ВСЕ О РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ:
СИСТЕМА РЕГИСТРИРУЮЩИХ ОРГАНОВ
П.Г. КОВАЛЕНКО, юрист
РЕЦЕНЗЕНТ А.В.КАРАВАЙ,
заместитель начальника
экспертно-правового управления
Конституционного Суда Республики
Беларусь, кандидат юридических
наук, доцент
Как мы уже писали, система государственной регистрации
недвижимости за последние несколько лет подверглась коренной
реформации*. Одним из главных направлений при этом явилось изменение
системы регистрирующих органов.
До принятия Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним» (далее - Закон) регистрирующие органы делились на две
независимые системы. Регистрацией и технической инвентаризацией
капитальных строений, изолированных помещений и незавершенных
законсервированных изолированных помещений занимались бюро
регистрации и технической инвентаризации (БРТИ). Регистрацией
спецобъектов, договоров залога и некоторыми другими действиями
занимался Республиканский центр учета недвижимости (РЦУН).
Подчинялись они Министерству жилищно-коммунального хозяйства. Одной
из главных целей регистрации считался учет недвижимости, и, как
следствие, регистрация непосредственно связывалась с технической
инвентаризацией. Регистрацией земельных участков занимались
кадастровые бюро во главе с ГУП «Национальное кадастровое
агентство».
Закон вместо двух систем регистрации предусмотрел одну,
имеющую дело одновременно и с землей, и с капитальными строениями и
изолированными помещениями.
Так, ст. 11 Закона говорит, что в систему государственных
организаций в области государственной регистрации входят:
- специально уполномоченный орган государственного управления
Республики Беларусь в области государственной регистрации,
подчиненный Правительству Республики Беларусь (далее - специально
уполномоченный орган государственного управления);
- республиканская организация по государственной регистрации;
- территориальные организации по государственной регистрации.
Организационно-правовой формой республиканской организации по
государственной регистрации и территориальных организаций по
государственной регистрации является форма республиканских унитарных
предприятий.
Республиканская организация по государственной регистрации,
территориальные организации по государственной регистрации вправе
заниматься только деятельностью в области государственной
регистрации, предусмотренной настоящим Законом, а также
сопутствующими государственной регистрации видами деятельности.
Перечень сопутствующих государственной регистрации видов
деятельности определяется в порядке, установленном Правительством
Республики Беларусь**.
Непосредственные исполнители функции республиканской и
территориальных организаций по государственной регистрации, а также
специально уполномоченного органа государственного управления были
определены Указом Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002
г. № 603 «О создании системы государственных организаций по
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним». В соответствии с этим документом специально
уполномоченным органом государственного управления Республики
Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества
является Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при
Совете Министров Республики Беларусь.
Научно-производственное государственное республиканское
унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» является
республиканской организацией по государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Территориальными организациями по государственной регистрации
являются созданные на основе БРТИ и кадастровых агентств
государственные унитарные предприятия, получившие название агентства
по государственной регистрации и земельному кадастру***.
Теперь рассмотрим каждый из выделенных нами уровней системы
органов регистрации более подробно. Начать стоит с низшего уровня -
территориальных организаций по государственной регистрации и
земельному кадастру. Именно они осуществляют основную массу работы,
связанной с регистрацией недвижимого имущества.
Территориальные организации по государственной
регистрации и земельному кадастру
Согласно п. 2 ст. 31 Закона регистрационные действия
совершаются регистраторами территориальных организаций по
государственной регистрации, за исключением случаев, указанных в ст.
40-42 Закона. Такими случаями являются: регистрационные действия в
отношении недвижимого имущества, расположенного на территории более
чем одного регистрационного округа; регистрационные действия в
отношении предприятия как имущественного комплекса; регистрационные
действия в отношении объектов специального назначения. К слову, все
перечисленное находится в компетенции республиканской организации по
государственной регистрации (ГУП «Национальное кадастровое
агентство»).
Таким образом, создание, изменение и прекращение существования
недвижимого имущества; возникновение, переход, ограничение
(обременение) и прекращение прав на него и, наконец, сделки с
недвижимым имуществом должны регистрировать территориальные
организации по государственной регистрации. Если, конечно же, все
перечисленные объекты регистрации не подпадают под действие ст.
40-42 Закона.
Кроме изменения системы регистрирующих органов, Закон дал
жизнь новой профессии - регистратор недвижимости. Именно
регистраторы выполняют практически весь объем работ, связанный с
регистрацией, начиная от приема документов и заканчивая их выдачей
заявителю. Насколько оправдан подобный подход законодателя, сказать
сложно. С одной стороны, он позволяет избежать бюрократических
задержек и ошибок, связанных с передачей документов от одного
сотрудника к другому, с другой стороны, на одного сотрудника ложится
очень большой объем работы и большая ответственность, что также
может влечь злоупотребления и ошибки.
Как бы то ни было, ст. 16 Закона предусматривает, что
регистраторы - это работники соответствующих республиканской и
территориальных организаций по государственной регистрации, которые
обладают исключительным правом:
1) принимать в установленном порядке документы, представленные
для осуществления государственной регистрации;
2) совершать регистрационные действия:
- осуществлять государственную регистрацию создания,
изменения, прекращения существования недвижимого имущества;
- осуществлять государственную регистрацию возникновения,
перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на
недвижимое имущество;
- осуществлять государственную регистрацию сделок с недвижимым
имуществом;
3) присваивать кадастровый, инвентарный номер объекту
недвижимого имущества;
4) вносить записи в регистрационную книгу;
5) вносить документы в регистрационные дела, записи в опись
заявлений и документов, содержащихся в регистрационном деле;
6) вносить информацию в кадастровую карту и журнал регистрации
заявлений;
7) предоставлять в установленном порядке сведения и документы
из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним.
Следует отметить, что регистратором может быть назначен
гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на регистратора.
Регистратор должен иметь или высшее юридическое образование, или
высшее образование в области ведения государственного земельного
кадастра, или высшее образование и опыт осуществления
регистрационных действий не менее трех лет на день официального
опубликования Закона.
Кроме того, регистраторы должны обязательно проходить
специальное обучение и аттестацию, которая повторяется раз в три
года. Таким образом, регистраторов можно назвать универсальными
специалистами в сфере недвижимости, поскольку для правильного
принятия решения о регистрации им необходимы знания практически во
всех отраслях права.
Такие обширные права регистратора должны контролироваться.
Поэтому вместе с полной независимостью в принятии решений Закон
предусмотрел и некоторые ограничения (ст. 17).
Во-первых, в своей деятельности регистратор подчиняется только
требованиям законодательства Республики Беларусь.
Во-вторых, регистратор не вправе совершать регистрационные
действия:
- результаты которых представляют для него имущественный или
иной личный интерес;
- на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего
супруга (супруги), его и своих родственников (родителей, детей,
внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер).
В-третьих, регистратор не имеет права:
- заниматься предпринимательской деятельностью лично или через
посредников, а также быть поверенным у третьих лиц по вопросам,
связанным с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав
на него и сделок с ним;
- принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в
личных целях за оказание физическим и юридическим лицам любого
содействия с использованием своего служебного положения;
- самостоятельно или через посредника принимать участие в
управлении юридическими лицами, за исключением случаев,
предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь;
- использовать после прекращения работы в организациях по
государственной регистрации в интересах физических и юридических лиц
в течение срока, определенного законодательством Республики
Беларусь, информацию по вопросам, которые являются государственной
или иной охраняемой законом тайной.
ГУП «Национальное кадастровое агентство»
Республиканская организация по государственной регистрации
недвижимости - ГУП «Национальное кадастровое агентство» (далее -
НКА) - стоит на второй ступеньке системы регистрирующих органов. НКА
объединяет в себе функции как регистрирующей организации, так и в
некоторой мере контролирующего деятельность территориальных
организаций по регистрации органа.
Что касается регистрации, то, как уже было указано, НКА
осуществляет регистрационные действия в отношении недвижимого
имущества, расположенного на территории более чем одного
регистрационного округа; регистрационные действия в отношении
предприятия как имущественного комплекса и регистрационные действия
в отношении объектов специального назначения.
Наиболее важны последние два вида регистрационных действий,
производимых НКА.
Регистрация в отношении предприятий как имущественных
комплексов крайне важна по той причине, что сейчас практически не
существует другого способа поменять учредителя (собственника
имущества) унитарного предприятия, кроме как через договор продажи
предприятия как имущественного комплекса. Наверняка многие из вас
помнят тупиковую ситуацию, сложившуюся в начале зимы 2004 г., когда
не было абсолютно никакой возможности законно зарегистрировать куплю-
продажу унитарного предприятия. Несмотря на такую авральную
ситуацию, постановление Совета Министров, регулирующее порядок
проведения регистрационных действий в отношении предприятий, было
принято сравнительно недавно - 1 июня 2004 г. А реальная регистрация
началась только к концу лета 2004 г.
Однако если регистрация предприятий как имущественных
комплексов с мертвой точки сдвинулась, то с регистрацией
спецобъектов до сих пор ситуация не прояснилась. Такая регистрация
интересует юристов прежде всего тем, что к спецобъектам в Беларуси
относится и недвижимость Главного хозяйственного управления
Управления делами Президента Республики Беларусь. А в зданиях
Главного хозяйственного управления арендуют помещения огромное
количество частных фирм. Пока лучший выход из этой ситуации -
заключать договоры аренды на срок менее 1 года, что почти все
арендаторы с успехом и делают. Ведь только аренда сроком на 1 год и
более подлежит государственной регистрации.
Под регистрацией имущества, находящегося на территории более
одного регистрационного округа, подразумевается регистрация
газопроводов, нефтепроводов и тому подобных объектов. Специального
нормативного акта, регулирующего порядок такой регистрации, еще не
принято.
Кроме работы в качестве регистрирующей организации, НКА
осуществляет большое количество других функций. Весь их перечень
приведен в ст. 13 Закона, но наиболее важные: методическое
руководство деятельностью территориальных организаций по
регистрации, утверждение форм и порядка ведения, а также
непосредственно ведение единого государственного регистра
недвижимого имущества и, наконец, контроль за правильностью
совершения регистрационных действий регистраторами.
Комитет по земельным ресурсам,
геодезии и картографии при Совете
Министров Республики Беларусь
«Высшее звено» системы - специально уполномоченный орган
государственного управления - Комитет по земельным ресурсам,
геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь
(далее - Комзем). Регистрация недвижимого имущества - лишь одно из
направлений деятельности этого органа. Основная его функция -
нормотворчество. Именно здесь утверждаются большинство нормативных
актов в области государственной регистрации, тарифы за осуществление
регистрационных действий и выдачу информации и т.п. Кроме того,
Комзем назначает руководителей организаций по государственной
регистрации.****
Об обжаловании действий регистраторов
Наконец, несколько слов об обжаловании действий регистраторов
и о гарантиях законности регистрации.
Четкого порядка обжалования действий регистратора на
сегодняшний день не установлено. Закон посвятил этому вопросу лишь
одну ст. 43, в которой говорится, что заинтересованное лицо,
считающее, что регистратор своими действиями (бездействием) нарушил
его гражданские права, имеет право подать жалобу на действия
(бездействие) регистратора в суд либо обратиться с заявлением в
соответствующую территориальную или республиканскую организацию по
государственной регистрации. При поступлении в организацию по
государственной регистрации заявления заинтересованного лица о
намерении обратиться в суд для оспаривания совершенного
регистрационного действия регистратор незамедлительно вносит в
регистрационную книгу отметку о поступлении соответствующего
заявления.
То есть, как мы видим, нет необходимости соблюдать досудебный
порядок. Можно подавать жалобу прямо в суд, минуя обращение в
вышестоящие органы регистрации.
Одним из очень серьезных новшеств, введенных Законом, является
своеобразный гарант соблюдения полной юридической правильности
регистрации. Это - так называемый гарантийный фонд. Гарантийный фонд
создается НКА с целью компенсации убытков, возмещенных
государственной регистрацией. Гарантийный фонд, согласно
постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 27 июня 2003
г. № 865 «О гарантийном фонде»*****, формируется и поддерживается в
размере 200 млн рублей.
Организации по государственной регистрации обязаны в полном
объеме возмещать из гарантийного фонда ущерб, причиненный ими в
случаях:
- предоставления недостоверной информации из единого
государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним;
- неправомерного отказа в совершении регистрационных действий;
- неправомерного совершения регистрационных и иных действий;
- утраты, порчи документов или информации, хранящейся в едином
государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним;
- нарушения установленных сроков рассмотрения заявлений.
Кроме того, персональную ответственность за свои незаконные
действия (бездействие) несут и сами регистраторы, но уже не перед
клиентами, а перед гарантийным фондом, из которого были
компенсированы их ошибки.
В заключение стоит отметить, что нынешняя система органов
регистрации, несмотря на некоторые недочеты, выглядит гораздо
прогрессивнее предыдущей. Можно даже сказать более - прогрессивной в
международном масштабе. При этом она достаточно проста и оперативна.
К тому же такое нововведение, как гарантийный фонд, позволяет, с
одной стороны, повысить ответственность органов регистрации за свои
действия, а с другой - доверие к ним.
_______________________________
* См.: Коваленко П.Г. Все о регистрации недвижимости:
источники нормативного регулирования // Право Беларуси. 2004. № 38.
С.85
** На сегодняшний день Совет Министров Республики Беларусь
такого порядка не утвердил. - Примеч. ред.
*** Это установлено п. 21 Инструкции о порядке ведения
регистра стоимости земельных участков государственного земельного
кадастра, утвержденной постановлением Комитета по земельным
ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики
Беларусь от 14 апреля 2004 г. № 16. - Примеч. ред.
**** Деятельность Комзема регламентируется Положением о
Комитете по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете
Министров Республики Беларусь, утвержденным постановлением Совета
Министров Республики Беларусь от 31 октября 2001 г. № 1591. -
Примеч. ред.
***** В данном постановлении Совета Министров Республики
Беларусь регулируется также порядок получения компенсации из
гарантийного фонда лицами, понесшими убытки. - Примеч. ред.
29.11.2004 г.
Право Беларуси, 2004 г., № 44, с.91
