ВОПРОСЫ ЛЬГОТНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА, ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ
Г. П. ПОДРЕЗЕНОК, начальник управления
законодательства о государственном социальном
строительстве и обеспечении основных прав и свобод
граждан Министерства юстиции Республики Беларусь
Законодательство по льготному кредитованию
Льготное кредитование явилось промежуточным звеном между
переходом от бесплатного предоставления жилья к его
строительству за счет внебюджетных источников финансирования с
постепенным уменьшением доли бюджетных источников и увеличением
собственных средств граждан.
Основным нормативным правовым актом, регулирующим отношения
в области льготного кредитования жилья граждан, является Указ
Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185 «О
предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство
(реконструкцию) или приобретение жилых помещений». Данный Указ
впервые объединил многочисленные нормы нескольких указов
Президента Республики Беларусь, устанавливающие различный
порядок предоставления льготных кредитов отдельным категориям
граждан, в частности военнослужащим, молодежи, лицам,
проживающим в сельской местности, в один нормативный правовой
акт, определяющий единый порядок (за исключением лиц,
проживающих в сельской местности) льготного кредитования жилья
граждан. Это, в свою очередь, позволило избежать разночтений в
применении норм и способствовало установлению единых подходов в
области предоставления гражданам льготных кредитов на
строительство и приобретение жилья.
Вплоть до апреля 2000 г., т.е. до времени принятия
вышеназванного Указа, кредитование граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий, осуществлялось по направлениям с
учетом конкретных кредитных линий, охвативших практически все
слои населения. Подход, основанный на разделении кредитных
ресурсов по разным программам, позволял планировать источники и
использование средств, увязывая это с численностью очередников.
Кредиты предоставлялись в размере 90% стоимости строительства
норматива общей площади типовых потребительских качеств на 40
лет под 5% годовых. Ограниченность кредитных ресурсов в
республике обусловила необходимость пересмотра условий
кредитования граждан с целью привлечения собственных средств
граждан в жилищное строительство, в связи с чем условия
предоставления гражданам льготных кредитов претерпели
значительные изменения.
В данной связи 14 апреля 2000 г. и был принят Указ
Президента Республики Беларусь № 185, в соответствии с которым
максимальный размер предоставляемых льготных кредитов не может
превышать 75% стоимости жилого помещения типовых потребительских
качеств. Максимальный срок, на который предоставляются льготные
кредиты, - 20 лет. Плата за пользование этими кредитами
установлена в размере 10% годовых. Для жителей сельской
местности, кредитование производится на прежних условиях (95% на
40 лет под 5% годовых).
Не менее одной трети объема выделяемых кредитных ресурсов
направляется на кредитование жилищного строительства в сельской
местности. При этом, в соответствии с Указом Президента
Республики Беларусь от 2 сентября 1996 г. № 346 «О некоторых
мерах по развитию жилищного строительства на селе» колхозам,
совхозам и другим сельскохозяйственным предприятиям, а также
иным предприятиям, осуществляющим строительство жилья на селе
для граждан, проживающих и работающих в сельской местности,
предоставляются кредиты в размере до 95% стоимости
строительства жилого помещения типовых потребительских качеств с
учетом стоимости возведения хозяйственных построек (в размере до
20% общей стоимости строительства дома) сроком до 10 лет и
уплатой 5 процентов годовых за пользование кредитом.
В соответствии с подпунктом 1.1 п. 1 Указа Президента
Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185 «О предоставлении
гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или
приобретение жилых помещений» льготные кредиты предоставляются
открытым акционерным обществом «Сберегательный банк
«Беларусбанк» гражданам, имеющим в соответствии с
законодательными актами право на получение государственной
поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения
жилых помещений. К таковым, в частности, согласно ст. 13
Жилищного кодекса Республики Беларусь относятся малообеспеченные
трудоспособные граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных
условий, а также граждане, имеющие право на внеочередное
получение жилья социального пользования (ст. 84 Жилищного
кодекса Республики Беларусь).
Также вне очереди льготные кредиты могут быть
предоставлены:
воинам-интернационалистам;
военнослужащим, уволенным в запас (отставку) до 2 декабря
1992 г.;
членам семей погибших и пропавших без вести военнослужащих;
гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных в
установленном порядке непригодными для проживания;
специалистам, направленным государственными органами на
работу в сельскую местность;
гражданам, имеющим право на получение внеочередного жилья
социального пользования.
Перечисленные граждане, а также молодые семьи, молодые
граждане, из числа, указанных в подпункте 1.11 Указа, инвалиды и
участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним в
установленном порядке лица имеют право на совместное
использование льготного кредита и субсидии для строительства
норматива льготно кредитуемой площади (20 кв. метров на
человека).
Отнесение граждан к категории малообеспеченных
трудоспособных осуществляется в соответствии с Положением об
отнесении граждан к категории малообеспеченных трудоспособных
для получения государственной поддержки при строительстве
(реконструкции) или приобретении жилого помещения, утвержденным
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20
декабря 2000 г. № 1955 (далее - Положение).
Анализ Положения и практики его применения свидетельствует
о том, что к категории малообеспеченных трудоспособных граждан
Правительством отнесены различные социальные слои населения.
Положение распространяется как на малообеспеченных граждан в
трудоспособном возрасте, так и на пенсионеров, инвалидов и
других граждан, нуждающихся в социальной защите, которым
государство в соответствии с законодательством предоставило
возможность посильного труда с целью преодоления или уменьшения
жизненных трудностей.
Таким образом, п. 1 Положения к малообеспеченным
трудоспособным гражданам, имеющим право на получение льготных
кредитов для строительства (реконструкции) или приобретения
жилого помещения, относятся состоящие на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий и обладающие способностью к
осуществлению трудовой деятельности граждане, у которых
среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не
превосходит двукратного среднемесячного среднедушевого
минимального потребительского бюджета семьи из 4 человек,
исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу открытия
кредитной линии, и располагающие заявленным имуществом, общая
стоимость которого не превышает двукратного предельного размера
льготного кредита для данной семьи.
Сведения о совокупном доходе и имущественном положении
семьи подаются гражданином в орган, в котором он состоит на
учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также в банк,
предоставляющий кредит по единой форме, утвержденной
постановлением Министерства труда Республики Беларусь от 29 мая
2001 г. № 67 (Национальный реестр правовых актов Республики
Беларусь, 2001 г., № 61, 8/6224).
Совокупный доход семьи складывается из доходов всех членов
семьи (со всеми видами доплат и надбавок), исчерпывающий
перечень которых определен п. 3 Положения, за вычетом
подоходного налога, обязательных взносов в Фонд социальной
защиты населения Министерства труда и социальной защиты
Республики Беларусь, удерживаемых из заработной платы граждан,
из доходов индивидуальных предпринимателей, а также сумм
уплаченных алиментов, а также за исключением видов доходов,
определенных п. 5 Положения, к которым, к примеру, относятся:
единовременное пособие в связи с рождением ребенка; пособие
матери, ставшей на учет до 12-недельного срока беременности;
единовременное пособие на погребение; займы и кредиты банков или
организаций; денежные средства от продажи гражданами находящихся
в их собственности жилых помещений при условии направления
указанных средств на строительство (реконструкцию) или
приобретение жилого помещения.
В свою очередь, перечень учитываемого имущества,
принадлежащего семье на праве собственности, определен п. 7
Положения, оценка стоимости которого производится гражданами
самостоятельно в ценах, действующих на дату подачи документов
для включения в списки на получение льготного кредита.
Вместе с тем, по мнению Конституционного Суда Республики
Беларусь, высказанного в мотивировочной части Решения от 6 июля
2001 г. № Р-123/2001, возложение на граждан несвойственной
функции оценки имущества, принадлежащего им на праве личной
собственности, не согласуется с Конституцией и другими
нормативными актами Республики Беларусь.
Конституционный Суд считает, что оценку стоимости
имущества, размер которого является одним из оснований для
предоставления льготных кредитов при строительстве
(реконструкции) или приобретении жилого помещения, должны
производить уполномоченные компетентные органы, с тем чтобы
справедливо и объективно решить вопрос о праве граждан на
получение льготных кредитов, предоставляемых государством.
На сегодняшний день данный вопрос остается открытым ввиду
того, что определить конкретный орган, компетентный производить
оценку имущества граждан, затруднительно. Разрешение данного
вопроса связывается с разработкой в 2002 г. проекта Закона
Республики Беларусь «Об оценочной деятельности», предполагающего
определить правовые основы осуществления оценочной деятельности,
а также круг правоотношений, возникающих в процессе
осуществления оценочной деятельности. В заключительных
положениях законопроекта дается поручение Правительству
Республики Беларусь определить орган (органы) государственного
управления Республики Беларусь или общественную организацию
экспертов-оценщиков по специальному регулированию оценочной
деятельности.
В настоящее время, по мнению Минюста, возложить функцию
оценки стоимости заявленного имущества с правовой точки зрения
является оправданным на физических и юридических лиц, имеющих
специальное разрешение (лицензию) на осуществление
соответствующего вида деятельности, путем внесения
соответствующих корректив в законодательство, регулирующее
порядок осуществления лицензируемых видов деятельности.
Также по Положению хотелось бы отметить, что граждане
обязаны сообщать соответствующему органу обо всех изменениях
имущественного положения семьи, происшедших с момента подачи
документов для включения в списки на получение льготного кредита
и до заключения кредитного договора с открытым акционерным
обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк».
Сведения о совокупном доходе и имущественном положении
гражданина должны быть подтверждены документально и, в свою
очередь, не подлежат разглашению.
Предоставление льготного кредита
Льготные кредиты на строительство (реконструкцию) или
приобретение жилых помещений предоставляются гражданам,
состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по
месту постоянного проживания или по месту работы (за исключением
граждан, поставленных на учет по льготным основаниям согласно
коллективным договорам) и включенным в списки граждан,
составленные с соблюдением очередности граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий, и утвержденные соответственно
облисполкомами, Минским горисполкомом, Министерством обороны,
Министерством труда и социальной защиты, Министерством
внутренних дел, Министерством по чрезвычайным ситуациям,
Комитетом государственной безопасности, Государственным
комитетом пограничных войск, Службой безопасности Президента
Республики Беларусь, Комитетом государственного контроля,
Управлением железнодорожных войск.
Сумма собственных средств граждан, подлежащая направлению
ими на финансирование строительства (реконструкции) или
приобретения жилых помещений, определяется как разность между
фактической стоимостью жилого помещения и фактически полученной
суммой льготного кредита.
Собственные средства вносятся гражданами ежемесячно в
текущих ценах в течение всего периода строительства.
Нормируемые размеры общей площади строящегося жилого
помещения для определения величины льготного кредита
устанавливаются (из расчета на одного члена семьи):
для граждан, строящих жилые помещения в городах и поселках
городского типа, а также в многоквартирных жилых домах в
сельских населенных пунктах, - 20 кв.метров (при строительстве
для одного человека однокомнатной квартиры - 36 кв.метров);
для граждан, постоянно проживающих и работающих в сельских
населенных пунктах и строящих в них одноквартирные жилые дома, а
также блокированные жилые дома, - 30 кв.метров (при
строительстве для одного человека однокомнатной квартиры в
блокированном жилом доме - 44 кв.метра).
Для Героев Беларуси, Героев Советского Союза, Героев
Социалистического Труда, полных кавалеров орденов Славы,
Трудовой Славы, а также граждан, обладающих в соответствии с
законодательством правом на дополнительную площадь жилого
помещения по состоянию здоровья (ст. 82 Жилищного кодекса
Республики Беларусь), указанные нормируемые размеры общей
площади жилого помещения увеличиваются на 15 кв. метров на
каждого члена семьи, имеющего право на дополнительную площадь
жилого помещения по перечисленным основаниям.
В соответствии с подпунктом 1.7 Указа Президента Республики
Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185 при предоставлении льготных
кредитов учитывается жилое помещение, находящееся в
собственности граждан и членов их семей, т.е. кредит
предоставляется в меньшем размере. К примеру, семья в составе 4
человек проживает в г. Минске в двухкомнатной квартире общей
площадью 54 кв.м. Норма общей площади, принимаемая для
определения величины льготного кредита на семью, состоящую из 4
человек, составляет 80 кв. метров. Норматив льготно кредитуемой
площади жилого помещения составляет: 80 кв.м. - 54 кв.м. = 26
кв.м. Уменьшение норматива общей площади жилого помещения при
предоставлении льготного кредита в указанном порядке
производится и в случаях отчуждения претендентом на получение
льготного кредита жилого помещения, находящегося в собственности
гражданина и членов его семьи, в течение трех лет до заключения
кредитного договора.
Введение таких условий позволяет расширить количество
участников жилищного строительства с использованием льготного
кредита при одновременном увеличении привлекаемого объема
собственных средств.
Принцип вычитания общей площади жилых помещений,
находящихся в собственности граждан действует и при
предоставлении гражданам одноразовых безвозмездных субсидий.
Практика применения нормы вычитания показала целесообразность ее
введения, поскольку позволила выявить ряд фактов, когда
граждане, имея в собственности жилье, строят второе жилье с
использованием льготных кредитов, так сказать улучшают жилищные
условия семьи «на вырост», на перспективу.
Следует отметить, что стоимостный фактор имеющегося в
собственности жилья, как экономически нецелесообразный, в данном
случае не учитывается. Положения Указа позволяют гражданам
продавать имеющиеся в собственности жилые помещения или
безвозмездно передавать их исполнительным и распорядительным
органам. Как это было отмечено выше, в случае продажи гражданами
таких помещений, вырученные от продажи денежные средства не
включаются в доход семьи для исчисления среднемесячного
совокупного дохода на каждого ее члена, дающего право на
получение льготного кредита, при направлении этих средств на
строительство или реконструкцию жилого помещения. Это позволяет
гражданам строить новое, более комфортное жилье с использованием
собственных средств, вырученных от продажи ранее ими занимаемого
жилья, при привлечении меньшей суммы льготных кредитов.
Возможность безвозмездной передачи местным исполнительным и
распорядительным органам квартир менее комфортных и
неблагоустроенных, а также имеющих значительный износ и не
пользующихся спросом на вторичном рынке жилья, позволяет
гражданам строить новое жилье с использованием льготных кредитов
в полном объеме. Переданные ими по договору дарения квартиры
могут быть использованы местными исполнительными и
распорядительными органами как социальное жилье, а также как
временное жилье для отселения граждан, проживающих в аварийных
домах и домах, не пригодных для дальнейшего проживания.
Указанная норма с момента выхода вышеназванного Указа претерпела
некоторые изменения. Так, Указом Президента Республики Беларусь
от 19 октября 2001 г. № 594 были внесены изменения в подпункт
1.7 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14 апреля
2000 г. № 185. Новым является вычитание общей площади жилья,
находящегося в собственности гражданина и отчужденного им или
членами его семьи в течение трех лет до заключения кредитного
договора. Кроме того, для военнослужащих учитывается общая
площадь жилых помещений, находящихся в собственности не только в
населенном пункте по месту их проживания, но и в иных населенных
пунктах. Между тем следует отметить, что положения данного
подпункта обратной силы не имеют, т.е. его действие
распространяется на вновь заключаемые после выхода Указа
Президента Республики Беларусь от 19 октября 2001 г. № 594
кредитные договоры и кредитные договоры, по которым кредиты не
выдавались (п. 8 Указа № 185).
Вместе с тем на практике возникают вопросы, касающиеся
применения подпункта 1.7 п. 1 Указа Президента Республики
Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185. В этой связи в настоящее
время подготовлен проект Указа Президента Республики Беларусь «О
толковании подпункта 1.7 пункта 1 Указа Президента Республики
Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185». В названном проекте
уточняется действующая редакция указанного подпункта. В
частности, перерасчет суммы кредита не производится по кредитным
договорам, заключенным до вступления в силу Указа Президента
Республики Беларусь от 19 октября 2001 г. № 594, по которым в
соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 14
апреля 2000 г. № 185 кредиты выдавались с учетом общей площади
жилых помещений, находящихся в собственности граждан и членов их
семей.
24.07.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 2, с.84
