КОММЕНТАРИЙ
           к положению о порядке оценки зданий и строений,
            принадлежащих физическим лицам, утвержденному
         постановлением Совета Министров Республики Беларусь
                     от 31 января 2003 г. № 121
     
     В   Республике   Беларусь  физические   лица   уплачивают   два
имущественных налога: земельный и на недвижимость. Ставки земельного
налога установлены в абсолютных суммах за гектар площади, а потому и
исчисление  налога  сводится  лишь к арифметическому  действию,  тем
более что определить площадь занимаемого физическим лицом земельного
участка, как правило, не вызывает особых трудностей.
     В  отличие  от  земельного налога ставка налога на недвижимость
установлена Законом от 23 декабря 1991 г. «О налоге на недвижимость»
(далее  -  Закон)  в процентах к стоимости принадлежащих  физическим
лицам  зданий  и строений. При наличии сведений о стоимости  объекта
налогообложения рассчитать причитающуюся к уплате сумму налога также
не  составляет труда. Основной задачей налоговых органов,  поскольку
именно  они  исчисляют налоги физическим лицам, является обеспечение
наличия оценки всех подлежащих налогообложению зданий и строений.
     До    настоящего   времени   стоимость   зданий   и   строений,
принадлежащих  физическим  лицам,  определялась  в  соответствии   с
постановлением Совета Министров от 27 февраля 1998 г. №  309.  Налог
на  недвижимость исчислялся исходя из страховой оценки (в  отношении
зданий  и строений, подлежащих обязательному страхованию) или исходя
из   стоимости,  определенной  органами  регистрации  и  технической
инвентаризации по установленной методике.
     Парадокс  ситуации заключался в том, что и та и  другая  оценки
осуществлялись  органами  регистрации и технической  инвентаризации,
которые  и информировали налоговые органы о ее результатах. По  сути
дела,  несмотря  на разграничение, стоимость зданий определялась  по
одной  и той же методике и, следовательно, была одинаковой для  всех
объектов  налогообложения. Сам собой напрашивается вывод о том,  что
незачем  усложнять  простые вещи. Необходимо было  четко  и  понятно
установить,  что оценка зданий и строений производится организациями
по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него.
     Именно  это  и закреплено в подпункте 2.1 Положения  о  порядке
оценки  зданий и строений, принадлежащих физическим лицам  (далее  -
Положение).
     С  1  января  2003 г. (с даты вступления в силу комментируемого
постановления  и  утвержденного им Положения) налог на  недвижимость
будет  исчисляться  исходя  из  действительной  стоимости  зданий  и
строений  с  учетом коэффициентов качества среды и типа  населенного
пункта.
     Что же такое действительная стоимость?
     Действительная    стоимость    -    это    стоимость    полного
воспроизводства  точной  копии  строения,  сооружения,  помещения  с
использованием    аналогичных   материалов   и   сохранением    всех
эксплуатационных  параметров (восстановительная стоимость  объекта),
уменьшенная на величину физического износа.
     Другими   словами,  объектом  налогообложения   становится   та
стоимость  объекта, которую может получить собственник  имущества  в
случае его отчуждения, т.е. реальная цена объекта. Вместе с тем  все
хорошо   понимают,  что  стоимость  абсолютно  одинаковых  домов   в
областном   центре  и  поселке  городского  типа  будет  существенно
различаться, и чем дальше находится недвижимое имущество от крупного
города,  тем  существенней.  С другой  стороны,  и  уровень  доходов
населения в крупных городах выше, чем в сельской местности. Все  это
также  необходимо  учесть  для того, чтобы  сделать  налогообложение
максимально справедливым.
     С   этой   целью  при  определении  оценки  зданий  и  строений
учитываются   коэффициент  типа  населенного  пункта  и  коэффициент
качества среды.
     Коэффициент  типа  населенного по своей сути  -  это  отношение
продажной   цены   объекта   к   действительной   стоимости.   Такие
коэффициенты   на   сегодняшний  день   установлены   постановлением
Министерства архитектуры и строительства от 17 ноября 2000 г. №  17.
Коэффициенты установлены только для населенных пунктов с  населением
свыше  10  тысяч человек и колеблются от 1,1 до 1,45 (в г.  Минске).
Для сельской местности коэффициенты установлены только для городских
и  сельских  населенных пунктов Минского района в размере  1,1,  что
обусловлено тем, что непосредственная близость столицы само по  себе
увеличивает ценность недвижимости.
     По   сути,   коэффициент  типа  населенного  пункта  определяет
изменение цены в зависимости от местонахождения здания на территории
страны.
     Вместе  с  тем даже внутри одного населенного пункта  стоимость
одинаковых   зданий  различается.  Обусловлено  это  многочисленными
факторами, в первую очередь, степенью благоустроенности района,  где
находится    здание:   транспорт,   социально-культурные    объекты,
экологические  характеристики  и  т.д.  Влияние  этих  факторов   на
стоимость недвижимости отражает коэффициент качества среды,  который
устанавливается   местными   исполнительными   и   распорядительными
органами.  Причем в отличие от коэффициента типа населенного  пункта
для  одного  населенного  пункта может  быть  установлено  несколько
коэффициентов, в том числе и понижающих (для строений, находящихся в
наибольшей   удаленности   от   центра   и   имеющих   недостаточную
обеспеченность  инфрастуктурой). Кроме  того,  коэффициент  качества
среды  должен постоянно пересматриваться, по крайней мере,  не  реже
одного раза в пять лет.
     Вместе  с тем в республике более 1,5 млн. объектов недвижимости
и производить ежегодную переоценку каждого из них с выходом на место
и  определением  величины физического износа невозможно.  Поэтому  в
большинстве  случаев  переоценка  осуществляется  путем   применения
коэффициентов переоценки зданий и строений, принадлежащих физическим
лицам,   ежегодно   рассчитываемых   Министерством   архитектуры   и
строительства.  Для  того  чтобы поступление  в  бюджет  налогов  не
зависело от качества и оперативности работы регистрирующего  органа,
с  1  января  2003  г.  налоговым органам дано право  самостоятельно
определять  стоимость  зданий и строений,  принадлежащих  физическим
лицам.
     Определять   налоговую   базу   для   исчисления   налога    на
недвижимость налоговые органы будут тремя способами.
     Первый  способ: путем индексации стоимости зданий  и  строений,
исходя   из   которой  в  прошлом  календарном  году   производилось
исчисление  налога.  Для  индексации  будет  применяться   названный
коэффициент.  Причем,  если  в  прошлом  году  в  качестве   объекта
налогообложения применялась действительная стоимость  по  сведениям,
представленным  регистрирующим органом, с учетом коэффициентов  типа
населенного пункта и качества среды, то повторно эти коэффициенты не
применяются.  За исключением случаев, когда коэффициенты  в  текущем
налоговом периоде были изменены (уменьшены или увеличены).
     Второй  способ:  использование стоимости 1 кв.  метра  типового
здания  и строения, утверждаемой решениями местных исполнительных  и
распорядительных органов в абсолютных цифрах. Расчетная стоимость  1
кв.  метра  типового  здания  или строения  определяется  исходя  из
средней  действительной стоимости 1 кв. метра зданий  и  строений  в
данном населенном пункте. Другими словами, если регистрирующий орган
определил  в  этом  году стоимость 100 деревянных одноэтажных  жилых
домов,   то  на  основании  этой  оценки  будет  определена  средняя
стоимость  1 кв. метра такого дома. Аналогично может быть определена
средняя стоимость кирпичного здания, железного гаража и других видов
недвижимого имущества. Этот метод также имеет право на существование
и  не  поставит  отдельных  физических  лиц  в  менее  благоприятные
условия,  поскольку  пусть  и в усредненном  виде,  но  также  будет
основываться на реальной стоимости здания.
     Данное  новшество особенно важно в той связи, что  с  1  января
2003  г.  в  связи с изменениями в Закон «О налоге на  недвижимость»
здания  и  строения,  находящиеся  в  сельской  местности,  подлежат
налогообложению.  До  этого  года  налог  на  недвижимость  с  такой
категории зданий и строений не исчислялся, а в республике  их  более
800   тысяч,   и  само  собой,  определять  ежегодно  действительную
стоимость таких объектов не требовалось. По сведениям регистрирующих
органов  на  сегодняшний день они располагают данными об  оценке  не
более  10  процентов  жилых  домов  и  других  строений  в  сельской
местности.  Даже  предположить, что  они  смогут  провести  сплошную
оценку  всех  домовладений до начала июня (срок вручения  физическим
лицам  платежных  извещений)  весьма  сложно,  а  воплотить  это  на
практике,  наверное,  невозможно. Тем более,  что  проведение  таких
работ  будет  связано  со  значительными затратами  средств  местных
бюджетов,  которые  вряд ли будут сопоставимы с  налогами,  какие  в
результате поступят.
     Поэтому  применение  метода  определения  базы  для  исчисления
налога  на  недвижимость исходя из расчетной стоимости 1  кв.  метра
будет,  вероятно,  наиболее приемлемым решением проблемы  исчисления
налога в сельской местности.
     Третий  способ определения оценки налоговыми органами  применим
исключительно  к  индивидуальным  предпринимателям.  Для  исчисления
налога  на недвижимость со стоимости зданий и строений, используемых
для   предпринимательской  деятельности,  может  использоваться   их
остаточная  стоимость на начало года при условии, что  такое  здание
отражено   в   учете   индивидуальным   предпринимателем.    Правда,
применяться такой метод может только в том случае, если  все  другие
установленные методы оценки применить невозможно.
     Еще  одним  весьма существенным новшеством является определение
порядка  оценки  зданий  и строений, не завершенных  строительством.
Прежде  всего  это  важно  с  той точки зрения,  что  обоснованность
исчисления   налога  на  недвижимость  со  стоимости  незавершенного
строительства  не будет вызывать сомнений. С другой  стороны,  любой
объект  недвижимости до его регистрации в общеустановленном  порядке
считается    незавершенным   строительством,   несмотря    на    его
использование  в качестве постоянного или временного  жилья  или  по
другому  назначению. Вместе с тем до регистрации здания или строения
соответствующий орган не может и произвести его оценку. Единственным
возможным  способом  определения базы для  налогообложения  является
установление  стоимости 1 кв. метра типового здания.  В  последующие
годы  налоговый орган сможет определять причитающуюся к уплате сумму
налога  на  недвижимость  с  применением  коэффициентов  переоценки,
определяемых Министерством архитектуры и строительства. Кроме  того,
стоимость   незавершенного  строительства  определяется   с   учетом
понижающего коэффициента 0,8.
  
                                            М.О.ГРИГОРЧУК, начальник
                                                  отдела методологии
                                            исчисления имущественных
                                             налогов, декларирования
                                             доходов и имущества МНС
  



08.05.2003 г.


Приложение №2 к Вестнику Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, 2003 г., № 3, с.190