Улучшение жилищных условий: законодательное регулирование отдельных вопросов и практика применения
УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ:
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСОВ И ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ
Е. М. ШУПЕГИНА, главный специалист
экспертно-правового управления Секретариата
Конституционного Суда Республики Беларусь
Одним из наиболее актуальных вопросов в жилищной сфере в
настоящее время остается вопрос улучшения жилищных условий.
Особенно острый характер данный вопрос в последние семь - десять
лет приобрел для тех, кто не может обеспечить себя жильем
самостоятельно, без государственной поддержки.
Это обусловлено прежде всего тем, что в отличие от
существовавшей несколько десятилетий практики бесплатного
предоставления жилых помещений с 1995 г. (год принятия Указа
Президента Республики Беларусь № 516 «О некоторых мерах по
развитию жилищного строительства», предусмотревшего выдачу
кредитов на строительство жилья) основным принципом обеспечения
граждан жильем стал принцип платности. Данный принцип означает,
что основная масса людей может улучшить свои жилищные условия за
счет собственных средств, а при соблюдении ряда условий - и с
использованием государственной поддержки (в виде одноразовых
безвозмездных субсидий и льготных кредитов). Государственная же
жилая площадь стала предоставляться преимущественно таким
категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как
участники и инвалиды Великой Отечественной войны, воины-
интернационалисты, семьи погибших воинов, участники ликвидации
катастрофы на ЧАЭС и др.
В Жилищном кодексе (далее - ЖК) указанный принцип был
закреплен лишь в 1999 г. со времени вступления в силу (с 1 июля
1999 г.) нового Жилищного кодекса Республики Беларусь. В ранее
действовавшем Жилищном кодексе Республики Беларусь (введен в
действие с 1 апреля 1984 г.) предусматривалось предоставление
местными исполнительными и распорядительными органами гражданам
жилых помещений в домах жилищного фонда местных Советов депутатов
(п. 6 ст. 19). Согласно ст. 21 ЖК 1999 г. в настоящее время
местные исполнительные и распорядительные органы предоставляют
жилье социального пользования на безвозмездной основе, а также
оказывают содействие в улучшении жилищных условий граждан за счет
их собственных средств.
Несмотря на то что жилые помещения социального пользования
также являются государственными, статус социального предполагает
некоторые отличия от ранее предоставляемого государственного
жилья. Во-первых, жилые помещения социального пользования не
подлежат приватизации, обмену и разделу. Во-вторых, они
предоставляются не всем гражданам, а лишь определенной категории.
К этой категории относятся малообеспеченные нетрудоспособные
граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий, а также граждане, имеющие в соответствии со ст. 84 ЖК
право на внеочередное получение жилых помещений социального
пользования (лица, жилые помещения которых в результате
стихийного бедствия, техногенных и социальных катастроф стали
непригодными для проживания; дети-сироты и дети, оставшиеся без
попечения родителей, больные активной формой туберкулеза и др.)
(ст. 12 ЖК).
Таким образом, для получения жилья социального пользования
необходимо:
- состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий;
- быть нетрудоспособным;
- быть малообеспеченным.
В отличие от требований, предъявляемых к гражданам для
получения жилья социального пользования, различные формы
государственной поддержки для строительства (реконструкции) или
приобретения жилых помещений (льготные кредиты, субсидии, займы
юридических лиц) предоставляются гражданам:
- состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий;
- трудоспособным;
- малообеспеченным (ст. 13 ЖК).
Как видно, и в первом, и во втором случаях улучшения
жилищных условий в законодательстве содержится требование о
малообеспеченности граждан. Однако применительно к этим случаям
указанное понятие наполняется различным содержанием.
Так, постановлением Министерства социальной защиты
Республики Беларусь, Министерства здравоохранения Республики
Беларусь, Министерства труда Республики Беларусь и Министерства
жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 27 апреля
2000 г. № 4/3/4/7 утверждено Положение об условиях и порядке
отнесения граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении
жилищных условий, к категории малообеспеченных нетрудоспособных
для предоставления жилых помещений социального пользования (далее
- Положение). В соответствии с п. 2 Положения к малообеспеченным
относятся граждане, у которых среднемесячный совокупный доход на
каждого члена семьи не превышает утвержденного бюджета
прожиточного минимума в среднем на душу населения, исчисленного
за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет (и на
день предоставления жилого помещения социального пользования).
Кроме того, общая стоимость располагаемого ими имущества не
должна превышать размера стоимости квартиры типовых
потребительских качеств исходя из максимальной нормы
предоставления общей площади жилого помещения социального
пользования на одного члена семьи.
В свою очередь, согласно п. 1 Положения об отнесении
граждан к категории малообеспеченных трудоспособных для получения
государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или
приобретении жилого помещения, утвержденного постановлением
Совета Министров Республики Беларусь от 20 декабря 2000 г.
№ 1955, малообеспеченными являются граждане, которые:
- имеют среднемесячный совокупный доход на каждого члена
семьи, который не превышает двукратный среднемесячный
среднедушевой минимальный потребительский бюджет семьи из
4 человек, исчисленный за 12 месяцев, предшествующих месяцу
открытия кредитной линии (подачи документов на получение
субсидии);
- располагают заявленным имуществом, общая стоимость
которого не превышает для получения льготного кредита -
двукратного предельного размера льготного кредита для данной
семьи, для получения субсидии - стоимости квартиры типовых
потребительских качеств исходя из максимальной нормы
предоставления общей площади жилого помещения социального
пользования для данной семьи.
Для сравнения бюджет прожиточного минимума в среднем на
душу населения и по основным социально-демографическим группам в
ценах марта 2002 г. составил 74 444 руб. (постановление Совета
Министров Республики Беларусь от 30 апреля 2002 г. № 548). В то
же время среднедушевой минимальный потребительский бюджет в
ценах того же марта 2002 г. в расчете на семью из 4 человек был
равен 119 354 руб. (постановление Министерства труда и социальной
защиты Республики Беларусь от 23 апреля 2002 г. № 63).
Неоднозначно действующее законодательство подходит и к
определению понятий «трудоспособные» и «нетрудоспособные
граждане».
Так, к нетрудоспособным гражданам, имеющим право на
получение жилья социального пользования, относятся пенсионеры,
достигшие возраста 55 лет - женщины, 60 лет - мужчины; инвалиды I
и II группы, а к трудоспособным лицам для получения
государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или
приобретении жилого помещения - граждане, обладающие способностью
к осуществлению трудовой деятельности.
В связи с этим стали возникать вопросы относительно
категории граждан, имеющих право на получение государственной
поддержки. На практике в отдельных случаях льготные кредиты
предоставлялись не только гражданам в трудоспособном возрасте, но
и лицам, достигшим пенсионного возраста (в том числе 70 - 80 лет
и более). В связи с этим АСБ «Беларусбанк» обратился в
Конституционный Суд Республики Беларусь по вопросу правомерности
предоставления льготных кредитов гражданам, достигшим пенсионного
возраста. Конституционный Суд Республики Беларусь в своем Решении
от 6 июля 2001 г. № Р-123/2001 «Об отнесении граждан к категории
малообеспеченных трудоспособных для получения государственной
поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении
жилого помещения» указал, что Совету Министров Республики
Беларусь следует придерживаться единой терминологии при
применении понятий «трудоспособный гражданин» и «нетрудоспособный
гражданин». Однако в целях более полной реализации гражданами
права на жилище Правительство в соответствии со ст. 13 ЖК и иными
законами было вправе определить более широкий круг лиц,
относящихся к категории малообеспеченных трудоспособных граждан и
тем самым получивших право на государственную поддержку.
Правительство, воспользовавшись таким правом, отнесло к
указанной категории не только малообеспеченных граждан в
трудоспособном возрасте, но и пенсионеров, инвалидов и других
граждан, нуждающихся в социальной защите, которые имеют
возможность трудиться и трудятся с целью преодоления или
уменьшения жизненных трудностей.
С учетом больших очередей на получение жилья социального
пользования, а также незначительных объемов ввода в эксплуатацию
такого рода жилья было бы неверным, на наш взгляд, лишать граждан
пенсионного возраста, осуществляющих трудовую деятельность,
возможности улучшить свои жилищные условия с использованием
льготного кредита. Однако предоставление гражданам, имеющим право
на получение жилых помещений социального пользования,
государственной поддержки на строительство жилья сопряжено с
некоторыми трудностями и своего рода «злоупотреблениями» со
стороны таких граждан.
Так, в 1996 г. гражданин Ф. был поставлен в г. Минске на
учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по льготной очереди
для инвалидов Великой Отечественной войны I группы. Лица этой
очереди в то время имели право получить государственное жилье по
договору найма. Впоследствии он неоднократно обращался в Минский
городской исполнительный комитет с просьбой выделения ему
отдельного жилого помещения. Однако его просьба не могла быть
удовлетворена, поскольку очередь на получение жилья еще не
подошла. Так, по состоянию на 5 августа 1998 г. по группе
инвалидов войны были обеспечены жилыми помещениями лица, ставшие
на учет до 1 января 1993 г. В связи с этим, а также учитывая
настоятельные просьбы Ф. ускорить решение жилищного вопроса,
Мингорисполком пошел ему навстречу и рекомендовал построить
квартиру за собственные средства с использованием государственной
поддержки при строительстве жилья в виде льготного кредита и
одноразовой безвозмездной субсидии.
По инициативе Ф. в декабре 1999 г. с ним был заключен
договор о долевом строительстве однокомнатной квартиры. Списки
граждан, имевших право на получение льготного кредита, в которые
Ф. был внесен, были направлены в АСБ «Беларусбанк». Однако банк
отказывал в предоставлении кредита, мотивируя отказ
нетрудоспособностью Ф. В то же время, учитывая неоднократные
обращения Ф. с просьбой выделить кредит по причине невозможности
внесения необходимых на строительство сумм собственными
средствами и поддержку Мингорисполкома, льготный кредит Ф. был
предоставлен. Кроме того, ему была предоставлена и одноразовая
безвозмездная субсидия.
После того, как квартира с использованием государственной
поддержки была построена и у Ф. возникла обязанность возвратить
кредит и проценты за пользование им, Ф. стал обращаться в
государственные органы, утверждая, что ему отказали в
предоставлении социального жилья. В связи с тем, что Ф., по его
мнению, имел право на получение такого жилья, он стал просить
оказать ему содействие в «освобождении» его от кредита либо от
процентов за пользование им.
В связи с переходом на принцип платности в обеспечении
граждан жильем оказались не только в сложной, но и в своего рода
«обидной» ситуации те, очередь на улучшение жилищных условий
которых должна была подойти еще в то время, когда всем гражданам
предоставлялось бесплатное жилье, но которые по каким-либо
причинам свое право реализовать не смогли. Приведем пример.
В 1987 г. гражданка Л. в Новогрудском районном
исполнительном комитете была поставлена на учет нуждающихся в
улучшении жилищных условий в составе семьи из 2 человек (она и
мать). В 1988 г. на ее одну, без учета матери - инвалида
I группы, была выделена однокомнатная квартира. В 1994 г.
Верховный Суд Республики Беларусь признал мать членом семьи Л., в
связи с чем последняя была восстановлена на очередь нуждающихся с
1987 г. под № 1. Однако до сих пор Л. жильем не обеспечена.
Основной причиной отказов горисполкома в предоставлении квартиры
с 1994 г. до сегодняшнего времени является отсутствие жилья.
Обжаловать действия должностных лиц исполкома в судебном
порядке Л. не могла вплоть до 2000 г. Несмотря на Конституцию
Республики Беларусь и Гражданско-процессуальный кодекс 1964 г.,
предусматривавшие право граждан на судебную защиту, в судах
соответствующие заявления не принимались. Обосновывалось это тем,
что в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда
Республики Беларусь от 10 апреля 1992 г. № 3 «О некоторых
вопросах применения судами жилищного законодательства» из
категории дел, связанных с обеспечением граждан жильем, судам
были подведомственны только споры о предоставлении жилых
помещений по требованиям граждан, имевших в соответствии со
ст. 45 ЖК и другими законодательными актами право на внеочередное
предоставление жилых помещений в пределах определенного
законодательством срока, если этот срок был нарушен.
Постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь
от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами
жилищного законодательства» гражданам предоставлена возможность
обжаловать в суд отказ местного исполнительного и
распорядительного органа, администрации юридического лица
государственной формы собственности в предоставлении жилого
помещения в порядке очередности или во внеочередном порядке.
Однако гражданке Л. использование такой возможности вряд ли
поможет сейчас улучшить жилищные условия, поскольку она не имеет
права на получение жилья социального пользования, единственно
предоставляемого исполкомами бесплатно, а ее мать, хотя такое
право и имеет, будучи инвалидом I группы, однако не состоит на
отдельном учете для получения такого жилья.
Изложенное выше касается улучшения жилищных условий по
месту жительства, т. е. с участием местных исполнительных и
распорядительных органов. Обеспечение жильем граждан по месту
работы имеет некоторые особенности.
Согласно ст. 54 ЖК государственные организации, имеющие
жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство,
предоставляют своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных
условий, жилые помещения в соответствии с ЖК и коллективными
договорами. Организации негосударственной формы собственности
вправе устанавливать иной порядок предоставления жилых помещений,
не ущемляя при этом прав граждан, предусмотренных жилищным
законодательством Республики Беларусь (п. 2 Правил учета граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых
помещений в Республике Беларусь, утвержденных постановлением
Совета Министров Республики Беларусь от 22 сентября 1999 г. №
1468 (далее - Правила)).
Как и исполнительные комитеты, государственные организации
вправе оказывать содействие в осуществлении своими работниками
строительства жилья за счет собственных средств. В связи с чем
работник организации при соблюдении предусмотренных
законодательством требований может использовать, наравне с
льготным кредитом и одноразовой безвозмездной субсидией,
предоставляемый организацией заем. Кроме того, бывшие работники
организаций, сохранившие право состоять на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий по месту работы, если они имеют право
на получение жилого помещения социального пользования, могут быть
обеспечены таким жильем.
Отдельные государственные организации предоставляют своим
работникам бесплатное жилье, не относящееся к категории
социального. Действующее законодательство четко данный вопрос не
регулирует. Однако запрета на предоставление такого жилья оно не
содержит.
Среди проблем, имеющих место при указанном способе
улучшения работниками государственных организаций своих жилищных
условий, можно обозначить следующую.
Согласно п. 30 Правил, если гражданину на момент принятия
решения о предоставлении жилого помещения принадлежит на праве
собственности жилое помещение либо он занимает жилое помещение по
договору найма в домах государственного жилищного фонда, в
котором не остаются проживать члены его семьи, он обязан
произвести отчуждение (сдачу) этого жилого помещения местному
Совету депутатов, исполнительному или распорядительному органу,
предприятию, учреждению, организации, предоставляющим жилое
помещение, в порядке, установленном законодательством Республики
Беларусь.
«Отчуждение - это передача имущества в собственность
другого лица; один из способов осуществления собственником
правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом. Различается
отчуждение возмездное (купля-продажа) и безвозмездное (дарение)»
(Юридический энциклопедический словарь. 2-е изд. М.: Сов.
энциклопедия, 1987. С. 302). Такой же вывод можно сделать и
исходя из анализа норм Гражданского кодекса Республики Беларусь
(далее - ГК), в том числе и норм п. 2 ст. 210, абз. первого и
четвертого п. 2 ст. 219, п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 236, которые к
сделкам по отчуждению имущества относят как договор купли-
продажи, так и договор дарения.
В то же время в Правилах прямо не указано, каким образом
должно осуществляться отчуждение жилого помещения, находящегося в
собственности гражданина, которому предоставляется жилье по
договору найма: на возмездной или безвозмездной основе. Порядок
отчуждения жилого помещения, о котором говорится в п. 30 Правил и
который бы регулировал характер указанной сделки, до настоящего
времени также не разработан. Отсутствие четкого регулирования
упомянутого вопроса приводит к возможности неоднозначной
трактовки соответствующих норм. В результате отдельные
государственные организации, выделяя своим работникам жилые
помещения в бессрочное пользование по договору найма, требуют
безвозмездной передачи в свою пользу жилых помещений, находящихся
у таких граждан на праве собственности. При этом отказ граждан от
исполнения обязательств по отчуждению жилого помещения является
основанием для отмены решений о предоставлении им жилых
помещений.
Прежде всего, на наш взгляд, такое положение противоречит
абз. седьмому ч. второй ст. 2 и абз. второму п. 1 ст. 391 ГК,
предусматривающим так называемый принцип свободы договора,
согласно которому понуждение к заключению договора не
допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить
договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым
обязательством. Действующее же законодательство по данному
вопросу, предусматривая обязательность отчуждения жилья, четко не
устанавливает вид договора, на основании которого оно должно быть
произведено.
Кроме того, не соблюдена норма ч. третьей ст. 23 Закона
Республики Беларусь от 10 января 2000 г. «О нормативных правовых
актах Республики Беларусь», согласно которой термины и понятия,
используемые в тексте нормативного правового акта, должны быть
понятными и однозначными.
Более того, на наш взгляд, недопустимой представляется сама
трактовка понятия «отчуждение» как безвозмездной передачи жилых
помещений по следующим основаниям:
1. Согласно ст. 44 Конституции Республики Беларусь
государство гарантирует каждому право собственности;
собственность, приобретенная законным способом, защищается
государством. Принудительное отчуждение имущества допускается
лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении
условий и порядка, определенных законом, со своевременным и
полным компенсированием стоимости отчужденного имущества, а также
согласно постановлению суда.
Анализ предусмотренных законодательством случаев
принудительного изъятия имущества позволяет сделать вывод о том,
что, как правило, изъятие имущества связано с:
1) недобросовестностью самого лица, в частности, вследствие
совершения им преступления или правонарушения, невыполнения
обязательств либо ненадлежащего обращения с домашними животными и
бесхозяйственного содержания культурных ценностей;
2) интересами государства, общества или физических лиц.
Такими случаями являются: реквизиция, национализация, изъятие
земельного участка и др.
Во втором случае изъятие имущества должно сопровождаться
возмещением собственнику стоимости изымаемого имущества.
Возмещение стоимости осуществляется даже в некоторых ситуациях в
первом упомянутом случае, в таких, как ненадлежащее обращение с
домашними животными и бесхозяйственное содержание культурных
ценностей. При конфискации и наложении взыскания на имущество
вследствие невыполнения лицом обязательств стоимость изымаемого
имущества не возмещается, поскольку эта мера выступает в виде
своего рода негативного последствия его противоправного
поведения.
С учетом этого представляется недопустимой безвозмездная
передача гражданином своего жилья организации при получении иного
жилого помещения по договору найма. Несомненной является
необходимость компенсирования гражданину стоимости отчуждаемого
им имущества либо путем выплаты денежных средств, либо путем
передачи в собственность гражданину доли в собственности на
получаемое им жилое помещение, соразмерной стоимости жилого
помещения, отчуждаемого организации. Предоставление имеющему
жилое помещение в собственности гражданину большего по размеру
жилья на праве бессрочного пользования по договору найма, на наш
взгляд, не компенсирует последнему стоимость отчуждаемого жилого
помещения. Предоставляемое жилое помещение не исключается из
жилищного фонда организации, организация не утрачивает
соответствующее вещное право на него, а лишь сдает его по
договору найма своему работнику, который обязан будет платить за
пользование им в соответствии с действующим законодательством.
2. Согласно п. 3 ст. 393 ГК договор предполагается
возмездным, если из законодательства, содержания или существа
договора не вытекает иное. В данном случае анализ не позволяет
сделать однозначный вывод о безвозмездном характере отчуждения
жилья. Более того, решение аналогичных вопросов в
законодательстве свидетельствует об обратном. Так, при
предоставлении гражданину жилья социального пользования он обязан
произвести отчуждение принадлежащего ему на праве собственности
жилого помещения местному Совету депутатов, предприятию,
учреждению, организации, предоставляющим жилое помещение
социального пользования, в ценах, действующих на момент
отчуждения (ч. третья ст. 81 ЖК, п. 9 Положения о порядке и
условиях предоставления жилых помещений социального пользования,
утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь
от 8 сентября 1999 г. № 1398). Аналогичное положение содержалось
и в ч. второй ст. 19 Закона Республики Беларусь «О приватизации
жилищного фонда в Республике Беларусь» до 22 июня 2001 г., когда
упомянутая статья была исключена из Закона.
3. В соответствии со ст. 22 Конституции Республики Беларусь
все равны перед законом. Обязательное условие о безвозмездной
передаче предприятию жилья, находящегося в собственности
гражданина, улучшающего свои жилищные условия по договору найма,
ставит его в неравное положение с гражданами, которые жилые
помещения на праве собственности не имеют.
По данному вопросу 23 апреля 2002 г. Конституционным Судом
Республики Беларусь направлено письмо в Палату представителей
Национального собрания Республики Беларусь, в котором признана
необходимость должным образом урегулировать в ЖК вопрос
предоставления государственным предприятием своим работникам по
договору найма жилых помещений, не отнесенных к категории
социального жилья, при этом:
- определить правовой режим такого жилья;
- указать, вправе ли государственное предприятие
предоставлять своим работникам такие жилые помещения;
- при положительном решении вопроса в качестве
обязательного условия предоставления государственным предприятием
гражданину жилья по договору найма предусмотреть конкретный
договор, в частности договор купли-продажи, по которому должно
производиться отчуждение жилых помещений, а также методику оценки
стоимости отчуждаемого имущества - по рыночной или иной
стоимости.
По предварительным сведениям, в разрабатываемом в настоящее
время проекте нового Жилищного кодекса Республики Беларусь
предложение Конституционного Суда Республики Беларусь о
возмездном характере отчуждения жилья учтено.
Кроме указанных ранее способов улучшения жилищных условий,
действующий ЖК предусматривает еще один - так называемое
расширение в «коммунальных» квартирах. На практике проблема имеет
место при улучшении жилищных условий владельцем приватизированной
комнаты в такой квартире. Рассмотрим пример.
В 1979 г. семье гражданки А. была предоставлена
трехкомнатная квартира. Кроме А. и ее супруга, в квартире
проживали их сын и ныне покойная свекровь. Затем в нее
прописались жена сына и их дочь. В 1996 г., несмотря на то что
невестка уехала в другой город для постоянного проживания, она
одну комнату «отсудила». В 1999 г. две остальные комнаты были
приватизированы А. 14 июня 2001 г. невестка была признана
утратившей право на жилую площадь, в результате чего освободилась
комната, занимаемая ею по договору найма. В сложившейся ситуации
городской исполнительный комитет, отказав А. в предоставлении
освободившейся комнаты в пользование, предложил ей комнату
выкупить. Гражданка по причине отсутствия денежных средств купить
комнату не в состоянии.
Заключением Конституционного Суда Республики Беларусь от 2
июня 1999 г. № 3-80/99 «О соответствии Конституции Республики
Беларусь части второй статьи 5 Закона Республики Беларусь «О
приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» признана
возможной приватизация отдельными нанимателями занимаемых ими
жилых помещений в квартирах, заселенных несколькими нанимателями.
Согласно п. 18 Положения о приватизации жилых помещений в домах
государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте,
утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь
от 21 сентября 2001 г. № 1399, приватизация жилого помещения в
квартире, заселенной несколькими нанимателями, производится в
долевую собственность. Наниматель, осуществивший свое право на
приватизацию, становится собственником доли в общей собственности
на квартиру, при этом занимаемые им и членами его семьи жилые
комнаты находятся в его пользовании, а подсобные помещения - в
общем пользовании собственников (нанимателей). Квартира, в
которой право на приватизацию занимаемого жилого помещения
реализовал только один из нанимателей, находится в общей долевой
собственности этого лица и государства.
При освобождении жилой комнаты в квартире, заселенной
несколькими нанимателями, а также в квартире, расположенной в
доме жилищно-строительного кооператива, юридическая судьба данной
комнаты определяется следующим образом. Если в квартире
освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты,
занимаемой другим нанимателем, эта жилая комната предоставляется
в его пользование. Освободившаяся изолированная жилая комната в
квартире, где проживают несколько нанимателей, по просьбе
проживающего в этой квартире нанимателя, нуждающегося в улучшении
жилищных условий, предоставляется ему, а при отсутствии такого
нанимателя - другому нанимателю, проживающему в этой же квартире,
по его просьбе (ст. 74 ЖК).
Согласно п. 47 Примерного устава жилищно-строительного
кооператива, утвержденного постановлением Совета Министров БССР
от 15 ноября 1984 г. № 400 (с изменениями и дополнениями от 27
ноября 1995 г.), член жилищно-строительного кооператива
пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на получение
освободившейся комнаты в квартире, в которой он проживает. Если
проживающий в данной квартире член кооператива откажется от
получения освободившейся комнаты, она в установленном порядке
предоставляется другому лицу.
Более того, как возникший спор при освобождении комнаты в
квартире, расположенной в доме ЖСК, так и жалоба на отказ
наймодателя в предоставлении освободившейся изолированной жилой
комнаты в квартире, заселенной несколькими нанимателями, могут
быть рассмотрены в судебном порядке.
Вопрос о юридической судьбе освободившейся комнаты в
заселенной несколькими нанимателями и собственниками квартире,
находящейся в общей долевой собственности у физических лиц и
государства, в законодательстве не урегулирован.
Возможными вариантами решения данного вопроса могли бы
быть, в частности, продажа государством третьим лицам своей доли
в праве собственности на данную квартиру, а также предоставление
третьим лицам освободившейся жилой комнаты (комнат) в пользование
по договору найма.
Однако согласно ст. 63 ЖК местные исполнительные и
распорядительные органы, а также государственные предприятия,
учреждения, организации вправе отчуждать в установленном
законодательством порядке жилые помещения (в том числе
незавершенные строительством) юридическим лицам и гражданам при
отсутствии граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении
жилищных условий в данном местном исполнительном и
распорядительном органе либо на предприятии, в учреждении,
организации. В связи с этим продажа государством третьим лицам
доли в праве собственности на квартиру представляется
затруднительной.
С учетом того, что в настоящее время местные исполнительные
и распорядительные органы вправе предоставлять жилье по договору
найма лишь малообеспеченным нетрудоспособным гражданам,
предоставление освободившейся жилой комнаты не проживающим в
квартире лицам, и особенно гражданам, нуждающимся не только в
улучшении жилищных условий, но и в особой социальной защите
(малообеспеченные нетрудоспособные), на наш взгляд, также нельзя
рассматривать в качестве оптимального выхода из сложившегося
положения. Несмотря на то что действующие нормативные акты (ст.
43 ЖК, п. 4 Правил) к основаниям признания граждан нуждающимися в
улучшении жилищных условий относят лишь проживание в квартире,
заселенной несколькими нанимателями, полагаем, что проживание в
квартире, заселенной несколькими нанимателями и собственниками,
также должно рассматриваться в качестве такого основания.
Считаем, что указанные варианты, равно как и вариант,
предложенный горисполкомом гражданке, заключающийся в покупке ею
освободившейся комнаты, допустимы только в качестве
дополнительных мер. По общему правилу собственник доли в праве
общей собственности на квартиру, наравне с нанимателем и членом
ЖСК, должен иметь преимущественное право на получение
освободившейся комнаты в пользование. Это может быть реализовано,
в частности, путем заключения на основании п. 1 ст. 250 ГК и ч.
первой ст. 117 ЖК участниками долевой собственности на квартиру
(физическим лицом и государством) соглашения о порядке
пользования общим имуществом либо путем заключения между ними
договора найма.
В связи с тем, что наниматели и члены ЖСК могут получить
освободившуюся жилую комнату в пользование независимо от их
нуждаемости в улучшении жилищных условий, недопустимость
предоставления такой комнаты в пользование собственнику доли в
праве общей долевой собственности на квартиру противоречила бы,
по нашему мнению, ч. второй ст. 13, а также ст. 22 Конституции
Республики Беларусь, согласно которым государство гарантирует
равную защиту и равные условия для развития всех форм
собственности (все равны перед законом).
19.08.2002 г.
Право Беларуси, 2002 г., № 6, с.76
