Государственная регистрация перехода права собственности на покупателя недвижимого имущества
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПОКУПАТЕЛЯ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
А.В.КАРАВАЙ,
заместитель
начальника экспертно-
правового управления
Конституционного Cуда
Республики Беларусь,
кандидат юридических
наук, доцент
Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает
государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с данным
имуществом. Однако практика реализации этих предписаний вызывает ряд
вопросов.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь
(далее - ГК) право собственности и другие вещные права на недвижимые
вещи (право хозяйственного ведения, право оперативного управления,
право пожизненного наследуемого владения, право постоянного
пользования, ипотека, сервитуты, иные права в случаях,
предусмотренных законодательными актами), ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в специально уполномоченных на то органах. Статьей 165
ГК предусматривается, что сделки с землей и другим недвижимым
имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке,
предусмотренных ст. 131 ГК и законодательством о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
В практике органов, регистрирующих недвижимое имущество, иных
государственных органов, а также в судебной практике возникает ряд
вопросов, связанных с применением законодательства о государственной
регистрации недвижимого имущества и сделок с данным имуществом. Эти
вопросы касаются, в частности: 1) правовых последствий
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
недвижимым имуществом; 2) определения предмета регистрации (подлежит
ли регистрации право на недвижимое имущество или сделка с таким
имуществом); 3) установления случаев, когда государственная
регистрация должна производиться; 4) порядка осуществления
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5)
последствий нарушения требования о государственной регистрации права
на недвижимое имущество или сделки с ним.
Правовые последствия
В соответствии со ст. 4 Закона Республики Беларусь «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним» (далее - Закон) объектами государственной регистрации
могут быть: а) создание, изменение, прекращение существования
недвижимого имущества; б) возникновение, переход, прекращение прав и
ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащие в
соответствии с законодательными актами Республики Беларусь
государственной регистрации; в) сделки с недвижимым имуществом,
подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики
Беларусь государственной регистрации.
Согласно ст. 8 Закона государственная регистрация права на
недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения
права на недвижимое имущество. Право на недвижимое имущество
возникает, переходит, прекращается с момента государственной
регистрации соответственно его возникновения, перехода, прекращения.
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом -
это юридический акт признания и подтверждения государством факта
совершения сделки.
Таким образом, государственная регистрация договора купли-
продажи недвижимого имущества и государственная регистрация перехода
права на недвижимое имущество от продавца к покупателю влекут
различные правовые последствия. Договор купли-продажи недвижимого
имущества, который подлежит государственной регистрации, считается
заключенным с момента такой регистрации (моментом государственной
регистрации являются время и дата принятия документов,
представленных для осуществления государственной регистрации,
которые внесены в журнал регистрации заявлений (ст. 39 Закона)). С
момента государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимое имущество прекращается право собственности на данное
имущество у продавца и возникает право собственности у покупателя.
Однако законодательные акты могут связывать возникновение,
изменение или прекращение прав на недвижимое имущество не с
государственной регистрацией данных прав, а с иными
обстоятельствами. В таких случаях государственная регистрация
является лишь элементом оформления уже наступивших юридических
последствий.
В обоснование предъявленного в хозяйственный суд требования об
установлении факта ничтожности договора между совместным
предприятием (далее - СП) и закрытым акционерным обществом (далее -
ЗАО) о купле-продаже недвижимости инспекция Министерства по налогам
и сборам (далее - ИМНС) указала, что объект продажи находился в
залоге в обеспечение обязательства СП по кредитному соглашению с
банком и переход права собственности на недвижимость не
зарегистрирован в специально уполномоченном на то органе.
Хозяйственный суд отказал ИМНС в удовлетворении иска на
основании следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК залог прекращается с
прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поэтому момент
прекращения залога не связан с внесением соответствующей отметки в
реестр, в котором был зарегистрирован договор об ипотеке. Кредитные
же обязательства СП перед банком, возникшие 4 апреля 2002 г. и
обеспеченные залогом объекта продажи, прекращены с момента
заключения СП и банком соглашения об отступном - 4 октября 2002 г.,
т.е. до заключения договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 522 ГК государственной регистрации
подлежит переход права собственности на недвижимость. Здесь речь
идет не о регистрации сделки, а о регистрации перехода права
собственности от продавца к покупателю, так как именно с этого
момента покупатель становится собственником недвижимости. Пункт 3
указанной статьи содержит последствия уклонения стороны от
государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимость: судебный порядок регистрации и обязанность виновной
стороны возместить убытки, вызванные задержкой регистрации. Таким
образом, ст. 522 ГК, которую в обоснование своих требований
указывает ИМНС, не предусматривает государственной регистрации самой
сделки по купле-продаже недвижимости. Поэтому ссылка истца на ст.
166 ГК, согласно которой сделка считается ничтожной ввиду
несоблюдения требования относительно ее государственной регистрации,
несостоятельна.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что,
подписав 22 октября 2002 г. договор купли-продажи недвижимости, СП
(продавец) и ЗАО (покупатель) выполнили свои взаимные обязательства
по передаче недвижимости и оплате ее стоимости. Следовательно,
утверждение ИМНС о том, что стороны совершили мнимую сделку без
намерения создать соответствующие ей юридические последствия
необоснованно.
Определение предмета регистрации
Применительно к договору продажи недвижимого имущества
приведенные положения ст. 131 и 165 ГК и Закона, определяющие
предмет государственной регистрации, конкретизируются в
соответствующих статьях гл. 30 ГК «Купля-продажа».
Согласно п. 1 ст. 522 ГК переход права собственности на
недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации. Такая регистрация представляет собой
элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства.
Осуществлением государственной регистрации такого перехода права
исполняется обязанность продавца перенести на покупателя
соответствующий правовой титул в отношении недвижимого имущества
(право собственности, право хозяйственного ведения, право
оперативного управления).
Государственную регистрацию перехода права собственности
необходимо отличать от государственной регистрации сделки (договора
купли-продажи). В качестве общего требования к договору купли-
продажи недвижимости ГК устанавливает условие не о регистрации
договора купли-продажи, а о регистрации перехода права собственности
от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.
165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и
законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Статья 131 ГК не определяет случаев государственной
регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Закон предусматривает государственную регистрацию сделок с
недвижимым имуществом в случаях:
1) указанных в законодательных актах;
2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по
законодательству для сделок данного вида государственная регистрация
не требуется (ст. 9 Закона).
Круг сделок, подлежащих государственной регистрации, определен
п. 3 ст. 9 Закона: договоры, которые являются или могут стать
основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений
(обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих
государственной регистрации, в том числе договоры: отчуждения
недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.);
об ипотеке; доверительного управления недвижимым имуществом; аренды
и субаренды земельного участка; аренды, субаренды и безвозмездного
пользования капитальным строением (зданием, сооружением),
изолированным помещением на срок не менее одного года; раздела
недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или
более объекта недвижимого имущества; слияния двух или более объектов
недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с
образованием общей собственности.
Положения ст. 131, 165 ГК и ст. 9 Закона трактуются в
некоторых публикациях, а также некоторыми правоприменительными
органами как обязывающие производить государственную регистрацию
любых договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Подобную точку зрения высказал М.И. Брагинский в комментарии к
Федеральному закону «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Такая позиция представляется неверной. Рассмотрим пример из
судебной практики.
Хозяйственный суд Минской области 22 января 2004 г. рассмотрел
иск предприятия «А» к предприятию «Б» о признании права
собственности на здание пилорамы, приобретенное у ответчика по
договору купли-продажи.
15 июня 1999 г. между предприятием «А» и предприятием «Б» был
подписан договор купли-продажи здания пилорамы. Покупатель произвел
предусмотренную договором оплату за здание пилорамы.
Предприятие «Б» 15 июня 1999 г. передало предприятию «А»
здание пилорамы, что подтверждается актом приема-передачи. Здание
пилорамы было принято на баланс предприятия «А».
22 сентября 2003 г. истец обратился в Борисовский филиал РУП
«Минское областное агентство по государственной регистрации и
земельному кадастру» о регистрации совершенного договора купли-
продажи. Ему устно было отказано в регистрации в связи с отсутствием
регистрации этого объекта недвижимости и разъяснено, что за
регистрацией должно обратиться лицо, которое построило данный
объект, т.е. предприятие «Б».
При обращении в Борисовский филиал РУП «Минское областное
агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»
предприятия «Б» с заявлением о государственной регистрации здания
пилорамы как объекта недвижимости ему было отказано в такой
регистрации по причине отсутствия документов, подтверждающих
строительство и ввод в эксплуатацию здания.
Проанализировав материалы дела, суд посчитал доводы истца
необоснованными исходя из следующего.
Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права
на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход
и прекращение подлежат государственной регистрации в специально
уполномоченных на то органах. Регистрации подлежат право
собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного
управления, право пожизненного наследуемого владения, право
постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в
случаях, предусмотренных законодательными актами.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в
регистрации устанавливаются в соответствии с законодательством о
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 7 Закона недвижимое имущество считается
созданным, измененным, прекратившим существование с момента
государственной регистрации соответственно его создания, изменения,
прекращения существования. В соответствии со ст. 11, 14 Закона
специально уполномоченным органом в области государственной
регистрации, обладающим правом регистрации возникновения права
собственности на недвижимое имущество, являются территориальные
организации по государственной регистрации, т.е. РУП «Минское
областное агентство по государственной регистрации и земельному
кадастру» (далее - РУП «Минское ОАГРЗК»).
Статьей 9 Закона предусмотрена государственная регистрация
сделки с недвижимым имуществом.
Статьей 166 ГК предусмотрено, что несоблюдение требования о
государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Такая сделка считается ничтожной.
Стороны не зарегистрировали сделку купли-продажи здания
пилорамы, что подтверждено материалами дела.
Согласно отзыву представителя РУП «Минское ОАГРЗК» истец
обращался устно 22.09.2003 г. с просьбой зарегистрировать договор
купли-продажи, но получил отказ в связи с необходимостью регистрации
этого объекта недвижимости.
При обращении ответчика с заявлением о регистрации здания
пилорамы и столярного цеха РУП «Минское ОАГРЗК» дан отрицательный
ответ в связи с отсутствием документов, подтверждающих строительство
и ввод в эксплуатацию данного объекта. По мнению представителя РУП
«Минское ОАГРЗК», строительство пилорамы произведено в нарушение
законодательства (самовольное строительство), поскольку никаких
документов, разрешающих строительство, им не представлено и в
материалах дела не имеется. В соответствии со ст. 56 Закона
документом, являющимся основанием для государственной регистрации
возникновения права собственности на недвижимое имущество по
приобретательной давности, является решение местного исполнительного
и распорядительного органа, подтверждающее приобретательную
давность, либо решение суда об установлении факта приобретательной
давности.
На основании изложенного хозяйственный суд пришел к выводу,
что сделка купли-продажи здания пилорамы является в силу ст. 166 и
169 ГК ничтожной и в удовлетворении иска предприятию «А» отказал.
По нашему мнению, следует согласиться с позицией тех авторов*
и решениями тех правоприменительных органов, которые исходят из
обязательности государственной регистрации сделки с недвижимым
имуществом только в тех случаях, когда имеется на этот счет
специальное указание в законодательном акте.
ГК предусматривает государственную регистрацию сделок в
случаях заключения договоров продажи предприятий (ст. 531), а также
жилых помещений (ст. 529).
Закон (ст. 8) прямо предусматривает также необходимость
государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом в
случаях, предусмотренных соглашением сторон.
Можно, однако, отметить, что данное положение Закона в
определенной степени расходится с ГК, который определение случаев
государственной регистрации сделок (ст. 165) в отличие от
нотариального удостоверения (ст. 164) относит к ведению
законодателя, а не сторон сделки.
(Продолжение следует.)
_______________________________
* См., например, Комментарий к Гражданскому кодексу Республики
Беларусь в трех томах (постатейный) / Отв. ред. В.Ф. Чигир: В 3 т.
Т. 1. Мн., 2003. С. 409.
25.04.2005 г.
Право Беларуси, 2005 г., № 4, с.100
