Вопрос:
     Физическое  лицо  имеет  нежилое  помещение  на  праве  частной
собственности.
     1.  Можно  ли  сдавать  это помещение в  аренду  индивидуальным
предпринимателям и юридическим лицам под офис?
     2.  Как  правильно  оформить договор  аренды  и  какие  условия
оплаты  аренды?
     3.  Какие  налоги должно уплачивать физическое лицо от доходов,
получаемых от сдачи в аренду помещения? (рег. № 0554-04)
     
     Ответы:
     1.  Согласно  ст. 210 Гражданского кодекса Республики  Беларусь
(далее - ГК) собственнику принадлежат права владения, пользования  и
распоряжения своим имуществом.
     Собственник  вправе по своему усмотрению совершать в  отношении
принадлежащего  ему  имущества  любые  действия,  не  противоречащие
законодательству, общественной пользе и безопасности,  не  наносящие
вреда   окружающей  среде,  историко-культурным   ценностям   и   не
ущемляющие  прав и защищаемых законом интересов других  лиц,  в  том
числе   отчуждать  свое  имущество  в  собственность  другим  лицам,
передавать  им, оставаясь собственником, права владения, пользования
и  распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и  обременять
его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.
     Таким  образом,  физическое лицо вправе  сдавать  имущество  (в
данном  случае нежилое помещение, принадлежащее ему на праве частной
собственности)   в   аренду   индивидуальным   предпринимателям    и
юридическим лицам под офис в соответствии с законодательством.
     При  этом следует обратить внимание, что согласно п.1 ст. 1  ГК
предпринимательская деятельность - это самостоятельная  деятельность
юридических  и  физических  лиц, осуществляемая  ими  в  гражданском
обороте  от  своего  имени, на свой риск и  под  свою  имущественную
ответственность и направленная на систематическое получение  прибыли
от    пользования    имуществом,   продажи   вещей,   произведенных,
переработанных  или приобретенных указанными лицами для  продажи,  а
также  от  выполнения работ или оказания услуг, если эти работы  или
услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются
для собственного потребления.
     Если  деятельность  (в  том  числе сдача  имущества  в  аренду)
содержит     все    признаки    предпринимательской    деятельности,
предусмотренные п.1 ст. 1 ГК, то такая деятельность будет относиться
к  предпринимательской.  Следовательно, физическому   лицу,  которое
намеревается  систематически извлекать  доходы  от  сдачи  в  аренду
имущества (нежилого помещения), принадлежащего ему на праве  частной
собственности,    необходимо    зарегистрироваться    в     качестве
индивидуального предпринимателя Республики Беларусь.
     
     2.  При  оформлении договора аренды нежилого помещения  следует
руководствоваться параграфом 4 «Аренда зданий или сооружений»  главы
34 «Аренда» ГК, ст. 8 Закона от 12 декабря 1990 г. «Об аренде».
     По  договору аренды здания или сооружения (в том числе нежилого
помещения) арендодатель (в данном случае физическое лицо)  обязуется
передать  во  временное  владение и  пользование  или  во  временное
пользование арендатору здание или сооружение (нежилое помещение).
     Договор  аренды  нежилого  помещения заключается  в  письменной
форме  путем  составления одного документа, подписанного  сторонами:
арендодателем  -  физическим  лицом и арендатором  -  индивидуальным
предпринимателем или юридическим лицом. Несоблюдение формы  договора
аренды нежилого помещения влечет его недействительность.
     В договоре аренды предусматриваются:
     выполнение договорных обязательств;
     состав  и  стоимость передаваемого в аренду имущества,  порядок
его передачи;
     размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;
     распределение  обязанностей сторон по полному восстановлению  и
ремонту арендованного имущества;
     обязанность  арендодателя предоставить арендатору  имущество  в
состоянии, соответствующем условиям договора;
     обязанность  арендатора пользоваться имуществом в  соответствии
с  условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество
после  прекращения договора арендодателю в состоянии,  обусловленном
договором. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату;
     право арендатора на выкуп арендованного имущества.
     В  договор аренды могут включаться обязанности арендодателя  по
материально-техническому обеспечению, созданию  необходимых  условий
для эффективного использования арендованного имущества и поддержания
его в надлежащем состоянии.
     При  сдаче в аренду имущества, принадлежащего физическому  лицу
на   праве   собственности,   законодательством   не   предусмотрено
ограничение размера арендной платы.
     Арендная  плата устанавливается за все арендуемое  имущество  в
целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
     -  определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически
или единовременно;
     -  установленной  доли  полученных в  результате  использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
     - предоставления арендатором определенных услуг;
     -  передачи  арендатором  арендодателю обусловленной  договором
вещи в собственность или в аренду;
     -  возложения на арендатора обусловленных договором  затрат  на
улучшение арендованного имущества.
     Стороны  могут  предусматривать  в  договоре  аренды  сочетание
указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
     Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон  в
сроки, предусмотренные договором.
     Следует   также   обратить  внимание,  что  в  соответствии   с
подпунктом  3.5  п.  3  ст.  9  Закона  от  22  июля  2002   г.   «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав  на  него  и
сделок  с  ним»  (с  изменениями  и дополнениями)  договоры  аренды,
субаренды   и   безвозмездного  пользования  капитальным   строением
(зданием,  сооружением),  изолированным помещением,  заключенные  на
срок  не  менее одного года, подлежат государственной регистрации  в
едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на  него
и сделок с ним.
     Постановлением  Комитета  по  земельным  ресурсам,  геодезии  и
картографии при Совете Министров от 11 марта 2004 г. № 9 «О создании
регистрационных    округов»   установлено,    что    государственную
регистрацию недвижимого имущества, прав на него и сделок  с  ним  на
территории   Гомельского   регистрационного   округа   (в   границах
Гомельской    области)   осуществляет   Республиканское    унитарное
предприятие  «Гомельское агентство по государственной регистрации  и
земельному кадастру».
     
     3.    Если   арендодателем   является   физическое   лицо,   не
зарегистрированное  в качестве индивидуального  предпринимателя,  то
получаемые  им  в течение календарного года доходы в  виде  арендной
платы  подлежат  обложению  подоходным  налогом  источником  выплаты
дохода  (юридическим  лицом  или индивидуальным  предпринимателем  -
арендаторами) при выплате таких доходов в соответствии  с  главой  3
Закона от 21 декабря 1991 г. «О подоходном налоге с физических лиц».
     Кроме  того, доходы от аренды включаются в налоговую декларацию
(расчет)  о совокупном годовом доходе, подаваемую в налоговый  орган
по  месту  постановки на учет (жительства) (при наличии обязательств
по  представлению  декларации,  предусмотренных  ст.  18  указанного
Закона).
     
                                                        Т.С.ШАМКУТЬ,
                                   главный государственный налоговый
                                    инспектор отдела налогообложения
                                     индивидуальных предпринимателей
                                                                 МНС
                                         (Согласовано: Т.Г.ПЕТРЕНКО,
                                   заместитель начальника управления
                                    налогообложения физических лиц -
                                    начальник отдела налогообложения
                                     индивидуальных предпринимателей
                                                                МНС)


24.01.2005 г.


Налоговый курьер предпринимателя, 2005 г., № 3, с.58