ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДУЕМОЙ ПЛОЩАДИ
                                  
                                                        Ю.П.МАЛЯВКО,
                                    консультант отдела использования
                                     нежилых  помещений  и  арендных
                                      отношений  фонда  госимущества
                                                        Минэкономики
     
     В  практике  арендных  отношений  встречаются  случаи  сдачи  в
аренду  помещений,  расположенных в общественных и  административных
зданиях  и сооружениях, находящихся в государственной собственности,
имеющих отдельный вход. В местах расположения таких помещений  могут
находиться места общего пользования (лестницы, коридоры,  санузлы  и
т.п.),  изолированные от других помещений и мест общего пользования,
находящихся в здании, сооружении. Вместе с тем не всегда  арендуемые
помещения,  имеющие отдельный вход, имеют необходимые  места  общего
пользования, в частности санузлы, в связи с чем, арендуя помещения с
отдельным  входом,  арендатор  вынужден  использовать  места  общего
пользования,   находящиеся  в  здании,   сооружении.   Кроме   того,
арендуемые помещения могут быть изолированными, иметь при этом  свои
места  общего  пользования,  но не иметь  отдельного  изолированного
входа.  В связи с этим необходимо выяснить, из чего следует исходить
и   как   правильно   определить  размер   арендуемой   площади,   а
следовательно, и расчет размеров арендной платы при сдаче  в  аренду
помещений в общественных и административных зданиях и сооружениях.
     
                  Основные положения, используемые
                 при определении арендуемой площади.
     
     При сдаче в аренду площадей в общественных, административных  и
переоборудованных    производственных   зданиях,    сооружениях    и
помещениях,  находящихся  в государственной собственности,  арендная
плата  определяется  в  соответствии  с  Положением  об  определении
размеров   арендной   платы  за  общественные,  административные   и
переоборудованные производственные здания, сооружения  и  помещения,
находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения
от  арендной  платы и предоставления их в безвозмездное пользование,
утвержденным Указом Президента от 30 сентября 2002 г. № 495 (далее -
Положение).
     Согласно  п.  6  Положения  размер  арендной  платы  за   месяц
рассчитывается исходя из арендуемой площади и ставки арендной  платы
за  квадратный  метр арендуемой площади. Арендуемая  площадь  -  это
площадь,  сдаваемая в аренду, размер которой определяется умножением
нормируемой   площади  на  коэффициент  перевода.  В  свою   очередь
коэффициент  перевода  представляет собой  отношение  общей  площади
здания, сооружения к нормируемой площади здания, сооружения.
     В  соответствии с подпунктом 2.2 п. 2 Положения общая площадь -
это  площадь  всех  помещений,  находящихся  в  здании,  сооружении,
включая  лестничные  клетки, антресоли, переходы  в  другое  здание,
остекленные веранды, галереи и балконы зрительных залов.
     Нормируемая   площадь   представляет  собой   сумму   площадей,
имеющихся  в здании, сооружении, за исключением коридоров, тамбуров,
переходов,  лестничных  клеток, лифтовых шахт,  внутренних  открытых
лестниц, санузлов, а также помещений, предназначенных для размещения
инженерного  оборудования и инженерных сетей. В нормируемую  площадь
здания,  сооружения  включаются площади  коридоров,  используемых  в
качестве  рекреационных помещений, предназначенных  для  отдыха  или
восстановления   сил,   в   зданиях  учебных   заведений,   больниц,
санаториев,  домов отдыха, кинотеатров, клубов и других организаций,
а также радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах
и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 метра и высотой 1,8
метра   и   более  (за  исключением  ниш  инженерного   назначения),
встроенных  шкафов  (за исключением встроенных   шкафов  инженерного
назначения) (подпункт 2.3 п. 2 Положения).
     Подпунктом  2.4  п.  2  Положения  определено  также,  что  для
встроенных  и  пристроенных помещений (зданий, сооружений),  имеющих
отдельный  вход,  коэффициент перевода определяется по  фактическому
соотношению  общей  площади  встроенного  (пристроенного)  помещения
(здания,    сооружения)    к   нормируемой    площади    встроенного
(пристроенного) помещения (здания, сооружения).
     В  соответствии  с  подпунктом 2.3  п.  2  протокола  заседания
Республиканской     комиссии    по    упорядочению     использования
административных  зданий,  сооружений, производственных  площадей  и
других объектов государственной собственности от 10 августа 2004  г.
№  22  для  отнесения помещений к встроенным и пристроенным  следует
руководствоваться   проектно-сметной   документацией,    техническим
паспортом или заключением уполномоченных органов.
     
                   Определение арендуемой площади
     
     Учитывая   названные   нормы  определение  размера   арендуемой
площади   по   сдаваемым  в  аренду  помещениям,   расположенным   в
общественных  и  административных  зданиях  и  сооружениях,   должно
производиться следующим образом.
     Если  в аренду сдаются помещения, в том числе имеющие отдельный
вход,  при этом предполагается использование арендатором мест общего
пользования (холлов, коридоров, лестничных клеток, санузлов и т.п.),
размер арендуемой площади определяется исходя из нормируемой площади
сдаваемых  в  аренду помещений, умноженной на коэффициент  перевода,
определяемый  как  отношение  общей  площади  здания,  сооружения  к
нормируемой  площади  этого  здания,  сооружения.  Если  коэффициент
перевода  превышает 1,5, для расчета арендуемой площади используется
коэффициент   1,5.  Размер  общей  и  нормируемой   площади   здания
определяется на основании его технического паспорта.
     При  сдаче в аренду помещений, имеющих отдельный вход  и  места
общего  пользования (лестницы, коридоры, санузлы  и  т.п.),  которые
изолированы   от   других  помещений  и  мест  общего   пользования,
находящихся  в  здании,  сооружении, но в соответствии  с  проектно-
сметной   документацией  или  техническим  паспортом   не   являются
встроенными   (пристроенными),  размер  арендуемой   площади   также
определяется  исходя  из  нормируемой  площади  сдаваемых  в  аренду
помещений,  умноженной  на  коэффициент перевода,  определяемый  как
отношение  общей  площади здания, сооружения к  нормируемой  площади
этого здания, сооружения.
     Если  в  аренду  сдаются  помещения,  имеющие  отдельный  вход,
изолированные от других помещений и мест общего пользования  здания,
сооружения,   и   при   этом  в  соответствии   с   проектно-сметной
документацией  или  техническим  паспортом  эти  помещения  являются
встроенными  (пристроенными), размер арендуемой площади определяется
путем умножения нормируемой площади сдаваемых в аренду помещений  на
коэффициент  перевода, который рассчитывается  как  отношение  общей
площади   встроенных  (пристроенных)  помещений  к  их   нормируемой
площади.  Если  изолированные помещения, имеющие  отдельный  вход  и
являющиеся    встроенными    (пристроенными),    арендуются    одним
арендатором,  размер арендуемой площади принимается на уровне  общей
площади этих помещений.
     Арендодатель  может обособить часть здания, сооружения,  в  том
числе  имеющую  отдельный  вход,  оформив  на  эту  часть  отдельный
технический  паспорт и регистрационное удостоверение. В этом  случае
при  аренде  помещений в такой обособленной части одним  арендатором
размер  арендуемой  площади определяется  на  уровне  общей  площади
обособленной  части здания, сооружения в соответствии с  техническим
паспортом.


07.02.2005 г.


Налоговый курьер предпринимателя, 2005 г., № 5, с.58
Вестник-инфо, 2005 г., № 31, с.73 (опубликован - 29.08.2005)