Иностранное  предприятие в 2004 году заключило  договор  аренды
помещения, в котором нужно произвести реконструкцию под производство
продукции.  Для  этого разработаны проект реконструкции  арендуемого
помещения  для установки технологического оборудования,  технические
условия   водоканала,  энергосбыта,  противопожарные,  экологические
условия,   получено  заключение  санэпидстанции,  будет   произведен
капремонт  крыши  и  внутренний ремонт за счет  средств  арендатора.
Данные затраты отражены в составе расходов будущих периодов.
     
     Вопрос:
     Куда следовало отнести перечисленные затраты? (рег. № 0298-04)
     
     Ответ:
     Согласно ст. 1 Закона от 12 декабря 1990 г. «Об аренде»  аренда
представляет   собой  основанное  на  договоре  срочное   возмездное
владение  и  пользование  имуществом,  необходимым  арендатору   для
самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.
     Под   реконструкцией   здания   в   соответствии   с   приказом
Министерства архитектуры и строительства от 3 апреля 1998 г.  №  137
понимается   совокупность  работ  и  мероприятий,  направленных   на
улучшение  функционирования или использование по  новому  назначению
здания,  вызывающих изменение строительного объема или общей площади
здания (вместимости) или назначения (включая отдельные помещения)  с
изменением нормативных требований.
     В  приказе Министерства архитектуры и строительства от 16  июня
2000  г.  №  244  «Об  утверждении изменения  нормативно-технических
документов»   дана   еще  одна  трактовка  понятия  «реконструкция»:
«комплекс    строительных    работ   и    организационно-технических
мероприятий,    связанных    с   изменением    технико-экономических
показателей  и  функционального назначения  здания  или  инженерного
сооружения   в   целях   улучшения  условий   проживания,   качества
обслуживания,  увеличения объема услуг, повышения производительности
труда  и  качества  выпускаемой продукции,  повышения  экологической
надежности объекта».
     Реконструкция, а также переоборудование помещений с  изменением
их  функционального  назначения может  осуществляться  на  основании
решений Мингорисполкома о выдаче разрешения на производство проектно-
изыскательских и строительно-монтажных работ.
     Таким  образом, реконструкция в арендуемом помещении связана  с
неотделимыми улучшениями арендованного объекта.
     Статьей  22  Закона «Об аренде» определены права арендатора  на
возмещение  стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
В  случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и  с
разрешения  арендодателя  улучшения,  не  отделимые  без  вреда  для
арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена
оборудования  и  т.п.),  он имеет право после  прекращения  договора
аренды  на  возмещение  стоимости  этих  улучшений,  если  иное   не
предусмотрено    договором.   Стоимость    неотделимых    улучшений,
произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и
других  природных  ресурсов,  возмещению  не  подлежит.  При  аренде
предприятия и других имущественных комплексов арендатор имеет  право
на   возмещение   стоимости   неотделимых  улучшений   арендованного
имущества,  произведенных им за счет собственных средств, независимо
от   разрешения  арендодателя  на  такие  улучшения,  если  иное  не
предусмотрено договором.
     Права   арендатора   на   отделимые  и  неотделимые   улучшения
определены  также ст. 594 Гражданского кодекса Республики  Беларусь,
согласно   которой  произведенные  арендатором  отделимые  улучшения
арендованного  имущества  являются его  собственностью.  Неотделимые
улучшения,  произведенные с согласия арендодателя,  порождают  право
арендатора  на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения
договора.  Стоимость неотделимых улучшений арендованного  имущества,
произведенных  арендатором без согласия арендодателя, возмещению  не
подлежит, если иное не оговорено договором.
     Таким  образом,  в  случае, когда арендатор  произвел  за  счет
собственных   средств   и   с   согласия   арендодателя    улучшения
арендованного  имущества,  не отделимые  без  вреда  для  имущества,
арендатор  имеет  право  после прекращения  договора  на  возмещение
стоимости  этих  улучшений,  если иное  не  предусмотрено  договором
аренды.
     В  бухгалтерском  учете в соответствии  с  требованиями  п.  51
Инструкции   о   порядке  бухгалтерского  учета  основных   средств,
утвержденной постановлением Министерства финансов от 20 декабря 2001
г. № 127 (далее - Инструкция № 127), арендатор отражает:

----------------------T------------------T-------------------------¬ 
¦ Содержание хозяйс-  ¦      Дебет       ¦         Кредит          ¦
¦  твенной операции   ¦                  ¦                         ¦
+---------------------+------------------+-------------------------+ 
¦Затраты,  связанные с¦  08 "Вложения во ¦     10 "Материалы"      ¦
¦ремонтом             ¦внеоборотные акти-¦ 23 "Вспомогательные про-¦
¦                     ¦вы"               ¦изводства"               ¦
¦                     ¦                  ¦69 "Расчеты по социально-¦
¦                     ¦                  ¦му  страхованию и обеспе-¦
¦                     ¦                  ¦чению"                   ¦
¦                     ¦                  ¦70  "Расчеты с персоналом¦
¦                     ¦                  ¦по оплате труда" и др.   ¦
+---------------------+------------------+-------------------------+ 
¦Себестоимость капита-¦ 91 "Операционные ¦08  "Вложения  во внеобо-¦
¦льных вложений       ¦доходы и расходы" ¦ротные активы"           ¦
+---------------------+------------------+-------------------------+ 
¦Исчисленный   НДС  по¦ 91 "Операционные ¦68  "Расчеты по налогам и¦
¦реализации   произве-¦доходы и расходы" ¦сборам"                  ¦
¦денных    капитальных¦                  ¦                         ¦
¦вложений             ¦                  ¦                         ¦
+---------------------+------------------+-------------------------+ 
¦Стоимость капитальных¦76 "Расчеты с раз-¦91 "Операционные доходы и¦
¦вложений,   передава-¦ными  дебиторами и¦расходы"                 ¦
¦емых арендодателю    ¦кредиторами"      ¦                         ¦
+---------------------+------------------+-------------------------+ 
¦Поступившая оплата   ¦  51  "Расчетный  ¦76 "Расчеты с разными де-¦
¦                     ¦       счет"      ¦биторами и кредиторами"  ¦
L---------------------+------------------+-------------------------- 
     В  соответствии  с  п.  51  Инструкции  №  127  при  несогласии
арендодателя  принять на баланс капитальные вложения,  произведенные
арендатором, арендатор образовывает новый инвентарный объект. В этом
случае   затраты  по  законченным  работам  капитального   характера
списываются бухгалтерской записью

     Д-т 01 «Основные средства»
     К-т 08 «Вложения во внеоборотные активы»

     На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная
инвентарная карточка.
     Следовательно,  указанные  в  вопросе  расходы,   произведенные
арендатором, должны были отражаться по дебету счета 08 «Вложения  во
внеоборотные  активы»  и  в зависимости от условий  договора  аренды
возмещаться арендодателем или списываться в дебет счета 01.
     Постановлением Министерства финансов от 9 июля 2004  г.  №  110
внесены изменения и дополнения в Инструкцию № 127.
     В  соответствии с п. 22 Инструкции № 127 в редакции от  9  июля
2004  г. № 110 капитальные вложения в арендованные основные средства
(отделимые улучшения) являются собственностью арендатора.  Указанная
хозяйственная  операция в бухгалтерском учете арендатора  отражается
следующим образом:
     
     Д-т 01 «Основные  средства»  -  на сумму фактических  расходов,
             произведенных арендатором
     К-т 08 «Вложения во внеоборотные активы»
     
     Если    в   соответствии   с   договором   арендатор   передает
произведенные   капитальные  вложения  арендодателю,   то   списание
указанных фактических расходов отражается бухгалтерской записью
     
     Д-т 91 «Операционные доходы и расходы»
     К-т 08 «Вложения во внеоборотные активы»
     
     Произведенные  арендатором капитальные вложения в  арендованные
основные   средства  (неотделимые  улучшения),  не   предусмотренные
договором  аренды или не согласованные с арендодателем  и  в  случае
невыполнения условий п. 6 Инструкции № 127 в редакции от 9 июля 2004
г. № 110 списываются:
     
     Д-т 91 «Операционные доходы и расходы»
     К-т 08 «Вложения во внеоборотные активы»
     
     Согласно  п.  57  Инструкции о порядке  начисления  амортизации
основных    средств    и   нематериальных   активов,    утвержденной
постановлением   Министерства  экономики,   Министерства   финансов,
Министерства  статистики  и  анализа и  Министерства  архитектуры  и
строительства от 23 ноября 2001 г. № 187/110/96/18 (в редакции от 30
марта   2004  г.  №  87/55/33/5),  стоимость  неотделимых  улучшений
объектов  аренды,  подлежащих по окончании срока договора  возврату,
возмещается арендодателем в соответствии с условиями договора.  Если
договором     соответствующее    возмещение    не     предусмотрено,
недоамортизированная  стоимость  неотделимых   улучшений   на   дату
окончания  срока  договора аренды включается  арендатором  в  состав
операционных расходов.
     
                                                     И.А.БОГДАНОВИЧ,
                                         директор ИП «Альпина Аудит»
                                          Согласовано: А.В.КРУПНОВА,
                                              заместитель начальника
                                              управления методологии
                                              бухгалтерского учета и
                                                  отчетности Минфина


25.04.2005 г.


Вестник-инфо, 2005 г., № 16, с.86 (опубликован - 25.04.2005)