, что и Указ № 302.
     Принимая  во  внимание вышеизложенное, при сдаче  в  аренду
помещений,  принадлежащих  юридическому  лицу  негосударственной
формы  собственности,  последнее  не  обязано  руководствоваться
положениями Указа № 302 и решения № 79.
     В  ситуации,  описанной в вопросе, стороны договора  аренды
имеют  равные  права  и  при определении цены  договора  обязаны
руководствоваться гражданским законодательством.
     В  соответствии со ст. 579 Гражданского кодекса  Республики
Беларусь (далее - ГК) право сдачи имущества в аренду принадлежит
его   собственнику.  Собственник  вправе  по  своему  усмотрению
совершать   в  отношении  принадлежащего  ему  имущества   любые
действия,  не  противоречащие  законодательству,  в  том   числе
отчуждать   свое   имущество  в  собственность   другим   лицам,
передавать   им,   оставаясь  собственником,   права   владения,
пользования и распоряжения имуществом, а также распоряжаться  им
иным образом (п. 2 ст. 210 ГК).
     Согласно  ст.  577  ГК  по договору аренды  (имущественного
найма)   арендодатель   (наймодатель)   обязуется   предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение
и  пользование или во временное пользование. Пункт 1 ст. 625  ГК
предусматривает   арендную   плату  как   обязательное   условие
договора.  При отсутствии согласованного сторонами в  письменной
форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или
сооружения считается незаключенным. При этом правила определения
цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.
     Таким   образом,  в  случае  заключения   договора   аренды
арендодатель  -  собственник имущества вправе установить  ставки
арендной  платы  по  своему усмотрению. В  этом  вопросе  он  не
ограничен  никакими рамками. Арендатор вправе заключить  договор
аренды  на  его условиях либо отказаться, предложив свои.  Иными
словами,  размер  арендной платы при сдаче в аренду  зданий  или
сооружений   определяется  соглашением  сторон  при   заключении
договора аренды.
     В  случае   возникновения данного вопроса в период действия
заключенного  договора  арендодатель не вправе  в  одностороннем
порядке  изменить  ни  одно  из существенных  условий  договора,
которым  в том числе является и арендная плата, если только  это
не предусмотрено самим договором.
     Согласно п.3 ст.585 ГК  размер арендной платы, если иное не
предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в
сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в  год.
Таким  образом, если договор аренды действовал, то  арендодатель
вправе был изменить ставки арендной платы только по соглашению с
арендатором, но никак не в одностороннем порядке.
     Ограничение вышеуказанной статьей права сторон на изменение
размера  арендной  платы чаще одного раза в год распространяется
на  обе  стороны  договора аренды. Даже если  стороны  придут  к
взаимному  согласию по поводу изменения размера арендной  платы,
данное  изменение они смогут произвести не чаще чем один  раз  в
год.
     Если   же   договором   аренды  было   предусмотрено,   что
арендодатель  может  в  одностороннем  порядке  изменить  размер
арендной платы, то арендатор обязан принять его условия.  Однако
и  в  этом случае будет действовать ограничение, предусмотренное
п.  3  ст.  585  ГК,  которое не позволит арендодателю  изменять
арендную плату чаще чем один раз в год.
     
                             Ю.А.Веремейко, ведущий юрисконсульт
                          отдела исковой работы и систематизации
                                            законодательства МНС



07.10.2002 г.


Налоговый курьер предпринимателя, 2002 г., № 37, с.7