10.  Индивидуальный предприниматель собирается  организовать  в
двухэтажном  частном доме, принадлежащем физическому лицу  на  праве
собственности, кафе. Для этого индивидуальный предприниматель  хочет
взять  в  аренду на срок более одного года  помещения, расположенные
на первом этаже частного дома.
     
     Вопрос:
     Необходимо  ли  в данном случае регистрировать договор  аренды?
Если  он  должен регистрироваться, то где и как? Будет ли  арендатор
являться  плательщиком земельного налога и налога на прибыль?
     
     Ответ:
     В  соответствии  со  ст.  272 Гражданского  кодекса  Республики
Беларусь  (далее  -  ГК) собственник жилого дома осуществляет  права
владения,   пользования  и  распоряжения  принадлежащим  ему   жилым
помещением  в  соответствии  с  их  назначением.   Жилые   помещения
предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого
помещения может использовать его для личного проживания и проживания
членов  его  семьи отдельно или вместе с семьей, а также сдавать  их
гражданам   для  проживания  на  основании  договора.  Кроме   того,
собственник   жилого   помещения  (арендодатель)   имеет   право   в
соответствии со ст. 579 ГК сдавать свое имущество в аренду.
     Вместе  с  тем  п.  3  ст. 272 ГК установлено,  что  размещение
собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций  и  их
подразделений  допускается только после перевода  этих  помещений  в
нежилые.  Перевод  помещений  из  жилых  в  нежилые  производится  в
порядке, определяемом жилищным законодательством.
     Согласно  положениям  п.п. 1 и 2 ст.  622  ГК   договор  аренды
здания   или   сооружения  заключается  в  письменной  форме   путем
составления  одного документа, подписанного сторонами.  Несоблюдение
формы   договора   аренды   здания   или   сооружения   влечет   его
недействительность.   Договор   аренды   здания   или    сооружения,
заключенный  на  срок не менее одного года, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
     Статьей  8 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее  -  ЖК)
предусмотрено,  что  использование не по  назначению  пригодных  для
проживания  жилых помещений не допускается, за исключением  случаев,
предусмотренных  ЖК. Использование не по назначению  одноквартирных,
блокированных жилых домов или их части производится по  согласованию
с   местными   исполнительными   и  распорядительными   органами   с
соблюдением  правил  градостроительства, норм санитарной  гигиены  и
противопожарной  безопасности. Так, в  соответствии  со  ст.  20  ЖК
областные  и Минский городской исполнительные комитеты, в частности,
имеют  право  принимать решения по ходатайствам собственников  жилых
помещений о переводе их в нежилые.
     Таким  образом,  в соответствии с действующим законодательством
Республики  Беларусь, прежде чем заключить договор  аренды  нежилого
помещения  для  размещения там кафе, физическое лицо  -  собственник
частного   дома   должен  обратиться  в  местный  исполнительный   и
распорядительный орган с ходатайством (заявлением) о переводе  части
его  дома  из  жилого  в  нежилое. В случае  положительного  решения
местным исполнительным и распорядительным органом вопроса физическое
лицо  - собственник дома должен заключить в письменной форме договор
аренды    с   индивидуальным   предпринимателем   (арендатором)    и
зарегистрировать  его  (так как договор заключается  на  срок  более
года) в органе, производящем государственную регистрацию, в порядке,
установленном постановлением Совета Министров от 20 сентября 2000 г.
№    1452   «Об   утверждении   Временного   положения   о   порядке
государственной  регистрации договоров  аренды  зданий,  сооружений,
нежилых  помещений». При этом следует отметить, что с  заявлением  о
государственной  регистрации такого договора в  орган,  производящий
государственную регистрацию договоров аренды, может  обратиться  как
арендодатель, так и арендатор.
     Указанный  договор будет считаться заключенным  с  момента  его
регистрации (ст. 622 ГК). Здесь следует отметить, что в соответствии
со  ст.  625  ГК  договор  аренды здания  или  сооружения  должен  в
обязательном  порядке  предусматривать размер  арендной  платы.  При
отсутствии  согласованного сторонами в письменной  форме  условия  о
размере арендной платы договор считается незаключенным.
     Что касается последнего вопроса, следует отметить следующее. ГК
установлено,   что   по   договору  аренды  (имущественного   найма)
арендодатель   (наймодатель)   обязуется   предоставить   арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование
или во временное пользование. Арендатор в соответствии со ст. 585 ГК
обязан   своевременно   вносить  плату  за  пользование   имуществом
(арендную  плату). Арендная плата устанавливается за все  арендуемое
имущество  в  целом или отдельно по каждой из его составных  частей.
При  этом  следует  отметить, что установленная  в  договоре  аренды
здания  или  сооружения плата за пользование зданием или сооружением
включает  плату  за пользование земельным участком, на  котором  оно
расположено,  или  передаваемой вместе с ним соответствующей  частью
участка,  если иное не предусмотрено законодательством или договором
(ст. 625 ГК).
     Законом  от  23  декабря  1991 г. «О  налоге  на  недвижимость»
установлено, что  плательщиками налога на недвижимость  являются,  в
частности,   физические   лица,  имеющие  объекты   налогообложения.
Согласно   ст.  3  названного  Закона  годовая  ставка   налога   на
недвижимость со стоимости жилых зданий, надворных построек, гаражей,
принадлежащих    физическим   лицам    (принадлежащих    на    праве
собственности), составляет 0,1 процента.
     В  соответствии  со  ст.  3 Закона от 18  декабря  1991  г.  «О
платежах   за   землю»   плата  за  землю   обязательна   для   всех
землевладельцев,  землепользователей, в  том  числе  арендаторов,  и
собственников  земли.  Плата за землю взимается  ежегодно  в  формах
земельного налога или арендной платы. Статьей 16 Закона «О  платежах
за  землю»  установлено, что за арендуемые земельные  участки  плата
взимается  в  размере,  определяемом  договором.  При  этом   размер
арендной  платы  не  должен быть ниже ставок  земельного  налога  по
соответствующим категориям земель.
     Вместе  с тем в соответствии с п. 2 ст. 46 Закона от 28 декабря
2002  г. «О бюджете Республики Беларусь на 2003 год» местным Советам
депутатов  предоставлено  право в 2003 году увеличивать  (уменьшать)
ставки  земельного налога и налога на недвижимость (при этом  ставки
земельного  налога и налога на недвижимость в отношении плательщиков
- физических лиц могут быть увеличены (уменьшены) не более чем в два
раза),  устанавливать и изменять сроки уплаты налогов. В этом случае
налоговый  орган  будет производить расчет налогов и  в  последующем
предъявлять  их к уплате, руководствуясь принятым решением  местного
исполнительного и распорядительного органа.
     С  учетом  изложенного  плательщиком  арендной  платы  (которая
должна  включать  в себя и плату за пользование земельным  участком)
будет   являться   арендатор  части  частного  дома  (индивидуальный
предприниматель),  обязанный уплачивать ее  в  порядке  и  размерах,
определенных  договором аренды, а плательщиком земельного  налога  и
налога  на  недвижимость будет в свою очередь являться  арендодатель
(физическое лицо - собственник частного дома), передавший часть дома
и  земельного участка по договору аренды арендатору (индивидуальному
предпринимателю).

                                                  В.Е.РЫБКА, главный
                                           государственный налоговый
                                        инспектор отдела методологии
                                            исчисления имущественных
                                             налогов, декларирования
                                             доходов и имущества МНС

                                       (Согласовано: В.А.КУРЬЯНОВИЧ,
                                              заместитель начальника
                                              управления методологии
                                                     налогообложения
                                                 физических лиц МНС)



16.06.2003 г.


Вестник Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, 2003 г., № 22, с.40