СУЩНОСТЬ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОНСТРУКЦИИ ДОГОВОРОВ
              О СЛИЯНИИ И РАЗДЕЛЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
               ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
     
                                             Э.А.МАРТЫНЕНКО, ведущий
                                              специалист  управления
                                            правового  регулирования
                                          гражданских, экологических
                                           отношений, лицензирования
                                               и внешнеэкономической
                                                деятельности Минюста
                                  
            Виды договорных отношений и их характеристика
                                  
     Системный  подход при исследовании договорного  права  в  целом
позволяет   выявить  принципы  его  построения,  что  имеет   важное
правотворческое и кодификационное значение.
     Закон  от  22  июля  2002  г.  «О  государственной  регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее -  Закон)
закрепил  две  новые непоименованные в Особенной части  Гражданского
кодекса  Республики  Беларусь (далее - ГК)  договорные  конструкции.
Так,  ст.  51  Закона  определено, что раздел недвижимого  имущества
осуществляется  на  основании  договора  между  сособственниками   о
разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью,  на
два  или  более  объекта  недвижимого  имущества  того  же  вида.  В
соответствии   со  ст.  53  Закона  слияние  недвижимого   имущества
осуществляется  на  основании  договора  между  сособственниками   о
слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один  объект
недвижимого имущества с образованием общей собственности.
     Прежде  чем  приступить  к анализу юридической  природы  данных
договоров и определению их места в системе обязательственного  права
Республики Беларусь, следует отметить следующее.
     Во-первых,  два  вышеназванных договора  призваны  регулировать
отношения,  связанные только с недвижимым имуществом  (т.е.  вещами,
являющимися объектами гражданского оборота, перечисленными в п.1 ст.
130 ГК).
     Во-вторых,  субъектный состав данных договоров  будет  обладать
определенной  спецификой.  Она заключается  в  том,  что  недвижимое
имущество   может  находиться  в  частной  собственности   (т.е.   у
физических   лиц,  юридических  лиц,  физических  лиц,  занимающихся
предпринимательской   деятельностью  без  образования   юридического
лица), государственной (республиканской или коммунальной) и в  общей
собственности  (долевой или совместной). В связи  с  этим  возникает
закономерный  вопрос,  все  ли  вышеназванные  субъекты  могут  быть
участниками  рассматриваемых  договоров?  Ответ  на  данный   вопрос
противоречив  и  неоднозначен.  С одной  стороны,  Закон  не  вправе
ограничивать  волеизъявления  участников  гражданского  оборота  при
заключении  подобных договоров. Но с другой стороны, как  произвести
слияние   недвижимого  имущества,  принадлежащего   государству,   и
недвижимого  имущества,  принадлежащего  физическому  лицу?  Поэтому
логично   рассматривать  вопрос  о  субъектном   составе   названных
договоров  с  позиции  рациональности и целесообразности.  Например,
насколько  целесообразно заключение договора о  разделе  недвижимого
имущества между лицами, состоящими в браке, если все аспекты раздела
недвижимого   имущества   (равно,  как  и  движимого)   могут   быть
предусмотрены супругами в брачном договоре.
     В-третьих,   Закон   призван  регулировать  вопросы   процедуры
государственной регистрации недвижимого имущества, прав  на  него  и
сделок  с  ним,  а  не вопросы, связанные с процедурой  слияния  или
раздела   недвижимого   имущества,  находящегося   в   собственности
участников гражданского оборота. Общие вопросы о процедуре раздела и
слияния  недвижимого  имущества должны регулироваться  ГК.  Так  как
договоры  о  слиянии  и  разделе недвижимого  имущества  заключаются
именно для регулирования процедуры раздела или слияния, то Закон  не
может содержать положений, раскрывающих сущность юридической природы
рассматриваемых договоров. Однако если процедура раздела недвижимого
имущества  предусмотрена  ГК (ст.ст. 255 и  257  ГК),  то  процедура
слияния недвижимого имущества частично урегулирована нормами ГК лишь
в  отношении юридических лиц, имеется в виду процедура реорганизации
юридического лица в форме слияния (п. 1 ст. 54 ГК). В данном  случае
слиянию будет подлежать как недвижимое, так и движимое имущество.  К
физическим лицам нормы реорганизации в форме слияния не применяются,
что  дает  право  физическим лицам самостоятельно урегулировать  эту
процедуру  в  договоре.  Это  обстоятельство  еще  раз  подчеркивает
важность  исследования  юридической природы договоров  о  слиянии  и
разделе  недвижимого имущества, но не с позиции процедуры (поскольку
стороны  вольны разделить или объединить принадлежащее им  на  праве
собственности  недвижимое имущество, использовав такое  субъективное
правомочие собственника, как право распоряжения собственностью), а с
позиции   сущности  той  правовой  конструкции,  в  рамках   которой
процедура слияния или раздела будет произведена.
     
              Договор простого товарищества при слиянии
                   и разделе недвижимого имущества
                                  
     Несмотря  на то что законодатель напрямую ничего не  говорит  о
том, что данные договоры должны быть облечены в конструкцию договора
простого товарищества, очевидность последнего налицо.
     Следует    отметить,   что   простое   товарищество    -    это
самодостаточное  образование,  а  не  простейшая  ступень  на   пути
создания   цивилистикой  (наукой  гражданского  права)  абстрактного
понятия   юридического   лица.  Новое  видение   договора   простого
товарищества  позволяет  расширить границы его  применения.  Простое
товарищество, являясь неправосубъектным образованием, обладает более
широкой  сферой  применения  при наличии  в  договорных  соглашениях
квалифицирующих признаков данного договора.
     Проанализировав  и  вникнув  в юридическую  природу  отношений,
которые  возникнут при заключении сторонами подобного рода договоров
(о   слиянии  и  разделе  недвижимого  имущества),  можно   отметить
следующие особенности.
     Во-первых, заключение данных договоров опосредовано наличием  у
их    сторон    единой   цели:   разделить   недвижимое    имущество
сособственниками  или объединить в один объект недвижимое  имущество
разных собственников.
     Во-вторых,  цели,  ради  достижения которых  будут  действовать
собственники или сособственники недвижимого имущества по  договорам,
обусловлены совместной деятельностью последних.
     В-третьих,  спецификой данных договоров будет являться  наличие
своего  рода  вкладов.  В договоре о слиянии  недвижимого  имущества
такими  вкладами  будут  части, доли в  недвижимом  имуществе,  а  в
договоре  о  разделе недвижимого имущества своеобразными вкладами  в
общее  дело  будут  определенные  действия,  навыки  и  умения  лиц,
направленные  на то, чтобы максимально выгодно и в интересах  каждой
стороны  произвести  раздел. Это может быть  выражено,  например,  в
затратах  сторон по оплате услуг, связанных с процедурой  раздела  и
регистрации  недвижимого имущества, осуществляемой  государственными
органами.
     В-четвертых,  сущности волеизъявлений сторон в  данных  сделках
согласованы.  Согласованы,  но  не  со  встречной  (противоположной)
направленностью, а с тождественной (параллельной).
     Однако  типы и виды договоров жестко отграничены в ГК  друг  от
друга.  Использование для регулирования отношений по одному договору
норм,  установленных  для  других типов и разновидностей  договоров,
допускается только в случаях, предусмотренных ГК.
     Правоприменительная же практика вынуждена идти по  иному  пути:
в  случае  спора между участниками, объединившимися для  совместного
достижения  любой  цели, их договорные отношения  квалифицируют  как
договоры  простого товарищества, к которым применяют нормы главы  54
ГК.
     Согласно ст. 911 ГК по договору простого товарищества двое  или
несколько  лиц  (товарищей)  обязуются  соединить  свои   вклады   и
совместно   действовать  без  образования  юридического   лица   для
извлечения   прибыли   или   достижения   иной   не   противоречащей
законодательству цели.
     Достижение   иной   не  противоречащей  законодательству   цели
указывает на некоммерческий характер совместной деятельности  по  ее
достижению.  В  нашем  случае  договоры  о  слиянии  и   о   разделе
недвижимого    имущества   следует   рассматривать   как    договоры
некоммерческого характера.
     Таким  образом,  из существа обязательств по  данным  договорам
следует,  что  эти  договоры  по своей юридической  природе  следует
рассматривать   как   многосторонние  (могут   быть   двусторонние),
консенсуальные, безвозмездные и фидуциарные.
     Так,   юридические   конструкции   этих   договоров   позволяют
участвовать в них в качестве самостоятельной стороны не только двум,
но и более лицам (собственникам, сособственникам).
     Договоры  о слиянии или разделе недвижимого имущества  являются
консенсуальными,  т.е. считаются заключенными с  момента  достижения
участниками договора согласия по всем его существенным условиям.
     Несмотря  на  то  что  законодатель не  определил  существенных
условий  для  рассматриваемых договоров, их можно вывести  из  общих
начал  договорного  права и аналогии Закона. Как  было  отмечено,  к
данным  договорам  следует  применять нормы  Особенной  части  ГК  о
договоре  простого товарищества (глава 54). К существенным  условиям
договора простого товарищества законодатель относит:
     - условие о совместной деятельности участников;
     - условие о наличии единой цели;
     - условие о внесении вкладов.
     То,  что  совместная  деятельность по договору  о  слиянии  или
разделе  недвижимого имущества приносит определенную пользу  каждому
из  участников такого договора не подлежит никакому сомнению. Однако
извлечение   пользы  в  данном  случае  не  сводится  к   встречному
удовлетворению,  которое,  как принято в науке  гражданского  права,
характеризует  возмездность  любого  договора.  Здесь  выгоду   один
участник получает от другого и непосредственно для себя, так  как  в
названных  договорах польза извлекается каждым именно от  совместных
усилий всех, включая собственные усилия данного участника.
     В  поддержку точки зрения о безвозмездности договоров о слиянии
и  разделе  недвижимого  имущества  следует  отметить,  что  в  силу
классического  понятия  возмездного  договора  им  признается  такое
соглашение, по которому предоставление одной стороны обусловливает и
в свою очередь обусловлено встречным предоставлением другой стороны,
причем  оба  этих  предоставления в совокупности составляют  предмет
договора. В нашем же случае предметом договора о слиянии или разделе
недвижимого  имущества  будет  совместная  деятельность  участников,
направленная   на   слияние   или   раздел   недвижимого   имущества
соответственно.  Объектом  данных  договоров  будет  являться   само
недвижимое имущество.
     Наличие  взаимных доверительных отношений в этих  договорах  не
вызывает  сомнений, поэтому их следует рассматривать как фидуциарные
договоры.
     Однонаправленность интересов участников договоров о  слиянии  и
разделе  недвижимого  имущества указывает  и  на  отсутствие  фигуры
кредитора  и  должника  в  этих договорах. Все  действия  участников
договора, их взаимные права и обязанности преломляются сквозь призму
общей  цели  и опосредованы необходимостью ее достижения: произвести
раздел   недвижимого  имущества  или  его  слияние.  Поэтому  каждый
сособственник или собственник обязан координировать свои действия  с
волей  всех  участников  и с той целью, для достижения  которой  они
объединились.  Несомненно, что все это отразится как  на  внутренних
отношениях  собственников  и сособственников,  заключивших  подобные
договоры  между  собой,  так  и на внешних  отношениях  последних  с
третьими лицами. В данном случае следует применять положения  ст.ст.
914  и  916  ГК  о ведении общих дел товарищей и о порядке  покрытия
расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей.
     Так    как    совместная    деятельность    собственников     и
сособственников   в   соответствующих   договорах   не   связана   с
предпринимательской деятельностью, то ответственность их в  процессе
совместных действий будет долевой (ст. 917 ГК).
     Таким  образом,  введенные  в  гражданский  оборот  конструкции
договоров   о  слиянии  и  разделе  недвижимого  имущества   следует
рассматривать  как отдельные виды договора простого товарищества.  В
связи  с  этим  следует обратить внимание законодателя  на  подобный
пробел  в  гражданском  законодательстве и по возможности  дополнить
главу  54  ГК  статьей  следующего содержания:  «Договор  о  слиянии
недвижимого  имущества  и  договор о разделе  недвижимого  имущества
являются видами договора простого товарищества, соответственно нормы
главы  54  ГК  применяются  к  настоящим  договорам,  если  иное  не
установлено  правилами  ГК,  специальным  законодательством   и   не
противоречит существу договора простого товарищества».
     Подобные  дополнения помогут избежать ошибок  при  квалификации
соответствующих правоотношений в правоприменительной практике.
     
                                         ( Согласовано: С.В.ЗАДИРАН,
                                      начальник управления правового 
                                         регулирования  гражданских, 
                                           экологических  отношений, 
                                            лицензирования и внешне-
                                          экономической деятельности 
                                                            Минюста)


18.10.2004 г.


Приложение №2 к Вестнику Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, 2004 г., № 12, с.120