СОБСТВЕННИКИ И НАНИМАТЕЛИ
                 ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ЗНАК РАВЕНСТВА?
     
                               Е.М.  ШУПЕГИНА, главный специалист
                                   экспертно-правового управления
                                    Секретариата Конституционного
                                        Суда  Республики Беларусь
     
     Несмотря  на  то,  что  первая массовая  волна  недовольства
граждан,   вызванная  принятием  постановления  Совета  Министров
Республики Беларусь от 28 апреля 2000 г. № 606, спала, до сих пор
у  населения остается без ответа вопрос, почему жилищные  платежи
собственников  жилых  помещений аналогичны платежам  нанимателей.
Попробуем разобраться,в чем тут дело.
     В  развитии  нормативного  регулирования  жилищных  платежей
граждан можно условно выделить несколько этапов.
     Началом  первого  этапа можно считать  принятие  в  1999  г.
Жилищного  кодекса  Республики Беларусь  (далее  -  ЖК),  который
вступил  в  силу с 1 июля 1999 г. В ЖК законодатель предусмотрел,
что  наниматели, собственники жилых помещений, члены  организаций
граждан-застройщиков    обязаны    ежемесячно    участвовать    в
финансировании  в  многоквартирных жилых  домах  доли  затрат  по
фактическим  расходам,  связанным  с  эксплуатацией  и   ремонтом
вспомогательных  помещений, конструктивных элементов,  инженерных
систем жилых домов, содержанием придомовых территорий, соразмерно
занимаемой  ими  общей площади жилых помещений в этих  домах  (ч.
третья ст. 51 ЖК). Наниматели жилых помещений, кроме того, вносят
плату за пользование жилым помещением (ст. 27, 28, 65 ЖК).
     Наряду   с  этим,  согласно  подпункту  1.16  п.   1   Указа
Президента  Республики  Беларусь от 19  мая  1999  г.  №  285  «О
некоторых  мерах  по  стабилизации цен   (тарифов)  в  Республике
Беларусь»  оплата  за пользование жилыми помещениями  и  жилищно-
коммунальные услуги производится населением республики в  размере
не  более 50% затрат жилищно-коммунальных предприятий по оказанию
этих услуг.
     Подзаконными  актами, принятыми в связи с ЖК  (постановление
Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. № 1332
«Об   упорядочении  расчетов  населения  за  пользование   жилыми
помещениями  и  коммунальными услугами»,  Инструкция  по  расчету
платы  граждан  за пользование жилыми помещениями и коммунальными
услугами,  утвержденная Министром жилищно-коммунального хозяйства
23   сентября  1999  г.),  было  предусмотрено  несколько   иное:
собственники   жилых  помещений  и  члены  организаций   граждан-
застройщиков  должны были платить за техническое обслуживание,  а
наниматели - за пользование жилыми помещениями.
     При   этом   плата   нанимателей   за   пользование   жилыми
помещениями  в  пределах максимальной нормы предоставления  общей
площади жилого помещения социального пользования с учетом  членов
семей   нанимателей  осуществлялась  в  одинарном   размере,   за
пользование   остальной  излишней  площадью  -   по   нормативной
себестоимости эксплуатации жилищного фонда. Регулирование порядка
расчета  платы собственников жилых помещений, членов  организаций
граждан-застройщиков за техническое обслуживание заключалось лишь
в  указании на то, что такая плата не должна была превышать плату
нанимателей за пользование жилыми помещениями. На практике  плата
за  техническое обслуживание определялась путем умножения размера
всей   занимаемой  собственником,  членом  организации   граждан-
застройщиков общей площади жилого помещения на установленную  для
нанимателей ставку платы за пользование жилыми помещениями.
     Изменение  в  такой порядок оплаты технического обслуживания
было  внесено постановлением Совета Министров Республики Беларусь
от 28 апреля 2000 г. № 606, принятие которого ознаменовало второй
период  в развитии регулирования жилищных платежей граждан.  Суть
изменения  заключалась в том, что собственники жилых помещений  и
члены  организаций граждан-застройщиков должны были  осуществлять
плату  по  установленной  ставке  лишь  исходя  из  установленной
законодательством нормы (20 кв. метров на каждого члена  семьи  и
10  кв.  метров - на семью), а из расчета остальной площади -  по
нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда. Тем самым
Совет  Министров  установил для собственников жилых  помещений  и
членов  организаций граждан-застройщиков такой же порядок  оплаты
технического обслуживания жилищного фонда, как и для  нанимателей
за пользование жилыми помещениями.
     Указанное  постановление  Совета  Министров  вызвало  немало
вопросов  со  стороны населения, что нашло свое выражение  прежде
всего   в   многочисленных   обращениях   граждан   в   различные
государственные органы. Судя по обращениям, постановление  №  606
было  воспринято как фактическое установление платы собственников
за  пользование жилыми помещениями, в том числе и за  пользование
«лишними»  метрами  занимаемой площади,  причем  в  необоснованно
больших  размерах.  Это, в свою очередь,  вызвало  уверенность  в
нарушении  конституционных  прав  собственников  жилья.  На   наш
взгляд,  такое  мнение, с одной стороны, не  являлось  достаточно
обоснованным,   поскольку  собственники  не  стали   платить   за
пользование  жилыми помещениями, а изменение размера платежей  за
техническое  обслуживание жилищного фонда не ограничивало  их  во
владении, пользовании и распоряжении самими жилыми помещениями.
     С  другой  стороны, недовольство граждан по своей сути  было
совершенно  оправданно,  поскольку  на  самом  деле   как   плата
нанимателей  за  пользование  жилыми  помещениями,  так  и  плата
собственников   и  членов  организаций  граждан-застройщиков   за
техническое  обслуживание рассчитывалась исходя лишь из  расходов
по  эксплуатации  и ремонту жилищного фонда. В связи  с  этим  на
практике  наниматели  жилых помещений государственного  жилищного
фонда  не осуществляли плату за пользование непосредственно жилым
помещением.
     В   целях  устранения  указанного  несоответствия  правового
регулирования  и  практики,  а также разрешения  иных  проблемных
вопросов  в  области уплаты населением жилищных платежей  и  было
принято  решение Конституционного Суда Республики Беларусь  от  5
сентября  2000  г. «О плате за пользование жилыми  помещениями  и
техническое    обслуживание   жилищного   фонда».    По    мнению
Конституционного   Суда,   многочисленные   жалобы   граждан    в
определенной    мере    были    вызваны    противоречивостью    и
несогласованностью   используемых  в  жилищном   законодательстве
терминов   и  понятий,  а  также  тем,  что  отдельные   жилищно-
эксплуатационные  организации  в  извещениях  и  нанимателям,   и
собственникам  жилых помещений указывали на необходимость  оплаты
«излишков  жилой  площади», хотя законодательство предусматривает
право   граждан   иметь  в  собственности  жилые  помещения   без
ограничения  их  размеров. В результате были созданы  предпосылки
для   отождествления   понятий  «плата  за   пользование   жилыми
помещениями»  и  «плата  за техническое обслуживание»,  что  было
воспринято  как установление обязанности собственников оплачивать
пользование жилыми помещениями. В связи с этим в решении  указана
необходимость    устранить   существующие   противоречия    между
нормативными  актами, регулирующими плату за  пользование  жилыми
помещениями  и  техническое  обслуживание,  упорядочив  при  этом
используемые  в жилищном законодательстве  понятия  и  термины  в
целях их однозначного понимания и применения на практике.
     В   результате   31   января   2001   г.   Совет   Министров
постановлением  №  128  принимает  новую  редакцию  постановления
№  1332,  которая  стала последней вплоть до  настоящего  времени
стадией  развития  законодательства о жилищных платежах  граждан.
Согласно  постановлению  №  128  наниматели,  собственники  жилых
помещений,  члены организаций граждан-застройщиков платят  только
за  техническое обслуживание жилищного фонда. Порядок определения
платы  за  техническое обслуживание для всех указанных  категорий
одинаков: в пределах установленной нормы - плата по установленной
ставке;   соразмерно  остальной  площади  жилых  помещений  -  по
нормативной   стоимости,  утверждаемой  облисполкомами,   Минским
горисполкомом.
     Помимо  платы  за  техническое обслуживание,  предполагается
внесение нанимателями жилых помещений платы за пользование жилыми
помещениями,  а собственниками - налога на недвижимое  имущество.
Однако  реальное осуществление этих платежей на практике отложено
до времени, когда будет ликвидировано перекрестное субсидирование
оказания  коммунальных  услуг  для  населения.  Необходимость   в
перекрестном  субсидировании - возложение части  затрат  жилищно-
эксплуатационных   организаций   и   предприятий    коммунального
хозяйства  по производству жилищных и жилищно-коммунальных  услуг
на  юридических лиц за счет повышения им тарифов - отпадет только
после  того,  как  население  станет погашать  100%  расходов  на
техническое обслуживание жилищного фонда, а также на производство
и оказание жилищно-коммунальных услуг.
     В  связи с изложенным положительным в принятом постановлении
№  128  является  то,  что  оно  в  определенной  мере  устранило
несогласованность  между  правовым  регулированием  и   практикой
решения  вопросов, связанных с осуществлением населением жилищных
платежей.  В  то  же  время,  несмотря на  изменение  понятийного
аппарата   в  указанной  области  отношений,  по  существу,   для
населения  ничего не изменилось и жилищные платежи  собственников
все  также  равны  платежам нанимателей. Попробуем  порассуждать,
правильно ли это.
     Собственнику  квартиры  в  многоквартирном  доме  наряду   с
принадлежащим   ему   помещением,   занимаемым   под    квартиру,
принадлежит  также доля в праве собственности на общее  имущество
дома  (ст.  273  Гражданского кодекса Республики  Беларусь).  Это
подразумевает  обязанность собственника  квартиры  участвовать  в
расходах  по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества,
находящихся  в  общей  долевой  собственности  (ч.  вторая  ст.11
Закона  Республики  Беларусь от 8 января  1998  г  «О  совместном
домовладении»  с  дополнениями от 5 мая  1998  г.).  Эти  расходы
связаны  с  эксплуатацией  и ремонтом вспомогательных  помещений,
конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, а  также
с  содержанием придомовых территорий, определяемых подпунктом 1.2
п.  1  постановления № 128 как техническое обслуживание.  Однако,
если  квартирой  пользуется не сам собственник, а  наниматель  по
договору  найма,  на  наш  взгляд, вполне  обоснованной  является
обязанность   именно    нанимателя   участвовать   в   возмещении
упомянутых расходов. В связи с этим верным представляется подход,
определивший  равную плату как собственников, так  и  нанимателей
жилых  помещений  за  техническое обслуживание  жилищного  фонда.
Изменения  размера  платы за техническое  обслуживание  жилищного
фонда  в  зависимости от того, кто пользуется жилым помещением  -
наниматель или сам собственник, несомненно, быть не должно.
     Оценить  тот  факт, что Правительство в настоящее  время  не
устанавливает плату нанимателей за пользование жилыми помещениями
и  налог на недвижимость, подлежащий уплате собственниками  жилых
помещений,  достаточно  сложно.  Конечно,  юридически  правильным
является  реальное  осуществление этих  платежей.  Однако  прежде
всего надо учитывать, готово ли сейчас большинство населения с их
уровнем  доходов  к  тому, что платить как собственникам,  так  и
нанимателям   нужно   будет   еще  больше.   Активно   выражаемое
собственниками жилых помещений недовольство равной с нанимателями
платой,  показывает, что они к этому готовы. Как видно, при  этом
им  совсем не важно, что налог на недвижимость может быть больше,
чем плата нанимателей за пользование жилыми помещениями.
     


05.08.2002 г.


Право Беларуси, 2002 г., № 4, с.77