ЗАЧЕМ НУЖНО РЕГИСТРИРОВАТЬ ДОГОВОР
НАЙМА (ПОДНАЙМА) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
А.П. ЕМЕЛЬЯНОВ, юрист
РЕЦЕНЗЕНТ А.В. КАРАВАЙ,
заместитель
начальника экспертно-
правового управления
Конституционного Суда
Республики Беларусь,
кандидат юридических
наук, доцент
Согласно п. 2 постановления Совета Министров Республики
Беларусь от 10 июня 1999 г. № 867 «О договоре найма (поднайма) жилых
помещений в домах жилищного фонда в Республике Беларусь» договоры
найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат
обязательной регистрации в исполкомах, а договоры поднайма жилых
помещений в домах государственного жилищного фонда - в жилищно-
эксплуатационной организации или на предприятии, в учреждении,
организации, осуществляющих эксплуатацию соответствующего жилого
дома. В данной статье рассмотрим правовые последствия несоблюдения
сторонами договора найма (поднайма) по вышеназванной регистрации.
Регистрацию сделок с имуществом можно разделить на
государственную и специальную. В силу ст. 9 Закона Республики
Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав
на него и сделок с ним» государственная регистрация сделки есть
юридический акт признания и подтверждения государством факта
совершения сделки. Иначе говоря, государственная регистрация -
необходимая дополнительная стадия совершения сделки.
Необходимость данной стадии обусловлена ее
правоустанавливающим значением для сделки. В силу ст. 166
Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) несоблюдение
требования государственной регистрации влечет ничтожность сделки.
Та же ст. 9 Закона Республики Беларусь «О государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
перечисляет сделки с недвижимым имуществом, подлежащие
государственной регистрации. Договоры найма и поднайма там не
указаны, не указаны они и в ст. 131 ГК. Постановления Совета
Министров Республики Беларусь не относятся к законодательным актам
(см. п. 1 ст. 3 ГК), т.е. Совет Министров Республики Беларусь не
обладает правом устанавливать виды сделок, подлежащих
государственной регистрации. Следовательно, регистрация договоров
найма (поднайма) исполкомами и ЖЭСами относится к специальной,
которая не является правопорождающим фактом.
В литературе существует мнение о признании таких сделок
ничтожными на основании ст. 169 ГК. Так, согласно ст. 169 ГК сделка,
не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если
законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, и
не предусматривает иных последствий нарушения. Но существуют две
принципиально отличных точки зрения на толкование данной статьи.
Согласно первой - несоответствие сделки законодательству
выражается в том, что содержание и правовой результат сделки
противоречат требованию законодательства. Данное мнение широко
распространено в юридической литературе. Таким образом, нет
оснований признавать недействительными договоры найма (поднайма),
заключенные без соответствующей регистрации.
Вторая точка зрения основывается на буквальном толковании ст.
169 ГК, т.е. данная норма является общей. Любая сделка, не
соответствующая законодательству, является недействительной. Однако
oph наличии специальной нормы, устанавливающей недействительность
сделки в зависимости от дефектности отдельных ее элементов,
применению подлежит специальная норма. На такой же позиции стоит
Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь (см. п. 6 постановления
Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27 мая
2004 г. № 11 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами
законодательства, регулирующего недействительность сделок»). Если
придерживаться данной точки зрения в толковании ст. 169 ГК, то
отсутствие регистрации является основанием для признания договора
ничтожным.
Но такая позиция имеет ряд недостатков. Например, если ст. 169
ГК является общей, то зачем вводить остальные статьи ГК,
определяющие основания ничтожности сделки. Или же, как отмечается*,
данная статья ГК не приводит различий между серьезными и мелкими
нарушениями. В результате едва ли не любая сделка может быть
признана не соответствующей законодательству.
Принимая во внимание, что законодательство у нас обширно и
переменчиво, подобный подход порождает нестабильность гражданско-
правовых отношений.
Статья 38 проекта нового Жилищного кодекса Республики Беларусь
(далее - ЖК) снимает данную проблему. Статья устанавливает, что
обязательственные права, возникающие на основании найма, поднайма
жилых помещений, подлежат государственной регистрации. При
вступлении данной статьи проекта ЖК в силу договоры найма (поднайма)
без государственной регистрации на основании ст. 166 ГК будут
ничтожны.
Рассмотрим, к каким правовым последствиям приводит
установление факта ничтожности договора найма (поднайма) жилого
помещения.
Согласно п. 2 ст.168 ГК наниматель (поднаниматель) обязан
возместить плату за пользование жилым помещением. По решению суда
наниматель (поднаниматель) будет подлежать выселению. Но если
стороны договора найма удовлетворены сложившимися отношениями, то
зачем требовать выселения нанимателя? Отсутствие государственной
регистрации и, следовательно, ничтожность договора найма (поднайма)
ставят в невыгодные условия нанимателя. Собственник может на
основании факта ничтожности сделки потребовать выселения, не
дожидаясь истечения срока договора (при срочном договоре) либо не
дожидаясь истечения трех месяцев договора, заключенного на
неопределенный срок, в случае, если отношения с нанимателем
перестали его устраивать. Практически никаких дополнительных
гарантий государственная регистрация договоров найма в сравнении со
специальной регистрацией сторонам не дает. Следовательно, у сторон
нет особой заинтересованности в ней. Многие договоры найма
(поднайма) заключаются на короткий срок, а лишняя трата времени и
средств никому не нужна. Ответственность за несоблюдение паспортного
режима, жилищного законодательства и за неуплату налогов
устанавливается налоговым и административным законодательством. Для
этого не требуется в судебном заседании устанавливать факт
ничтожности сделки.
Так зачем же усложнять процедуру заключения найма и поднайма
жилых помещений, тем более, что данные отношения, как правило, не
являются длительными?
_______________________________
* Скловский К. Вопрос о пределах вмешательства государства в
частную собственность в судебной практике // Хозяйство и право.
2002. № 6. С. 41.
18.10.2004 г.
Право Беларуси, 2004 г., № 38, с.78
