АРЕНДА ОРГАНИЗАЦИЯМИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ У ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
Одним из видов доходов, получаемых физическими лицами,
являются доходы от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений. Как
правило, физические лица осуществляют сдачу внаем (поднаем)
жилых помещений другим физическим лицам.
Однако встречаются случаи, когда жилые помещения сдаются
физическими лицами организациям для различных целей (размещение
офиса, конторы, склада и др.). При этом организация согласно
заключенному договору выплачивает физическому лицу определенную
денежную сумму и удерживает подоходный налог с произведенных
выплат, направляя в налоговый орган сведения о доходах
физических лиц, как это предусмотрено подпунктом 21.2 п. 21
Методических указаний по исчислению и уплате подоходного налога
с физических лиц, утвержденных приказом Государственного
налогового комитета от 6 апреля 1999 г. № 62.
Кроме того, организация такие выплаты относит к арендной
плате и включает в себестоимость продукции (работ, услуг) в
соответствии с Основными положениями по составу затрат,
включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг),
утвержденными Министерством экономики 26 января 1998 г. № 19-
12/397, Министерством финансов 30 января 1998 г. № 3,
Министерством статистики и анализа 30 января 1998 г. № 01-21/8 и
Министерством труда 30 января 1998 г. № 03-02-07/300.
В связи с этим возникает вопрос о правомерности заключения
подобных договоров между физическими лицами и организациями и
обоснованности включения производимых выплат организациями в
качестве арендной платы в себестоимость продукции (работ,
услуг).
Для ответа на эти вопросы в первую очередь следует
обратиться к соответствующим нормам Гражданского кодекса
Республики Беларусь (далее - ГК), регулирующим вопросы аренды.
Этим вопросам посвящена отдельная глава ГК - глава 34 «Аренда»,
которая содержит общие вопросы аренды и вопросы отдельных видов
договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества.
Согласно ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного
найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование.
Среди отдельных видов договоров аренды, предусмотренных
указанной главой ГК, не содержится такого вида договора, как
аренда жилого помещения.
В ГК содержится отдельная глава 35 «Наем жилого помещения»,
состоящая только из одной ст. 642, которая, в свою очередь,
содержит отсылочную норму и предусматривает, что отношения,
вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются
Жилищным кодексом Республики Беларусь.
Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее - ЖК) вступил в
силу с 1 июля 1999 г. и применяется к отношениям, возникшим
после 1 июля 1999 г.
Согласно ст. 3 ЖК гражданское законодательство Республики
Беларусь применяется к жилищным отношениям постольку, поскольку
эти отношения не урегулированы жилищным законодательством.
Статьей 8 ЖК предусмотрено, что жилые помещения
предназначаются для проживания граждан, что использование не по
назначению пригодных для проживания жилых помещений не
допускается и что использование не по назначению одноквартирных,
блокированных жилых домов или их части производится по
согласованию с местными исполнительными и распорядительными
органами с соблюдением правил градостроительства, норм
санитарной гигиены и противопожарной безопасности.
Наниматель жилого помещения в домах государственного жилого
фонда вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним
совершеннолетних членов его семьи и наймодателя сдавать жилые
помещения другим гражданам по договору поднайма (ст. 85 ЖК).
Граждане и юридические лица негосударственной формы
собственности имеют право в порядке, установленном
законодательством, в целом либо по частям отчуждать, сдавать по
договору найма жилые помещения, принадлежащие им на праве
собственности (ст. 101 ЖК).
Член организации граждан-застройщиков (т.е. член жилищно-
строительного кооператива) имеет право сдавать занимаемое жилое
помещение или его часть по договору найма (ст. 109 ЖК).
Таким образом, собственник жилого помещения, относящегося к
частному жилищному фонду, имеет право заключить договор найма
жилого помещения, а наниматель жилого помещения в домах
государственного жилищного фонда имеет право заключить договор
поднайма (с согласия собственника - наймодателя) с другим
гражданином с целью использования последним жилого помещения или
его части по прямому назначению - для проживания.
ЖК налагает на граждан в области жилищных отношений ряд
обязанностей, в частности соблюдать требования ЖК и иных актов
жилищного законодательства, а также использовать жилые помещения
в соответствии с требованиями ЖК (ст. 9).
Согласно ст. 126 ЖК в области жилищных отношений
предусматривается ответственность граждан, в частности, за
нарушение правил пользования жилыми помещениями, за
использование жилых помещений не по назначению, а ст. 125 ЖК
предусмотрено, что ответственность за нарушение жилищного
законодательства устанавливается ЖК, административным, уголовным
и иным законодательством.
Так, ст. 141 Кодекса Республики Беларусь об
административных правонарушениях предусматривает
административную ответственность в виде штрафа за нарушение
правил пользования жилыми помещениями или использование их не по
назначению. Протоколы об административном правонарушении,
предусмотренном указанной статьей, имеют право составлять
уполномоченные на то должностные лица исполнительных комитетов
местных Советов и органов Министерства жилищно-коммунального
хозяйства, а дела об указанных правонарушениях имеют право
рассматривать административные комиссии при исполнительных
комитетах сельских (поселковых) и районных Советов и
исполнительные комитеты сельских (поселковых) Советов.
В ГК глава 18 регулирует право собственности и другие
вещные права на жилые помещения.
Согласно части первой ст. 272 ГК собственник осуществляет
права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему
жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно части второй этой же статьи жилые помещения
предназначены для проживания граждан; гражданин - собственник
жилого помещения может использовать его для личного проживания и
проживания членов его семьи отдельно или вместе с семьей; жилые
помещения могут сдаваться их собственниками гражданам для
проживания на основании договора.
Согласно части третьей этой же статьи размещение в жилых
домах промышленных производств не допускается; размещение
собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий,
учреждений, организаций и их подразделений допускается только
после перевода этих помещений в нежилые.
Следовательно, для жилых помещений установлен специальный
правовой режим, предусматривающий, что все жилые помещения
независимо от формы собственности и их местонахождения
предназначены исключительно для проживания граждан, а
собственник жилого помещения может осуществлять свое право
собственности на жилое помещение только в соответствии с его
целевым назначением. Тем самым все, без исключения, жилые
помещения приобрели режим целевого назначения.
Жилое помещение (дом, квартиру, комнату) можно сдать лишь
внаем (аренду) для проживания граждан, но не для размещения
офиса, конторы, склада, мастерской и т.п., запрещено также
использовать жилые помещения для промышленных производств, а
также отчуждать и приобретать их для этих целей. Это допускается
только лишь после перевода жилых помещений в категорию нежилых и
их исключения из жилищного фонда, что обязательно связано с их
перерегистрацией в органах, осуществляющих учет жилья как
недвижимости.
Установленный порядок в реализации права на недвижимость,
несколько ограничивающий правомочия собственников, касается всех
граждан, владельцев жилых домов и приватизированных квартир,
юридических лиц, включая коммерческие и некоммерческие
организации, а также государственных республиканских органов и
административно-территориальных единиц, имеющих в собственности,
праве хозяйственного ведения или оперативного управления
жилищный фонд.
Следует также отметить, что Положением о государственной
регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов
хозяйствования, утвержденным Декретом от 16 марта 1999 г. № 11
«Об упорядочении государственной регистрации и ликвидации
(прекращения деятельности) субъектов хозяйствования» (в
редакции от 16 ноября 2000 г. № 22), предусмотрено, что
государственная регистрация создаваемых (реорганизуемых)
коммерческих и некоммерческих организаций не допускается в
случае их расположения в жилом помещении без соответствующего
решения местного исполнительного и распорядительного органа
(подпункт 40.1 п. 40). В противном случае регистрация такой
организации может быть признана в судебном порядке
недействительной, а подобные иски вправе предъявлять и налоговые
органы в соответствии со ст. 11 Закона от 2 февраля 1994 г.
№ 2737-XII «О государственной налоговой инспекции Республики
Беларусь».
Из вышеизложенного следует вывод, что заключение договора
аренды (найма) жилого помещения допускается только между
гражданами и только с единственной целью - для их проживания.
Заключение договора аренды (найма) жилого помещения между
гражданином (будь то собственник жилого помещения или
наниматель) и организацией противоречит (не соответствует)
законодательству, и согласно ст. 169 ГК такая сделка является
ничтожной.
Отсутствие вины в действиях сторон, совершивших сделку, не
соответствующую законодательству, не исключает ее ничтожности,
поскольку законодатель исходит из того, что законодательство
должно быть известно всем. Поэтому договор аренды (найма) жилого
помещения не для проживания, а для использования его в иных
целях является основанием для утверждения факта ничтожности
сделки в силу ее противоречия законодательству - ст. 272 ГК, ст.
8 ЖК.
В соответствии со ст. 168 ГК недействительная сделка не
влечет юридических последствий и недействительна с момента ее
совершения. При недействительности сделки каждая из сторон
обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае
невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда,
когда полученное выражается в пользовании имуществом,
выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его
стоимость в деньгах.
Согласно части второй ст. 167 ГК требования об установлении
факта ничтожности сделки и о применении последствий ее
недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным
лицом.
Следовательно, налоговый орган при установлении факта
заключения между физическим лицом и организацией договора аренды
жилого помещения и включения организацией арендной платы в
себестоимость продукции (работ, услуг) вправе предъявить в
хозяйственный суд иск о признании такой сделки недействительной
и применении последствий ее недействительности. После вынесения
хозяйственным судом соответствующего решения у налогового органа
будут все основания признать необоснованным включение в
себестоимость сумм, выплаченных организацией физическому лицу в
качестве арендной платы в соответствии с заключенным договором
аренды жилого помещения, поскольку сделка признается
недействительной с момента ее совершения. С учетом этого
возможно применение к организации экономических санкций
вследствие завышения ею себестоимости продукции (работ, услуг) и
уменьшения объекта налогообложения.
Налоговые органы не должны оставлять без внимания факты
сдачи физическими лицами в аренду организациям жилых помещений
для размещения в них офиса, конторы, склада и т.п. В этом случае
необходимо, во-первых, направлять в исполнительные и
распорядительные органы местных Советов соответствующее
сообщение для привлечения физических лиц к административной
ответственности и, во-вторых, предъявлять в хозяйственный суд
иски о признании таких сделок недействительными с последующим
применением к организациям экономических санкций при наличии
оснований для этого.
П.А. ГЛАДКИЙ, заместитель начальника
инспекции ГНК по Первомайскому
району г. Минска
04.04.2001 г.
Вестник Государственного налогового комитета Республики Беларусь, 2001 г., № 13, с.55
