АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ: ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ
Ю.П.МАЛЯВКО,
консультант отдела использования
нежилых помещений и арендных
отношений Фонда государственного
имущества Минэкономики
Арендуемые помещения с печным отоплением
В практике арендных отношений имеют место случаи сдачи в
аренду помещений, расположенных в производственных зданиях с печным
отоплением.
При наличии в здании печного отопления арендуемые помещения
могут отапливаться по-разному. Арендуемое помещение может
соседствовать с помещениями арендодателя и отапливаться за счет
общей печки. В этом случае арендуемое помещение автоматически
обогревается за счет того, что арендодатель пользуется печным
отоплением для собственных нужд. Арендуемое помещение может быть
оборудовано для обогрева и собственной печкой. В этом случае
возможность обогревать арендуемое помещение предоставляется
арендатору.
Таким образом, наличие в здании печного отопления создает
условия для соблюдения в арендуемых помещениях необходимого
температурного режима. Кроме того, необходимо отметить, что здания с
печным отоплением характеризуются тем, что в них изначально нормами
технического проектирования не предусматривалось центральное
отопление. Согласно п. 2 постановления Министерства экономики,
Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам от 29
января 2004 г. № 24/5/13 «О внесении изменений и дополнений в
Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в
аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся
в республиканской собственности» коэффициент 0,75 для помещений без
центрального отопления при расчете размеров арендной платы к таким
зданиям не применяется.
В связи с этим при расчете размеров арендной платы за
сдаваемые в аренду помещения в производственных зданиях с печным
отоплением понижающий коэффициент 0,75 для помещений без
центрального отопления не применяется.
Арендная плата за площади, арендуемые
образовательными и воспитательными учреждениями
Положение об определении размеров арендной платы за
общественные, административные и переоборудованные производственные
здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной
собственности, и условиях освобождения от арендной платы и
предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденное Указом
Президента от 30 сентября 2002 г. № 495, предусматривает
определенные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы, которые
применяются для отдельных видов деятельности, осуществляемой на
арендуемых площадях.
Так, в соответствии с подпунктом 1.3.1 п. 1 приложения 3 к
вышеназванному Положению к базовой ставке арендной платы применяется
коэффициент 0,4 при определении размеров арендной платы за площади,
арендуемые государственными и негосударственными образовательными и
воспитательными учреждениями национальной системы образования для
учебных целей.
Чтобы определиться с применением данного коэффициента,
необходимо выяснить, что представляют собой национальная система
образования и образовательные учреждения и насколько образовательная
деятельность данного субъекта хозяйствования соответствует
требованиям, установленным законодательством.
Согласно ст. 6 Закона от 29 октября 1991 г. «Об образовании» в
редакции от 19 марта 2002 г. национальная система образования
включает участников образовательного процесса, образовательные
стандарты и разработанные на их основе учебные планы и учебные
программы, учреждения образования и другие организации,
обеспечивающие эффективное функционирование системы образования,
государственные органы управления образованием, включающие
Министерство образования, управления и отделы образования местных
исполнительных и распорядительных органов. Таким образом, в системе
национального образования функционируют учреждения образования,
осуществляющие деятельность, направленную на получение гражданами
основного и (или) дополнительного образования, а также организации,
деятельность которых направлена на обеспечение эффективного
функционирования системы образования.
Согласно ст. 15 вышеназванного Закона учреждение образования -
это юридическое лицо, имеющее исключительное право осуществлять
образовательную деятельность. Право на осуществление образовательной
деятельности возникает:
у учреждений образования, созданных Президентом Республики
Беларусь, Правительством Республики Беларусь или уполномоченными ими
государственными органами, Министерством образования, местными
исполнительными и распорядительными органами, - с момента их
государственной регистрации;
у учреждений образования и их филиалов, созданных иными
республиканскими органами государственного управления, другими
учредителями, - с момента выдачи этим учреждениям образования
специальных разрешений (лицензий).
К учреждениям образования относятся:
дошкольные учреждения;
учреждения, обеспечивающие получение начального, базового,
общего среднего, профессионально-технического, среднего
специального, высшего и послевузовского образования, повышение
квалификации и переподготовку кадров, а также получение специального
образования для лиц с особенностями психофизического развития;
учреждения внешкольного воспитания и обучения;
социально-педагогические учреждения;
специальные учебно-воспитательные учреждения.
Таким образом, при расчете размеров арендной платы коэффициент
0,4 применяется только в отношении учреждений образования,
отвечающих указанным требованиям.
На другие учреждения, включая компьютерные клубы, которые
посещают подростки для занятий на платной основе и которые не
отвечают установленным положениям и, следовательно, не являются
учреждениями образования, входящими в национальную систему
образования, действие указанного коэффициента не распространяется.
Местонахождение арендодателя и сдаваемых им
объектов недвижимости в разных населенных пунктах
В соответствии с действующими нормативными правовыми актами
размер арендной платы за сдаваемые в аренду производственные здания,
сооружения и помещения, находящиеся в республиканской собственности,
а также общественные, административные и переоборудованные
производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в
государственной собственности, определяется исходя из установленных
базовых ставок арендной платы за 1 кв. метр арендуемой площади.
Размер установленных базовых ставок дифференцируется в
зависимости от административной значимости городов и населенных
пунктов, что обусловлено уровнем спроса на аренду зданий, сооружений
и помещений, находящихся в различных населенных пунктах, а также
необходимостью стимулировать вовлечение в производственный процесс
зданий и сооружений, находящихся в отдалении от промышленных
центров.
Применение соответствующей базовой ставки арендной платы в
отношении сдаваемого в аренду конкретного здания, сооружения и
помещения обусловливается адресом данного здания или сооружения,
указанного в его техническом паспорте.
Если же арендуемые здания, сооружения, а также помещения,
находящиеся в этих зданиях и сооружениях, фактически расположены вне
установленных административных границ населенного пункта, указанного
в их техническом паспорте (промышленные зоны, вынесенные за
городскую черту, отдельно стоящие здания вдоль дорог, на удалении от
населенных пунктов и т.п.), то при расчете арендной платы следует
применять базовую ставку арендной платы, установленную для категории
«другие населенные пункты», «сельские населенные пункты».
Арендная плата при реконструкции арендуемого помещения
В соответствии со ст. 1 Закона от 12 декабря 1990 г. «Об
аренде» аренда представляет собой основанное на договоре срочное
возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору
для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной
деятельности. Кроме того, ст. 577 Гражданского кодекса Республики
Беларусь (далее - ГК) предусмотрено, что по договору аренды
(имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить
арендатору имущество за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование.
В связи с этим при заключении договора аренды имущества
арендная плата должна предусматриваться в обязательном порядке. При
этом в период действия договора аренды действующие положения не
предусматривают освобождение от арендной платы на случай проведения
арендатором в арендуемых помещениях реконструкции или ремонтных
работ.
Для расчета размеров арендной платы коэффициенты эффективности
в размере от 0,02 до 0,1, предусмотренные Положением о порядке
определения размеров арендной платы при сдаче в аренду
производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в
республиканской собственности, утвержденным постановлением
Министерства экономики, Министерства финансов и Министерства по
налогам и сборам от 29 июля 2002 г. № 165/104/78, применяются только
при первоначальном заключении договора аренды и только в отношении
производственных зданий, сооружений и помещений, которые до
заключения данного договора не использовались или неэффективно
использовались в течение последних двух лет. Для применения этих
коэффициентов требуется согласование с республиканским органом
государственного управления, иной государственной организацией,
подчиненной Правительству Республики Беларусь, уполномоченными
управлять данным имуществом. Проведение реконструкции или ремонта в
уже арендуемых зданиях и помещениях не может служить основанием для
применения коэффициентов эффективности от 0,02 до 0,1 с целью
снизить ранее установленный в договоре аренды размер арендной платы.
Аренда и незавершенное строительство
Сдача в аренду незавершенных строительством зданий и
сооружений действующим законодательством не предусмотрена.
В соответствии со ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду
принадлежит его собственнику. Согласно ст. 220 ГК право
собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь
создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения
создания этого имущества. До завершения создания недвижимого
имущества к нему применяются правила о праве собственности на
материалы и комплектующие изделия, из которых недвижимое имущество
создается.
13.09.2004 г.
Налоговый курьер предпринимателя, 2004 г., № 33, с.41
