РАССМОТРЕНИЕ СУДАМИ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ПРАВОМ СОБСТВЕННОСТИ НА
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
(по материалам обзора судебной практики)
I 1о данным судебной статистики поступление в суды республики
дел, связанных с правом собственности на жилые помещения, а также о
признании сделок с жилыми помещениями недействительными
увеличивается: в 2001 году таких дел поступило 848, в 2002-м - 1715.
Результаты рассмотрения дел, которые анализировались при
обобщении, характеризуются следующими показателями. Исковые
требования удовлетворены по 206 делам (69,6%), отказано в
удовлетворении исковых требований по 39 делам (13,2%). Прекращено
производство по 49 делам (16,6%), в том числе в связи с заключением
мировых соглашений по 34 делам, в связи с отказом от иска - по 15
делам. По двум делам исковые заявления оставлены без рассмотрения.
По изученным делам истцами в основном являлись граждане в
возрасте от 41 до 60 лет, более половины из них - пенсионеры. По 15
делам исковые требования заявлены от имени несовершеннолетних их
законными представителями.
Рассмотрение дел о признании права собственности
на жилые помещения и разделе жилых помещений
Согласно ч. 2 п. 35 постановления Пленума Верховного Суда от
30 марта 2000 г. № 3 "О некоторых вопросах применения судами
жилищного законодательства" при разделе жилого помещения по правилам
ч. 2 ст. 119 ЖК право общей собственности на жилые комнаты
прекращается, изолированные жилые комнаты выделяются гражданам на
праве собственности, а подсобные помещения остаются в общей долевой
собственности.
Следовательно, разрешая спор о разделе жилого помещения, судам
следует определить долю каждой из сторон не только в жилых комнатах,
но и в общей собственности на подсобные помещения, если об этом нет
соглашения сторон.
В соответствии с основными терминами и понятиями, применяемыми
в ЖК (ст. 1), общая площадь жилого помещения представляет собой
суммарную площадь пола жилых помещений и подсобных помещений
квартиры. Подсобные помещения - помещения, находящиеся внутри
квартиры и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих
(коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые
помещения). Поэтому лоджии и балконы не входят в общую площадь
жилого помещения. Однако некоторые суды при разделе жилых помещений
по основанию, предусмотренному ч. 2 ст. 119 ЖК, признавали право
собственности не только на жилые комнаты, но и на лоджии (балконы).
Имели место случаи, когда суды назначали судебно-строительную
экспертизу для разрешения вопроса о разделе в натуре квартиры в
многоквартирном жилом доме по основаниям ч. 2 ст. 119 ЖК, хотя суд
может разрешить вопрос о разделе такого жилого помещения без
назначения экспертизы.
По иску Т. к Т. о признании права собственности и разделе
квартиры по основаниям ч. 2 ст. 119 ЖК в заключении судебно-
строительной экспертизы указано, что раздел квартиры в натуре
предполагает переоборудование ее на две изолированные квартиры с
наличием отдельных входов, отдельных кухонь, ванных (душевых) и
санузлов. Квартира Т. находится в многоквартирном жилом доме,
конструктивные особенности дома не допускают полной перепланировки
квартиры, так как ремонтно-строительные работы приведут к нарушению
целостности конструкций стен и перекрытий, а также систем
жизнеобеспечения.
При разрешении судом этого спора назначение экспертизы не
вызывалось необходимостью, поскольку для решения вопроса о выделении
в собственность изолированных жилых комнат не требовалось
специальных знаний экспертов в области строительства.
В предмет доказывания по делам о разделе жилых помещений
нередко входит выяснение вопроса о денежной компенсации за изменение
и несоответствие долей в жилом помещении участников общей долевой
собственности или вместо выдела доли жилого помещения в натуре.
Согласно ч. 2 п. 35 указанного постановления Пленума Верховного
Суда, если выделяемая собственнику изолированная жилая комната
(комнаты) и доля в подсобных помещениях не соответствуют его
идеальной доле в праве общей собственности на жилое помещение, суд
при вынесении решения должен обсудить вопрос об изменении долей
участников долевой собственности на жилое помещение и о взыскании
денежной компенсации за несоответствие долей. Такая компенсация не
взыскивается, если сторона отказалась от взыскания в свою пользу
компенсации за несоответствие долей. В том случае, когда требование
о взыскании денежной компенсации в связи с изменением долей в праве
собственности на жилое помещение было заявлено истцом, но
впоследствии он отказался от взыскания, производство по делу в этой
части прекращается судом на общих основаниях. Если сторона,
обязанная выплатить компенсацию за несоответствие долей, в судебном
заседании заявит об отказе выплачивать необходимую сумму, ссылаясь
на неплатежеспособность, то это не является основанием к отказу во
взыскании компенсации за несоответствие долей участников общей
долевой собственности на жилое помещение.
Особенностью рассмотрения дел о разделе жилых домов является
то, что судам необходимо выбирать вариант раздела дома, который
отвечает требованиям законодательства, соответствует долям сторон в
праве собственности на дом, и правильно определить стоимость жилого
дома, его частей, а также стоимость переоборудования. Имеют место
случаи, когда суды нарушают эти требования, что влечет отмену
судебных постановлений.
Президиум Минского областного суда отменил решение суда
Минского района и г. Заславля и определение судебной коллегии по
гражданским делам Минского областного суда по делу Г. и Г. к Г. о
разделе жилого дома и определении порядка пользования земельным
участком. Основанием к отмене послужил тот факт, что суд
удовлетворил иск о разделе дома, не определив действительную
стоимость строения на момент вынесения решения, при выборе вариантов
раздела дома не установил, возможен ли раздел в идеальных долях,
неправильно определил стоимость расходов по переоборудованию частей
дома в изолированные жилые помещения. В частности, в связи с тем что
дело рассматривалось по истечении значительного времени после
получения заключения эксперта, суд, не выяснив мнение сторон в
отношении стоимости дома, произвел увеличение стоимости частей дома
и расходов по переоборудованию, установленных заключением эксперта,
путем применения индекса инфляции, хотя при оценке дома и расходов
по переоборудованию следовало исходить из цен, действовавших на
момент рассмотрения дела.
При рассмотрении дел о разделе жилых домов в резолютивной
части решений отдельные суды указывали о закреплении за каждым из
собственников не части жилого дома, а квартиры № 1, № 2 и т.д. в
доме по соответствующему адресу. Такое указание нельзя признать
обоснованным, так как учет вновь созданных объектов права
собственности и присвоение им номеров, в том числе и в случае
раздела жилых помещений, не относится к компетенции судов.
Изучение дел показало, что суды не всегда правильно применяют
на практике ст. 253 ГК о преимущественном праве покупки доли в праве
общей собственности. По смыслу данной статьи преимущественное право
покупки доли в праве общей собственности связывается с фактическим
осуществлением (реализацией) в установленный срок этого права
участником общей долевой собственности. Если участник долевой
собственности выразил согласие на покупку доли, а впоследствии прямо
не отказывался, но никаких действий по приобретению жилого помещения
не предпринимал, то это дает основание собственнику продать свою
долю любому лицу.
В заявлении суду К. указала, что является собственником 75/100
долей квартиры, собственником остальных 25/100 долей являлась Ч.,
которая продала свою долю К-о. Полагая, что действиями ответчика
нарушено ее право преимущественной покупки, истица просила суд
перевести на нее права и обязанности покупателя. Решением суда
Первомайского района г. Минска, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам Минского
городского суда, постановлено перевести права и обязанности
покупателя 25/100 долей в праве собственности на квартиру на К.,
взыскав с нее в пользу К-о сумму покупки.
По протесту заместителя Председателя Верховного Суда президиум
Минского городского суда отменил решение и вынес новое, которым
отказал К. в удовлетворении требований о переводе прав и
обязанностей покупателя в связи с ошибкой суда в применении норм
материального права.
Как установлено судом, желая продать долю в праве
собственности на жилое помещение, Ч. письменно через нотариуса
известила К. о своем намерении. Извещение было получено истицей 25
мая 2001 г., а 20 июня этого же года она заявила о согласии
приобрести долю за цену, указанную продавцом. Вместе с тем, несмотря
на письменные и устные предложения Ч., истица отчуждаемую долю в
месячный срок не приобрела (хотя от совершения покупки прямо не
отказалась), поэтому Ч. продала свою долю другому покупателю.
Удовлетворяя иск К., суд не учел, что пропуск установленного ст. 253
ГК месячного срока влечет прекращение права преимущественной покупки
доли в праве собственности участником общей долевой собственности.
Этот срок истек 25 июня 2001 г., до этого долю Ч. на ее условиях
истица не приобрела, поэтому Ч. была вправе продать эту долю любому
лицу.
Рассмотрение дел о недействительности сделок
Среди способов защиты гражданских прав п. 4 ст. 11 ГК
предусматривает признание оспоримой сделки недействительной и
применение последствий ее недействительности, а также установление
факта ничтожности сделки и применение последствий ее
недействительности. Требование об установлении факта ничтожности
сделки, а не только о применении последствий ее недействительности
рассматривается судом, если оспаривается сам факт совершенного в
форме сделки неправомерного действия, предусмотренного
законодательством. Основания ничтожности сделки изложены, в
частности, в ст. 163, п. 1 ст. 166, ст. 169, ч. 1 ст. 170, п.п. 1, 2
ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 1 ст. 173 ГК. Законодательством об
отдельных видах договоров определены специальные основания
установления факта ничтожности сделки и применения последствий ее
недействительности (например, п. 3 ст. 543, п. 2 ст. 545, п. 3 ст.
567, п. 2 ст. 589 ГК).
Как правило, при удовлетворении требований о недействительности
сделок суды применяют последствия их недействительности,
предусмотренные ст. 168 ГК. Из 79 дел о признании сделок с жилыми
помещениями недействительными только по 4 делам (5,1%) в предмет
доказывания входило исследование вопроса о добросовестном
приобретателе. Добросовестным приобретателем, как указано в п. 1 ст.
283 ГК, признается приобретатель, который не знал и не мог знать,
что имущество приобретается у лица, которое не имеет права его
отчуждать. Недобросовестным владельцем считается лицо, которое знало
или должно было знать, что его владение незаконно (ч.1 ст. 284 ГК).
Различие добросовестного приобретателя и недобросовестного владельца
производится по субъективному критерию.
Поскольку в соответствии с п. 4 ст. 9 ГК в случаях, когда
законодательство ставит защиту гражданских прав в зависимость от
того, осуществлялись ли эти права добросовестно и разумно,
добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений
предполагается. Соответственно, приобретатель остается
добросовестным, пока истец не докажет иное. Поэтому нельзя признать
правильной практику тех судов, которые в мотивировочной части
решения лишь констатировали, что лицо является добросовестным
приобретателем, без приведения мотивов такого вывода.
Согласно ст. 3 ЖК гражданское законодательство Республики
Беларусь применяется к жилищным отношениям постольку, поскольку эти
отношения не урегулированы жилищным законодательством Республики
Беларусь. ЖК не содержит положений о недействительности договоров
найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда (ст. 62 ЖК
предусматривает основания недействительности договоров найма жилых
помещений в домах государственного жилищного фонда). Поэтому при
рассмотрении дел о признании недействительными договоров найма жилых
помещений в домах частного жилищного фонда необходимо
руководствоваться общими нормами ГК о недействительности сделок. В
качестве последствий недействительности договора найма следует
обсуждать вопрос о применении наряду с ст. 168 ГК положений Типового
договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда в
Республике Беларусь от 13 июля 1999 г. В п. 8 названного Типового
договора указано, что в случае расторжения договора, признания его
недействительным либо прекращения в связи с истечением срока
наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение.
Применение судами процессуальных норм
По изученным делам проводились строительно-технические,
психиатрические, почерковедческие, товароведческие,
землеустроительные экспертизы, большинство - по делам о разделе
жилых домов. По некоторым из изученных дел экспертизы проводились
длительное время (около года). Несвоевременное проведение экспертиз
обусловлено, в частности, следующими причинами: загруженностью НИИ
проблем криминологии, криминалистики и судебной экспертизы, который
является основным экспертным учреждением Республики Беларусь;
необходимостью представления дополнительных материалов для
экспертного исследования; необходимым присутствием сторон при
обследовании жилого дома, если это требовалось для разрешения
поставленных судом вопросов; обязательностью внесения платы за
проведение экспертизы, поскольку отказ сторон, не освобожденных от
уплаты судебных издержек, от уплаты издержек по проведению
экспертизы в случае необходимости ее проведения, влечет оставление
заявления без рассмотрения по основаниям п. 11 ст. 165 ГПК.
Несвоевременное проведение экспертиз приводило к увеличению сроков
рассмотрения дел.
Судами не всегда соблюдалось гражданское процессуальное
законодательство при назначении экспертиз.
Определением суда Свислочского района в нарушение ст.ст. 223,
225 ГПК проведение экспертизы поручено инженеру Волковысского
филиала Гродненского унитарного предприятия регистрации и
технической инвентаризации без выяснения квалификации и стажа его
работы по профессии. Ответ суду дан филиалом, который не является
экспертным учреждением, в форме пояснительного письма, а не
заключения. Документ подписан должностными лицами, не назначенными в
установленном порядке экспертами и не предупрежденными об уголовной
ответственности по ст.ст. 401, 402 УК, в ответе нет необходимых
сведений о стоимости жилого дома и надворных построек.
В целях защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных
интересов, которые могут быть осуществлены лишь в случае реального
исполнения решения суда, по 10,8% дел от числа поступивших на
обобщение применялись меры по обеспечению иска. Мерами обеспечения
иска являлись наложение ареста на жилые помещения, запреты органам
регистрации и технической инвентаризации выдавать справки на
отчуждение жилых помещений и нотариальным конторам на оформление
сделок с жилыми помещениями. В основном меры по обеспечению исков
применялись по делам о признании сделок недействительными. Однако
суды в нарушение ст. 256 ГПК не всегда принимали меры к обеспечению
иска. Так, С. в исковом заявлении о признании права собственности на
60/100 долей в квартире просила наложить запрет на продажу 40/100
долей в той же квартире. Судом Партизанского района г. Минска
заявленное ходатайство не рассмотрено, определение об обеспечении
иска не выносилось.
Изучение дел показало, что решения судов первой инстанции не
всегда соответствовали требованиям ст.ст. 300- 310 ГПК. Как правило,
в резолютивной части решений суды излагали общую формулировку о
признании сделки недействительной, хотя в соответствии с п. 4 ст. 11
ГК и п. 1 ст. 167 ГК необходимо признавать недействительной
оспоримую сделку, а в отношении ничтожной сделки решать вопрос об
установлении факта ничтожности сделки и применении последствий ее
недействительности или о применении последствий недействительности
сделки.
По делам, поступившим на изучение, большинство решений (53,7%)
выносилось без мотивировочной части и зачастую без ссылки в
описательной части на нормы материального права. Вместе с тем в
таком решении судам следует указывать нормы материального права, на
основании которых оспоримая сделка признана недействительной и
применены последствия ее недействительности либо установлен факт
ничтожности сделки и применены последствия ее недействительности.
Некоторые суды в резолютивной части решения о признании права
на долю в праве собственности на жилое помещение указывали не только
размер доли, но и ее стоимость, что нельзя признать правильным,
поскольку по разным причинам стоимость доли в праве собственности на
жилое помещение может измениться. Кроме того, если судом не
разрешается требование о компенсации за несоответствие долей, то
указание в резолютивной части на стоимость долей участников долевой
собственности не имеет правового значения.
По изученным делам судами выносились определения об утверждении
мировых соглашений (11,5% от числа дел, поступивших на обобщение).
Нередко условием мирового соглашения являлась передача права
собственности на все жилое помещение с выплатой компенсации в
размере стоимости доли. Имели место случаи, когда суды не выясняли,
обеспечены ли лица, отказавшиеся от своей доли в жилом помещении,
другим жилым помещением для проживания, сохраняется ли за этими
лицами право пользования и проживания в этом жилом помещении после
утраты права собственности на него.
Судом Дзержинского района утверждено мировое соглашение между
бывшими супругами Б. и П. Согласно условиям мирового соглашения за
ответчиком признается право собственности на весь жилой дом, а
истица получает денежную компенсацию за ее долю в жилом доме. Вопрос
о том, обеспечены ли истица и ее ребенок-инвалид другим жильем,
судом не выяснялся, хотя из материалов дела усматривается, что
истица с ребенком временно поселилась в двухкомнатной квартире
матери, где проживают 6 человек.
В адрес юридических лиц по изученным делам было вынесено 6
частных определений. Суды не во всех необходимых случаях выносили
частные определения об устранении нарушений законности в
деятельности должностных лиц и организаций.
Из материалов дела по иску прокурора г. Жодино в интересах
несовершеннолетних А. и А. к М. и А. о признании договора купли-
продажи жилого помещения недействительным усматривается, что
согласие органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры дано в
форме письма за подписью заведующего отделом образования исполкома.
Между тем согласно ч. 1 ст. 143 Кодекса Республики Беларусь о браке
и семье органами опеки и попечительства являются местные
исполнительные и распорядительные органы. Поэтому необходимое в
соответствии с ч. 4 ст. 275 ГК согласие органа опеки и
попечительства на отчуждение жилого помещения должно быть обсуждено
на заседании соответствующего исполнительного и распорядительного
органа и оформлено в виде решения.
Из этого дела также видно, что сотрудниками отдела образования
не истребованы документы, подтверждающие необходимость продажи
квартиры. Родители несовершеннолетних детей обосновали продажу
занимаемого жилого помещения необходимостью внесения платежей на
строительство квартиры в доме ЖСК, однако документы об этом не
представили, а впоследствии оказалось, что родители
несовершеннолетних детей не являлись членами кооператива. Нотариус
приняла не оформленное надлежащим образом согласие органа опеки и
попечительства и оформила договор купли-продажи квартиры. Суд не
отреагировал частным определением в порядке ст. 325 ГПК на
допущенные отделом образования исполкома и нотариусом нарушения.
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Республики Беларусь
Управление обобщения судебной практики
Верховного Суда Республики Беларусь
