ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
К.Н.КУЦКО, начальник
отдела использования нежилых
помещений и арендных отношений
департамента по управлению
государственным имуществом
Минэкономики
В существующей практике сдачи в аренду имущества очень часто
возникают следующие вопросы: какие нормативные правовые акты и каким
образом применять при определении (установлении) размера арендной
платы?
Данная статья адресована в первую очередь тем хозяйствующим
субъектам, которые сдают или предполагают сдавать в аренду
имущество, и направлена на то, чтобы специалисты, занимающиеся
вопросами расчета арендной платы при заключении договоров аренды,
получили определенную ориентацию в правильном выборе необходимых
документов, регламентирующих арендные отношения, а также получили
рекомендации по применению данных документов. При этом речь будет
идти о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду
имущества, находящегося в государственной собственности.
Для выработки правильного подхода к вопросам определения
размера арендной платы предлагаем использовать следующую схему.
Вначале необходимо определиться с формой собственности
имущества, сдаваемого в аренду, поскольку собственник вправе по
своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества
любые действия, не противоречащие законодательству, в том числе
отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать
им, оставаясь собственником, права владения, пользования и
распоряжения имуществом, а также распоряжаться им иным образом (п. 2
ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК).
При сдаче в аренду имущества, относящегося к частной форме
собственности, необходимо руководствоваться ст. 585 ГК, которой
предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы,
в том числе и размер арендной платы, определяются договором аренды.
Следовательно, размер арендной платы устанавливается договором по
соглашению сторон.
Письмом Министерства экономики от 4 сентября 2003 г. № 18-02-
01-05/5801 республиканским органам государственного управления, иным
государственным организациям, подчиненным Правительству,
облисполкомам и Минскому горисполкому, осуществляющим владельческий
надзор, предложено принять решение, обязывающее организации с долей
государственной собственности при сдаче в аренду зданий, сооружений
и помещений руководствоваться порядком сдачи в аренду зданий,
сооружений и помещений и определения размеров арендной платы,
установленным для сдаваемых в аренду зданий, сооружений и помещений,
находящихся в государственной собственности. Данное решение
принимается на наблюдательном совете через представителей в этих
организациях.
Рассмотрим порядок определения арендной платы для зданий,
сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности.
Для решения вопроса, по какому нормативному правому акту производить
расчет размера арендной платы, необходимо по техническому паспорту
здания (помещения) или сооружения определить, к какому типу
(административное, производственное, общественное) относятся
сдаваемые в аренду здания (помещения) или сооружения.
Если здания (помещения) или сооружения, сдаваемые в аренду,
относятся к категории «общественные, административные и
переоборудованные производственные здания» и находятся в
государственной собственности (республиканской, коммунальной), то
арендная плата в данном случае устанавливается в соответствии с
Положением об определении размеров арендной платы за общественные,
административные и переоборудованные производственные здания,
сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности,
и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в
безвозмездное пользование, утвержденным Указом Президента от 30
сентября 2002 г. № 495 (далее - Положение № 495). В приложении 1 к
Положению № 495 приводится перечень общественных, административных и
переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений,
подпадающих под действие Положения № 495.
Положение о порядке определения размеров арендной платы при
сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений,
находящихся в республиканской собственности, утвержденное
постановлением Министерства экономики, Министерства финансов и
Министерства по налогам и сборам от 29 июля 2002 г. № 165/104/78
(далее - Положение № 165/104/78), регламентирует порядок расчета
арендной платы только за производственные здания, сооружения и
помещения, находящиеся в республиканской собственности.
Если производственные здания, сооружения и помещения находятся
в коммунальной собственности, то арендная плата за них
устанавливается местными исполнительными и распорядительными
органами.
Решением Минского городского исполнительного комитета от 19
ноября 2002 г. № 1663 утверждено Положение о порядке определения
размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий,
сооружений и помещений, находящихся в коммунальной собственности г.
Минска. Нормы данного Положения аналогичны нормам, регулирующим
арендные отношения при сдаче в аренду производственных площадей,
находящихся в республиканской собственности. Нормативные акты,
регламентирующие порядок определения размера арендной платы за
сдаваемые в аренду производственные здания, сооружения и помещения,
приняты всеми облисполкомами.
Остановимся на механизме применения названных документов.
Нормы Положения № 165/104/78 сводятся к следующему.
За основу определения размера арендной платы принимается
устанавливаемая Министерством экономики базовая ставка арендной
платы за 1 кв. м арендуемой площади, дифференцированная с учетом
административной значимости городов и иных населенных пунктов.
Важным является то, что арендная плата включает в себя
амортизационные отчисления, все виды налогов, сборов и обязательных
платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с
законодательством.
Базовые ставки арендной платы в производственных зданиях,
сооружениях и помещениях, находящихся в республиканской
собственности, утверждены постановлением Министерства экономики от
11 октября 2002 г. № 226 и приведены в приложении к данной статье.
Так как базовые ставки устанавливаются Министерством экономики, то в
зависимости от складывающихся условий они могут по мере
необходимости пересматриваться.
Положением № 165/104/78 установлен ряд повышающих и понижающих
коэффициентов, которые позволяют увязать размер арендной платы с
месторасположением зданий и сооружений, наличием в них удобств и
другими показателями.
Коэффициенты месторасположения производственных зданий,
сооружений и помещений устанавливаются облисполкомами и Минским
горисполкомом в пределах 0,6-1,0 в зависимости от месторасположения
производственных зданий и сооружений в пределах населенного пункта.
Арендная плата за месяц согласно Положению № 165/104/78
рассчитывается по формуле
Апл = Аб х Кмест х Красп х Ккомф х Кэф х Sар,
где Апл - размер арендной платы за месяц;
Аб - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой
площади;
Кмест - коэффициент месторасположения производственных зданий,
сооружений и помещений;
Красп - коэффициент расположения арендуемых помещений в
производственных зданиях, сооружениях;
Ккомф - коэффициент комфортности и наличия удобств в
производственных зданиях, сооружениях и помещениях;
Кэф - коэффициент эффективности;
Sар - арендуемая площадь.
Коэффициенты расположения арендуемых помещений в
производственных зданиях, сооружениях имеют следующие значения:
0,75 - для помещений, расположенных в подвальной части здания,
сооружения;
0,9 - для помещений, расположенных в цокольном этаже;
0,8 - для мансардных помещений.
Коэффициенты комфортности и удобств производственных зданий,
сооружений и помещений имеют следующие значения:
0,75 - для помещений без центрального отопления;
0,9 - для зданий, не имеющих центрального водоснабжения и
водоотведения;
0,9 - для зданий, сооружений и помещений, не имеющих
энергоснабжения;
0,75 - для помещений с коэффициентом естественного освещения,
значение которого ниже или равно 0,5 от нормального показателя.
Для определения уровня естественного освещения арендуемых
помещений арендодателю и арендатору следует руководствоваться СНБ
2.04.05.1998 «Естественное и искусственное освещение».
Нормы Положения № 165/104/78 позволяют изменять размер
арендной платы в большую или меньшую сторону путем применения
коэффициента эффективности в размере от 0,5 до 3. Кроме того, для
производственных зданий, сооружений и помещений, не используемых или
неэффективно используемых в течение последних двух лет, по
договоренности сторон и по согласованию с республиканским органом
государственного управления, иной государственной организацией,
подчиненной Правительству, уполномоченными управлять имуществом,
коэффициент эффективности может устанавливаться в размере от 0,02 до
0,1. Отметим, что если помещения арендуются, то они не относятся к
категории «не используемые или неэффективно используемые».
Основным критерием при установлении величины коэффициента
эффективности от 0,5 до 3 являются спрос и предложение на
производственные здания, сооружения и помещения в данном регионе.
В Положении № 165/104/78 разграничиваются арендная плата и
расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией производственных
зданий, сооружений, коммунальными и другими услугами, а также
определено, что при сдаче в аренду специфических сооружений или их
частей, которым присуще отсутствие стен, пола, потолка либо
затруднено определение арендуемой площади, размер арендной платы
устанавливается по соглашению сторон и по согласованию с
республиканским органом государственного управления, иной
государственной организацией, подчиненной Правительству Республики
Беларусь, уполномоченными управлять имуществом.
Обязательства по внесению арендной платы должны быть выражены
в белорусских рублях. При этом арендная плата вносится в белорусских
рублях в сумме, эквивалентной сумме в евро, определенной в
соответствии с Положением № 165/104/78, по официальному курсу
белорусского рубля по отношению к евро, установленному Национальным
банком на день платежа. Внесение арендной платы в иностранной валюте
допускается в случаях, порядке и на условиях, определенных
законодательством.
Необходимо отметить, что постановлением Министерства
экономики, Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам
от 29 января 2004 г. № 24/5/13 в Положение № 165/104/78 внесены
изменения и дополнения, изменяющие применение повышающих и
понижающих коэффициентов. В частности, введена верхняя граница для
коэффициента перевода, изменен диапазон коэффициента эффективности,
даны разъяснения по применению понижающих коэффициентов для
помещений без центрального отопления и естественного освещения,
отменен коэффициент комфортности для помещений, не оборудованных
телефонной связью.
В Положении № 495 за основу определения размера арендной
платы также принимается базовая ставка арендной платы за 1 кв. м
арендуемой площади, которая устанавливается дифференцированно с
учетом административной значимости населенных пунктов.
Ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади
определяется путем умножения базовой ставки арендной платы на
повышающие и (или) понижающие коэффициенты, предусмотренные
Положением № 495. Положением № 495 также предусматривается, что в
размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги
и платежи, уплачиваемые арендодателем помещений в бюджет в
соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством, и не
включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему
ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за
потребляемую электроэнергию.
Отметим, что Указом Президента от 30 сентября 2002 г. № 495
Республиканской комиссии по упорядочению использования
административных зданий, сооружений, производственных площадей и
других объектов государственной собственности предоставлено право
давать разъяснения о применении Положения № 495, а также вводить для
отдельных категорий арендаторов и отдельных объектов государственной
собственности, сдаваемых в аренду, повышающие и понижающие
коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы.
Приложение
Базовые ставки арендной платы в
производственных зданиях, сооружениях и помещениях,
находящихся в республиканской собственности
---------------------------------------------T---------------------¬
¦ ¦ Базовая ставка за 1 ¦
¦ Населенные пункты ¦кв. м арендуемой пло-¦
¦ ¦ щади в месяц (евро) ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦ Брестская область ¦
+--------------------------------------------T---------------------+
¦г. Брест ¦ 1,8 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦гг. Барановичи, Кобрин, Пинск ¦ 1,5 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Районные центры, за исключением гг. Барано-¦ 1,2 ¦
¦вичи, Кобрин, Пинск ¦ ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Другие населенные пункты ¦ 0,8 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦ Витебская область ¦
+--------------------------------------------T---------------------+
¦г. Витебск ¦ 1,8 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦гг. Новополоцк, Орша, Полоцк ¦ 1,5 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Районные центры, за исключением гг. Новопо-¦ 1,2 ¦
¦лоцк, Орша, Полоцк ¦ ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Другие населенные пункты ¦ 0,8 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦ Гомельская область ¦
+--------------------------------------------T---------------------+
¦г. Гомель ¦ 1,8 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦гг. Жлобин, Мозырь, Светлогорск ¦ 1,5 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Районные центры, за исключением гг. Жлобин,¦ 1,2 ¦
¦Мозырь, Светлогорск ¦ ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Другие населенные пункты ¦ 0,8 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦ Гродненская область ¦
+--------------------------------------------T---------------------+
¦г. Гродно ¦ 1,8 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦гг. Волковыск, Лида, Новогрудок, Слоним ¦ 1,5 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Районные центры, за исключением гг. Волко-¦ 1,2 ¦
¦выск, Лида, Новогрудок, Слоним ¦ ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Другие населенные пункты ¦ 0,8 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦ г. Минск и Минская область ¦
+--------------------------------------------T---------------------+
¦г. Минск ¦ 2,2 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦гг. Борисов, Жодино, Молодечно, Слуцк, Соли-¦ 1,5 ¦
¦горск ¦ ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Районные центры, за исключением гг. Борисов,¦ 1,2 ¦
¦Молодечно, Слуцк, Солигорск ¦ ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Другие населенные пункты ¦ 0,8 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦ Могилевская область ¦
+--------------------------------------------T---------------------+
¦г. Могилев ¦ 1,8 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦гг. Бобруйск, Осиповичи ¦ 1,5 ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Районные центры, за исключением гг. Боб-¦ 1,2 ¦
¦руйск, Осиповичи ¦ ¦
+--------------------------------------------+---------------------+
¦Другие населенные пункты ¦ 0,8 ¦
L--------------------------------------------+----------------------
26.05.2004 г.
Приложение №3 к Вестнику Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, 2004 г., № 2, с.14
