В предлагаемой статье автором делается попытка рассмотреть
особенности правового положения членов семьи собственника жилого
помещения, анализируется характер данных прав и указывается на
некоторые существующие проблемы законодательного регулирования этих
отношений. Указанные вопросы рассматриваются исходя из предпосылки,
что жилое помещение не относится к общей собственности супругов.
ПРАВА ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ:
ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ, ПРОБЛЕМЫ
А.П.ЕМЕЛЬЯНОВ, юрист
РЕЦЕНЗЕНТ Т.В.АЖГИРЕВИЧ,
заведующий Минской
областной юридической
консультацией № 1
Количество собственников жилых помещений в Республике Беларусь
неуклонно растет. В силу этого все большую актуальность приобретают
вопросы, связанные с определением объема прав членов семьи
собственника на жилое помещение и ограничениями, которым подвержен
сам собственник в своих правах при вселении в жилое помещение членов
семьи.
Кто является членом семьи собственника жилого помещения
Статья 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) к
членам семьи собственника жилого помещения относит его супруга,
детей и родителей любого из супругов, других родственников, а также
нетрудоспособных иждивенцев собственника, если они проживают вместе
с ним и ведут общее хозяйство. Иные граждане могут быть признаны
судом членами семьи собственника, если проживают с ним не менее пяти
лет и ведут с ним общее хозяйство.
При таком определении членов семьи собственника остается
открытым вопрос, являются ли супруги детей собственника членами
семьи. Как правило, ни родственниками, ни иждивенцами собственника
они не являются. В таком случае их можно причислить к третьей
группе, т.е. они могут быть признаны членами семьи собственника по
решению суда.
Основания для вселения членов семьи
собственника в жилое помещение
Существует несколько оснований для вселения членов семьи
собственника в жилое помещение: на основе договора найма и в
качестве временных жильцов.
При вселении членов семьи собственника в жилое помещение на
основе договора найма нужно учитывать положения ст. 27 Кодекса
Республики Беларусь о браке и семье (далее - КоБС), которая
разрешает имущественные сделки между супругами относительно
имущества, являющегося собственностью каждого из них. То есть, если
жилое помещение является личным имуществом одного из супругов (как
это было обусловлено автором), то он имеет право заключить со вторым
супругом договор найма и вселить второго супруга в данное жилое
помещение на основании этого договора. В то же время плата по
договору найма, полученная первым супругом от второго, будет
относиться к общей совместной собственности супругов (если режим их
имущества регулируется законодательством, а не брачным договором).
Члены семьи собственника могут также вселяться в качестве
временных жильцов (ст. 40 ЖК), но при этом стоит заключить
соглашение о порядке пользования жилым помещением (речь о нем пойдет
ниже) на случай возникновения разногласий о праве пользования жилым
помещением.
Права членов семьи собственника жилого помещения
Статья 116 ЖК прямо устанавливает два права для членов семьи
собственника жилого помещения:
- право пользоваться жилым помещением наравне с собственником
этого жилого помещения, если при их вселении не было иного
письменного соглашения;
- право без согласия собственника вселять в жилые помещения,
предоставленные им в пользование, своих несовершеннолетних детей.
Исключение из правила, установленного частью первой ст. 116
ЖК, составляют несовершеннолетние дети, являющиеся членами семьи
собственника. В соответствии с частью второй ст. 192 КоБС ребенок,
являющийся членом семьи собственника жилого помещения, независимо от
места его проживания пользуется наравне с собственником правом на
занимаемое им жилое помещение.
Часть пятая ст. 116 ЖК устанавливает, что если члены семьи
собственника жилого помещения перестали быть членами его семьи, но
продолжают проживать в этом жилом помещении, то они сохраняют свои
права и обязанности, если иное не установлено ЖК или в заключенном с
ними письменном соглашении о порядке пользования жилым помещением.
Согласно части третьей ст. 116 ЖК права и обязанности членов
семьи собственника жилого помещения могут быть изменены
собственником и членами его семьи только с их (его) согласия в
письменной форме. Таким образом, если никакое письменное соглашение
о порядке пользования не заключалось, то члены семьи собственника
пользуются жилым помещением наравне с собственником.
Соглашение о порядке пользования
жилым помещением
В ЖК часто упоминается такой документ, как соглашение о
порядке пользования жилым помещением. В таком соглашении собственник
жилого помещения может оговорить с членами своей семьи обоюдные
права и обязанности, связанные с пользованием жилым помещением,
иначе, чем это предусмотрено в ЖК, или более подробно.
Часть первая ст. 116 ЖК говорит, что соглашение о порядке
пользования заключается при вселении членов семьи собственника.
Однако, на наш взгляд, такое соглашение может быть заключено и
позднее, поскольку п. 1 ст. 7 Гражданского кодекса Республики
Беларусь (далее - ГК) позволяет совершать сделки, не предусмотренные
законодательством, но не противоречащие ему, а из ст. 29 ЖК следует,
что некоторые категории лиц, проживая с собственником, становятся
членами семьи собственника.
Письменное соглашение может предусматривать самые различные
моменты - на усмотрение собственника и членов его семьи, заключающих
подобное соглашение. В частности, в соглашении может быть отражено,
какой частью жилого помещения будет пользоваться тот или иной член
семьи. Кроме того, нелишним будет предусмотреть в соглашении
обязанность члена семьи собственника выселиться из данного жилого
помещения, если член семьи собственника перестал быть таковым
(вследствие расторжения брака, прекращения ведения общего хозяйства
и т.д.).
Если не было заключено соответствующее письменное соглашение,
то выселить членов семьи из своего жилого помещения собственник
может только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным в ст.
120 ЖК.
Отметим, что вопрос о заключении письменного соглашения о
порядке пользования жилым помещением будет крайне актуальным,
например, при расторжении брака (для бывших супругов, а может быть и
родственников кого-то из них - если супруги проживали не в отдельной
квартире).
Ограничение прав собственника после вселения
в жилое помещение членов его семьи
Как показывает анализ ситуации, права собственника после
вселения в жилое помещение членов его семьи могут претерпеть
некоторые ограничения по сравнению с ситуацией, когда собственник
проживает в своем жилом помещении один. Что мы имеем в виду?
Во-первых, в соответствии с частью третьей ст. 123 ЖК при
отчуждении или залоге жилого помещения требуется согласие всех
совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения,
проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым
помещением. Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние
члены семьи собственника, то отчуждение допускается только с
согласия органов опеки и попечительства (часть вторая ст. 123 ЖК).
Во-вторых, возникает вопрос, может ли собственник без согласия
совершеннолетних членов семьи вселять в жилое помещение иных
граждан?
Для нанимателя жилого помещения и при вселении временных
жильцов (ст. 40 ЖК), и при заключении договора поднайма (часть
первая ст. 85 ЖК), и при вселении других граждан (часть первая ст.
56 ЖК) требуется согласие совершеннолетних членов семьи. Исключение
составляют несовершеннолетние дети, которых можно вселять в
занимаемое жилое помещение без чьего-либо согласия.
В отношении собственника на данный вопрос ЖК не дает прямого
ответа, как это он делает в случае с нанимателем. ЖК не
устанавливает наличие согласия членов семьи собственника в качестве
обязательного условия для вселения временных жильцов либо для
заключения договора найма. Не содержит это условие и Типовой договор
найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда в Республике
Беларусь, утвержденный приказом Министерства жилищно-коммунального
хозяйства Республики Беларусь от 13 июля 1999 г. № 110.
Но, заключая договор найма, собственник предоставляет
нанимателю, как правило, в обособленное пользование изолированную
жилую комнату, тем самым ограничивая себя в пользовании ей. Должно
ли это автоматически повлечь такие же ограничения для членов его
семьи, ведь вселяя членов семьи без какого-либо соглашения,
собственник предоставляет им неограниченное право пользования данной
жилой комнатой.
Ответ на поставленный вопрос станет очевидным, если мы возьмем
в качестве предмета договора найма не комнату, а всю квартиру. В
этом случае членам семьи придется выселяться, хотя их согласия на
заключение договора найма собственник не испрашивал. Между тем
подобного основания для выселения членов семьи собственника ЖК не
предусматривает. Таким образом, по нашему мнению, для вселения в
жилое помещение иных граждан собственник должен получить согласие на
это совершеннолетних членов семьи.
В то же время временным жильцам изолированное жилое помещение
в обособленное пользование не предоставляется, поэтому согласие
членов семьи на их вселение не требуется, что и следует из анализа
ст. 40 ЖК.
Третьим проблемным вопросом является вопрос о праве
собственника требовать в обособленное пользование изолированную
комнату, если члены семьи не дают на это согласие.
Такое право есть у нанимателя и членов его семьи, если
изолированная комната соответствует приходящейся на него доле общей
площади (ст. 61 ЖК).
В отношении же собственника и членов его семьи соответствующие
разъяснения дал Пленум Верховного Суда Республики Беларусь в
постановлении от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах
применения судами жилищного законодательства» (далее -
постановление). В части второй п. 33 постановления отмечено, что на
основании части первой ст. 116 ЖК и собственник, и члены его семьи
вправе требовать установления порядка пользования жилым помещением.
При этом выделенная в пользование собственника, члена его семьи
изолированная жилая комната отчуждению не подлежит. То есть не
только собственник, но и члены его семьи, в том числе и бывшие члены
его семьи, могут потребовать в судебном порядке в обособленное
пользование изолированную комнату, соответствующую приходящейся на
них доле, при условии, что между ними не было установлено иное
письменное соглашение.
Иные вопросы
Помимо рассмотренных выше, имеются и иные вопросы, касающиеся
прав членов семьи собственника жилого помещения. Кратко рассмотрим и
их.
Могут ли члены семьи собственника вселять иных граждан в
занимаемое жилое помещение? Согласно части второй ст. 116 ЖК без
согласия собственника они могут вселить только своих
несовершеннолетних детей.
Несколько слов о правах членов семьи бывшего собственника
жилого помещения. Из части четвертой ст. 123 ЖК следует, что в
договор об отчуждении или залоге жилого помещения может быть внесен
пункт, согласно которому за членами семьи собственника сохраняется
право пользования жилым помещением. В этом случае они пользуются
жилым помещением наравне с новым собственником. Если же такого
пункта нет, а члены семьи дали согласие на отчуждение жилого
помещения, то они могут быть выселены по требованию нового
собственника.
Отдельно стоит вопрос о сохранении права членов семьи
собственника по пользованию жилым помещением при наследовании.
Особенности наследования жилых помещений членами семьи
собственника, проживавшими вместе с ним в жилом помещении,
регулируются ст. 1082 ГК. Согласно п. 2 данной статьи наследники,
для которых принадлежавшее наследодателю жилое помещение в течение
года до открытия наследства являлось единственным местом постоянного
проживания, имеют при разделе наследства преимущественное право в
счет их наследственных долей на это жилое помещение. Эта статья
касается наследования как по закону, так и по завещанию, если
завещание не конкретизирует, кто является наследником жилого
помещения. Если имеет место наследование по закону, то чтобы
воспользоваться предоставленным правом, члены семьи должны
относиться к очереди, призванной к наследованию (ст. 1057, 1061 ГК),
или числу иждивенцев, указанных в ст. 1063 ГК.
А если они таковыми не являются, то сохраняют ли они право
пользования занимаемым жилым помещением? Может ли новый собственник
потребовать их выселения? Аналогичные вопросы можно задать в случае,
если при наследовании по завещанию жилое помещение было завещано
постороннему человеку, а члены семьи не имеют права на обязательную
долю в наследстве (ст. 1064 ГК), ведь завещание как сделка, в
отличие от сделок по отчуждению жилых помещений, не требует
предварительного согласия членов семьи.
Ответы на данные вопросы даются в п. 2 ст. 275 ГК, согласно
которому переход права собственности на жилое помещение к другому
лицу является основанием для прекращения права пользования жилым
помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не
предусмотрено жилищным законодательством. Как уже говорилось, иное
предусмотрено ЖК по сделкам отчуждения, а не для наследования.
Заметим, аналогичная статья Гражданского кодекса Российской
Федерации (ст. 292) в п. 2 содержит правило, согласно которому
переход права собственности на жилое помещение не является
основанием для прекращения права пользования жилым помещением
членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено
законом.
Это имеет принципиальное значение для установления природы
права членов семьи собственника. В российской юридической
литературе* права членов семьи собственника справедливо относят к
вещным правам по присущим данной категории прав признакам: праву
следования и абсолютной защите. На основе этого обсуждается вопрос о
государственной регистрации права членов семьи собственника, как
всякого иного вещного права на недвижимость**.
Как указано выше, в Республике Беларусь право следования
соблюдается только в случаях, установленных жилищным
законодательством. Такой подход к праву членов семьи собственника
порождает неопределенную природу данного права и приводит к
нарушению важнейшего принципа жилищного права - стабильного
устойчивого права на пользование жилищем***. Помимо этого следует
отметить, что ЖК не содержит статьи, дающей основание для выселения
лиц, утративших право пользования жилым помещением в силу п. 2 ст.
275 ГК.
_______________________________
* Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 3-е. М., 2003.
С. 185.
** Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы
регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003. С. 136.
*** Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С. 31.
28.03.2005 г.
Право Беларуси, 2005 г., № 3, с.86
