РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
(В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)
К.Н.КУЦКО,
начальник отдела использования нежилых помещений
и арендных отношений департамента по управлению
государственным имуществом Минэкономики
Вопрос:
Каким образом определяется размер арендной платы при сдаче в
аренду нежилого помещения, принадлежащего ЖСК?
Ответ:
В соответствии со ст. 107 Жилищного кодекса Республики
Беларусь жилищно-строительный кооператив - организация граждан-
застройщиков, создаваемая в целях строительства жилого дома (домов)
и последующей эксплуатации и управления им.
Жилищно-строительный кооператив действует на основании
устава, принятого в соответствии с примерным уставом общим собранием
граждан, вступающих в кооператив, и относится к юридическим лицам
негосударственной формы собственности.
Согласно ст. 579 Гражданского кодекса Республики Беларусь
(далее - ГК) право сдачи имущества в аренду принадлежит его
собственнику, который вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности,
не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и
не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц.
В соответствии с положениями ГК расчеты сторон при
исполнении договора осуществляются по цене, установленной
соглашением сторон с соблюдением норм законодательства.
Поскольку арендодателям негосударственной формы собственности
порядок определения размера арендной платы при сдаче в аренду
нежилых помещений не установлен, то в данном случае необходимо
руководствоваться ст. 585 ГК, которой предусмотрено, что порядок,
условия и сроки внесения арендной платы определяются договором
аренды. При этом возможно (при согласии сторон) применение ставок
арендной платы, установленных государством для арендодателей
государственной формы собственности.
Вопрос:
Положением об определении размеров арендной платы за
общественные, административные и переоборудованные производственные
здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной
собственности, и условиях освобождения от арендной платы и
предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденным Указом
Президента от 30 сентября 2002 г. № 495, установлено, что для
встроенных и пристроенных помещений (зданий, сооружений), имеющих
отдельный вход, коэффициент перевода определяется по фактическому
соотношению общей площади встроенного (пристроенного) помещения
(здания, сооружения) и нормируемой площади встроенного
(пристроенного) помещения (здания, сооружения).
Каким образом определяется коэффициент перевода при расчете
арендной платы за арендуемые производственные помещения, имеющие
отдельный вход?
Ответ:
Согласно Положению о порядке определения размеров арендной
платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и
помещений, находящихся в республиканской собственности,
утвержденному постановлением Министерства экономики, Министерства
финансов и Министерства по налогам и сборам от 29 июля 2002 г. №
165/104/78, размер арендной платы определяется исходя из
установленных размеров базовых ставок за 1 квадратный метр
арендуемой площади, определенных коэффициентов и размера арендуемой
площади.
Названное Положение не содержит отдельного механизма расчета
размера арендной платы для встроенных (пристроенных) помещений
(зданий, сооружений). При этом необходимо отметить, что СНиП
2.09.02-85 «Производственные здания» не определяет понятие
«встроенные (пристроенные) помещения (здания, сооружения)».
Таким образом, арендуемая площадь помещений в
производственных зданиях и сооружениях, в том числе и находящихся
в полностью изолированных частях здания или сооружения, которые
выполнены по единой проектной документации и связаны единой
коммуникационной системой, определяется умножением нормируемой
площади сдаваемых в аренду помещений на коэффициент перевода,
определяемый в целом по всему зданию, сооружению.
Вопрос:
Предприятие сдает в аренду часть складского помещения. Оплата
за аренду помещения производится на основании счета, выставляемого
арендодателем.
На основании каких документов арендодатель может выставлять
счет арендатору за потребленную электроэнергию, воду и др.?
Требуется ли наличие у арендатора разработанных норм
потребления электроэнергии и воды? Какими нормативными документами
нужно руководствоваться? Обязательно ли наличие отдельного счетчика
у арендатора?
Может ли арендодатель включать в счет на оплату суммы
возмещения на потребленную электроэнергию и другие коммунальные
платежи пропорционально занимаемой площади арендатором?
При невозможности установки отдельного счетчика у арендатора и
невозможности выставить счет пропорционально занимаемой площади
может ли арендодатель в полном размере относить на затраты
потребляемую электроэнергию, включая и электроэнергию, потребленную
арендатором? Может ли арендодатель выставить счет арендатору исходя
из разработанных арендатором норм потребления электроэнергии и воды?
Ответ:
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
регулируются ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь. На
арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в
исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести
расходы на содержание имущества, если иное не установлено
законодательством или договором аренды.
На стадии заключения договоров аренды необходимо четко и
понятно оговаривать вопросы эксплуатации помещения, оплаты
коммунальных и иных услуг. При этом во многих случаях вопросы
обеспечения деятельности арендатора необходимо регулировать
заключением отдельных договоров. В таких договорах можно определить
состав и объемы затрат по отоплению, энергоснабжению, связи,
коммунальным и другим услугам, их качество, сроки выполнения,
стоимость и сроки оплаты работ, а также расходы по содержанию,
эксплуатации, текущему ремонту зданий и помещений.
Арендатору надлежит оплачивать только те расходы по
эксплуатации и текущему ремонту зданий, сооружений и помещений,
которые непосредственно связаны с его нахождением и
функционированием в данном здании. Расходы за потребляемую
электроэнергию, воду и др. погашаются арендатором на основании
поступивших к оплате платежных требований, счетов арендодателя о
фактически произведенных расходах. При наличии у арендатора приборов
учета теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения потребляемая
электроэнергия, вода и др. оплачиваются на основании показаний
данных приборов.
При этом если услуги предоставляются сторонними организациями
на основании заключенных между арендодателем и сторонними
организациями договоров, то оплата расходов по коммунальным услугам
производится арендатором путем возмещения арендодателю части этих
расходов исходя из фактической оплаты их стоимости арендодателем
сторонним предприятиям и организациям согласно заключенным
договорам.
Разработанные нормы потребления электроэнергии и воды у
арендатора должны быть, как и у иных субъектов хозяйствования
республики. При разработке норм необходимо руководствоваться
следующими документами:
Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и
водоотведения в городах и поселках Республики Беларусь,
утвержденными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства
от 26 декабря 1995 г. № 128;
постановлением Совета Министров от 16 октября 1998 г. № 1582
«О порядке разработки, утверждения и пересмотра норм расхода топлива
и энергии»;
Положением о нормировании расхода топлива, тепловой и
электрической энергии в народном хозяйстве Республики Беларусь,
утвержденным постановлением Комитета по энергоэффективности при
Совете Министров от 19 ноября 2002 г. № 9.
Наличие отдельного счетчика у арендатора необязательно.
Расходы в таком случае могут определяться или пропорционально
арендуемой площади помещений, или пропорционально количеству
работающих в здании сотрудников, или количеству и мощности
источников энергопотребления арендатора, или другим показателям,
определенным сторонами. По договоренности сторон арендодатель может
выставить счет арендатору исходя из разработанных арендатором норм
потребления электроэнергии и воды.
При невозможности установки отдельных счетчиков
электроэнергии, воды у арендатора и невозможности выставить счет
пропорционально занимаемой площади или по другим причинам
арендодатель не вправе относить на затраты электроэнергию,
потребляемую арендатором.
Вопрос:
Предприятие планирует арендовать помещение для размещения
офиса у иностранной компании, у которой на территории Республики
Беларусь открыто представительство и в собственности имеется
административное помещение. Представительством предпринимательская
деятельность на территории Республики Беларусь не ведется.
Можно ли установить арендную плату по договоренности сторон
либо необходимо руководствоваться какими-либо нормативными
документами? Можно ли арендовать помещение у нерезидента на
безвозмездной основе?
Ответ:
В соответствии со ст. 579 Гражданского кодекса Республики
Беларусь (далее - ГК) право сдачи имущества в аренду принадлежит его
собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие законодательству, в том числе отчуждать свое
имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь
собственником, права владения, пользования и распоряжения
имуществом, а также распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 210 ГК).
Закон от 12 декабря 1990 г. «Об аренде» и ГК регулируют основные
отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров аренды
имущества как государственного, так и частного. Следовательно,
иностранное предприятие вправе передать свое имущество в
безвозмездное пользование (по договору безвозмездного пользования)
или аренду.
Арендодателям частной формы собственности, в том числе и
иностранным предприятиям, при сдаче в аренду площадей необходимо
руководствоваться ст. 585 ГК, которой предусмотрено, что порядок,
условия и сроки внесения арендной платы, в том числе и размер
арендной платы, определяются договором аренды. При этом по
договоренности можно руководствоваться нормативными правовыми
актами, устанавливающими величину арендной платы для арендодателей
государственной формы собственности (при согласии сторон).
Вопрос:
Предприятием заключен договор аренды производственных
помещений на период с 11.08.2003 по 10.06.2004. Так как срок
договора менее одного года, он не подлежал государственной
регистрации. С этим же арендодателем 01.03.2004 предприятие
заключило договор аренды офисных помещений сроком на один год.
Можно ли эти договоры аренды считать одним договором сроком
более одного года и подлежит ли он государственной регистрации?
Ответ:
В приведенной ситуации речь идет о двух разных договорах
аренды.
Согласно п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь
договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее
одного года, подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации. Необходимо отметить, что
данное положение применяется к аренде части здания или сооружения,
если иное не предусмотрено законодательством.
Таким образом, регистрации в обязательном порядке подлежит
только договор аренды офисных помещений.
Вопрос:
Имеет ли право арендодатель (ОАО) с государственной долей
собственности в уставном фонде по договоренности сторон включить в
состав арендной платы арендаторов, не занимающихся производственной
деятельностью, коммунальные услуги (электроэнергию, отопление,
водоснабжение и т.д.)?
Ответ:
Гражданское законодательство Республики Беларусь
устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование. Согласно ст. 578 Гражданского кодекса
Республики Беларусь (далее - ГК) в аренду могут быть переданы
земельные участки и другие обособленные природные объекты,
предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют
своих натуральных свойств в процессе их использования
(непотребляемые вещи).
Сущность арендной платы заключается в получении дохода от
предоставления (передачи) в пользование (арендатору) имущества.
Таким образом, договор аренды направлен на возмездную передачу
имущества в пользование, а не на возмездное оказание услуг, и
арендная плата определяется как плата за пользование арендованным
имуществом.
В связи с этим отметим следующее.
Согласно действующему законодательству при аренде зданий,
сооружений и нежилых помещений, находящихся в государственной
собственности, предоставление коммунальных и иных услуг, а также
расходы по эксплуатации и текущему ремонту здания не являются
арендной платой. Так, согласно постановлению Министерства экономики
от 25 июля 2002 г. № 162 «Об утверждении формы договора аренды
зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в
республиканской собственности» оплата за эксплуатационные,
коммунальные и иные услуги не включается в установленную сумму
арендной платы и должна производиться в порядке, установленном
сторонами.
Кроме того, в соответствии со ст. 587 ГК на арендатора
возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы
на содержание имущества, если иное не установлено законодательством
или договором аренды, т. е. расходы по содержанию арендованного
имущества не связываются с размером арендной платы.
Таким образом, ОАО (арендодатель) не вправе включать в состав
арендной платы стоимость коммунальных услуг.
Вопрос:
Каким образом необходимо осуществлять расчет арендной платы
при сдаче в аренду помещений, расположенных в здании «Дом печати»,
которое находится на балансе управления информации Могилевского
областного исполнительного комитета (областная коммунальная
собственность), редакциям государственных газет, учредителями
которых являются местные исполнительные органы власти (данный вопрос
возник в связи с тем, что в уставах редакций одним из видов
деятельности является издание газет)? (Управление информации
Могилевского областного исполнительного комитета)
Ответ:
Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо обратиться к
нормам Положения об определении размеров арендной платы за
общественные, административные и переоборудованные производственные
здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной
собственности, и условиях освобождения от арендной платы и
предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденного Указом
Президента от 30 сентября 2002 г. № 495 «О совершенствовании порядка
определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное
пользование общественных, административных и переоборудованных
производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в
государственной собственности» (далее - Положение).
Подпунктом 1.2 п. 1 приложения 3 к Положению предусматривается
применение понижающего коэффициента 0,2 за площади, арендуемые
редакциями государственных газет и журналов, финансируемых из
государственного бюджета, за все занимаемые ими площади исходя из
базовой ставки арендной платы за производственные помещения.
В то же время Положением устанавливается, что арендная плата
не взимается и общественные, административные и переоборудованные
производственные помещения предоставляются в безвозмездное
пользование государственным юридическим лицам, осуществляющим
издательскую деятельность, а также юридическим лицам и
индивидуальным предпринимателям для производства и (или) реализации
книжной продукции, связанной с образованием, наукой и культурой, при
условии, что объем производства и (или) реализации этой продукции
составляет более 50 процентов от общего объема ее производства и
(или) реализации. Это означает, что в данном случае речь идет о
предоставлении площадей без взимания арендной платы хозяйствующим
субъектам, занимающимся издательской деятельностью, направленной на
производство и реализацию книжной продукции, связанной с
образованием, наукой и культурой. Постановлением Совета Министров от
30 июня 2000 г. № 985 «Об утверждении Порядка и критериев отнесения
книжной продукции к категории книжной продукции, связанной с
образованием, наукой и культурой, и Перечня полиграфических
материалов, оборудования, комплектующих и запасных частей к нему,
освобождаемых от налога на добавленную стоимость» определен перечень
книжной продукции, связанной с образованием, наукой и культурой.
Следовательно, сдача в аренду помещений, находящихся в
государственной собственности, редакциям государственных газет и
журналов подпадает под действие нормы Положения, согласно которой за
площади, арендуемые редакциями государственных газет и журналов,
финансируемых из государственного бюджета, предусматривается
применение понижающего коэффициента 0,2 за все занимаемые ими
площади исходя из базовой ставки арендной платы за производственные
помещения.
Отметим только, что если редакция газеты (журнала) является
бюджетной организацией, то она подпадет под действие подпункта 11.2
п. 11 Положения, согласно которому арендная плата не взимается и
общественные, административные и переоборудованные производственные
помещения предоставляются в безвозмездное пользование бюджетным
организациям при условии, что доля доходов от предпринимательской
деятельности этих организаций составляет менее 50 процентов
бюджетного финансирования, поступившего на их счета в предшествующем
году.
26.05.2004 г.
Налоговый курьер предпринимателя, 2004 г., № 22, с.32
Вестник-инфо, 2004 г., № 23, с.46 (опубликован - 21.06.2004)
Приложение №3 к Вестнику Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, 2004 г., № 2, с.23
