В  соответствии  с  подп.  3.5 п. 3  ст.  9  Закона  Республики
Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества,  прав
на  него и сделок с ним» (далее - Закон) государственной регистрации
подлежат договоры аренды (субаренды) на срок не менее одного года. В
п.  2 ст. 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее -  ГК)
содержится  аналогичное  условие, т.е. упоминается  срочный  договор
аренды. Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 581 ГК договор аренды
может  быть  заключен  также  на  неопределенный  срок,  и  условием
прекращения его действия будет уведомление любой из сторон об отказе
от  договора  за три месяца. Таким образом, в ГК отсутствует  прямое
указание  на  то, что договор аренды, заключенный на  неопределенный
срок,   должен   подлежать   государственной   регистрации.   Однако
специалисты  агентства по государственной регистрации  и  земельному
кадастру  (в  публикациях в СМИ) рекомендуют, чтобы договор  аренды,
заключенный на неопределенный срок, был зарегистрирован.
     
     Вопрос:
     Учитывая  изложенное, просим разъяснить,  подлежит  ли  договор
аренды  недвижимого  имущества, заключенный на неопределенный  срок,
государственной регистрации.
     
     Ответ:
     Действительно, п. 2 ст. 622 ГК и подп. 3.5 п. 3  ст.  9  Закона
предусматривают  обязательную государственную  регистрацию  договора
аренды недвижимости, заключаемого на срок не менее одного года.
     Названная  статья  ГК  указывает, что подобный  договор  аренды
считается  заключенным с момента такой регистрации, а статья  Закона
определяет,  что  государственная регистрация  сделки  с  недвижимым
имуществом   -   это  юридический  акт  признания  и   подтверждения
государством факта совершения сделки.
     При   этом   возможно  также  заключение  договора  аренды   на
неопределенный срок.
     На  наш  взгляд, данная ситуация подлежит разрешению  следующим
образом.
     Пункт  2  ст.  580 ГК устанавливает правило о том, что  договор
аренды  недвижимого имущества подлежит государственной  регистрации,
если  иное  не  установлено законодательными  актами.  Данная  норма
является  общей  по  отношению к норме п. 2 ст. 622  ГК,  которая  в
данном случае является специальной и предусматривает то «иное».
     Таким  образом,  если  договор аренды недвижимости  заключается
сторонами   на  неопределенный  срок,  он  подлежит  государственной
регистрации в соответствии с п. 2 ст. 580 ГК. Данный вывод  вытекает
из следующего.
     Специальная  норма  (п. 2 ст. 622 ГК) не  регулирует  вопрос  о
том,   подлежит   ли  государственной  регистрации  договор   аренды
недвижимости,  заключаемый на неопределенный срок. Следовательно,  в
данном  случае  для регулирования правоотношений должна  применяется
общая  норма (п. 2 ст. 580 ГК), которая предусматривает обязательную
государственную  регистрацию договоров  аренды  недвижимости,  кроме
прямо предусмотренных случаев.
     Считаем  немаловажным обратить внимание читателей еще  на  один
факт. Если договор аренды недвижимости заключен на срок менее одного
года  и  затем  продлевается на такой же срок и на тех  же  условиях
после  окончания  первоначального срока аренды, то отношения  сторон
регулируются   новым   договором   аренды,   который   не   подлежит
государственной  регистрации  в  силу  п.  2  ст.  622  ГК   (п.   6
постановления   Пленума  Высшего  Хозяйственного   Суда   Республики
Беларусь  от  28  июня 2002 г. № 10 «Об отдельных вопросах  практики
рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений»).
     
                                                       И.С. ЛАТЫШЕВ,
                                                   юрист юридической
                                                 фирмы «Апицес Юрис»
                                             РЕЦЕНЗЕНТ А.В. КАРАВАЙ,
                                                         заместитель
                                               начальника экспертно-
                                                правового управления
                                               Конституционного Суда
                                                Республики Беларусь,
                                                кандидат юридических
                                                        наук, доцент


22.11.2004 г.


Право Беларуси, 2004 г., № 43, с.93