ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СЕРВИТУТА
С.Ч. БЕЛЯВСКИЙ,
старший консультант отдела
надзора и обобщения судебной
практики хозяйственного суда
Гродненской области
РЕЦЕНЗЕНТ В.Е. КОСТЮКЕВИЧ,
председатель хозяйственного
суда Гродненской области
Правовое регулирование института жилищных сервитутов в
настоящее время в белорусском законодательстве разработано
недостаточно.
Сервитутные права на жилые
помещения и их содержание
Законодатель не выделяет такого отдельного и самостоятельного
вида сервитутов, как жилищный сервитут. К данным правоотношениям
применяются соответствующие нормы как жилищного, так и гражданского
законодательства.
Существенной особенностью жилья как объекта права
собственности граждан является наличие у членов семьи собственника,
совместно проживающих с ним, своих особенных прав на жилое
помещение. Права членов семьи собственника определяются исходя из
правил, предусмотренных жилищным законодательством. Они находятся в
жилищном обязательственном правоотношении с собственником.
Права таких лиц носят вещный характер и являются абсолютными,
поскольку п. 3 ст. 275 Гражданского кодекса Республики Беларусь
(далее - ГК) гарантирует защиту их жилищных прав от всяческих
нарушений любых лиц, включая собственника жилого помещения.
Важной гарантией вещных прав на жилое помещение
несовершеннолетних членов семьи собственника является установленная
п. 4 ст. 275 ГК необходимость получения в случае отчуждения жилого
помещения, в котором проживают дети, согласия органа опеки и
попечительства. Органы опеки и попечительства, исходя из
необходимости защиты жилищных прав и интересов несовершеннолетних,
могут не дать согласия на отчуждение недвижимости.
Очевидно, что права членов семьи собственника в свете
положений ГК имеют вещно-правовой характер, хотя они прямо и не
названы в ст. 275 ГК. Но очевидно также, что они производны от прав
собственника, основаны на личных взаимоотношениях, возникают не
иначе, как по воле собственника жилого помещения (исключение,
наверное, могут составить лишь несовершеннолетние дети членов семьи
собственника). И разумно предположить, что это вещное право должно
прекратиться после прекращения прав самого собственника (такой
вариант обсуждался при подготовке ГК)*. Однако законодатель сохранил
для членов семьи собственника право пользования жилым помещением при
смене субъекта собственности, что существенно ограничивает права и
предыдущего, и последующего собственника. Трудно представить, что
покупатель захочет приобрести квартиру, в которой останутся
проживать члены семьи бывшего собственника или даже бывшие члены
семьи бывшего собственника. Ограниченным оказывается и право
собственника продать жилье, если у бывших членов его семьи нет
другого жилища (при нормальных семейных отношениях вместе с
собственником выезжают все члены его семьи)**.
Основания возникновения, регистрация
и прекращение жилищных сервитутов
В соответствии с нормами ГК сервитут устанавливается по
соглашению сторон - собственников соседних объектов недвижимости или
по решению суда (в случае недостижения соглашения).
Сервитут устанавливается только в силу объективной
необходимости. Говорить об этом позволяет ст. 268 ГК, согласно
которой собственник недвижимого имущества вправе требовать
установления сервитута, в том числе по суду, для нужд, которые не
могут быть обеспечены без его установления.
Например, собственнику жилища необходимо подвести воду, причем
это можно сделать без установления сервитута, что будет дороже, или
с установлением сервитута, что дешевле. Даже если владельцы соседних
жилищ придут к соглашению, последнее слово должно оставаться за
государственным органом, осуществляющим регистрацию сервитута,
который обязан проверить не только соблюдение процедуры, но и
обоснованность его установления.
Учитывая, что сервитут - обременение, сохраняющееся при
переходе прав на недвижимое имущество, далеко не любая
договоренность собственников по поводу ограниченного пользования
чужим недвижимым имуществом может быть признана сервитутом<***.
Необходимо обратить внимание на неоднозначный подход к
некоторым основаниям возникновения и реализации вещных прав на
жилище. Согласно позиции ряда правоведов право членов семьи
собственника на пользование жилым помещением следует также считать
вещным, не предусмотренным ст. 268 ГК. Члены семьи собственника
обладают правом пользования жилым помещением наравне с
собственником. Объем этого права, на первый взгляд, равен объему
соответствующего правомочия самого собственника. А поскольку
«сервитут есть право на частичное пользование вещью в строго
определенном правоотношении», то право членов семьи собственника на
жилое помещение представляет собой самостоятельное вещное право.
Однако более детальное рассмотрение проблемы позволяет сделать иные
выводы.
Во-первых, к членам семьи собственника относится достаточно
ограниченный круг лиц (ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь;
далее - ЖК). Учитывая отмеченную в юридической литературе
необходимость дальнейшего сужения круга членов семьи собственника,
можно говорить о том, что этот признак соответствует специфическим
чертам личного сервитута. Категория личных сервитутов не нашла
отражения в действующем законодательстве, хотя она всегда
присутствовала в гражданском праве. Во-вторых, право пользования
жилым помещением бывшими членами семьи собственника не является
бессрочным, а ограничено сроком их жизни. В-третьих, особенностью
жилищного права как отрасли является то обстоятельство, что пределы
осуществления права собственности ограничены целевым использованием
жилья (ст. 8 ЖК), поэтому объем прав собственника на пользование
жилым помещением равен объему прав членов его семьи. Вместе с тем,
как справедливо указывает Е.М. Денисевич, необходимо учитывать тот
факт, что собственник может изменить назначение помещения, перевести
его в нежилое, в этом случае объем его права пользования шире того
объема пользования, который предоставляется субъекту (субъектам)
сервитутного права.****
С учетом приведенных доводов, как представляется,
целесообразно рассматривать право пользования жилым помещением
членами семьи собственника как личный сервитут договорного типа.
Иным основанием возникновения жилищного сервитута является
завещательный отказ (ст. 26 ЖК). Отказ как завещательное
распоряжение представляет собой предложение, обращенное к разным
субъектам: с одной стороны, к отказополучателю - выступить субъектом
в указанных отношениях, с другой стороны, к наследнику - выполнить
возложенное на него обязательство. Требование отказополучателя
представляет собой требование лица, «одаренного» завещателем.
Поэтому его требования подлежат удовлетворению только после
удовлетворения требований кредиторов наследодателя, в основе которых
лежат возмездные отношения. Отношения наследника и отказополучателя
приобретают обязательственный характер. Исполнение воли
наследодателя по передаче жилого помещения в силу завещательного
отказа влечет возникновение вещного права у отказополучателя.
Представляется, что такое право следует признавать
разновидностью вещного права - сервитутом. Возможность признания
права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа
сервитутом связана со следующими моментами:
во-первых, такой сервитут представляет собой в высшей степени
личное право. Этим личный сервитут отличается от других вещных прав
на чужие вещи.***** Смерть отказополучателя ведет к прекращению
права пользования;
во-вторых, термин «habitatio», т.е. право жить в чужом доме,
встречается еще в римском праве в связи с толкованием завещательных
распоряжений;
в-третьих, сервитуты прекращаются способами, которые
свойственны только им. Так, они прекращаются на основании давности
(по древнему римскому праву, если кто-нибудь в течение одного или
двух лет не пользуется какой-либо вещью, то он утрачивает на нее
право).******
Согласно подп. 2.10 п. 2 ст. 8 Закона Республики Беларусь «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним» (далее - Закон) сервитут (независимо от способа его
установления) подлежит государственной регистрации. Следует
отметить, что регистрируется само право, а не договор как письменный
документ. Нормами гл. 6 Закона регламентируются отношения, связанные
с государственной регистрацией прав и ограничений (обременений) прав
на недвижимое имущество. Так, в ст. 57 Закона устанавливается, что
документами, являющимися основанием для государственной регистрации
возникновения сервитута, являются:
- договор, предусматривающий установление сервитута на
недвижимое имущество;
- решение суда.
Документ, являющийся основанием для государственной
регистрации возникновения сервитута, должен содержать описание его
сущности, границ, а также срок действия и размер платы, если они
установлены.
Глава 4 Закона содержит общие правила совершения
регистрационных действий. Особенности регистрации отдельных видов
сервитутов устанавливаются различными подзаконными актами.
В настоящее время в Беларуси наиболее четко регламентирована
лишь процедура регистрации земельных сервитутов (Положение о порядке
установления и прекращения земельных сервитутов, утвержденное
постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам,
геодезии и картографии Республики Беларусь от 1 июня 2001 г. № 5).
Регистрация сервитутов, обременяющих объекты жилищного фонда,
регламентируется Инструкцией о порядке государственной регистрации
жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденной приказом
Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь,
Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов
Республики Беларусь и Министерства статистики и анализа Республики
Беларусь от 3 декабря 1999 г. № 176/119/379/262.
Согласно подп. 7.7 п. 7 указанной Инструкции регистрация
сервитута производится в двух регистрационных делах: в деле, в
котором зарегистрированы права, обременяемые сервитутом, а также в
деле, где зарегистрировано право собственности, обладатель которого
получает выгоду от сервитута.
Для регистрации сервитута предъявляются документы, содержащие
описание его сущности, сроки действия, если они установлены,
описание жилого дома (жилого помещения) и сведения о лицах,
получающих выгоду от сервитута. Порядок регистрации един с порядком
регистрации иных прав на недвижимое имущество (залог, ипотека и
т.п.).
Регистрация обременения подземного недвижимого имущества
урегулирована Положением о государственной регистрации подземного
недвижимого имущества, утвержденным приказом Министерства жилищно-
коммунального хозяйства Республики Беларусь от 30 декабря 1999 г. №
194.
В отношении других объектов недвижимости порядок установления
сервитута пока не определен.
ГК не содержит каких-либо особых требований к форме договора о
сервитуте, следовательно, к форме такого договора применяются общие
нормы ст. 161-163, 404 ГК. Однако необходимо иметь в виду, что при
государственной регистрации сервитутов регистрирующий орган
потребует представить документы, подтверждающие наличие данного
права. Письменный договор - это, пожалуй, единственный такой
документ.
Требовать установления сервитута имеют право не только
собственники объектов недвижимости, но и лица, которым такие объекты
предоставлены на праве постоянного пользования и праве пожизненного
наследуемого владения.******* Вместе с тем следует отметить, что на
праве постоянного пользования в соответствии с законодательством
Республики Беларусь могут предоставляться только земельные участки,
участки недр и участки государственного лесного фонда. Что касается
права временного пользования объектами недвижимости, в том числе и
на основе договора аренды, то ГК не дает арендаторам права требовать
установления сервитута для осуществления беспрепятственного
пользования объектом недвижимости.
Представляется, что временным владельцам других объектов
недвижимости необходимо также предоставить подобное право или
предусмотреть иной механизм регулирования этих отношений.
За рамками правового регулирования остался и вопрос о правовом
положении в отношении сервитутов юридических лиц, у которых
недвижимое имущество находится на праве хозяйственного ведения или
оперативного управления. Можно предположить, что предприятия и
учреждения пользуются сервитутом, установленным по требованию их
собственников. Однако полной ясности в данном вопросе нет.
Приобретая недвижимость, следует помнить о том, что сервитут -
право возмездное. В соответствии с п. 5 ст. 268 ГК собственник
недвижимого имущества, обремененного сервитутом, имеет право
требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут,
соразмерную плату за пользование чужой недвижимостью. Какой-либо
порядок определения соразмерной платы законодательством не
установлен, в связи с чем, решая этот вопрос, стороны и даже суды
будут испытывать затруднения. Представляется, что такой порядок
должен быть определен законодателем.
При отчуждении объекта недвижимости, обремененного сервитутом,
последний в соответствии со ст. 269 ГК сохраняется. Это правило
объективно вытекает из природы сервитута как одного из видов
обременения недвижимого имущества.
Однако ГК ничего не говорит о правопреемстве в отношении
соглашения о жилищном сервитуте. Каков порядок изменения условий
соглашения? Можно ли в случае недостижения соглашения обратиться в
суд? Данные вопросы регулируются только общими нормами о внесении
изменений в договор.
ГК не устанавливает сроки жилищных сервитутов. Исходя из норм
ст. 270 ГК, которая регулирует их прекращение, можно сделать вывод о
том, что жилищные сервитуты не ограничиваются какими-либо сроками, а
действуют с момента установления и до момента прекращения по
основаниям, предусмотренным названной статьей ГК.
Что касается оснований прекращения жилищного сервитута, то в
ГК они определены достаточно кратко и емко. Согласно ст. 270 ГК
сервитут может быть прекращен ввиду того, что отпали основания, по
которым он был установлен, и в случае, когда в результате
обременения сервитутом имущество не может использоваться по
назначению.
Под основаниями, по которым сервитут был установлен, надо
понимать все фактические обстоятельства, наличие которых позволило
требовать его установления. Если отпало хотя бы одно из них, за
исключением смены собственника, то это может повлечь прекращение
сервитута.
При смене собственника возникает ряд вопросов. В частности, не
ясно, каким образом будут обеспечены нужды собственника, в интересах
которого был установлен прекращаемый жилищный сервитут. Думается,
что сервитут должен изначально устанавливаться с учетом назначения
обремененного недвижимого имущества. Но тогда возникает вопрос: кто
должен принимать решение об изменении его назначения?
Согласно нормам ГК порядок прекращения сервитутов может быть
добровольным или судебным. Их прекращение в силу ст. 131 ГК также
подлежит государственной регистрации. Согласно Положению о порядке
установления и прекращения земельных сервитутов, утвержденному
постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам,
геодезии и картографии Республики Беларусь от 1 июня 2001 г. № 5,
последние прекращаются с момента государственной регистрации их
прекращения.
_______________________________
* Демидова Г.С. Ограничения права собственности граждан на
жилые помещения // Правоведение. 2001. № 5. С. 70.
** Там же. С. 65.
*** Гриневич Ж. Сервитут: на все ли вопросы есть ответы? //
Юрист. 2001. № 4. С. 81.
**** Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к
вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист.
2000. № 2. С. 18.
***** Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к
вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист.
2000. № 2. С. 17.
****** Там же. С. 17.
******* Гриневич Ж. Сервитут: на все ли вопросы есть ответы?
// Юрист. 2001. № 4. С. 81.
01.11.2004 г.
Право Беларуси, 2004 г., № 40, с.81
