УДОСТОВЕРЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ
Л.Ф. МОРОЗ,
заведующий Первой Минской
областной государственной
нотариальной конторой
В последнее время в нотариальной практике участились случаи
удостоверения предварительных договоров. Причем наибольшее
распространение имеют предварительные договоры на заключение в
будущем договоров купли-продажи и мены недвижимости. В этой связи
требуется единообразное разрешение тех вопросов, которые возникают
при удостоверении таких договоров.
Юридическая значимость предварительных договоров определяется
тем, что стороны могут не только зафиксировать свои договоренности,
но и в случае их невыполнения имеют право на судебную защиту.
Поэтому, узнав о возможности заключения предварительного договора,
стороны охотно его заключают.
В соответствии с п. 1 ст. 399 Гражданского кодекса Республики
Беларусь (далее - ГК) по предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем договор (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Таким образом,
предварительный договор предшествует основному договору. Другими
словами - это договор о договоре. Статья 399 ГК предусматривает для
заключения предварительного договора ряд требований, призванных
внести ясность во взаимоотношения сторон. Так, предварительный
договор заключается в форме, установленной законодательством для
основного договора, а если форма основного договора не установлена,
то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного
договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен
определять существенные условия будущего основного договора и
содержать указание о сроке его заключения.
Наиболее часто нотариусы удостоверяют предварительные договоры
на заключение в будущем договоров купли-продажи и мены недвижимости.
О таких договорах и будет идти речь далее.
Прежде всего у нотариусов возникают вопросы по перечню
документов, которые необходимо истребовать для удостоверения таких
предварительных договоров. Следует отметить, что единой практики
среди нотариусов нет. Одни нотариусы истребуют правоустанавливающий
документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости,
для обозрения, другие - дополнительно истребуют справку
регистрирующего органа о составе объекта недвижимости, третьи - к
вышеперечисленным документам требуют приложить копию лицевого счета
и подтвердить согласие супруга и совершеннолетних членов семьи,
проживающих в жилом помещении, на заключение предварительного
договора.
Удостоверение предварительных договоров возможно в том случае,
когда недвижимость имеется в собственности той стороны, которая
обязуется ее продать, или эта сторона имеет реальную возможность на
получение недвижимости в собственность (например, в порядке
приватизации, долевого участия в строительстве или в порядке
наследования). Поэтому целесообразно при удостоверении
предварительного договора убедиться в принадлежности недвижимости
этой стороне (потребовать для обозрения правоустанавливающий
документ на недвижимость) либо отразить в договоре обязанность
стороны получить в собственность имущество, которое впоследствии
будет отчуждаться.
Кроме правоустанавливающего документа на объект недвижимости,
другие документы истребовать нет необходимости, так как в
предварительном договоре можно оговорить обязанность продавца к
моменту заключения договора купли-продажи подготовить все документы,
необходимые для заключения основного договора.
При заключении предварительного договора о продаже в будущем
недвижимости стороны обязательно должны оговорить ее продажную цену,
а при заключении предварительного договора о мене имущества - оценку
обмениваемого имущества и доплату или сделать указание о
равноценности мены.
Указание срока, в который стороны должны заключить основной
договор, не является существенным условием предварительного
договора. Если такой срок не определен, основной договор подлежит
заключению в течение года с момента заключения предварительного
договора (п. 4 ст. 399 ГК). Однако нотариальная практика показывает,
что стороны всегда оговаривают срок заключения основного договора,
так как год - это довольно длительный срок. Стороны же, как
правило, заключают основной договор гораздо раньше. Кроме того,
указание срока целесообразно еще и потому, что это будет
дисциплинировать стороны в исполнении предварительного договора.
Удостоверяя предварительный договор, нотариус обязан
разъяснить сторонам последствия заключения предварительного
договора, в частности, право каждой из сторон на обращение в суд с
требованием о понуждении к заключению основного договора. При этом
необходимо разъяснить положения п. 6 ст. 399 ГК, предусматривающего
прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором,
если в обусловленный предварительным договором срок стороны не
заключат основной договор и ни одна из сторон не направит другой
стороне предложение заключить этот договор.
Отсюда следует вывод, что если заинтересованная сторона не
направила другой стороне предложение о заключении основного договора
в указанный срок, то обратиться в суд с требованием о понуждении к
заключению такого договора она не сможет, так как обязательства по
предварительному договору прекращаются по истечении срока, в которой
стороны должны были заключить основной договор.
Следует обратить внимание, что предложение о заключении
основного договора заинтересованная сторона может направить через
нотариальную контору, поскольку подп. 22.13 п. 22 Положения о
нотариате и нотариальной деятельности в Республике Беларусь,
утвержденного Указом Президента Республики Беларусь 2 февраля 2000
г. № 38 предусматривается совершение такого нотариального действия,
как передача заявлений граждан и юридических лиц другим гражданам и
юридическим лицам.
Предварительный договор - это один из видов гражданско-
правовых договоров, накладывающий обязательства на стороны. В этой
связи возникает вопрос о возможности его обеспечения. Исполнение
обязательств в силу предписаний ст. 310 ГК может обеспечиваться
неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством,
гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами,
предусмотренными законодательством или договором.
Из предусмотренных ГК способов обеспечения исполнения
обязательств в отношении предварительных договоров можно применить
такой способ, как неустойка. В соответствии со ст. 311 ГК неустойкой
(штрафом, пеней) признается определенная законодательством или
договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору
в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в
частности, в случае просрочки исполнения.
Кроме того, поскольку в соответствии с положениями п. 1 ст.
310 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться и способами,
предусмотренными договором, стороны могут предусмотреть в
предварительном договоре способ его обеспечения. Например, таким
способом может выступать установленная сторонами компенсация в
денежной форме. Преимущество способа обеспечения в виде компенсации
заключается в том, что в соответствии со ст. 314 ГК суд может
уменьшить размер неустойки, тогда как снижение судом размера
компенсации невозможно.
Предусмотренное договором обеспечение предварительного
договора в виде денежной компенсации не следует путать с таким
способом обеспечения исполнения обязательства, как задаток.
В соответствии с п. 1 ст. 351 ГК задатком признается денежная
сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в
доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения.
Таким образом, задатком может быть обеспечено исполнение только
денежных обязательств, возникающих из договоров. Предварительный
договор не является денежным обязательством, это обязательство по
заключению в будущем договора купли-продажи (мены с доплатой), по
которому и возникают денежные обязательства.
Однако в нотариальной практике и до настоящего времени имеются
случаи удостоверения предварительных договоров с задатком, а порой и
соглашений о задатке без основного обязательства.
18.10.2004 г.
Право Беларуси, 2004 г., № 38, с.66
