ЛЬГОТНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА:
ВСЕ ЛИ ТАК ГЛАДКО?
Е.М. ШУПЕГИНА главный специалист
экспертно-правового управления
Конституционного Суда
Республики Беларусь
Льготное кредитование в настоящее время является одной из
основных форм государственной поддержки граждан, улучшающих
жилищные условия, в связи с чем определенный интерес представляют
законодательное регулирование льготного кредитования и практика
его применения.
Как отмечалось в статье, опубликованной в предыдущем номере
журнала (Подрезенок Г.П. Вопросы льготного кредитования
строительства, приобретения жилья //Право Беларуси. 2002. № 2.
С. 84), ныне действующий Указ Президента Республики Беларусь от
14 апреля 2000 г. № 185 «О предоставлении гражданам льготных
кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых
помещений» существенно изменил условия кредитования по сравнению
с ранее установленными. По этой причине на практике стали
возникать сложности с применением норм Указа № 185, прежде всего
подпунктов 1.3, 1.4 и 1.7 п. 1, к кредитным договорам,
заключенным до вступления его в силу.
Для наиболее полного освещения проблемных положений Указа
необходимо напомнить основные из них. В соответствии с
подпунктами 1.3 и 1.4 п.1 Указа № 185 в редакции Указа от 19
октября 2001 г. № 594 «О внесении изменений и дополнений в Указ
Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185»:
- максимальный размер льготного кредита не должен превышать
75 % (для граждан, постоянно проживающих и работающих в сельских
населенных пунктах, - до 95 %) стоимости строительства норматива
льготно кредитуемой площади жилого помещения типовых
потребительских качеств;
- максимальный срок, на который предоставляются льготные
кредиты, не должен превышать 20 лет (для граждан, постоянно
проживающих и работающих в сельских населенных пунктах, - 40
лет);
- плата за пользование этими кредитами в течение срока их
погашения устанавливается в размере 10 % годовых (для граждан,
постоянно проживающих и работающих в сельских населенных пунктах
- 5 % годовых).
В то же время согласно подпункту 6.3 п. 6 Указа Президента
Республики Беларусь от 22 декабря 1995 г. № 516 «О некоторых
мерах по развитию жилищного строительства» кредиты
предоставляются в размере 90 % стоимости строительства жилого
помещения типовых потребительских качеств (из расчета 20 кв.
метров общей площади на одного члена семьи) сроком до 40 лет и
выплатой 5 % годовых за пользование кредитом.
Пунктом 8 Указа № 185 до внесения в него изменений в
2001 г. было предусмотрено, что подпункты 1.3 и 1.4 п. 1
применялись лишь к вновь заключаемым кредитным договорам.
Следовательно, к отношениям по кредитным договорам, заключенным
до вступления Указа № 185 в силу, должны были применяться нормы
ранее принятого Указа № 516. Несмотря на это, в ряде случаев АСБ
"Беларусбанк" требовал у граждан, заключивших кредитные договоры
до вступления Указа № 185 в силу, перезаключить договоры на
условиях подпунктов 1.3 и 1.4 п. 1 данного Указа, что ухудшало их
положение. Такое требование, вызвавшее недовольство граждан и их
обращения в соответствующие органы, было обусловлено следующим.
До 2000 г. бюджет республики являлся основным источником
предоставления гражданам льготных кредитов на строительство
(реконструкцию) или приобретение жилых помещений. В 2000 г. на
основании Декрета Президента Республики Беларусь от 3 апреля
2000 г. № 10 «Об образовании местных целевых бюджетных жилищно-
инвестиционных фондов» в качестве дополнительного источника
финансирования программы жилищного строительства в республике при
областных и Минском городском Советах депутатов созданы местные
целевые бюджетные жилищно-инвестиционные фонды. В постановлении
от 28 апреля 2000 г. № 608 «О порядке формирования и
использования средств местных целевых бюджетных жилищно-
инвестиционных фондов» Совет Министров предусмотрел возможность
выдачи кредитов за счет средств таких фондов не только на вновь
начинаемое строительство, но и на завершение ранее начатого
строительства.
Абзацем шестым п. 2 постановления № 608 Совет Министров
распространил условия выдачи кредитов, предусмотренные Указом
№ 185, на кредитование строительства (реконструкции) жилых
помещений за счет местных фондов.
Таким образом, остался нормативно не урегулирован вопрос об
условиях кредитования при завершении ранее начатого
строительства.
Разъяснения по этому вопросу были даны Республиканским
межведомственным советом по проведению жилищной реформы при
Совете Министров Республики Беларусь (протокол заседания от 23
июня 2000 г. № 04/124), а именно:
- предоставление льготных кредитов гражданам, с которыми
были заключены кредитные договоры до вступления Указа № 185 в
силу и которым ранее производилась выдача льготных кредитов,
осуществляется согласно ранее действовавшим нормам и условиям;
- тем гражданам, с которыми были ранее заключены кредитные
договоры, но кредиты которым не выдавались в связи с невключением
ЖСК в графики финансирования, предоставление льготных кредитов
производится по новым нормам и условиям Указа № 185.
На практике при кредитовании за счет местных фондов АСБ
«Беларусбанк» и облисполкомы следовали этим разъяснениям. В
частности, такой подход к решению вопроса воспринят в договоре от
6 июля 2000 г. «О порядке перечисления, использования и возврата
средств местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов»,
заключенном между Минским областным управлением АСБ «Беларусбанк»
и финансовым управлением Минского областного исполнительного
комитета (п. 2), а также в Положении о порядке формирования и
использования в 2000 г. средств областного целевого бюджетного
жилищно-инвестиционного фонда, утвержденном решением Брестского
областного исполнительного комитета от 14 июня 2000 г. № 355 (п.
20.1).
По такому же пути пошла и судебная практика.
Так, в 2001 г. в суде Вилейского района Минской области
рассматривался спор по иску Вилейского межрайонного прокурора в
интересах 64 граждан - членов ЖСК-15 о понуждении к исполнению
договорных обязательств. В иске было отказано по следующим
основаниям.
Кредитные договоры с кооперативом и его членами были
заключены на условиях Указа № 516 (в размере до 90 % стоимости
строительства, сроком до 40 лет, с платой за пользование кредитом
5% годовых) за счет государственных целевых ресурсов. На таких
условиях кредиты не выдавались, поскольку дом не был включен в
график строительства и финансирования на 2000 г. В 2000 г. в
качестве дополнительного источника финансирования созданы местные
бюджетные жилищно-инвестиционные фонды. Постановление Совета
Министров, регулирующее вопросы создания и использования средств
указанных фондов, распространило условия выдачи кредитов по Указу
№ 185 и на кредитование за счет жилищно-инвестиционных фондов.
Данный Указ содержит новые условия кредитования, иные, чем
предусмотренные в заключенных с кооперативом и его членами
кредитных договорах. Исходя из этого, а также в связи с
отсутствием средств на льготное кредитование в республиканском
бюджете в целях осуществления кредитования членов кооператива за
счет средств местных фондов банк предложил им заключить договоры
на новых условиях. Суд поддержал позицию банка в этом вопросе.
В то же время заключенные на условиях Указа № 516 договоры
судом не были расторгнуты, в связи с чем не была исключена
возможность кредитования на условиях заключенных договоров при
поступлении средств республиканского бюджета.
В связи с этим в результате принятого судом решения была
создана ситуация, предполагавшая существование 2 договоров на
финансирование за счет различных источников на различных условиях
кредитования: исходя из п. 8 Указа № 185 при кредитовании за счет
централизованных ресурсов республиканского бюджета - на старых
условиях Указа № 516; согласно же актам, регулирующим вопросы
создания и использования местных жилищно-инвестиционных фондов, -
на новых условиях Указа № 185.
Такое положение представляло определенные трудности на
практике.
Так, облисполкомы и Минский городской исполнительный
комитет утверждают перечни строительства жилых домов и его
финансирования на год. В Минской области каждый дом,
строительство которого запланировано на год за счет средств
республиканского бюджета согласно данному перечню, включен и в
перечень жилых домов, финансирование строительства которых
планируется осуществлять за счет жилищно-инвестиционных фондов,
что позволяет использовать средства двух источников одновременно.
В связи с тем, что финансирование за счет средств местных
фондов тех граждан, которые заключили кредитные договоры ранее,
допускалось после заключения новых договоров, а для граждан,
кредиты которым не выдавались, эти условия существенно отличались
от условий заключенных договоров, то многие из них это делать
отказывались. С учетом этого финансирование для них
осуществлялось только из одного источника.
В Брестской области подобного вопроса не возникало,
поскольку независимо от источника финансирования кредитование
граждан осуществлялось, хоть и в нарушение п. 8 Указа № 185, на
одинаковых условиях.
19 октября 2001 г. в Указ Президента Республики Беларусь от
14 апреля 2000 г. № 185 были внесены изменения. Пункт 8 изложен в
новой редакции Указа Президента Республики Беларусь от 19 октября
2001 г. № 594, устранившей несогласованность в кредитовании
граждан за счет различных источников финансирования: теперь
действие подпунктов 1.3 и 1.4 распространяется на вновь
заключаемые кредитные договоры и кредитные договоры, заключенные
до вступления Указа № 185 в силу, по которым кредиты не
выдавались.
Вторая приведенная часть этого правила представляется
спорной по следующим основаниям. Несмотря на то что кредиты по
договорам, заключенным до вступления Указа № 185 в силу, не
выдавались, основная масса граждан внесла на строительство
требуемую по действовавшему на момент заключения договоров
законодательству сумму собственных денежных средств (10 % от
стоимости строительства), и строительство домов началось. В
случае внесения суммы в полном размере эту обязанность граждан
следует считать выполненной, в связи с чем применение к таким
гражданам новых условий, предполагающих изменение - увеличение
доли собственных средств, вносимых на строительство (с 10 на 25
%), и требующих доплат, на наш взгляд, можно рассматривать как
своего рода придание этим условиям обратной силы.
Значительные проблемы граждан, улучшающих жилищные условия,
были вызваны применением ранее не действовавшего правила
подпункта 1.7 п. 1 Указа № 185 к кредитным договорам, заключенным
до его вступления в силу. Так, до внесения изменений в данный
подпункт в октябре 2001 г. его суть заключалась в том, что
принимаемые в расчет нормируемые размеры общей площади жилого
помещения для определения величины льготного кредита должны были
устанавливаться с учетом общей площади жилого помещения,
находившегося в собственности гражданина и членов его семьи.
Порядок расчета нормируемых размеров общей площади жилых
помещений для определения величины льготных кредитов с учетом
общей площади жилых помещений, находящихся в собственности
граждан и членов их семей, утвержден 9 июня 2000 г. правлением
АСБ «Беларусбанк» по согласованию с Министерством архитектуры и
строительства Республики Беларусь. В нем был урегулирован и
вопрос о действии во времени подпункта 1.7 п. 1 Указа № 185, не
отраженный в самом Указе. Так, согласно подпункту 1.2 названного
Порядка действие нормы по учету общей площади жилых помещений,
находящихся в собственности граждан и членов их семей,
распространяется на все строящиеся (реконструируемые) или
приобретаемые с участием льготных банковских кредитов объекты на
дату выхода Указа № 185.
Такой подход к решению вопроса АСБ «Беларусбанк» обосновал
п. 2 ст. 392 Гражданского кодекса Республики Беларусь, согласно
которому, если после заключения и до прекращения действия
договора принят акт законодательства, устанавливающий
обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые
действовали при заключении договора, условия заключенного
договора должны быть приведены в соответствие с
законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Логика в применении приведенной нормы заключалась в
следующем. В Указе № 185 иное предусмотрено не было. Норма
подпункта 1.7 п. 1 была обязательной для сторон по кредитному
договору. Следовательно, в кредитном договоре, заключенном до
вступления этого законодательного акта в силу, необходимо было
изменить размер предоставляемого льготного кредита с учетом
положения указанного подпункта. Стороны по измененному кредитному
договору должны были осуществлять вытекающие из него права и
обязанности исходя из нового размера кредита.
Приведем пример. Семья из трех человек проживала в
однокомнатной приватизированной квартире общей площадью 34, 38
кв. метра и 14 лет являлась нуждающейся в улучшении жилищных
условий. В 1998 г. начала строить двухкомнатную квартиру общей
площадью 54, 92 кв. метра. На момент заключения кредитного
договора требования об учете общей площади жилья, находящегося в
собственности, не было, в связи с чем норматив льготно
кредитуемой площади для данной семьи составлял 60 кв. метров. В
2000 г. принимается Указ № 185, содержащий такое требование, в
связи с чем размер предоставляемого льготного кредита должен был
быть изменен. В результате в процессе строительства норматив
льготно кредитуемой площади уменьшился с 60 кв. метров до 29, 3
кв. метров (60 - 34, 38). Сумма, которая после этого должна была
быть внесена собственными средствами на строительство, для семьи,
являвшейся малообеспеченной, стала практически недосягаемой.
Таким образом, распространение на ранее заключенные
кредитные договоры нормы подпункта 1.7 п. 1 Указа № 185 повлекло
уменьшение размеров предоставляемых льготных кредитов в процессе
строительства, что поставило многих граждан в условия, не
позволяющие это строительство завершить. Последнее обстоятельство
привело к выходу либо к исключению граждан из организаций граждан-
застройщиков в связи с неуплатой паевых взносов. Это не только
оставило нереализованным право этих граждан на улучшение жилищных
условий, но и повлекло сокращение темпов и объемов строительства
жилья в Беларуси.
В октябре 2001 г. вопрос о действии подпункта 1.7 п. 1 во
времени урегулирован в самом Указе № 185: он распространяется на
вновь заключаемые кредитные договоры и кредитные договоры,
заключенные до вступления в силу Указа № 185, по которым кредиты
не выдавались.
Указом Президента Республики Беларусь от 19 октября 2001 г.
№ 594 подпункт 1.7 п. 1 Указа № 185 изложен в новой редакции.
Одним из новшеств является то, что при определении величины
льготного кредита нормируемые размеры общей площади жилого
помещения устанавливаются с учетом общей площади не только жилого
помещения, находящегося в собственности кредитополучателя и
членов его семьи, но и жилого помещения, находившегося в
собственности и отчужденного после вступления в силу Указа № 185
в течение трех лет до заключения кредитного договора. По сути,
такой подход представляется верным: в связи со сложившейся при
применении подпункта 1.7 п. 1 Указа № 185 ситуацией граждане, чьи
интересы были затронуты этим Указом, стали производить отчуждение
находящихся у них в собственности жилых помещений. При отсутствии
такой нормы в будущем граждане, претендующие на льготное
кредитование строительства жилья, по возможности еще до
заключения кредитных договоров производили бы отчуждение
находящихся у них в собственности жилых помещений с целью
увеличения размера льготного кредита.
В то же время вызывает определенные сомнения обоснованность
действий банка по применению такого подхода на практике, так как
размеры льготных кредитов стали определяться, в том числе и
перерассчитываться в процессе кредитования, с учетом отчужденного
жилья еще до внесения в подпункт 1.7 п. 1 Указа № 185
соответствующих изменений. Такое решение вопроса приобрело еще
более спорный характер после принятия Указа № 594, нормативно
закрепившего норму об учете отчужденного жилья, поскольку
действие этой нормы распространено на вновь заключаемые кредитные
договоры и кредитные договоры, заключенные до вступления в силу
Указа, по которым кредиты не выдавались.
По общему правилу граждане имеют право на использование
одной из форм предусмотренной законодательством государственной
поддержки при улучшении ими жилищных условий: на получение
льготного кредита либо одноразовой безвозмездной субсидии. В то
же время законодательство предусматривает право отдельных
категорий граждан на совместное их использование. В частности,
согласно подпункту 1.11 п. 1 Указа № 185 к таким категориям,
наравне с другими, относятся молодые семьи, а также молодые
граждане из числа одиноких матерей, разведенных (овдовевших)
супругов, воспитывающих несовершеннолетних детей, в том числе
проживающих совместно с родителями (независимо от уровня
обеспеченности жилой площадью), в общежитиях, в служебных жилых
помещениях, по договору поднайма в домах государственного
жилищного фонда или по договору найма в домах частного жилищного
фонда (независимо от длительности проживания). В соответствии с
абз. четвертым подпункта 1.11 п. 1 Указа № 185 под молодыми
гражданами понимаются лица в возрасте до 31 года, а под молодыми
семьями - семьи, в которых хотя бы один из супругов находится в
возрасте до 31 года на момент принятия на учет нуждающихся в
улучшении жилищных условий. Несмотря на кажущуюся простоту
вопроса, сложности стали возникать при применении и этой нормы.
Так, семья М. принята на учет нуждающихся в улучшении
жилищных условий в 1988 г. На тот момент супруге было 26 лет.
После вступления в силу Указа № 185 гражданка стала неоднократно
обращаться в местные исполнительные и распорядительные органы с
просьбой о реализации предусмотренного Указом № 185 права. Однако
ей отказывали на том основании, что ее семья не относится к
категории граждан, подпадающих под действие Указа № 185. Такое
решение государственных органов представляется обоснованным по
следующим причинам.
В 2000 г. Министерством архитектуры и строительства даны
соответствующие разъяснения по данному вопросу (письма от 13
октября 2000 г. № 03-1/05-8508, от 25 августа 2000 г. № 11-
03/7099 в ответ на обращения соответственно Пружанского
райисполкома и Брестского облисполкома). Так, под молодыми
гражданами, имеющими право в соответствии с подпунктом 1.11 п. 1
Указа № 185 на совместное использование льготных кредитов и
одноразовых безвозмездных субсидий, следует понимать граждан (их
семьи), принятых на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий
в возрасте до 31 года после вступления в силу Указа № 185, а
также состоявших ранее на учете нуждающихся, если они были
отнесены к категории молодых граждан в соответствии с Указом
Президента Республики Беларусь от 10 сентября 1996 г. № 358 «О
мерах по улучшению жилищных условий молодежи».
Указом № 358 облисполкомам и Минскому горисполкому было
дано поручение в трехмесячный срок утвердить списки состоящих на
учете нуждающихся в улучшении жилищных условий молодых граждан,
имеющих право на получение льготных кредитов на строительство
(реконструкцию) или покупку жилых помещений в соответствии с
данным Указом. Таким образом, списки молодых граждан, нуждающихся
в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение
льготного кредита, должны были быть сформированы в 1996 г. В
случае, если граждане во время принятия Указа № 358 подпадали под
категорию молодых граждан, то они должны были быть включены в
соответствии с поручением в отдельные списки, что в настоящее
время дает им возможность пользоваться правом, предусмотренным
Указом № 185.
В рассматриваемом нами примере на момент вступления в силу
Указа № 358 в 1996 г. гражданке М. было 34 года, ее супругу - 40
лет. Естественно, при формировании в соответствии с Указом № 358
списков молодых граждан, нуждающихся в улучшении жилищных
условий, семья М. в эти списки включена быть не могла, а значит,
на нее не распространяются и нормы Указа № 185.
Согласно абз. четвертому подпункта 1.13 п. 1 Указа № 185
погашение задолженности по льготным кредитам и выплата процентов
за пользование ими осуществляются гражданами равными долями в
течение всего периода погашения кредитов при строительстве
квартир в многоквартирных жилых домах, а также при строительстве
одноквартирных жилых домов подрядным способом - со следующего
месяца после ввода дома в эксплуатацию, а в случае сдачи дома в
эксплуатацию без выполнения в полном объеме работ по внутренней
отделке жилых помещений и установке в них встроенной мебели -
через 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.
Пункт 6 Положения о порядке приемки объектов в
эксплуатацию, утвержденного постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 29 ноября 1991 г. № 452 (в редакции
постановления от 15 ноября 1993 г. № 781, с изменениями от 30
марта 2000 г.), содержит перечень работ, без выполнения которых в
полном объеме допускается приемка в эксплуатацию жилых домов.
Этот перечень работ более широкий, чем перечень работ,
невыполнение которых в полном объеме влечет перенос сроков
погашения задолженности по льготным кредитам и выплаты процентов
за пользование ими (подпункт 1.13 п. 1 Указа № 185).
В связи с возникающими вопросами по определению перечня
работ, необходимого и достаточного для переноса начала погашения
задолженности и выплаты процентов, Министерством архитектуры и
строительства и АСБ «Беларусбанк» дано соответствующее
разъяснение (письмо от 4 декабря 2000 г.). Согласно этому
разъяснению при решении указанного вопроса следует
руководствоваться подпунктом 1.13 п. 1 Указа № 185, который
содержит условие о невыполнении работ по внутренней отделке жилых
помещений и установке в них встроенной мебели. Перечень работ,
которые следует относить к отделочным, определен в приложениях 2
и 4 к Указаниям по определению типовых потребительских качеств
жилых помещений (утверждены приказом Министерства архитектуры и
строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 г. № 303).
С учетом нормы подпункта 1.13 п. 1 Указа № 185 и названного
перечня Министерство архитектуры и строительства и АСБ
«Беларусбанк» разъяснили, что обязательным условием для
возможного переноса начала погашения задолженности по льготным
кредитам и выплаты процентов за пользование ими на 6 месяцев
после ввода дома в эксплуатацию является невыполнение работ по
оклейке жилых помещений обоями, окраске, облицовке, покрытию
полов (кроме дощатых) и по установке встроенной мебели в полном
объеме.
Таким образом, для того чтобы банком была предоставлена
отсрочка по погашению задолженности, за счет собственных средств
должны быть выполнены все упомянутые работы. Выполнение лишь
некоторых видов работ из этого перечня достаточным основанием для
отсрочки не является.
29.07.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 3, с.81
