ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Р.Р.ТОМКОВИЧ, начальник
отдела правового обслуживания
Гоперу ОАО «Белинвестбанк»
С момента создания юридического лица оно обычно сталкивается с
необходимостью арендовать помещение, а порой и оборудование. При
этом, как принимая определенное имущество в аренду, так и передавая
его другим лицам, необходимо учитывать требования законодательства,
невнимательное отношение к которым может привести к финансовым
потерям.
Нормативное правовое регулирование
арендных отношений
Основные положения об аренде содержатся в главе 34
Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК). Для
правильного применения положений данной главы необходимо четко
представлять внутреннюю иерархию ее норм, а также соотношение норм
данной главы ГК с другими нормативными актами, регулирующими данные
правоотношения.
Параграф 1 главы 34 ГК содержит общие положения о договоре
аренды, которые применяются к различным видам этого договора и
различным видам сдаваемого в аренду имущества. Вместе с тем глава 34
ГК содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений:
прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений,
аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг).
Соотношение между общими нормами о договоре аренды и
специальными нормами определяет ст.596 ГК. К отдельным видам
договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие
положения о договоре аренды, предусмотренные параграфом 1 главы 34,
применяются, если иное не установлено законодательством, в том числе
и нормами ГК об этих договорах. Таким образом, в соответствии со
ст.596 ГК приоритетное значение придается специальным нормам. Это
означает, что если в этих специальных нормах закреплено иное
правило, нежели в общих, то применяются именно правила специальных
норм. Например, если в статьях ГК, регламентирующих аренду
транспортных средств, предусмотрены иные правила, нежели в общих
положениях об аренде, то при аренде транспортных средств мы
отступаем от этих общих положений.
В настоящее время по-прежнему действует Закон от 12 декабря
1990 г. «Об аренде», но данный нормативный правовой акт применяется
лишь в той части, в которой он не противоречит ГК.
Действует также ряд нормативных правовых актов, которые
определяют особенности аренды государственного имущества. Причем
следует учитывать, что аренда имущества, находящегося в
республиканской собственности и коммунальной собственности,
регламентируется различными нормативными правовыми актами.
В отношении аренды республиканской собственности действуют, в
частности, следующие нормативные правовые акты: Положение об
определении размеров арендной платы за общественные,
административные и переоборудованные производственные здания,
сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности,
и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в
безвозмездное пользование, утвержденное Указом Президента от 30
сентября 2002 г. № 495 (далее - Указ № 495); Положение о порядке
определения размеров арендной платы при сдаче в аренду
производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в
республиканской собственности, утвержденное постановлением
Министерства экономики, Министерства финансов, Министерства по
налогам и сборам от 29 июля 2002 г. № 165/104/78; Положение о
порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений,
находящихся в республиканской собственности, утвержденное
постановлением Совета Министров от 31 мая 2002 г. № 710;
постановление Министерства экономики от 11 октября 2002 г. № 226 «Об
утверждении базовых ставок арендной платы в производственных
зданиях, сооружениях и помещениях, находящихся в республиканской
собственности». Необходимо также учитывать, что в соответствии с п.
2 Указа Президента № 495 Республиканской комиссии по упорядочению
использования административных зданий, сооружений, производственных
площадей и других объектов государственной собственности
предоставлено право давать разъяснения о применении Положения об
определении размеров арендной платы за общественные,
административные и переоборудованные производственные здания,
сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности,
и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в
безвозмездное пользование. Поэтому документы данной комиссии также
следует знать.
Применительно к коммунальной собственности г. Минска
соответствующие отношения регламентируются, в частности: решением
Минского городского исполнительного комитета от 20 февраля 2003 г. №
269 «О проведении аукционов (конкурсов) на право заключения
договоров аренды зданий, сооружений и нежилых помещений»;
Инструкцией о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых
помещений, находящихся в коммунальной собственности г. Минска,
утвержденной решением Минского городского исполнительного комитета
от 18 декабря 2002 г. № 1878 «О совершенствовании организации работ
по сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений,
находящихся в коммунальной собственности г. Минска»; решением
Минского городского исполнительного комитета от 19 ноября 2002 г. №
1663 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной
платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и
помещений, находящихся в коммунальной собственности г. Минска».
Кроме того, отдельными нормативными актами определен порядок
регистрации договоров аренды независимо от форм собственности на
арендуемое имущество. Эти отношения регламентированы Временным
положением о порядке государственной регистрации договоров аренды
зданий, сооружений, нежилых помещений, утвержденным постановлением
Совета Министров от 20 сентября 2000 г. № 1452. Особенности
совершения сделок с недвижимостью, в том числе аренды недвижимого
имущества, содержит Закон от 22 июля 2002 г. «О государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Декретом Президента от 25 марта 2003 г. № 10 «О предоставлении
юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям во временное
пользование торговых площадей в пунктах продажи» определены правила
заключения договоров аренды помещений в пунктах продажи, под
которыми понимаются: магазины, площади торговых залов которых не
превышают 15 кв. метров; пункты мелкорозничной торговой сети
(палатки, киоски, павильоны, в том числе с торговыми залами, а также
мини-кафе, летние кафе); обособленные торговые места на рынках вне
стационарной торговой сети; иные обособленные места в соответствии с
законодательством. Особенность аренды данных объектов состоит в том,
что право временного возмездного пользования торговыми площадями
оформляется посредством заключения договора аренды (субаренды) по
результатам проведения аукциона с указанием размера арендной платы,
сформированного на этом аукционе.
Понятие и содержание договора аренды
В соответствии со ст. 577 ГК по договору аренды
(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется
предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное
владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, предметом договора аренды являются: действия
арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора
сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего
использования последним (осуществление капитального ремонта,
воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании
имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и
использованию его по назначению, предусмотренному договором, по
внесению арендной платы, а также по возврату арендованного имущества
по окончании срока аренды.
В аренду могут быть переданы, например, предприятия и иные
имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют
своих натуральных свойств в процессе их использования
(непотребляемые вещи). Законодательными актами могут быть
установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается
или ограничивается.
Аренду следует отличать от сходных правоотношений. Близким к
договору аренды является договор ссуды (безвозмездного пользования).
Коренным отличием аренды от ссуды является то, что по договору
аренды всегда взимается арендная плата, т.е. данный договор всегда
является возмездным, а по договору ссуды имущество передается в
пользование без взимания платы.
Иногда, например, для того чтобы не получать согласия
арендодателя на сдачу помещения в субаренду, субаренду пытаются
завуалировать, заключив договор о совместной деятельности. Мы не
отрицаем возможности заключения договора о совместной деятельности,
по условиям которого одна из сторон внесет в качестве вклада право
пользования помещением, однако подчеркнем, что договор о совместной
деятельности отличается от договора аренды как своей сущностью (по
данному договору стороны объединяют свои вклады и ведут совместную
деятельность), так и рядом особенностей бухгалтерского учета и
налогообложения, в частности, необходимостью отдельного учета такой
деятельности.
Заключение договора аренды, его форма
и государственная регистрация
По общему правилу договор считается заключенным, когда
сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые
названы в законодательстве как существенные для договоров данного
вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Однако в ряде случаев до заключения договора необходимо
получить согласие соответствующего государственного органа. В Обзоре
судебной практики по делам о признании сделок недействительными и
установлении факта ничтожности сделок и применении последствий их
недействительности (постановление Президиума Высшего Хозяйственного
Суда Республики Беларусь от 17 декабря 2001 г. № 28)* приведен
пример, наглядно иллюстрирующий данный довод:
Предприятие «Д» (арендатор) предъявило иск об установлении
факта ничтожности договора аренды имущества, заключенного с
предприятием «В» (арендодатель). Хозяйственный суд установил факт
несоответствия договора требованиям законодательства и правомерно
удовлетворил иск.
Так, в соответствии с постановлением Кабинета Министров от 12
июня 1995 г. № 296 «О мерах по обеспечению эффективного
использования имущества, находящегося в собственности Республики
Беларусь» (с изменениями и дополнениями) сдача государственными
предприятиями в аренду находящегося в их полном хозяйственном
ведении имущества, относящегося к республиканской собственности,
допускается с согласия органа, уполномоченного управлять данным
имуществом.
Кроме того, согласно Указу Президента от 21 апреля 1995 г. №
161 «О запрещении коммерческой деятельности в Министерстве обороны,
Министерстве внутренних дел, Комитете государственной безопасности,
Главном управлении пограничных войск, Управлении железнодорожных
войск» (в редакции от 20 сентября 1996 г. № 374) сдача военными
организациями в аренду имущественных комплексов, зданий и других
материальных ценностей допускается только по согласованию с
Государственным секретарем Совета Безопасности Республики Беларусь.
В нарушение указанных требований предприятием «В» при сдаче в
аренду нежилого помещения не было получено соответствующее
разрешение и отсутствовало необходимое согласование.
Очевидно, что в договоре аренды должен быть определен его
объект, т.е. то имущество, по поводу которого стороны вступают в
правоотношения.
Согласно п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее
передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих
данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным.
Как отмечено в постановлении Пленума Высшего Хозяйственного
Суда Республики Беларусь от 28 июня 2002 г. № 10 «Об отдельных
вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных
правоотношений», при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре,
как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения,
планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений.
Стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в
аренду нежилых помещений не является существенным условием договора,
если иное не установлено соглашением сторон, поскольку в указанной
части норма ст. 8 Закона «Об аренде» противоречит нормам главы 34
ГК.
В соответствии с нормами главы 34 ГК условие о размере
арендной платы является существенным для договора аренды зданий и
сооружений. Согласно ст. 625 ГК при отсутствии согласованного
сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы
договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Учитывая то, что нежилое помещение является частью здания или
сооружения и неразрывно с ним связано, в соответствии с п. 1 ст. 621
ГК правила параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК
применяются к аренде нежилых помещений. Исходя из этого условие о
размере арендной платы является существенным условием договора
аренды нежилого помещения.
В тех случаях, когда договор аренды признан незаключенным, это
не означает, что определенное лицо безвозмездно пользовалось
соответствующим имуществом. В подобных случаях к отношениям сторон
применяются нормы главы 59 ГК об обязательствах из неосновательного
обогащения. Согласно ст. 974 ГК лицо, неосновательно временно
пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо
чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что сберегло
вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время,
когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
При определении стоимости неосновательного пользования чужим
имуществом может быть применено правило п. 3 ст. 394 ГК о применении
цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за
аналогичные товары, работы, услуги. Применительно к арендным
отношениям это означает, что с лица, которое безосновательно (без
заключения договора) пользовалось имуществом, могут быть взысканы
денежные средства в размере, равном размеру арендной платы за
пользование соответствующим имуществом.
В соответствии со ст. 580 ГК договор аренды на срок более
одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является
юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в
письменной форме.
Применительно к недвижимому имуществу в качестве общего
правила в п. 2 ст. 580 ГК определено, что договор аренды такого
имущества подлежит государственной регистрации.
Однако в отношении некоторых видов недвижимого имущества
установлены иные правила. Так, в соответствии с п. 2 ст. 622 ГК
договор аренды здания или сооружения подлежит государственной
регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее
одного года.
Следует иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 422 ГК соглашение
об изменении договора совершается в той же форме, что и договор,
если из законодательства или договора не вытекает иное. Исходя из
этого соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего
государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также
подлежит регистрации.
При отсутствии государственной регистрации договора аренды
недвижимости он считается ничтожным.
В Обзоре судебной практики по делам о признании сделок
недействительными и установлении факта ничтожности сделок и
применении последствий их недействительности приведен следующий
пример:
Учредитель СП «С» обратился с иском об установлении факта
ничтожности договора аренды, заключенного между истцом и
индивидуальным предпринимателем (арендатор). В нарушение части
второй ст. 622 ГК стороны не выполнили требование о государственной
регистрации договора.
Хозяйственный суд отказал в удовлетворении иска, указав в
решении, что согласно п. 3 ст. 403 ГК договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации. Поэтому основания для установления судом факта
ничтожности сделки отсутствуют, так как договор не заключен.
В данном случае хозяйственным судом не учтено, что требование
истца основано на положениях ст. 166 ГК, которая в качестве
последствий несоблюдения требования о государственной регистрации
сделки прямо предусматривает ее ничтожность.
В практической деятельности достаточно часто имеют место
случаи, когда договор аренды, заключенный на срок до одного года,
затем продлевается на тот же срок и на тех же условиях. В таких
ситуациях складывается впечатление, что договор действует уже более
года, и возникает вопрос о необходимости государственной регистрации
соответствующего договора. Однако в постановлении Пленума Высшего
Хозяйственного Суда от 28 июня 2002 г. № 10 отмечено, что при
продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на
срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после
окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются
новым договором аренды, который не подлежит государственной
регистрации в силу п. 2 ст. 622 ГК.
Данные выводы нашли подтверждение и детальное обоснование в
российской арбитражной практике, которая в силу близости
законодательств наших государств представляет самый непосредственный
практический интерес. Так, в п. 31 информационного письма Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что
договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на новый
срок, является новым договором аренды. В том же Обзоре указано, что
срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-
го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа
предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651
ГК РФ признан равным году. При этом приведен следующий
пример:
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания,
в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая
2001 г. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому
данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной
регистрации.
Пользование предметом
аренды и его содержание
Обязанности по содержанию имущества обычно несет его
собственник. Под содержанием имущества понимаются определенные
действия, направленные на поддержание его в нормальном состоянии,
годном к использованию (эксплуатации), а также связанные с этим
расходы. Для этого периодически проводится ремонт, который
подразделяют на два вида: текущий и капитальный. Под капитальным
ремонтом понимается проведение работ, которые требуют значительных
затрат на восстановление существенных частей, элементов объекта
аренды в связи с их износом (ремонт крыши здания, замена перекрытия,
ремонт отопительной системы, капитальный ремонт двигателя автомобиля
и т.п.). Затраты на капитальный ремонт окупаются в течение
длительного времени и осуществляются в основном за счет
амортизационных отчислений со стоимости соответствующего имущества,
перечисляемых собственнику в составе арендной платы.
Законодательство различным образом распределяет обязанности по
осуществлению капитального и текущего ремонта арендуемого имущества.
Так, согласно п. 1 ст. 587 ГК арендодатель обязан производить
за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если
иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный
договором аренды, а если он не определен договором или вызван
неотложной необходимостью, - в разумный срок. Однако сроки
капитального ремонта того или иного вида имущества могут быть
определены и нормативными правовыми актами, техническими нормами и
правилами.
Нарушение арендодателем обязанности по производству
капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором
или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя
стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Текущий ремонт арендатор обязан производить за свой счет, он
также должен за свой счет нести расходы на содержание имущества,
если иное не установлено законодательством или договором аренды.
Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном
состоянии.
В течение срока действия договора аренды арендатор может
произвести улучшения арендуемого имущества. Судьба этих улучшений
зависит от их сущности, а также от того, согласовано ли их
осуществление с арендодателем.
Если улучшения арендованного имущества являются отделимыми,
т.е. они без вреда для этого имущества могут быть изъяты, то они
могут производиться без согласия арендодателя и являются
собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором
аренды.
Арендатор может произвести и такие улучшения арендуемого
имущества, которые неотделимы без вреда для этого имущества. Если
такие улучшения были произведены арендатором за свой счет и с
согласия арендодателя, арендатор имеет право на возмещение стоимости
этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако
такое право у него появляется только после прекращения договора.
Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества,
произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не
подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и
неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от
этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Арендная плата
В соответствии со ст. 585 ГК порядок, условия и сроки внесения
арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда
договором они не определены, считается, что установлены порядок,
условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного
имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в
целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором
вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание
указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы
может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные
договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут
быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера
арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды
отдельных видов имущества.
Если законодательством не предусмотрено иное, арендатор вправе
потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу
обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,
предусмотренные договором аренды, или состояние имущества
существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае
существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы
арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной
платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не
вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два
срока подряд.
Порядок установления ставок арендной платы различается в
зависимости от формы собственности на арендуемое имущество. Если оно
находится в государственной собственности (республиканской либо
коммунальной), то обязательно должны применяться ставки,
установленные нормативными правовыми актами.
Для субъектов негосударственной (частной) формы собственности
сегодня не установлены особые правила формирования ставок арендной
платы. Заключением Конституционного Суда Республики Беларусь от 7
февраля 2002 г. № 3-137/2002 признана не соответствующей Конституции
Республики Беларусь, ГК, другим законодательным актам Республики
Беларусь Инструкция о порядке формирования ставок арендной платы
юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче
в аренду нежилых зданий (помещений), утвержденная постановлением
Министерства экономики от 29 мая 2001 г. № 96, и со дня принятия
Заключения указанная Инструкция не имеет юридической силы.
Немаловажно, что в названном Заключении Конституционного Суда
также указано, что установление ставок арендной платы и порядка их
определения субъектами негосударственной формы собственности при
сдаче в аренду нежилых зданий (помещений) не относится к отношениям,
регулируемым законодательством о ценообразовании. Это означает, в
частности, что к отношениям аренды неприменимо Положение о порядке
формирования и применения цен и тарифов, утвержденное постановлением
Министерства экономики от 22 апреля 1999 г. № 43.
Исходя из вышеизложенного субъекты хозяйствования
негосударственной формы собственности при определении ставок
арендной платы за нежилые здания (помещения) должны
руководствоваться ГК и Законом «Об аренде».
Арендная плата обычно перечисляется в безналичном порядке. В
договоре желательно определить форму расчетов (платежными
требованиями, платежными поручениями). Может быть определено,
например, что если до определенной даты арендатор не уплачивает
арендную плату, арендодатель вправе направить платежное требование к
счету арендатора. Однако для эффективного применения данного условия
договора необходимо закрепить в нем обязанность арендатора направить
в обслуживающий банк заявление на предварительный акцепт платежных
требований арендодателя с указанием в таком заявлении номера и даты
договора аренды.
Арендная плата может вноситься и наличными. Так, в
соответствии с подпунктом 5.3 п. 5 порядка расчетов между
юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями в Республике
Беларусь, утвержденного Указом Президента от 29 июня 2000 г. № 359,
допускаются расчеты наличными юридическими лицами, их обособленными
подразделениями, индивидуальными предпринимателями в размере,
превышающем 50 базовых величин в месяц, за продукцию (товары,
работы, услуги), аренду площадей, платежей в бюджет (в том числе в
государственные целевые бюджетные фонды) и в государственные
внебюджетные фонды при внесении этих денежных средств
непосредственно в кассы банков с последующим их зачислением на
текущие (расчетные) счета получателей. Более детально порядок
осуществления соответствующих платежей определен Правилами расчетов
наличными денежными средствами, осуществляемых юридическими лицами,
их обособленными подразделениями и индивидуальными
предпринимателями, путем внесения их непосредственно в кассы банков
с последующим зачислением на текущие (расчетные) счета получателей,
утвержденными постановлением Правления Национального банка от 29
августа 2002 г. № 171.
Срок действия и расторжение
договора аренды
Срок действия договора аренды обычно определяется сторонами
при его заключении. Следует учитывать, что момент заключения
договора аренды и момент передачи имущества в пользование могут не
совпадать. Так, срок пользования имуществом может быть меньше, чем
срок действия договора аренды, но может быть и наоборот - срок
пользования имуществом будет превышать срок действия договора
аренды. Например, соглашением сторон может быть определено, что
условия договора аренды применяются к отношениям сторон, сложившимся
до его заключения. Однако достижение сторонами соглашения о
применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора,
условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы
свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое
использование объекта аренды. В силу такого соглашения нельзя
сделать вывод об изменении срока договора. Срок договора начинается
именно с момента его заключения, хотя его условия и применяются к
более ранним отношениям. Полагаем, что вполне актуальными для
белорусской практики являются выводы, сделанные в информационном
письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января
2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
арендой», в котором указано, что такое соглашение не влияет на форму
договора и на необходимость его государственной регистрации, если
речь идет об аренде здания или сооружения. Это означает, что,
например, если договор заключен 03.02.2004 сроком до 03.01.2005 и в
договоре указано, что его условия применяются к отношениям сторон,
сложившимся с 01.01.2004, это не влечет необходимости регистрации
договора аренды.
В соответствии с п.1 ст. 592 ГК если иное не предусмотрено
законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим
образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора
имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими
лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор
обязан письменно уведомить арендодателя о желании за-ключить такой
договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой
срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.
Однако арендодатель не обязан заключать договор на новый срок.
Арендатор может реализовать свое преимущественное право только при
условии, если арендодатель намерен не пользоваться соответствующим
имуществом сам, а планирует передать его в аренду другому лицу. Если
же арендодатель не намерен в течение ближайшего года сдавать
имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении
договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на
новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним
заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему
выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по
заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом
возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких
убытков.
Полагаем, что, если в дальнейшем арендодатель будет
использовать соответствующее имущество, например, в рамках договора
простого товарищества (договора о совместной деятельности),
заключенного в соответствии с требованиями законодательства (включая
отдельный учет такой деятельности), у прежнего арендатора
отсутствуют правовые основания для обжалования в суд соответствующих
действий. Кроме того, в целях исключения споров в договоре аренды
может быть изначально определено, что арендатор не имеет права на
заключение договора аренды на новый срок.
Если договор аренды был заключен на определенный срок, то его
действие прекращается по истечении этого срока.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на
неопределенный срок.
Весьма наглядным является пример, приведенный в Обзоре
надзорной практики Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь
(за I квартал 2002 года)**:
Предприятие обратилось в хозяйственный суд с иском о выселении
общества из занимаемых нежилых помещений в здании.
Хозяйственный суд удовлетворил требования истца и обязал
общество освободить занимаемые помещения.
Как усматривается из материалов дела, нежилые помещения в
здании были предоставлены обществу согласно заключенному между
сторонами договору аренды нежилых помещений в доме коммунальной
собственности. По условиям договора он считается продленным на тот
же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления одной из
сторон о прекращении договора.
За два месяца до окончания срока действия договора аренды
предприятие письмом информировало общество о прекращении данного
договора.
Разрешая спор, суд руководствовался п. 2 ст. 626 ГК, согласно
которому при прекращении договора аренды здания или сооружения
арендованное здание или сооружение должно быть возвращено
арендодателю.
Жалоба в порядке надзора мотивирована тем, что общество
согласно действующему законодательству имеет преимущественное перед
другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок и
что фактически договор был пролонгирован на новый срок, поскольку
общество после истечения срока действия договора аренды фактически
продолжало пользоваться спорными помещениями.
Заместителем Председателя Высшего Хозяйственного Суда отказано
в принесении протеста по следующим основаниям.
Согласно части третьей п. 1 ст. 592 ГК, если арендодатель
отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение
года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с
другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде
перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и
возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор
аренды, либо только возмещения таких убытков.
Материалами дела подтверждается, что спорное нежилое помещение
комиссией горисполкома по упорядочению использования нежилых
помещений, производственных площадей и других объектов
государственной собственности города выделено для собственных нужд
предприятию под служебные помещения.
В силу п. 2 ст. 592 ГК фактическое пользование имуществом
арендатором после истечения срока договора будет свидетельствовать о
возобновлении договора лишь в том случае, если не было возражений со
стороны арендодателя. Как свидетельствуют материалы дела,
арендодатель возражал против продления арендных отношений с
арендатором.
В качестве общего правила ст. 420 ГК определено, что договор
может быть расторгнут или изменен только по соглашению сторон, если
иное не предусмотрено ГК, иными актами законодательства, самим
договором или по требованию одной из сторон договора - по решению
суда. Согласно п. 3 ст. 420 ГК одностороннее изменение договора,
односторонний отказ от исполнения договора полностью или в части
допускаются только в случаях, предусмотренных законодательством или
соглашением сторон.
В соответствии со ст. 590 ГК по требованию арендодателя
договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда
арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в
установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре
- в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с
законодательством или договором производство капитального ремонта
является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в
соответствии с п. 2 ст. 420 ГК. Например, в договоре аренды может
быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по
требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором
арендной платы в установленный договором срок. Кроме того, в
договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа
арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном
порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или
иного условия договора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора
только после направления арендатору письменного предупреждения о
необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. То есть
досрочному расторжению договора по требованию арендодателя
обязательно должно предшествовать предупреждение, и более того,
арендатору должна быть предоставлена возможность исправить
допущенное нарушение.
В соответствии со ст. 591 ГК, по требованию арендатора договор
аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем
при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не
могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или
проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки,
а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендатора в
соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.
Необходимо учитывать, что даже если арендатор в одностороннем
порядке досрочно освободит арендуемое помещение, но не передаст его
в установленном порядке арендодателю, то само по себе досрочное
освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном
порядке действия договора аренды) не может являться основанием
прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Если, например, договор аренды заключен без указания срока его
действия и в соответствии с п. 2 ст. 581 ГК арендатор за месяц до
предполагаемой даты расторжения договора (а в отношении недвижимого
имущества - за три месяца) направил арендодателю уведомление о
расторжении договора, это не освобождает арендатора от внесения
арендной платы соответственно за оставшиеся месяц, три месяца.
В соответствии со ст. 593 ГК, если арендатор не возвратил
арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно,
арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время
просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных
арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
_________________________
* Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, 2002
г., № 2, с. 53.
** Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь,2002
г., № 5, с. 60.
26.05.2004 г.
Налоговый курьер предпринимателя, 2004 г., № 29, с.28
Приложение №3 к Вестнику Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, 2004 г., № 2, с.4
