ВСЕ О РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ:
ИСТОЧНИКИ НОРМАТИВНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
П.Г. КОВАЛЕНКО, юрист
РЕЦЕНЗЕНТ А.В. КАРАВАЙ,
заместитель
начальника экспертно-
правового управления
Конституционного Суда
Республики Беларусь,
кандидат юридических
наук, доцент
Происходящее в республике реформирование системы
государственной регистрации недвижимости несет идеи коренного
улучшения и упрощения процедуры регистрации. Тем не менее, в ходе
проводимого реформирования возникало и возникает до сих пор
множество проблем, связанных в первую очередь с новизной внедряемой
системы регистрации. Многие прогрессивные нормы, блестяще
выглядевшие в теории, оказалось, тяжело внедрять на практике.
Несмотря на это, система регистрации развивается и вполне может
превратиться в одну из самых передовых систем регистрации
недвижимости в мире.
А зачем вообще нужна регистрация недвижимости? Ведь это
достаточно большие потери для экономики, как в деньгах, так и во
времени, идущие, как может показаться, «в никуда».
До реформирования системы регистрации основной функцией
государственной регистрации считался учет, т.е. получение данных о
количественном и качественном составе, форме собственности. Сейчас
же подход в корне изменился. Новый этап в развитии системы
регистрации недвижимости в Республике Беларусь начался с принятия
Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон).
Основная задача регистрации согласно Закону - это признание и
подтверждение государством создания, изменения, прекращения
существования недвижимого имущества, прав и ограничений на него, а
также подтверждение факта совершения сделки с недвижимостью.
Такой подход делает регистрацию необходимой не только для
самого государства, но и в первую очередь для всех добросовестных
участников рынка недвижимости. Регистрация позволяет избежать
махинаций с недвижимостью, в определенной мере гарантирует
законность, правильность и справедливость сделок с ней.
Все нормативные акты, посвященные регистрации, можно условно
разделить на две группы по признаку «необходимости».
Документы из первой группы необходимо знать всем, кто
сталкивается с регистрацией недвижимости. В них содержатся
требования к самой недвижимости, законности сделок с ней, к
заявителям, представляемым для регистрации документам и т.п., т.е.
то, что необходимо знать не только регистрирующей организации, но и
ее клиентам.
Вторая группа описывает порядок совершения тех или иных
регистрационных либо связанных с ними действий, процедур. Там же
содержатся правила ведения документов Единого государственного
регтстра недвижимого имущества, куда поступает информация о
государственной регистрации. Акты второй группы необходимы в первую
очередь самим организациям по государственной регистрации.
Основной документ первой группы - Закон. Как уже было сказано,
это наиболее существенный и содержательный нормативный акт,
посвященный вопросам государственной регистрации. Закон (за
исключением двух статей) вступил в силу в мае 2003 г. Однако ст. 71
Закона предусматривает переходный период продолжительностью один
год, в течение которого предлагается сформировать новую систему
органов регистрации и разработать необходимые нормативные акты. В
течение переходного периода система регистрации использовала новые
нормы лишь после принятия новых нормативных актов, регулирующих тот
или иной аспект регистрации, ведь закон содержал лишь общие нормы.
Из-за такой ситуации на практике постоянно возникали коллизии
«старого» и «нового» права, которые влекли за собой проблемы как для
регистрирующих органов, так и для тех, кто собирался регистрировать
недвижимость.
Если говорить о новшествах, введенных Законом, в первую
очередь надо отметить полное изменение системы органов
государственной регистрации недвижимости. До принятия Закона
регистрирующие органы делились на две независимые системы.
Регистрацией и технической инвентаризацией капитальных строений,
изолированных помещений и незавершенных законсервированных
изолированных помещений занимались бюро регистрации и технической
инвентаризации (БРТИ). Подчинялись они Министерству жилищно-
коммунального хозяйства Республики Беларусь. Одной из главных целей
регистрации считался учет недвижимости, и, как следствие,
регистрация непосредственно связывалась с технической
инвентаризацией. Регистрацией земельных участков занимались
кадастровые бюро во главе с ГУП «Национальное кадастровое
агентство».
Закон соединил две системы в одну. БРТИ и кадастровые бюро
объединились и стали называться агентства по государственной
регистрации и земельному кадастру. Теперь все регистрируемые ими до
этого виды недвижимого имущества, а также права на него, сделки с
ним, ограничения и обременения недвижимого имущества регистрируются
в одной организации. Республиканской организацией по государственной
регистрации стало ГУП «Национальное кадастровое агентство». Кроме
методического руководства и контроля над деятельностью
территориальных агентств по государственной регистрации, оно само
осуществляет регистрационные действия в отношении предприятий как
имущественных комплексов, спецобъектов и недвижимости, расположенной
на территории сразу нескольких регистрационных округов (например,
магистральные трубопроводы). Во главе всей системы регистрации
недвижимости стал Комитет по земельным ресурсам, геодезии и
картографии при Совете Министров Республики Беларусь (далее -
Комзем), основной задачей которого является принятие нормативных
актов в области государственной регистрации недвижимости.
Закон также фактически создал новую профессию - регистратор
недвижимости. Регистраторы, и только они, вправе принимать документы
для государственной регистрации и совершать регистрационные
действия. Они ни от кого не зависят в принятии решений о
регистрации, но в то же время отвечают за правильность принятых
решений.
В качестве гарантии правильности совершения регистрационных
действий Законом также вводится такое понятие, как гарантийный фонд.
Из него должны возмещаться все убытки, причиненные неправильно и
незаконно произведенной регистрацией.
Также среди важных новшеств, введенных Законом, стоит отметить
содержащуюся в ст. 10 строгую последовательность государственной
регистрации. Согласно данной норме регистрация, образно говоря,
содержит 3 уровня, каждый из которых подлежит регистрации не ранее
предыдущего: вначале регистрируется земельный участок, затем -
капитальное строение, расположенное на нем, и затем - изолированное
помещение, расположенное в этом капитальном строении. То же касается
прав и сделок: сделка с недвижимым имуществом не может быть
зарегистрирована ранее создания соответствующего недвижимого
имущества, а переход права на недвижимость не может быть
зарегистрирован до тех пор, пока не будут зарегистрированы и сама
недвижимость, и сделка, на основании которой такой переход права
осуществляется.
Закон также четко определил порядок регистрационных действий,
основания для их совершения, общие требования к предоставляемым для
регистрации документам и другие вопросы.
Кроме Закона, в условную первую группу входят такие
фундаментальные акты, как Конституция Республики Беларусь,
Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК), Жилищный кодекс
Республики Беларусь (далее - ЖК), Кодекс Республики Беларусь о земле
(далее - Кодекс о земле).
ГК при этом занимает особое место. В нем содержатся
определение недвижимого имущества, а также требование о его
регистрации. Так, п. 1 ст. 131 ГК гласит: «Право собственности и
другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в специально уполномоченных на то органах. Регистрации
подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право
оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные
права в случаях, предусмотренных законодательными актами».
Пункт 1 ст. 165 ГК содержит также норму о государственной
регистрации сделок с недвижимым имуществом. В той или иной степени к
регистрации недвижимости относятся и другие нормы ГК. Например, ст.
130 ГК приравнивает к недвижимому имуществу предприятие как
имущественный комплекс, а ст. 132 ГК уточняет состав предприятия.
Статья 220 ГК устанавливает, что право собственности на вновь
созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 223 ГК
говорит о последствиях самовольной постройки недвижимого имущества и
приобретении права на нее. Вопросам собственности посвящены гл. 17 и
18 ГК. Важное значение имеет также § 7 гл. 30 ГК, посвященный
вопросам купли-продажи недвижимости. В общих чертах регулируются
вопросы аренды, доверительного управления, наследования недвижимости
и некоторые другие.
Кодекс о земле содержит нормы, посвященные государственной
регистрации земельных участков. Например, ст. 17 Кодекса о земле
относит государственную регистрацию к одному из признаков
существования земельного участка как объекта недвижимости. Статья
143-1 Кодекса о земле содержит требование об обязательности
государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с
ними.
ЖК также не обходит вопрос регистрации. Статья 22 ЖК гласит:
«Право собственности и другие вещные права на жилые помещения,
ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение
подлежат государственной регистрации в едином государственном
реестре в порядке, установленном законодательством Республики
Беларусь».
В ст. 102 ЖК говорится, что одним из правоустанавливающих
документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение,
является регистрационное удостоверение.
Среди законодательных актов, принимаемых Президентом
Республики Беларусь, наибольшее значение имеет Указ Президента
Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. № 603 «О создании системы
государственных организаций по государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Этим документом
установлено, что специально уполномоченным органом государственного
управления Республики Беларусь в области государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является Комзем,
а научно-производственное государственное республиканское унитарное
предприятие «Национальное кадастровое агентство» Комзема -
республиканской организацией по государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Имеют большое значение некоторые постановления Совета
Министров Республики Беларусь, принятые во исполнение Закона. Это, в
частности:
- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 1 июня
2004 г. № 650 «Об утверждении Положения о порядке совершения
регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного
комплекса»;
- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 июня
2004 г. № 689 «Об утверждении Положения о государственной
регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий,
сооружений) и изолированных помещений»;
- некоторые другие нормативные правовые акты.
В этих нормативных актах приводятся перечень необходимых для
регистрации документов, последовательность регистрации, а также
некоторые особенности регистрации тех или иных объектов.
Приказы и постановления специально уполномоченного органа
управления в области государственной регистрации - Комзема относятся
в основном ко второму условному типу нормативных актов, т.е.
предназначены в большей мере для регистрирующих организаций. Однако
есть среди них документы, которые не помешает изучить любому юристу,
сталкивающемуся с регистрацией недвижимости.
Это, например:
- постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и
картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004
г. № 6 «Об утверждении Инструкции о порядке деления (раздела),
слияния земельных участков, находящихся в частной собственности
граждан и собственности юридических лиц»;
- постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и
картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23 апреля
2004 г. № 17 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения
заявления о государственной регистрации»;
- постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и
картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 10 мая 2004
г. № 23 «Об утверждении Положения о документах, представляемых для
государственной регистрации создания незавершенных
законсервированных капитальных строений, возникновения прав,
ограничений (обременений) прав на них»;
- постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и
картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 19 июля 2004
г. № 34-1 «Об утверждении Инструкции об определении перечня
документов, представляемых для государственной регистрации в
отношении предприятия как имущественного комплекса».
Другие документы Комзема предназначены в первую очередь для
использования организациями по регистрации и необходимы для
специалистов этих организаций.
Хотя переходный период, в течение которого должны быть
разработаны основные нормативные акты по вопросам регистрации
недвижимости, закончился в мае 2004 г., однако разработка документов
продолжается. Так, например, готовится Инструкция о порядке
назначения проведения технической инвентаризации, которая, возможно,
будет не просто содержать перечень случаев, в которых должна
проводиться инвентаризация, список документов и технические моменты
инвентаризации, но и внесет некоторые новшества в процесс
инвентаризации, упрощая его и делая удобней для правообладателей
недвижимости. Готовятся и многие другие документы, которые будут
содержать особенности государственной регистрации в отношении
отдельных видов недвижимого имущества и объектов регистрации.
18.10.2004 г.
Право Беларуси, 2004 г., № 38, с.85
