АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЙ (В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)

                                            Ю.П.МАЛЯВКО, консультант
                                                  фонда госимущества
                                                        Минэкономики

     В  административном  здании (общежитие)  с  единым  техническим
паспортом арендатор занимает помещение с отдельным входом.

     Вопрос:
     Применяется  ли  при  расчете  арендуемой  площади  коэффициент
перевода нормируемой площади в арендуемую? Если применяется, то  как
этот коэффициент рассчитывается?

     Ответ:
     В   практике  арендных  отношений  нередко  сдаются  в   аренду
помещения, расположенные в общественных и административных зданиях и
сооружениях  государственной формы собственности, имеющие  отдельный
вход.
     В  таких  случаях необходимо уточнить, какое положение занимают
такие помещения в здании (сооружении).
     Если  арендуемые помещения, имеющие отдельный  вход,  входят  в
состав   всего   здания  (сооружения),  включены  в   единую   схему
расположения помещений в здании (сооружении) и при этом  их  площадь
вошла в общую нормируемую площадь по зданию (сооружению), отраженную
в  техническом  паспорте здания (сооружения), то арендуемая  площадь
таких   помещений,   принимаемая   для   расчета   арендной   платы,
определяется  умножением  нормируемой  площади  этих  помещений   на
коэффициент   перевода.   Коэффициент   перевода   в   этом   случае
рассчитывается как отношение общей площади всего здания (сооружения)
к нормируемой площади этого здания (сооружения).
     Если  арендуемые помещения, имеющие отдельный  вход,  входят  в
состав  встроенных или пристроенных помещений (зданий,  сооружений),
оформленных   надлежащим  образом  (проектно-сметной  документацией,
техническим  паспортом,  заключением  уполномоченных  органов),   то
арендуемая площадь определяется путем умножения нормируемой  площади
этих  помещений на коэффициент перевода, который рассчитывается  как
отношение  общей площади этих встроенных или пристроенных  помещений
(зданий, сооружений) к их нормируемой площади.
     Если  арендуемые  помещения, имеющие отдельный  вход,  занимают
всю   площадь   встроенных  или  пристроенных   помещений   (зданий,
сооружений),  то  в этом случае арендуемая площадь  будет  равняться
общей   площади  встроенных  или  пристроенных  помещений   (зданий,
сооружений).
     Если    арендодатель   может   обособить    часть    помещений,
расположенных в здании (сооружении) и имеющих отдельный вход,  путем
оформления  на эту часть здания (сооружения) отдельного технического
паспорта  и  регистрационного удостоверения,  то  размер  арендуемой
площади  таких обособленных помещений определяется на  уровне  общей
площади  обособленной  части здания (сооружения)  в  соответствии  с
техническим паспортом.
     В  изложенном в вопросе случае арендуемое помещение с отдельным
входом  не имеет документально оформленного обособления, его площадь
включена  в единый технический паспорт на здание, поэтому арендуемая
площадь этого помещения определяется путем умножения его нормируемой
площади  на  коэффициент перевода, определяемый как отношение  общей
площади здания к нормируемой площади здания.

     Вопрос:
     На  кого распространяется порядок определения размеров арендной
платы, предусмотренный Указом Президента от 24 марта 2005 г. №  148:
только  на  индивидуальных предпринимателей или еще и на юридических
лиц?

     Ответ:
     Подпунктами  1.1 - 1.4 п. 1 Указа Президента от 24  марта  2005
г.  №  148  «О  неотложных  мерах по поддержке  предпринимательства»
(далее  -  Указ  №  148)  установлен  порядок  определения  размеров
арендной  платы при сдаче в аренду торговых мест на  рынках  и  иных
торговых объектах частной формы собственности.
     Так,  подпунктом  1.1 п. 1 Указа № 148 определено,  что  размер
арендной  платы  за торговые места, предоставляемые  арендаторам  на
рынках   и  иных  торговых  объектах  частной  формы  собственности,
определяется арендодателями торговых мест исходя из размера  базовой
ставки  арендной  платы  согласно  приложению  к  Указу  №   148   с
применением коэффициентов 0,6 - 1,0, установленных облисполкомами  и
Минским  горисполкомом  в  зависимости от  местонахождения  торговых
объектов в населенных пунктах.
     Указ   №   148  регламентирует  порядок  определения   размеров
арендной платы за сдаваемые в аренду торговые места на рынках и иных
торговых  объектах частной формы собственности для всех арендаторов:
как для индивидуальных предпринимателей, так и для юридических лиц.

     Вопрос:
     С  какой  даты  размер  арендной  платы  по  ранее  заключенным
договорам  аренды  торговых мест на рынках  и  в  торговых  объектах
должен  соответствовать  размеру  арендной  платы,  определяемому  в
соответствии с Указом № 148?

     Ответ:
     Договоры  аренды  торговых  мест  на  рынках  и  иных  торговых
объектах  частной формы собственности, заключенные до  вступления  в
силу  Указа № 148, срок действия которых истекает после 1 июля  2005
г.,  должны  быть приведены в соответствие с требованиями подпунктов
1.1-1.5 п. 1 Указа № 148 до указанной даты (подпункт 1.6 п. 1  Указа
№ 148).
     Предоставление    данного   временного   интервала    позволяет
арендодателям  и  арендаторам привести  размеры  арендной  платы  за
сдаваемые в аренду торговые места на рынках и иных торговых объектах
частной формы собственности в соответствие с положениями Указа № 148
с любой даты, но не позднее 1 июля 2005 г.

     Для  иностранных  организаций ст.  79  Инвестиционного  кодекса
Республики  Беларусь  установлена  гарантия  неизменности  правового
режима  иностранных  инвестиций в течение 5 лет со  дня  регистрации
коммерческой  организации с иностранными инвестициями. Данная  норма
истолковывается    таким   образом:   в   случае    принятия    акта
законодательства, ухудшающего положение организации  с  иностранными
инвестициями,  в  любой  момент  ее  существования,  он  не   должен
применяться  в  течение  5  лет с момента  регистрации  коммерческой
организации с иностранными инвестициями.

     Вопрос:
     Возможно    ли    неприменение   в   деятельности   иностранной
организации требований Указа № 148 до истечения пятилетнего срока со
дня ее создания?

     Ответ:
     В  соответствии со ст. 10 Закона «О нормативных правовых  актах
Республики  Беларусь»  в  случае расхождения  декрета  или  указа  с
законом  закон  имеет верховенство лишь тогда, когда  полномочия  на
издание  декрета или указа были предоставлены законом.  Указ  №  148
устанавливает специальное регулирование арендных отношений при сдаче
в  аренду  торговых мест на рынках и иных торговых объектах  частной
формы  собственности.  Следовательно, нормы  Указа  №  148  в  части
арендных  отношений имеют большую юридическую силу  по  отношению  к
нормам Инвестиционного кодекса Республики Беларусь.
     Таким  образом, при сдаче в аренду организацией с  иностранными
инвестициями  торговых  мест на рынках  и  иных  торговых  объектах,
находящихся  в частной собственности, определение размеров  арендной
платы регламентируется нормами Указа № 148.

     Вопрос:
     Необходимо ли приводить в соответствие с Указом № 148  договоры
аренды  торговых мест (пунктов продажи), заключенные по  результатам
проведения  аукциона,  на  котором был сформирован  размер  арендной
платы?

     Ответ:
     В  соответствии  с  подпунктом 1.6 п. 1 Указа  №  148  договоры
аренды торговых мест, заключенные до вступления в силу Указа №  148,
срок  действия  которых истекает после 1 июля 2005 г.,  должны  быть
приведены в соответствие с требованиями подпунктов 1.1 -  1.5  п.  1
Указа  №  148  до  1  июля  2005  г.  При  этом  Указом  №  148   не
разграничивается, каким способом были заключены договоры аренды.
     Таким  образом, по ранее заключенным договорам аренды  торговых
мест, расположенных на рынках и иных торговых объектах частной формы
собственности, размер арендной платы, в том числе и определенный  по
результатам  проведенного аукциона, до 1 июля 2005  г.  должен  быть
приведен в соответствие с положениями Указа № 148.

     Вопрос:
     Распространяется  ли действие Указа № 148 в  части  определения
размеров арендной платы на случаи субаренды торговых мест?

     Ответ:
     Действие  Указа  №  148 в части определения  размеров  арендной
платы   распространяется  на  сдаваемые  в  аренду  торговые  места,
расположенные  на  рынках  и иных торговых объектах,  находящихся  в
частной   собственности.  Сдача  указанного  имущества   в   аренду,
субаренду  не влечет перехода права собственности и изменения  формы
собственности.
     Следовательно, при сдаче в субаренду торговых мест на рынках  и
иных  торговых  объектах  частной  формы  собственности  определение
размеров арендной платы регламентируется положениями Указа № 148.

     Вопрос:
     Если  спрос на торговые места превышает предложение,  имеет  ли
арендодатель право на проведение аукциона по предоставлению в аренду
торговых  мест,  расположенных на рынках и  иных  торговых  объектах
частной  формы собственности, в ходе которого определится арендатор,
с  которым  будет  заключен договор аренды? Каким образом  при  этом
должен определяться размер арендной платы?

     Ответ:
     Согласно  п. 1 ст. 417 Гражданского кодекса Республики Беларусь
(далее  - ГК) договор, если иное не вытекает из его существа,  может
быть  заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом,
выигравшим торги.
     Исходя  из части второй п. 2 ст. 418 ГК предметом торгов  может
являться право заключения договора.
     Указанные   нормы   ГК  действуют  в  отношении   любых   видов
гражданско-правовых договоров, отвечающих требованиям п. 1  ст.  417
ГК, в том числе договоров аренды имущества.
     При  этом  необходимо  отметить, что  при  заключении  договора
аренды по результатам проведенных торгов (аукциона, конкурса)  плата
за аренду торгового места на рынках и иных торговых объектах частной
формы  собственности должна определяться в соответствии с  Указом  №
148.


01.07.2005 г.


Вестник-инфо, 2005 г., № 25, с.50 (опубликован - 04.07.2005)
Налоговый курьер предпринимателя, 2005 г., № 25, с.45