Правовое регулирование предоставления информации о правах на недвижимое имущество
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
ИНФОРМАЦИИ О ПРАВАХ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
А.В.КАРАВАЙ, заместитель
начальника экспертно-
правового управления
Конституционного Суда
Республики Беларусь,
кандидат юридических
наук, доцент
Гражданин А. обратился в агентство по государственной
регистрации и земельному кадастру за получением информации о
недвижимом имуществе. Заявителю должностным лицом агентства был
установлен месячный срок на подготовку запрашиваемой информации.
Считая действия должностного лица незаконными, противоречащими ст.
29 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», гражданин А.
обжаловал их в судебном порядке. Для ответа на вопрос о законности
действий представителя организации по государственной регистрации
недвижимого имущества и обоснованности притязаний гражданина в
указанном примере необходимо иметь в виду следующее.
Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон)
устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него, а также сделок с ним в пределах
территории Республики Беларусь с целью признания и защиты
государством зарегистрированных в соответствии с Законом прав,
ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
В соответствии со ст. 4 Закона объектами государственной
регистрации являются:
- создание, изменение, прекращение существования недвижимого
имущества;
- возникновение, переход, прекращение прав и ограничений
(обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащие в
соответствии с законодательными актами Республики Беларусь
государственной регистрации;
- сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с
законодательными актами Республики Беларусь государственной
регистрации.
Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним (далее - регистр) в соответствии со ст. 20
Закона создан и ведется в целях: реализации эффективной
государственной политики в области управления недвижимым имуществом,
налогообложения недвижимого имущества; защиты государственных и
частных интересов в правоотношениях, связанных с недвижимым
имуществом; государственного контроля за использованием и охраной
недвижимого имущества; информационного обеспечения инвесторов,
других участников рынка недвижимого имущества, государственных
органов, в том числе налоговых и статистических.
В качестве одного из принципов ведения документов регистра ст.
21 Закона определила принцип публичности, согласно которому сведения
регистра являются открытыми, за исключением случаев, установленных
Законом.
Согласно п. 1 ст. 29 Закона любое лицо вправе получить в
республиканской и территориальных организациях по государственной
регистрации необходимую информацию только о существующих в момент
выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на
конкретный объект недвижимого имущества.
Обобщенная информация о принадлежащих конкретному лицу правах
на объекты недвижимого имущества на основании п. 2 ст. 29 Закона
предоставляется только: самому правообладателю; лицам, которым права
на недвижимое имущество переходят в порядке универсального
правопреемства (например, наследникам правообладателя - физического
лица); государственным органам и организациям в случаях,
предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.
Обобщенная информация о принадлежащих конкретному юридическому
лицу правах на объекты недвижимого имущества может предоставляться
также другим лицам в случаях, предусмотренных законодательными
актами Республики Беларусь.
Сведения об условиях сделки, явившейся основанием для
государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества,
копии документов, представленных для осуществления государственной
регистрации, могут быть выданы только участникам этой сделки, а
также другим лицам и государственным органам только в случаях,
предусмотренных законодательными актами (п. 3 ст. 29 Закона).
Информация об истории объекта недвижимого имущества (сведения
о создании, изменении недвижимого имущества, предыдущих
собственниках, обладателях иных прав и ограничений (обременений)
прав, совершенных сделках, другая информация в отношении конкретного
объекта недвижимого имущества) может предоставляться только в
случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 4 ст. 29
Закона).
Названная выше информация или мотивированный отказ в ее выдаче
предоставляются письменно в течение трех дней с момента поступления
письменного запроса и внесения платы за предоставление информации
(п. 6 ст. 29 Закона).
Информация о правах на недвижимое имущество предоставляется в
виде выписки из регистрационной книги. Регистрационная книга, помимо
прочих сведений о недвижимом имуществе, содержит описание
характеристик недвижимого имущества, включая его основные данные
(кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение,
площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение,
местонахождение, площадь и другие размеры капитального строения
(здания, сооружения), изолированного помещения, а также другие
характеристики объектов недвижимого имущества в случаях,
установленных законодательными актами Республики Беларусь) (ст. 24
Закона).
Выписка из регистрационной книги согласно ст. 30 Закона должна
содержать: основные данные объекта недвижимого имущества; сведения о
собственнике недвижимого имущества, при общей долевой собственности
- размер доли и сведения о каждом сособственнике; перечень
актуальных прав и ограничений прав в отношении недвижимого имущества
(кроме права собственности), срок действия прав, ограничений
(обременений) прав, сведения о правообладателях и лицах, в пользу
которых установлены ограничения (обременения), стоимость
обеспеченных ипотекой обязательств или данные о порядке и условиях
ее определения; перечень действительных в момент выдачи выписки
отметок в регистрационной книге о заявлениях; перечень актуальных
отметок в регистрационной книге о приостановлении совершения
регистрационного действия; дату и время выдачи выписки из
регистрационной книги; иные сведения об объекте недвижимого
имущества, перечень которых устанавливается Комитетом по земельным
ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики
Беларусь.
Выписка из регистрационной книги, выдаваемая для нотариального
удостоверения сделки, должна содержать специальную отметку «Выдана
для нотариального удостоверения сделки». Такая выписка действительна
в течение одного месяца со дня выдачи. Повторная выдача выписки со
специальной отметкой в течение указанного срока не допускается.
Сведения о выданной информации подлежат учету. Республиканская
и территориальные организации по государственной регистрации обязаны
по запросу правообладателя предоставлять информацию о лицах и
органах, получивших сведения о недвижимом имуществе, на которое он
имеет права (п. 9 ст. 29 Закона).
Отказ в выдаче информации, а также уклонение от предоставления
информации могут быть обжалованы в суде.
Изложенное может свидетельствовать о неправомерности действий
представителя организации по государственной регистрации недвижимого
имущества и об обоснованности притязаний гражданина в приведенном
примере, однако только в случае, когда обращение гражданина в
агентство по государственной регистрации и земельному кадастру
связано лишь с получением информации об объекте недвижимости, но не
технических характеристик недвижимого имущества для последующего
осуществления в отношении данного объекта регистрационных действий.
На основании ст. 31 Закона при совершении регистрационных
действий регистратор имеет право назначать проверку характеристик
недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально
уполномоченным органом государственного управления (подп. 3.4 п. 3);
при осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества
назначить в случаях и порядке, установленных специально
уполномоченным органом государственного управления, техническую
инвентаризацию недвижимого имущества (п. 4).
Согласно п. 4 Инструкции о выписке из регистрационной книги и
порядке ее выдачи, утвержденной постановлением Комитета по земельным
ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики
Беларусь от 4 июля 2003 г. № 6 (в редакции постановления Комитета по
земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров
Республики Беларусь от 27 мая 2004 г. № 26), при выдаче выписки
регистратор соответствующей организации по государственной
регистрации обязан проверить срок проведения технической
инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества, о
правах, ограничениях (обременениях) прав на которое предоставляется
выписка.
В случае, если регистратор обнаруживает, что с момента
последнего обследования соответствующего объекта недвижимости прошло
более установленного законодательством срока, в выписку вносится
специальная отметка следующего содержания: «Дата проведения
последней технической инвентаризации (проверки характеристик)
недвижимого имущества «__» ________ ___ г. При совершении
регистрационных действий в отношении________________________________
капитального строения (здания,
______________________________________________________________________________
сооружения); незавершенного законсервированного капитального строения;
________________________________________________________________________
изолированного помещения
будет назначена проверка характеристик недвижимого имущества.».
Основания назначения, требования к проведению технической
инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений
(зданий, сооружений), в том числе жилых и нежилых зданий, сооружений
благоустройства, инженерных сооружений и сетей, незавершенных
законсервированных капитальных строений, изолированных жилых и
нежилых помещений определены Инструкцией о назначении и требованиях
к проведению технической инвентаризации и проверки характеристик
недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по
земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров
Республики Беларусь от 6 апреля 2004 г. № 12 (далее - Инструкция №
12).
Технической инвентаризации подлежат вновь созданные
капитальные строения, изолированные помещения, незавершенные
законсервированные капитальные строения, в том числе объекты
недвижимого имущества, образованные в результате раздела или слияния
капитальных строений и изолированных помещений, вычленения
изолированного помещения из капитального строения, реконструкции
капитального строения, а также объекты недвижимого имущества,
техническая инвентаризация которых не производилась (п. 6 Инструкции
№ 12).
Согласно п. 7 Инструкции № 12 проверка характеристик
недвижимого имущества является обязательной, если:
- с момента последней технической инвентаризации или проверки
характеристик недвижимого имущества прошло более шести месяцев;
- с момента последней технической инвентаризации или проверки
характеристик недвижимого имущества прошло менее шести месяцев, но
имеется сообщение местного исполнительного и распорядительного
органа или других государственных органов о несанкционированном
самовольном строительстве, реконструкции, перепланировке,
разрушении, сносе недвижимого имущества;
- в других случаях, предусмотренных законодательством.
Техническая инвентаризация и проверка характеристик
недвижимого имущества осуществляются республиканской и
территориальными организациями по государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по заявлению
собственника недвижимого имущества, обладателя иных прав в отношении
недвижимого имущества, лица, претендующего на приобретение прав в
отношении недвижимого имущества (п. 3 Инструкции № 12).
Техническая инвентаризация недвижимого имущества
предусматривает сбор, установление и обработку сведений о наличии,
местонахождении, составе, площади и других характеристиках,
состоянии, стоимости недвижимого имущества на основе результатов
обследования недвижимого имущества в натуре. Проверка характеристик
недвижимого имущества - обследование фактического состояния объектов
недвижимого имущества и сверка соответствия их фактического
состояния с данными инвентарного дела соответствующего объекта
недвижимого имущества и данными единого государственного регистра
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (п. 2 Инструкции
№ 12).
Проведение технической инвентаризации и проверки характеристик
недвижимого имущества предусматривает (п. 9 Инструкции № 12):
принятие уполномоченными лицами организации по государственной
регистрации заявления на проведение технической инвентаризации или
проверки характеристик недвижимого имущества. Если заявителем
является юридическое лицо, то на основании заявления между ним и
организацией по государственной регистрации заключается договор на
проведение технической инвентаризации или проверки характеристик
недвижимого имущества;
оплату работ или внесение аванса заявителем;
сообщение заявителю даты проведения обследования (измерений)
недвижимого имущества, а также срок выдачи итогового технического
документа (технического паспорта, ведомости технических
характеристик недвижимого имущества или иных технических документов,
подготовленных по заявлению);
выполнение работ по технической инвентаризации или проверке
характеристик недвижимого имущества;
внесение информации об объекте недвижимого имущества в базу
данных реестра характеристик недвижимого имущества;
приемку выполненных работ и по выбору заявителя выдачу
итоговых технических документов заявителю или регистратору,
назначившему техническую инвентаризацию или проверку характеристик
недвижимого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 35 Закона при необходимости
истребования дополнительных сведений или документов, проведения
технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого
имущества, экспертизы подлинности документов, а также, если в
соответствии с законодательством Республики Беларусь регистратор
обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений
против совершения этого действия, совершение регистрационного
действия может быть приостановлено регистратором на срок не более
одного месяца.
Помимо названных выше нормативных правовых актов,
предоставление информации о правах на недвижимое имущество
регламентируется Инструкцией о порядке оформления и выдачи органами
регистрации и технической инвентаризации справок для совершения всех
видов сделок с объектами недвижимости, для оформления наследства, а
также о стоимости объекта недвижимости, утвержденной постановлением
Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от
16 октября 2001 г. № 20 (далее - Инструкция № 20).
Инструкция № 20 была утверждена Министерством жилищно-
коммунального хозяйства и предназначена для применения
государственным унитарным предприятием «Республиканский центр учета
и регистрации недвижимости» и унитарными предприятиями регистрации и
технической инвентаризации областей и г. Минска, находившимися в
ведении указанного Министерства.
В настоящее время государственное унитарное предприятие
«Республиканский центр учета и регистрации недвижимости»
ликвидировано, функции государственной регистрации недвижимого
имущества осуществляет республиканское унитарное предприятие
«Национальное кадастровое агентство», находящееся в ведении Комитета
по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров
Республики Беларусь. Вместе с тем Инструкция № 20 не отменена и
продолжает применяться агентствами по государственной регистрации и
земельному кадастру.
Согласно п. 2 Инструкции № 20 выдаче справок для совершения
сделок с объектами недвижимости, для оформления наследства, а также
о стоимости объекта недвижимости должно предшествовать обследование
объекта недвижимости в натуре, которое проводится с целью уточнения
состава, состояния и стоимости объекта недвижимости на момент выдачи
справки.
Справки без повторного обследования выдаются, если со дня
последнего обследования прошло: не более шести месяцев - для
одноквартирных, блокированных, многоквартирных жилых домов, квартир
и жилых комнат в них; не более одного года - для нежилых помещений,
в том числе в многоквартирных жилых домах.
Выдача справок производится не позднее чем в 20-дневный срок
со дня подачи заявления.
Приведенные положения Инструкции № 20 не согласуются с нормами
Закона, определяющими порядок предоставления информации о недвижимом
имуществе. В частности, это касается сроков выдачи справок.
Инструкция № 20 устанавливает общий 20-дневный срок выдачи справки
вне зависимости от того, требуется ли для ее выдачи производить
техническую инвентаризацию или проверку характеристик недвижимого
имущества.
Представляется, что различия в порядке (в том числе сроках)
предоставления информации о недвижимом имуществе для совершения в
отношении него регистрационных действий, для совершения с ним
сделок, для оформления наследства, о стоимости объекта недвижимости,
а также в иных целях не имеют объективных оснований. Сроки
предоставления информации о недвижимом имуществе должны быть
унифицированы.
25.10.2004 г.
Право Беларуси, 2004 г., № 39, с.80
