ПОРЯДОК РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Ю.П.МАЛЯВКО,
консультант Фонда
госимущества
Минэкономики
При сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений одним
из главных вопросов является вопрос арендной платы. Поэтому
арендодателю и арендатору необходимо ориентироваться в существующем
порядке определения арендной платы. Однако сегодня еще не все
хозяйствующие субъекты четко представляют себе этот порядок. В связи
с этим цель данной публикации состоит в том, чтобы помочь
разобраться в подходах к определению арендной платы при сдаче в
аренду зданий, сооружений и нежилых помещений.
Следует обратить внимание на то обстоятельство, что размер
арендной платы является существенным условием договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь при
отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о
размере арендной платы договор аренды здания, сооружения или
нежилого помещения считается незаключенным.
Рассмотрим, как следует подходить к порядку расчетов арендной
платы.
Прежде всего необходимо определить, к какой форме собственности
относятся сдаваемые в аренду здания, сооружения и нежилые помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 213 Гражданского кодекса Республики
Беларусь собственность может быть государственной и частной.
Субъектами права государственной собственности являются Республика
Беларусь и административно-территориальные единицы. В зависимости от
этого здания, сооружения и нежилые помещения могут находиться либо в
республиканской, либо в коммунальной собственности. Таким образом,
сдаваемые в аренду здания, сооружения и нежилые помещения могут
находиться:
- в государственной (республиканской, коммунальной)
собственности;
- в частной собственности.
Далее рассмотрим подходы к определению арендной платы по
каждому из видов собственности.
При сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений,
находящихся в частной собственности, размер арендной платы
определяется по соглашению сторон. Нормативного правового акта,
регламентирующего порядок определения размеров арендной платы для
сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений,
находящихся в частной собственности, не существует. Говоря об
определении арендной платы по зданиям, сооружениям и нежилым
помещениям, находящимся в частной собственности, необходимо выделить
два важных аспекта.
1. При сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений,
находящихся в частной собственности, арендодатель по своему
усмотрению для расчета арендной платы может применять порядок
определения размеров арендной платы, установленный для зданий,
сооружений и нежилых помещений, находящихся в государственной
собственности. Речь о документах, регламентирующих этот порядок,
пойдет несколько ниже.
2. Среди субъектов хозяйствования частной формы собственности
следует выделить организации, созданные в процессе приватизации
государственной собственности. В уставном фонде большинства таких
организаций имеется доля государства, порой существенная. Учитывая
это, а также предложения Управления делами Президента Республики
Беларусь, облисполкомов и Минского горисполкома, ряда концернов,
Министерство экономики Республики Беларусь письмом от 4 сентября
2003 г. № 18-02-01-05/5801 предложило органам государственного
управления, иным государственным организациям, подчиненным
правительству Республики Беларусь, облисполкомам и Минскому
горисполкому, осуществляющим владельческий надзор, принять решение,
обязывающее организации с долей государственной собственности при
сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений
руководствоваться порядком определения размеров арендной платы,
установленным для сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых
помещений, находящихся в государственной собственности. Данное
решение должно быть принято на наблюдательном совете через
представителя государства в этих организациях.
Поэтому, к примеру, если на наблюдательном совете открытого
акционерного общества, имеющего в уставном фонде долю государства, в
соответствии с вышеуказанным письмом Министерства экономики принято
названное решение, при сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых
помещений, являющихся собственностью данного открытого акционерного
общества, расчет арендной платы должен производиться в соответствии
с положениями, регламентирующими порядок определения размеров
арендной платы для сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых
помещений, находящихся в государственной собственности.
Говоря о сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений
открытыми акционерными обществами, необходимо остановиться еще на
одном аспекте, касающемся определения арендной платы. При создании
открытых акционерных обществ в процессе приватизации государственной
собственности в их распоряжение по договорам безвозмездного
пользования передавались объекты недвижимости, преимущественно
социально-бытового назначения (здания детских дошкольных учреждений,
лагерей отдыха, санаториев, профилакториев, баз отдыха, спортивных
сооружений и т.п.). Указанные объекты недвижимости не перешли в
собственность открытых акционерных обществ, а остались в
государственной собственности: республиканской либо коммунальной. До
недавнего времени сдача в аренду таких объектов не допускалась.
Однако Указ Президента Республики Беларусь от 25 марта 2003 г. № 117
предоставил право открытым акционерным обществам, созданным в
процессе приватизации государственной собственности, с согласия
собственника сдавать в аренду имущество, находящееся в
республиканской и коммунальной собственности с условием сохранения
целевого использования этого имущества, без права его выкупа. В
связи с тем, что данное имущество, как отмечалось выше, находится в
государственной (республиканской, коммунальной) собственности, при
сдаче его в аренду арендная плата должна определяться в соответствии
с порядком, установленным для сдаваемых в аренду зданий, сооружений
и нежилых помещений, находящихся в государственной собственности.
При сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений,
находящихся в государственной (республиканской, коммунальной)
собственности, определение арендной платы производится согласно
соответствующим нормативным правовым актам, регламентирующим порядок
определения размеров арендной платы.
Чтобы установить, каким именно нормативным правовым актом
следует руководствоваться, следует выяснить, к какой категории
относятся сдаваемые в аренду здания, сооружения, нежилые помещения.
Находящиеся в государственной (республиканской, коммунальной)
собственности здания, сооружения и нежилые помещения делятся на две
категории.
1. Производственные здания, сооружения и помещения.
2. Общественные, административные и переоборудованные
производственные здания, сооружения и помещения.
При сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и
помещений, находящихся в республиканской собственности, арендная
плата должна определяться в соответствии с Положением о порядке
определения размеров арендной платы при сдаче в аренду
производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в
республиканской собственности, утвержденным постановлением
Министерства экономики, Министерства финансов, Министерства по
налогам и сборам Республики Беларусь от 29 июля 2002 г. № 165/104/78
с учетом постановления Министерства экономики, Министерства
финансов, Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29
января 2003 г. № 24/5/13 «О внесении изменений и дополнений в
Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в
аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся
в республиканской собственности».
При сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и
помещений, находящихся в коммунальной собственности, арендная плата
должна рассчитываться в соответствии с Положениями о порядке
определения размеров арендной платы при сдаче в аренду
производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в
коммунальной собственности, утвержденными соответствующими
облисполкомами и Минским горисполкомом.
При сдаче в аренду общественных, административных и
переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений,
находящихся как в республиканской, так и в коммунальной
собственности, расчет арендной платы производится по единому
документу - Положению об определении размеров арендной платы за
общественные, административные и переоборудованные производственные
здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной
собственности, и условиях освобождения от арендной платы и
предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденному Указом
Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495.
Говоря об определении арендной платы по сдаваемым в аренду
общественным, административным и переоборудованным производственным
зданиям, сооружениям и помещениям, находящимся в государственной
собственности, необходимо выделить следующие аспекты.
1. Согласно п. 2 вышеназванного Указа Президента Республики
Беларусь Республиканской комиссии по упорядочению использования
административных зданий, сооружений, производственных площадей и
других объектов государственной собственности (далее -
Республиканская комиссия) предоставлено право вводить для отдельных
категорий арендаторов, а также для сдаваемых в аренду отдельных
объектов государственной собственности повышающие и понижающие
коэффициенты, применяемые при определении размеров арендной платы.
Эти коэффициенты устанавливаются решениями Республиканской комиссии
и оформляются протоколами заседания Республиканской комиссии.
2.Республиканская комиссия, пользуясь предоставленным ей
правом, делегировала часть своих полномочий по установлению
повышающих и понижающих коэффициентов, применяемых при определении
размеров арендной платы, облисполкомам и Минскому горисполкому
(протоколы от 12.12.2004 г. № 12 и от 26.03.2003 г. № 14).
В связи с этим облисполкомы и Минский горисполком имеют право
устанавливать повышающие и понижающие коэффициенты, которые должны
применяться при расчете арендной платы, по сдаваемым в аренду
отдельным объектам, находящимся в коммунальной собственности, а
также для отдельных категорий арендаторов, арендующих помещения в
зданиях и сооружениях коммунальной собственности.
Кроме того, согласно решению Республиканской комиссии (протокол
от 12.12.2002 г. № 12) облисполкомам и Минскому горисполкому
предоставлено право по согласованию с соответствующим
республиканским органом государственного управления по сдаваемым в
аренду отдельным объектам республиканской собственности, которые
расположены на территории области, а также для отдельных категорий
арендаторов, арендующих помещения в зданиях и сооружениях
республиканской собственности, расположенных на территории области,
устанавливать повышающие коэффициенты, применяемые при расчете
размеров арендной платы.
Повышающие и понижающие коэффициенты, установленные решениями
Республиканской комиссии, а также решениями облисполкомов и Минского
горисполкома, в отношении отдельных объектов, а также отдельных
категорий арендаторов, должны в обязательном порядке учитываться при
расчетах арендной платы при сдаче в аренду общественных,
административных и переоборудованных производственных зданий,
сооружений и помещений государственной формы собственности.
3. Следует обратить внимание еще на один аспект, который
необходимо учитывать при определении арендной платы. Если решениями
облисполкомов и Минского горисполкома для отдельных категорий
арендаторов введены повышающие коэффициенты, применяемые при расчете
арендной платы для объектов коммунальной собственности, то эти
повышающие коэффициенты должны также применяться при аренде этой
категорией арендаторов объектов республиканской собственности,
расположенных на территории данной области (протокол Республиканской
комиссии от 23.06.2003 г. № 15).
Для этого облисполкомы и Минский горисполком обязаны доводить
до республиканских органов государственного управления, иных
государственных организаций, подчиненных правительству Республики
Беларусь, свои решения об установлении повышающих коэффициентов для
отдельных категорий арендаторов.
Подводя итог сказанному, хочется надеяться, что изложенная
схема окажет помощь, позволит сориентироваться и выбрать правильный
подход к определению арендной платы, а учет аспектов, на которые
обращено внимание, позволит избежать ошибок в определении ее
размеров.
(Газета «Рэспубліка»,
2005 г., 31 марта, № 58)
31.03.2005 г.
Вестник-инфо, 2005 г., № 14, с.65 (опубликован - 11.04.2005)
Налоговый курьер предпринимателя, 2005 г., № 14, с.52
