ЖИЛИЩНЫЕ НОРМЫ: ВОПРОСЫ ИЗ ПРАКТИКИ
Н.Н. КРУПОДЕРОВ, судья
суда Железнодорожного
района г. Гомеля
РЕЦЕНЗЕНТ Т.И. ОДРИБЕЦ,
председатель суда
Железнодорожного
района г. Гомеля
За 2003 г. районными (городскими) судами республики
рассмотрено 110 852 дела искового производства, из них по жилищным
спорам -10 721 (9,7 %), в том числе о выселении без предоставления
другого жилого помещения - 15,4 %, о расторжении договора найма
жилого помещения - 29 %. Это свидетельствует о том, что
провозглашенное в ст. 60 Конституции Республики Беларусь право на
судебную защиту получает реальное воплощение. В этой связи в
настоящей публикации хотелось бы рассмотреть некоторые вопросы,
связанные с применением норм жилищного законодательства в судебной
практике.
Раздел жилых помещений
В соответствии со ст. 119 Жилищного кодекса Республики
Беларусь (далее - ЖК) собственники жилого помещения при наличии
технической возможности и разрешения местного исполнительного и
распорядительного органа на переустройство и перепланировку жилого
помещения вправе по взаимному согласию произвести раздел жилого
помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений.
При отсутствии технической возможности на переустройство и
перепланировку жилое помещение может быть разделено по требованию
собственников с выделением им в пользование изолированных комнат.
Подсобные помещения при этом остаются в их общем пользовании.
Таким образом, в предмет доказывания по делам о разделе жилых
помещений входят, в частности, следующие юридические факты:
- факт нахождения жилого помещения в долевой собственности или
возможность выдела доли;
- право спорящих сторон на долю;
- отсутствие между сторонами согласия о разделе жилого
помещения или выделе его доли;
- при возможности выдела доли определение ее соответствия
размеру долей каждого собственника, необходимость выплаты денежной
компенсации за несоответствие долей и ее размер;
- при невозможности выдела доли необходимо согласие
сособственников на получение денежной компенсации;
- при невозможности выдела доли или ее незначительности
необходимо определить стоимость доли, подлежащей выплате
сособственнику;
- другие обстоятельства, например, имели ли место улучшения
общего имущества. В этом случае следует установить факт улучшения
общего имущества, кто производил улучшения, не было ли соглашения
между участниками долевой собственности о том, кому принадлежат эти
улучшения, иначе они (улучшения) поступают в собственность того
участника, который их производил.
Доказательствами при рассмотрении дел о разделе жилых
помещений являются правоустанавливающие документы (договоры купли-
продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения судов
и т.д.), копии лицевых счетов, справки органа регистрации и
технической инвентаризации, технические паспорта на жилые помещения.
В соответствии с положениями п. 16 постановления Пленума
Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. № 2 «О
применении судами законодательства при разрешении споров, связанных
с правом собственности на жилые помещения» (далее - постановление
Пленума № 2) раздел жилого помещения по основаниям, предусмотренным
частью первой ст. 119 ЖК, влечет прекращение права долевой
собственности на жилое помещение; после такого раздела каждый из
участников долевой собственности признается собственником выделенной
ему части жилого помещения, которой вправе пользоваться, владеть и
распоряжаться по собственному усмотрению. Требования участников
долевой собственности о разделе жилого помещения, в том числе жилого
дома, по основаниям части первой ст. 119 ЖК могут быть
удовлетворены, если выделяемая доля составляет изолированную часть
жилого помещения с отдельным входом либо имеется техническая
возможность превратить эту часть жилого помещения в изолированную
путем соответствующего переоборудования. В этой связи при разрешении
споров о разделе жилого помещения, в том числе одноквартирного
жилого дома, по основаниям, предусмотренным частью первой ст. 119
ЖК, необходимо назначение и проведение экспертизы для определения
возможности раздела жилого помещения с соблюдением технических,
противопожарных, санитарных норм, а также возможных вариантов
раздела.
Исходя из положений части второй п. 35 постановления Пленума
Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О
некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства»,
при разделе жилого помещения по правилам части второй ст. 119 ЖК
право общей собственности на жилые комнаты прекращается,
изолированные жилые комнаты выделяются гражданам на праве
собственности, а подсобные помещения остаются в общей долевой
собственности. В связи с этим, разрешая спор, суду необходимо
определить долю каждой из сторон в общей собственности на подсобные
помещения пропорционально долям собственников в жилых комнатах.
В силу положений ст. 44 Закона Республики Беларусь «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним» после раздела жилого помещения производится его
государственная регистрация. Поэтому в резолютивной части решения
суда о разделе жилого помещения должны быть указаны необходимые для
государственной регистрации разделенного жилого помещения данные, в
том числе об изменении размера долей собственников в жилом
помещении, а при разделе жилого помещения по основаниям части второй
ст. 119 ЖК - также о размере доли каждого из них в жилых комнатах и
подсобных помещениях после раздела (см. п. 17 постановления Пленума
№ 2).
Отметим, что согласно ст. 1 ЖК подсобные помещения - это
помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома)
и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих
(коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые
помещения). Исходя из положений п. 9 Инструкции о порядке оплаты
населением жилищно-коммунальных услуг, утвержденной постановлением
Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от
24 мая 2004 г. № 13, и подп. 2.5.3 Инструкции о порядке проведения
технической инвентаризации жилищного фонда в Республике Беларусь,
утвержденной приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства
Республики Беларусь, Министерства экономики Республики Беларусь,
Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства статистики
и анализа Республики Беларусь от 3 декабря 1999 г. №
176/119/379/262, под общей площадью жилого помещения понимается
суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры
(одноквартирного жилого дома). В общую площадь жилого помещения не
включается площадь лоджий и балконов.
Таким образом, при разделе жилого помещения по части второй
ст. 119 ЖК подсобные помещения, а также лоджии, балконы не могут
быть закреплены на праве частной собственности, поскольку они
остаются в общей долевой собственности сторон.
Участники долевой собственности после такого раздела сохраняют
преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на
жилое помещение (ст. 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь
(далее - ГК).
Согласно п. 51 Примерного устава жилищно-строительного
кооператива, утвержденного постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 15 ноября 1984 г. № 400 (далее - Примерный
устав ЖСК), раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного
кооператива (далее - ЖСК) производится по соглашению между
супругами, а при отсутствии соглашения - по решению суда. При
разделе жилого помещения в доме ЖСК, связанном с переустройством и
перепланировкой жилого помещения, требуется согласие общего собрания
членов ЖСК на эти переустройство и перепланировку (подп. 63.10
Примерного устава ЖСК).
Закон не требует согласия ЖСК на раздел жилого помещения в
доме ЖСК, когда жилое помещение оформлено на праве частной
собственности за проживающими в нем.
Расторжение договора найма жилого
помещения по требованию одной из сторон
В соответствии с частью первой ст. 36 ЖК расторжение договора
найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по
требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной
существенных условий договора и по другим основаниям,
предусмотренным ЖК.
Согласно ст. 402 ГК договор считается заключенным, если между
сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто
соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными
являются условия о предмете договора, условия, которые названы в
законодательстве как существенные для договоров данного вида, а
также все те условия, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение.
Заметим, что в актах жилищного законодательства не определено,
какие условия договора найма жилого помещения являются
существенными. Лишь исходя из ст. 402 ГК следует вывод, что сущест
венным условием договора найма жилого помещения является его предмет
- жилое помещение.
Представляется, что в вышеназванной норме ЖК к случаям, когда
возможно расторжение договора найма жилого помещения по требованию
одной из сторон, следует отнести не нарушение другой стороной
существенных условий договора найма жилого помещения, а существенное
нарушение другой стороной договора найма жилого помещения. Тогда
согласно ст. 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть
изменен или расторгнут по решению суда только при существенном
нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных
ГК и иными актами законодательства или договором. Существенным
признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой
стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной
степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при
заключении договора.
Установление иного порядка
пользования жилым помещением
В ряде норм статей ЖК (в частности, части третьей ст. 30,
части второй ст. 57, части первой ст. 116, части первой ст. 120),
регулирующих вопросы о правах и обязанностях членов семьи
нанимателя, собственника жилого помещения (а именно, устанавливающих
равные права нанимателя или собственника жилого помещения и
остальных (в том числе бывших) членов семьи), содержится указание о
возможности заключения письменного соглашения о порядке пользования
жилым помещением, в котором устанавливаются иные по сравнению с ЖК
правила. Такое письменное соглашение, как правило, заключается между
нанимателем (собственником) и вновь вселяемым в жилое помещение
членом семьи.
Заметим, что нотариальной формы удостоверения соглашения о
порядке пользования жилым помещением законодательством не
предусматривается, хотя по желанию сторон это возможно.
Вопрос об установлении определенного порядка пользования жилым
помещением возникает в контексте заключаемых Брачных договоров.
Согласно части второй ст. 13 Кодекса Республики Беларусь о браке и
семье в Брачном договоре могут быть урегулированы и другие вопросы
взаимоотношений между супругами, если это не противоречит
законодательству о браке и семье.
В настоящее время практика такова, что Брачный договор не
может содержать условия о том, что в случае расторжения брака
супруг, прописанный на жилую площадь другого супруга, берет
обязательство о выписке в бесспорном порядке. Такое условие
противоречит принципам семейного законодательства.
В юридической литературе представлено мнение, что включение в
Брачный договор условия о проживании в жилом помещении только на
период брака не может быть допустимо для пользования жилыми
помещениями в режиме найма, но это условие оправданно, если жилое
помещение принадлежит одному из супругов на праве собственности, так
как способствует защите жилищных интересов собственника.
Представляется, что рассмотрение вопроса о проживании супругов
в жилом помещении выходит за рамки семейного законодательства, оно
регулируется нормами жилищного законодательства. Так, согласно части
первой ст. 116 ЖК члены семьи собственника жилого помещения имеют
право пользования жилым помещением наравне с собственником этого
помещения, если при их вселении не было иного письменного
соглашения. Например, нет законодательных ограничений к заключению
такого соглашения собственником жилого помещения с невесткой, зятем
при их вселении в это жилое помещение, поскольку в соответствии с
положениями ст. 29 ЖК эти лица в судебном порядке и при определенных
условиях могут быть признаны членами семьи собственника жилого
помещения.
Компетенция комиссий по жилищным спорам
В соответствии с разделом 7 Концепции развития жилищно-
коммунального хозяйства Республики Беларусь на период до 2015 года,
одобренной постановлением Совета Министров от 14 июля 2003 г. № 943,
предполагается создание комиссий по жилищным спорам при местных
исполнительных и распорядительных органах из представителей органов
местного управления и самоуправления, работников служб социальной
защиты, а также юристов, к компетенции которых могут быть отнесены
следующие вопросы:
- выработка и реализация мероприятий по погашению
задолженности по плате за пользование жилыми помещениями,
техническое обслуживание и коммунальные услуги;
- консультирование граждан по вопросам получения различных
видов социальной помощи и содействие в получении этой помощи;
- организация добровольного обмена (мены) жилыми помещениями;
- оказание помощи нанимателям, занимающим жилые помещения по
договору найма с превышением нормы предоставления общей площади
жилого помещения социального пользования, при реализации права на
замену занимаемого жилого помещения на жилое помещение меньшего
размера;
- выявление нанимателей, дела на которых передаются в суд, и
организация подачи судебного иска.
Полагаем, что к компетенции комиссии также должны быть
отнесены вопросы соблюдения собственниками, нанимателями, членами
организаций граждан-застройщиков Правил пользования жилыми
помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого
дома в Республике Беларусь, утвержденных приказом Министерства
жилищно-коммунального хозяйства от 7 декабря 1999 г. № 177. Среди
обязанностей граждан по надлежащему пользованию жилыми помещениями,
а также их содержанию (п. 6 данных Правил) указано, в частности,
соблюдение правил содержания жилых и вспомогательных помещений
жилого дома, правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических
правил, соблюдение покоя жильцов других жилых помещений и т.д.
На наш взгляд, принимаемые комиссией по жилищным спорам меры к
нарушителям позволят защитить жилищные права добросовестных
нанимателей и собственников жилых помещений, а возможно,
предотвратят применение такой меры гражданско-правовой
ответственности, как выселение в судебном порядке без предоставления
другого жилого помещения по ст. 39 ЖК за систематическое разрушение
или порчу жилого помещения, использование его не по назначению,
систематическое нарушение правил пользования жилым помещением, в
результате которого становится невозможным для других проживание с
нарушителем в одной квартире или в одном доме.
11.10.2004 г.
Право Беларуси, 2004 г., № 37, с.81
