РАЗЪЯСНЕНИЕ ВЫСШЕГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
12 мая 2005 г. № 03-24/902
ОБ ИЗМЕНЕНИИ СУЩЕСТВЕННОГО УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
Вопрос. Между арендодателем и арендатором в декабре 2003 года
был заключен договор аренды нежилого помещения в административном
здании, находящемся в государственной собственности. В качестве
условия о размере арендной платы в договоре установлено, что она
определяется согласно законодательству в размере базовой ставки
арендной платы, утвержденной Указом Президента Республики Беларусь
от 30 сентября 2002 года № 495 "О совершенствовании порядка
определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное
пользование общественных, административных и переоборудованных
производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в
государственной собственности" (далее - Указ).
Пунктом 2 Указа Республиканской комиссии по упорядочению
использования административных зданий, сооружений, производственных
площадей и других объектов государственной собственности (далее -
Республиканская комиссия) предоставлено право вводить для отдельных
категорий арендаторов, а также для отдельных объектов
государственной собственности, сдаваемых в аренду, повышающие и
понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера
арендной платы.
Протоколом заседания Республиканской комиссии от 31 марта 2004
года № 20 (дата официального опубликования 22 апреля 2004 года) были
внесены изменения в протокол от 26 ноября 2003 года № 17, которые
ввели повышающие коэффициенты при определении размеров арендной
платы для отдельной категории арендаторов.
В связи с тем, что арендатор отказался уплачивать арендную
пату с учетом введенного повышающего коэффициента, договор аренды
был расторгнут.
1. Обязан ли арендатор уплачивать арендную плату за период
после введения повышающих коэффициентов до дня расторжения договора?
2. Обязательны ли к исполнению для обеих сторон договора
аренды решения Республиканской комиссии, установившие повышающий
коэффициент к базовой ставке арендной платы?
Ответ. Согласно абзацу второму пункта 4 постановления Пленума
Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2002 года
№ 10 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров,
возникающих из арендных отношений", принимая во внимание, что
нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно
с ним связано, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского
кодекса Республики Беларусь правила параграфа 4 "Аренда зданий и
сооружений" главы 34 ГК применяются к аренде нежилых помещений.
В силу пункта 1 статьи 625 ГК договор аренды здания или
сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При
отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о
размере арендной платы договор аренды здания или сооружения
считается незаключенным.
Исходя из этого, условие о размере арендной платы является
существенным условием договора аренды нежилого помещения.
Пунктом 2 статьи 585 ГК установлен примерный перечень форм
арендной платы, однако стороны могут предусматривать в договоре
аренды как сочетание указанных форм, так и иные формы оплаты аренды.
Пунктом 2.11 Положения об определении размеров арендной платы
за общественные, административные и переоборудованные
производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в
государственной собственности, и условиях освобождения от арендной
платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденного
Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 года № 495
(в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 28 марта 2003
года № 155) (далее - Указ), установлено, что размер арендной платы -
это стоимость аренды общественных, административных и
переоборудованных производственных помещений в месяц.
Невозможность определить из содержания договора размер
арендной платы, отсутствие в нем указания на конкретные базовые
ставки, утвержденные Указом, может повлечь признание судом договора
аренды нежилого помещения незаключенным.
Пунктом 2 Указа Республиканская комиссия по упорядочению
использования административных зданий, сооружений, производственных
площадей и других объектов государственной собственности
уполномочена вводить для отдельных категорий арендаторов, а также
для отдельных объектов государственной собственности, сдаваемых в
аренду, повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при
определении размера арендной платы. Согласно пункту 10 Положения,
утвержденного Указом, применение коэффициентов к базовой ставке
является обязательным.
Таким образом, возможность установления этих коэффициентов и
их обязательный характер вытекают из норм Указа, а Республиканская
комиссия определяет величину коэффициентов и случаи их применения.
Следовательно, протоколы заседаний Республиканской комиссии по
упорядочению использования административных зданий, сооружений,
производственных площадей и других объектов государственной
собственности (далее - протокол) в данном случае для сторон договора
носят обязательный характер.
В соответствии с пунктом 2 статьи 392 ГК, если после
заключения и до прекращения действия договора принят акт
законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила,
иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия
заключенного договора должны быть приведены в соответствие с
законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Таким образом, изменение норм Указа и (или) протокола влечет
автоматическое изменение условия договора о размере арендной платы,
которое исходя из содержания норм пункта 15 постановления Пленума
Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 6 апреля 2005
года № 7 "О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума
Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999
года № 16 "О применении норм Гражданского кодекса Республики
Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение
договоров", считается измененным с момента вступления в силу акта
законодательства, изменяющего или дополняющего Указ и (или)
протокол.
Заместитель Председателя
Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь Л.Г.Козырева
